Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (стр. 5 )

Действующее законодательство не проводит разграничения между понятиями "здание" и "сооружение". Однако в общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно. Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, так как функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

Здания и сооружения - это специфические объекты ипотеки. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором возведены. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т. д.).

По функциональному назначению здания дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы - жилые и нежилые - с двумя разными правовыми режимами использования, что обусловило введение некоторых ограничений и особенности правового положения участников арендных отношений. Поэтому перевод здания из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (ст.288 ГК РФ).

Заключение договора ипотеки здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, должен ли одновременно закладываться земельный участок, на котором расположена эта часть здания. Он особенно актуален для тех случаев, когда закладываемое помещение находится на первом этаже. На практике ипотека участка, занимаемого частью здания, не является обязательным условием действительности договора ипотеки данной части здания.

По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд первоначально признал договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался залог и права аренды земельного участка. В сущности, предметом залога являлось практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено и договор был признан соответствующим законодательству.

Часть 3 ст.69 Закона об ипотеке применительно к предприятию можно рассматривать как исключение из правила, предусмотренного ч.1 этой же статьи. В частности, в ч.3 указывается, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие (имеются в виду здания и сооружения, входящие в его состав), здание или сооружение, право залога не распространяется.

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

1. В данном случае речь идет о ситуациях, когда в качестве залогодателя выступает не собственник закладываемого предприятия, а субъект иного права, в частности субъект права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные предприятия). Таким образом, положения п.1 комментируемой статьи распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные комплексы (предприятия), принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности - соответствующие комитеты по имуществу.

2. В п.2 перечисляется состав предприятия как имущественного комплекса, т. е. по существу повторяется ст.132 ГК РФ. Из смысла п.2 вытекает, что по договору в залог может быть передано не все предприятие в целом, а совокупность входящих в его состав отдельных видов имущества.

3. Конкретный состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 01.01.01 г. № 49. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора должны быть в обязательном порядке приложены к договору.

Составление заключения о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, осуществляется в соответствии с п.3 ст.70 Закона об ипотеке независимым аудитором. Такая возможность предусмотрена и ст.6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. "Об аудиторской деятельности", из которого следует, что аудиторы и аудиторские фирмы помимо проведения проверок могут оказывать сопутствующие услуги по постановке, восстановлению и ведению бухгалтерского (финансового) учета, составлению бухгалтерской (финансовой) отчетности, анализу хозяйственно-финансовой деятельности, оценке активов и пассивов экономического субъекта, консультированию в вопросах финансового, налогового, банковского и иного хозяйственного законодательства РФ, а также проводить обучение и оказывать другие услуги по профилю своей деятельности.

Независимый аудитор проверяет правильность акта инвентаризации и бухгалтерского баланса и дает заключение о составе и стоимости предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентаризационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимости не имеют обязательной силы для залогодателя и залогодержателя при заключении договора ипотеки. Могут учитываться и субъективные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рынка и т. д.).

Собственник может делегировать полномочия по передаче предприятия в ипотеку определенному органу, в том числе единоличному (например, генеральному директору). Однако уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок (включая передачу предприятия в ипотеку) не требуется решения общего собрания участников общества и его совета директоров (наблюдательного совета) (см. также п.20 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 90/14 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

1. Наличие правила о минимальной сумме, обеспечиваемой ипотекой предприятия, обусловлено социальной важностью предприятия как объекта недвижимости, с тем чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.

2. Что касается минимального срока, на который предприятие передается в ипотеку, то наличие указанной нормы направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.

Закон об ипотеке (п.1 ст.70) предусматривает в качестве обязательного условия (под страхом недействительности договора об ипотеке) согласие собственника имущества, относящегося к данному предприятию, или уполномоченного им органа на передачу предприятия в ипотеку. Это обусловлено тем, что залог недвижимого имущества рассматривается в качестве акта распоряжения этим имуществом. В качестве органа, уполномоченного на передачу предприятия в ипотеку, выступает Министерство имущественных отношений РФ и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ.

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

1. Поскольку сохранение предприятия на "ходу", т. е. поддержание его в работоспособном состоянии предполагает изготовление и продажу определенной продукции (работ, услуг), что требует совершения многочисленных сделок в отношении отдельных объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса, закон сохраняет за залогодателем широкие права по отношению к имуществу заложенного предприятия: продажа, обмен, сдача в аренду, предоставление в заем, иное распоряжение, внесение изменений в состав данного имущества.

Таким образом, в период действия ипотеки залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки, изменяя состав имущества, однако при условии, что это не влечет уменьшения общей стоимости заложенного имущества и не нарушает условий договора об ипотеке. Например, оборудование может быть заменено на новое (что повлечет повышение стоимости предприятия) либо будет продано или списано по окончании срока службы, что приведет к уменьшению стоимости предприятия. Следует отметить определенное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога товаров в обороте. Вместе с тем недвижимость, входящая в состав предприятия, не может быть по общему правилу заложена или отчуждена. Однако это норма диспозитивного характера, и иное может быть предусмотрено договором.

