Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (стр. 2 )

4. Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, Закон требует, чтобы в договоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. По основаниям возникновения такое обязательство может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство вследствие причинения вреда). Если речь идет о договорном обязательстве, должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору. В постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" говорится, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.

5. ГК РФ (ст.311) допускает исполнение обязательства (в том числе обеспеченного ипотекой) по частям. Это обычно обусловлено существом обязательства (например, поставка крупной партии товаров или строительство крупного объекта). В таких случаях в договоре об ипотеке также должны быть указаны сроки, периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. По общему правилу условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной (подробнее см. комментарий к гл. III), которой удостоверяются права залогодержателя. Исключение составляют случаи, когда закладная выдается при ипотеке в силу закона.

Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке

1. Для того чтобы возникло ипотечное право, необходимо наличие двух правообразующих действий: нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. При этом как нотариус, так и государственный регистратор в силу своего должностного положения обязаны проверять соответствие договора требованиям закона. В частности, в п.1 комментируемой статьи особо подчеркивается, что отсутствие существенных условий договора ипотеки, а также нарушение правил выдачи закладной, предусмотренных п.4 ст.13 Закона об ипотеке, не подлежит удостоверению нотариусом и государственной регистрации.

В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате правом удостоверения договоров о залоге обладают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, нотариусы, занимающиеся частной практикой, должностные лица консульских учреждений, которые вправе удостоверять договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации.

Для нотариального удостоверения стороны должны представить документы, свидетельствующие о наличии тех прав на недвижимость, которые позволяют ее заложить, и о наличии документов, удостоверяющих права самих лиц на совершение ипотечной сделки. Кроме того, должна быть представлена техническая документация органов технической инвентаризации на закладываемый объект.

Процедура государственной регистрации регулируется в основном Федеральным законом от 01.01.01 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Необходимо отметить, что данный Закон исключает из круга объектов недвижимость, права на которую не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Что послужило основанием для такого решения законодателя? Возможно, ответ на этот вопрос содержится в п.2 ст.131 ГК РФ, в соответствии с которым наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация. Разумно ли это с точки зрения защиты прав кредитора-залогодержателя? Трудно предположить, что кто-либо предоставляет в залог космический объект. Однако возможен, к примеру, залог морского судна в обеспечение крупного кредита. Наличие нескольких реестров сделает затруднительным для кредитора, который обычно несведущ в юридических вопросах, возможность обращения для регистрации в соответствующий орган.

Закон о регистрации прав на недвижимое имущество определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество (п.1 ст.2).

Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной названным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; относит дату государственной регистрации прав на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Содержащееся в п.1 комментируемой статьи правило о недействительности договора об ипотеке в случае несоблюдения правила о нотариальном удостоверении и государственной регистрации корреспондирует с общим правилом о последствиях несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации, содержащимся в ст.165 ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что отсутствие нотариального удостоверения может быть восполнено судебным решением. Так, в соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной. В таком случае последующего нотариального оформления сделки не требуется. Аналогичное правило применяется и в случаях несоблюдения правила о государственной регистрации.

2. В п.2 комментируемой статьи воспроизводится положение п.3 ст.433 ГК РФ о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

3. Как уже отмечалось, соглашение об ипотечном обеспечении может быть включено в текст основного договора. В таком случае этот договор также должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

4. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, последняя должна быть представлена нотариусу, который совершает в отношении нее необходимые нотариальные действия. Поскольку закладная всегда включает в себя несколько листов, то в соответствии со ст.45 Основ законодательства РФ о нотариате, воспроизведенной в п.4 комментируемой статьи, они должны быть оформлены в единое целое.

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

1. Государственная регистрация как договора об ипотеке, так и договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи об ипотеке. Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целью указанного реестра является создание унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях и обременениях этих прав. Ведение реестра должны осуществлять специализированные учреждения юстиции, расположенные по месту нахождения недвижимого имущества.

2. Моментом, с которого имущество, заложенное как по договору ипотеки, так и в силу закона, считается обремененным ипотекой, является момент государственной регистрации договора (в первом случае) либо права собственности на заложенное имущество (во втором случае).

3. Государственная регистрация определяется по общему правилу моментом внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

В данном случае не конкретизируется, что имеется в виду под письменной формой предупреждения. Письменная форма может предполагать включение соответствующего пункта в текст договора об ипотеке, заключение отдельного соглашения, в котором говорится о правах третьих лиц, вручение под расписку уведомления о правах третьих лиц, направление заказного письма или уведомления о вручении предупреждения. Приведенный в комментируемой статье перечень прав третьих лиц является примерным и может быть, в частности, дополнен правом хозяйственного ведения.

Если указанное выше требование не будет исполнено, залогодержатель по своему выбору может требовать либо досрочного исполнения основного обязательства, либо изменения условий договора. При этом досрочное исполнение не предполагает немедленного исполнения. В данном случае следует руководствоваться предусмотренным ст.314 ГК РФ правилом о разумном сроке, который будет определяться исходя из конкретных условий договора. Закон не указывает, о каких именно изменениях идет речь, однако логично предположить, что речь идет об уменьшении оценочной стоимости заложенного имущества либо о дополнительных средствах обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из договора.

Глава III. Закладная

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг - закладную. Ее введением делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг.

Статья 143 ГК РФ не называет такой разновидности ценных бумаг, как закладная, однако перечень ценных бумаг, предусмотренный указанной статьей, не является исчерпывающим, и к ним могут быть отнесены другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг.

Закладная является неэмиссионной ценной бумагой, сочетающей признаки именной и ордерной ценной бумаги, обладающей свойствами неограниченной оборотоспособности на основании передаточных надписей-индоссаментов, что придает ей некоторые свойства векселя.

Закладная может выдаваться как при заключении договора ипотеки, так и при ипотеке в силу закона.

2. В п.2 комментируемой статьи подчеркивается, что закладная относится к числу именных ценных бумаг, т. е. бумаг, имя владельцев которых указано в тексте самих бумаг.

Как и любая другая ценная бумага, закладная удостоверяет ряд имущественных прав, которые перечислены в комментируемом пункте, в частности такое имущественное право, как право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на это имущество. При этом такое имущество рассматривается как обремененное ипотекой.

3. В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по закладной являются оба лица.

4. В п.4 комментируемой статьи перечисляются случаи, когда составление и выдача закладной не допускаются. Приведенный перечень является исчерпывающим. Соответственно и в договор об ипотеке нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, это условие должно быть признано недействительным.

5. В п.5 установлены правила, регулирующие порядок составления и оборота закладной. Так, закладная составляется и подписывается залогодателем. Если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником. После государственной регистрации ипотеки, которая должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию.

6. При частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, должнику, залогодателю и законному владельцу предоставляется право заключить соглашение, которое может предусматривать: изменение предмета ипотеки, когда заложенной считается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав; изменения размера обеспечения, при котором размер требований увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Важно помнить, что данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

7. В п.7 рассматриваются последствия заключения соглашений, о которых говорилось в предыдущем пункте, соглашений о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п.3 ст.36 Закона об ипотеке), а также заключений соглашений о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству. Указанные последствия предусматривают по усмотрению сторон либо внесение изменений в содержание закладной, упомянутых в ч.2 комментируемого пункта, либо ее аннулирование с одновременной выдачей новой закладной.

Статья 14. Содержание закладной

1. Поскольку закладная является ценной бумагой, ее содержание должно точно соответствовать требованиям закона. В п.1 комментируемой статьи дан исчерпывающий перечень формальных требований, которым должна отвечать закладная.

При отсутствии в документе, названном "закладная", каких-либо данных, указанных в п.1 ст.14 Закона об ипотеке, он не признается закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Нарушение правил об обязательных реквизитах закладной влечет ее ничтожность (п.2 ст.144 ГК РФ).

Для физических лиц (залогодатель и должник, если они не совпадают в одном лице) необходимо указание места жительства, под которым понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п.1 ст.20 ГК РФ), а для юридических лиц - места нахождения, которое определяется местом государственной регистрации, если в соответствии с законом в учредительных документах не установлено иное.

2. По соглашению залогодателя с залогодержателем допускается включение в закладную условий, которые не предусмотрены в Законе об ипотеке. Примером таких дополнительных условий могут быть сведения об основном обязательстве, обеспечиваемом ипотекой.

3. Пункт 3 посвящен решению проблем, которые могут возникнуть в связи с нехваткой места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. В этих случаях используются добавочные листы, которые вместе с закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Закон особо подчеркивает, что отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

4. Пункт 4 регулирует ситуацию, которая может возникнуть при несоответствии положений закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой. В таком случае преимущество имеет закладная, но лишь если ее приобретатель является добросовестным (т. е. не знал и не мог знать о таком несоответствии в момент совершения сделки). Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является ее первоначальный приобретатель.

Как следует из абз.2 п.4, законный владелец закладной имеет право требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу стало известно о таком несоответствии. В Законе не уточняется, к кому может быть предъявлено данное требование, однако очевидно, что оно должно быть предъявлено составителю закладной. Законодатель использует термин "немедленно", который является оценочным и в каждом конкретном случае будет определяться исходя из ситуации.

В абз.3 п.4 говорится об убытках, которые должен возместить составитель закладной, если они возникли в связи с ее несоответствием договору об ипотеке, договору, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, либо в связи с устранением этих недостатков. Убытки включают как реальный ущерб, так и упущенную выгоду (ст.15 ГК РФ). В Законе ничего не говорится о том, будет ли учитываться вина составителя закладной при возмещении убытков. Очевидно, следует прийти к выводу, что ответственность в форме возмещения убытков возникнет независимо от вины составителя закладной.

Статья 15. Приложения к закладной

Под приложением к закладной понимается дополнительный набор документов, позволяющий закрепить текст закладной в документарной форме. Законодателем не приводится даже примерный перечень документов, которые могли бы содержаться в приложении. Полагаем, примером таких документов может быть соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст.37, 38 Закона об ипотеке).

Что касается приложенных к закладной документов, не имеющих обязательной силы для лиц, к которым права по закладной перешли в результате продажи, залога или иным образом, то это, в частности, случаи, когда: 1) документы не названы в закладной с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации; 2) в закладной не сказано, что данные документы являются ее неотъемлемой частью.

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

1. Лицо, к которому перешла закладная, становится залогодержателем по договору ипотеки. Соответственно у этого лица возникает право требовать государственной регистрации в качестве такового в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация залогодержателей - владельцев закладных возложена на те же органы, которые осуществляют государственную регистрацию самих договоров ипотеки.

2. Положения п.2 комментируемой статьи направлены на защиту прав кредитора, поскольку устраняют формально-бюрократические рогатки в отношениях между сторонами. В нем идет речь о том, что должник, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

3. В п.3 зафиксирован однодневный срок для регистрации владельца закладной с момента обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Эта норма противоречит п.3 ст.13 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с которым государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для ее проведения. В п.3 комментируемой статьи содержится также исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых производится регистрационная запись о владельце закладной:

1) передаточная надпись на закладной, если совершившее такую надпись лицо являлось:

а) законным владельцем закладной;

б) залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;

2) документы подтверждают переход прав по закладной к другим лицам:

а) в результате реорганизации юридического лица;

б) в порядке наследования;

3) судом вынесено решение о признании прав по закладной за заявителем.

Под реорганизацией юридического лица понимается его прекращение, при котором происходит правопреемство (основные разновидности - разделение, выделение, присоединение, соединение, преобразование). Наследованием является переход прав и обязанностей умершего к другим лицам.

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

1. Под осуществлением права понимается реализация заложенных в нем возможностей поведения. Предусмотренные п.1 комментируемой статьи права сводятся к правам, предусмотренным п.2 ст.13 Закона об ипотеке. При осуществлении права управомоченному лицу противостоит обязанное лицо. Такими обязанными лицами являются должник или залогодатель. Исключение составляют случаи, когда закладная передана в депозит нотариуса или заложена с передачей ее залогодержателю закладной. Так, в соответствии со ст.87 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги.

2. Положения п.2 устанавливают общее правило, в соответствии с которым обеспеченное ипотекой обязательство считается исполненным, если закладная находится у любого из обязанных по ней лиц. Соответственно нахождение закладной у залогодержателя предполагает, что обязательство не исполнено. Возможны ситуации, когда обязательство исполняется по частям. В таких случаях, если на закладной отсутствует отметка о том, что обязательство исполнено частично или же исполнение не удостоверено иным образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, считается, что обязательство не исполнено и частично. Примером удостоверения частичного исполнения обязательства могут быть финансовые документы (расписки, приходные ордера и др.), а также запись о частичном исполнении обязательства, сделанная на самой закладной.

3. В п.3 комментируемой статьи закреплено правило, согласно которому в случае нахождения закладной у залогодержателя действует презумпция, что обеспеченное ипотекой обязательство не исполнено. Соответственно предполагается, что и частичное исполнение не было произведено, если на закладной отсутствует отметка о таком частичном исполнении и документ, подтверждающий такое частичное исполнение, не упомянут в закладной и не приложен к ней. Исключение составляют случаи, предусмотренные п.2 ст.48 Закона об ипотеке.

4. В соответствии с п.4 комментируемой статьи должник считается исполнившим обязательство надлежащим образом, если он погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной. Под лицом, письменно уполномоченным законным владельцем закладной на осуществление прав по ней, понимается лицо, имеющее соответствующую доверенность.

5. Согласно общим правилам, содержащимся в ст.327 ГК РФ, обязательство может быть исполнено внесением долга в депозит нотариуса. Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает императивное правило: если при залоге закладной она была передана в депозит нотариуса, то обеспеченное ипотекой обязательство может быть исполнено только внесением долга в депозит нотариуса.

6. В п.6 дан исчерпывающий перечень оснований, когда обязанное по закладной лицо вправе отказать ее предъявителю в осуществлении прав по данной закладной. Однако это не значит, что обязательства, вытекающие из закладной, вообще прекращаются.

Устанавливаются юридические границы поведения лица, обязанного по закладной. В частности, он не вправе приводить против требований законного владельца какие-либо возражения по закладной, если они не находятся с ней в причинной связи. Вместе с тем в случаях, предусмотренных п.2 ст.48 Закона об ипотеке, должник признается частично исполнившим обязательство, если при передаче прав по закладной частично были исполнены обязательства до момента передачи. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и в договоре может быть предусмотрено иное.

7. В п.7 установлен перечень лиц, нахождение закладной у которых является свидетельством того, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Установлен также порядок аннулирования закладной, которое производится в случаях, предусмотренных Законом об ипотеке. Так, закладная аннулируется при ее несоответствии договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой (п.4 ст.14 Закона об ипотеке).

Статья 18. Восстановление прав по утраченной закладной

1. Как и любая другая ценная бумага, закладная в случае ее утери может быть восстановлена, и соответственно могут быть восстановлены права по ней. Восстановление производится залогодателем, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Поскольку закладная - это именная ценная бумага, она восстанавливается путем обращения к лицу, ее выдавшему.

В п.1 комментируемой статьи приведен перечень оснований, при наличии которых права по утраченной закладной могут быть восстановлены. В частности, они восстанавливаются на основании решений суда, вынесенных в результате рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ. В данном случае это установление факта принадлежности закладной как правоустанавливающего документа тому или иному лицу. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для того, чтобы владелец утраченной закладной обратился к залогодателю, а если последний является третьим лицом, то к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству с требованием составить дубликат закладной.

2. Поскольку выдача закладной всегда относится к обязанности залогодателя, а если он является третьим лицом, то - должника по обеспеченному ипотекой обязательству, и дубликат (с соответствующей отметкой "дубликат") утраченной закладной должны составить указанные лица. В п.2 комментируемой статьи сказано, что дубликат закладной должен быть составлен в "минимально возможные сроки", что является оценочным понятием. После составления дубликата закладной он передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

3. Пункт 3 обязывает орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, вручить дубликат закладной лицу, утратившему ее.

4. Абзац 1 п.4 комментируемой статьи содержит общее формальное требование полного соответствия дубликата самой закладной. Такое требование представляется излишним, поскольку само слово "дубликат" предполагает точную копию оригинала.

В абз.2 п.4 говорится об ответственности составителя закладной за несоответствие дубликата утраченной закладной. Ответственность заключается в возмещении причиненных этим несоответствием убытков (ст.15 ГК РФ).

Глава IV. Государственная регистрация ипотеки

Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки

1. Суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права и сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

На практике это означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны и его ведение также должно осуществляться по общим правилам. Наиболее общие положения, касающиеся ведения реестра, содержатся в ст.12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с указанной статьей Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Конкретная информация, касающаяся процедуры такой регистрации, имеется в ряде подзаконных актов.

2. В п.2 содержится общее правило (ранее установленное п.4 ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) о том, что государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

1. Комментируемая статья посвящена государственной регистрации ипотеки как обременению. Следует иметь в виду, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст.10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя.

В п.1 комментируемой статьи перечислены документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Сама регистрация осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Документы, представляемые на регистрацию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В частности, тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.

Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке, могут быть планы, схемы, чертежи и т. д., конкретизирующие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т. д. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей).

В качестве доказательств уплаты регистрационных сборов могут представляться платежные документы (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т. д.), на которых должно быть указано назначение платежа.

Под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, понимается документ, содержащий основное обязательство (например, кредитный договор).

2. Государственной регистрации подлежит также ипотека в силу закона. Осуществляется она безвозмездно и без представления отдельного заявления. Регистрируется она одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Так, при государственной регистрации права собственности, возникшего в результате заключения договора ренты (п.1 ст.587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества.

3. В п.3 анализируется ситуация, когда помимо заключения договора ипотеки выдается также закладная. В таких случаях кроме вышеуказанных документов должны представляться закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

4. Залогодержатель в ипотечном обязательстве может смениться вследствие того, что будет заменен кредитор в основном обязательстве в результате уступки требования. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или в нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки.

В комментируемом пункте подчеркивается необходимость подачи совместного заявления бывшего и нового залогодержателей, для того чтобы зарегистрировать смену залогодержателя, и перечисляется перечень документов, необходимых для того чтобы осуществить такую регистрацию.

5. Пункт 5 ограничил одним месяцем срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация ипотеки. Он исчисляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

6. В п.6 рассматривается процедура государственной регистрации ипотеки и фиксируется порядок установления даты такой регистрации. Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов.

7. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки

1. В п.1 содержится отсылка к Закону о регистрации прав на недвижимое имущество, установившему основания для отказа в государственной регистрации прав. Согласно п.1 ст.20 указанного Закона, к таким основаниям относятся:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом;

2) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

2. Иногда в государственной регистрации не отказывают, однако принимается решение о ее отложении. Это происходит, если отсутствуют какие-либо из необходимых документов (перечень необходимых документов указан в п.2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке), или необходимо внести в них изменения, либо нужно проверить их подлинность.

3. В случаях, когда государственная регистрация откладывается, орган, осуществляющий ее, требует, чтобы отсутствующие документы были представлены или соответствующие исправления были внесены. Для совершения указанных действий государственный регистратор устанавливает определенный срок (не более одного месяца). Если эти требования органа государственной регистрации не были выполнены, в государственной регистрации должно быть отказано.

4. О наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, можно говорить в том случае, когда не только был подан иск в установленном порядке (надлежащим истцом, надлежащему ответчику, по надлежащей подсудности и т. д.), но и соответствующим судом было вынесено определение о принятии искового заявления к производству.

5. В соответствии с п.3 ст.20 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причинах отказа. Копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

1. В п.1 комментируемой статьи раскрывается содержание регистрационной записи об ипотеке. В нем, по существу, повторяется положение п.3 ст.29 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, и, кроме того, он дополнен положением о том, что, если договором об ипотеке предусмотрено составление закладной, это обстоятельство должно быть отражено в регистрационной записи.

2. В п.2 перечисляются формальные реквизиты, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. Особое внимание обращается на необходимость наличия подписи соответствующего должностного лица и печати органа, зарегистрировавшего ипотеку.

3. В п.3 установлены формальные реквизиты закладной в том случае, если договор об ипотеке предусматривает ее выдачу. Эти реквизиты совпадают с реквизитами, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. В нем содержится также отсылка к пп.10 и 13 п.1 ст.14 Закона об ипотеке (см. комментарий к указанной статье).

4. В п.4 устанавливаются обязанности органа, осуществляющего государственную регистрацию, по архивированию как копии договора об ипотеке, так и копии закладной с приложениями, если договор предусматривал выдачу закладной. Если государственная регистрация ипотеки осуществлялась в силу закона (например, при передаче недвижимого имущества под выплату ренты в соответствии с п.1 ст.587 ГК РФ), копия документа, послужившего основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой (в нашем случае копия договора ренты), также должна архивироватся.

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке

1. При осуществлении регистрационной записи возможны технические ошибки (например, неправильно указана сумма обеспеченного ипотекой обязательства). В таких случаях возможно их исправление. В ст.21 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество конкретизируется порядок внесения исправлений.

2. Процедура внесения изменений и дополнений в регистрационную запись заключается в том, что заполняется специальная форма, установленная приложением № 9 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для того чтобы внести такие изменения и дополнения, необходимо достижение соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое должно быть нотариально удостоверено.

По общему правилу изменения и дополнения в регистрационную запись не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляют случаи, когда: 1) предмет ипотеки изменился настолько, что заложенной признается только часть ранее заложенного по договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может выступать в качестве самостоятельного объекта прав; 2) размер обеспечения изменился настолько, что размер требований, возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Статья 24. Расходы по государственной регистрации ипотеки

По общему правилу расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возложены на залогодержателя. Размер сборов согласно п.2 ст.11 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливается нормативным правовым актом соответствующего субъекта РФ в пределах, определенных Правительством РФ. В частности, эти пределы установлены в постановлении Правительства РФ от 01.01.01 г. "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации о зарегистрированных правах". Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 "О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000" были установлены в фиксированной сумме максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Так, для физических лиц предельный размер составляет 300 руб., а для юридических - 500 руб.

Статья 25. Погашение государственной записи об ипотеке

Комментируемая статья посвящена процедуре погашения, т. е. аннулирования регистрационной записи об ипотеке. Основанием для погашения является прежде всего одностороннее заявление законного владельца закладной. К числу законных владельцев относятся прежде всего залогодержатель, залогодатель - должник, исполнивший свое основное обязательство, и залогодатель, не являющийся должником, в тех случаях, когда должник не исполнил свое обязательство. Кроме того, регистрационная запись может погашаться в результате совместного заявления залогодателя и залогодержателя (в тех случаях, когда закладная не выдавалась, а только заключался договор ипотеки). Из смысла комментируемой статьи вытекает, что такое заявление должно быть сделано в письменной форме. Наконец, ипотека может прекращаться на основании решения суда о ее прекращении. Данное решение может быть вынесено судом как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки. Так, ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства. Причем основания прекращения основного обязательства могут быть самыми различными: одностороннее расторжение договора (как в судебном порядке, так и без обращения в суд); признание сделки, из которой вытекает основное обязательство, недействительной, и др. Ипотека прекращается также в связи с признанием недействительной или расторжением собственно ипотечной сделки.

Погашение регистрационной записи об ипотеке предполагает аннулирование и закладной. Если обязанное по закладной лицо обратится с соответствующим требованием, орган государственной регистрации должен передать ему аннулированную закладную. При отсутствии такого требования аннулированная закладная остается в архиве органа государственной регистрации.

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки

В комментируемой статье подтвержден принцип информационной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и обременений этих прав, ранее зафиксированный в п.1 ст.7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности (очевидно, имеется в виду документ, удостоверяющий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о любом объекте недвижимости и, в частности, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, а также заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) этих прав. Следует при этом иметь в виду, что данная информация предоставляется за плату. Сведения должны быть предоставлены в пятидневный срок с момента обращения за ними либо в тот же срок заявителю должен быть выдан мотивированный отказ, который может быть обжалован в судебном порядке.

Вместе с тем в комментируемой статье подчеркивается, что копия закладной не является документом публичного характера и соответственно ее содержание не должно раскрываться тем лицам, которые обратились в орган государственной регистрации с просьбой о предоставлении информации о регистрационной записи об ипотеке.

Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки

В комментируемой статье воспроизводится общий принцип российской правовой системы, в соответствии с которым любое действие (бездействие) государственных органов может быть обжаловано в судебном порядке (ст.13, 16 ГК РФ). Приводятся наиболее типичные действия, подлежащие обжалованию, однако приведенный перечень не является исчерпывающим.

Обжалование может осуществляться как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Так, в соответствии с п.1 ст.197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным АПК РФ. В остальных случаях жалобы рассматриваются в судах общей юрисдикции.

В судах общей юрисдикции обжалование осуществляется по правилам гл.24 ГПК РСФСР и Закона РФ от 01.01.01 г. "Об обжаловании в суде действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом от 01.01.01 г.).

Под процессуальным законодательством, упомянутым в комментируемой статье, понимаются ГПК РСФСР, АПК РФ, Федеральный закон от 01.01.01 г. "Об исполнительном производстве" и другие правовые акты, содержащие нормы процессуального характера.

Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку

В соответствии со ст.31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество учреждения юстиции несут ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Ответственность за точность данных и своевременность их представления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов. Таким образом, разграничивается ответственность учреждений юстиции, занимающихся регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, и организаций, занимающихся исключительно регистрацией объектов недвижимости. В п.2 ст.31 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество конкретизируется, что ответственность указанных учреждений и организаций наступает при наличии вины в форме умысла или неосторожности.

Поскольку учреждения юстиции созданы собственником - государством для осуществления некоммерческих функций, их ответственность является субсидиарной (дополнительной). Причем отвечают они только находящимися в их распоряжении денежными средствами, а при их недостаточности ответственность по возникшему обязательству несет собственник (т. е. государство). Как следует из ст.1071 ГК РФ, причиненный вред будет возмещаться за счет казны Российской Федерации, от имени которой выступают соответствующие финансовые органы.

Государственные органы, в обязанности которых входит государственная регистрация ипотеки, несут ответственность за убытки, причиненные их незаконными действиями, по общим правилам ответственности всех государственных органов за незаконность совершаемых ими деяний (см. ст.16, 1069 ГК РФ, ст.31 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Эти правила сводятся к следующему. Ответственность государственных органов основывается на вине государственных органов или их должностных лиц. Бремя доказывания противоправности действий государственных органов лежит на потерпевшем. Вред возмещается за счет казны Российской Федерации либо ее субъекта.

В комментируемой статье приводится перечень возможных нарушений со стороны регистрирующих органов, которые влекут обязанность возмещения причиненных убытков, при этом не оговаривается, что он является примерным. Очевидно, это следует рассматривать как ошибку законодателя. В любом случае потерпевшая сторона имеет право требовать возмещения убытков, причиненных неправомерными действиями регистрирующих органов, даже если эти действия не указаны в приведенном перечне. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст.15 ГК РФ). Применительно к коммерческим организациям упущенной выгодой является неполученная ею прибыль, а для граждан - неполученная заработная плата, авторское вознаграждение или иной доход. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.