2. Спецификой залога предприятия как имущественного комплекса является то, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущества), а некая "балансовая стоимость", которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия. Поэтому залогодержатель напрямую заинтересован в контроле за предпринимательской деятельностью залогодателя в целях недопущения ухудшения его финансового положения. Если в результате такого контроля залогодержатель обнаружит, что залогодатель неэффективно использует заложенное предприятие, что может привести к уменьшению его стоимости, и не обеспечивает его сохранность, то может обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Ипотечный контроль содержит ряд мер, перечисленных в п.2 комментируемой статьи. Из этого следует, что, если залогодатель оказывается недобросовестным участником гражданского оборота, закон выступает на стороне интересов залогодержателя.

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1. Полагаем, что в п.1 комментируемой статьи допущена ошибка. Следовало бы указать не "залогодателем", а "должником", поскольку в силу ст.1 Закона об ипотеке залогодателем по обязательству, обеспеченному ипотекой, может быть как сам должник, так и третье лицо.

2. В п.2 определяется момент правопреемства нового собственника предприятия, приобретенного на публичных торгах. Таким моментом является дата государственной регистрации права собственности на предприятие, а не дата публичных торгов.

Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

1. В п.1 комментируемой статьи подчеркивается, что правилами гл. XIII Закона об ипотеке охватывается только ипотека жилых домов и квартир, предназначенных для постоянного проживания. Соответственно, они не распространяются на дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики садоводческих товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от его длительности.

2. В п.2 содержится прямое запрещение заключать договор ипотеки в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (государственный и муниципальный жилой фонд). Государственный жилой фонд подразделяется на ведомственный, состоящий в собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений, и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации. Муниципальный жилой фонд включает в себя фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

3. В п.3 говорится о том, что объекты недвижимости, не предназначенные для постоянного проживания, также могут быть предметом ипотеки, но только на общих основаниях и к ним, соответственно, не применяются специальные правила ипотеки жилых домов и квартир.

4. Правила, касающиеся ипотеки жилого дома и квартиры, применяются и к частям указанных объектов недвижимости, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное назначение.

5. Договор ипотеки может заключаться с лицами, не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно дееспособными. Не обладают полной дееспособностью лица, не достигшие 18 лет (за исключением лиц, вступивших в брак до достижения указанного возраста в случаях, предусмотренных законом, а также лиц, объявленных эмансипированными в связи с занятием предпринимательской деятельностью либо работой по трудовому договору). Недееспособными признаются в судебном порядке лица, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. Ограниченно дееспособными признаются в судебном порядке граждане, которые вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставят свою семью в тяжелое материальное положение. От имени недееспособных сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Что касается несовершеннолетних от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособных граждан, то они совершают сделки самостоятельно при наличии письменного согласия родителей, усыновителей, попечителей. Сделки с такими лицами осуществляются в порядке, установленном законодательством РФ. Например, такой порядок установлен для сделок по распоряжению имуществом подопечных ст.37 ГК РФ, в соответствии с которой опекуны не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечители давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Залог прямо упоминается среди таких сделок.

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. Пункт 2 указанной статьи запрещает собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру, поскольку в результате заключения договора ипотеки квартира может быть отчуждена. В комментируемой статье, по существу, воспроизводится правило, вытекающее из указанной статьи ГК о том, что квартира не может быть заложена без залога соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

По существу, в комментируемой статье идет речь не только о договоре ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства, но и об обычном договоре залога, предметом которого является движимое имущество - материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства. Другими словами, заключается так называемый смешанный договор, предусмотренный п.3 ст.421 ГК РФ.

Ипотека в отношении незавершенного строительством строящегося жилого дома, как правило, применяется только в случае предоставления кредита для его сооружения. Таким образом, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст.814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление займодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают ему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1. В целом к залогу жилья помимо Закона об ипотеке применяются нормы ГК РФ и других правовых актов. Вместе с тем жилые помещения не могут рассматриваться как обычный объект гражданско-правовых сделок. В соответствии с Конституцией РФ Россия является социальным государством, поэтому право на жилище является одним из основополагающих прав граждан. В связи с этим к залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Однако нельзя и полностью исключить данный вид недвижимости из гражданского оборота, лишая таким образом граждан возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения.

Под кредитным ипотечным договором понимается договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Основными участниками ипотечного кредитного правоотношения являются:

заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;

продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению;

кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.

Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В ипотечных правоотношениях также участвуют:

операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка помимо рефинансирования кредиторов выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования;

органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;

страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений.

Обычный набор документов, необходимый для получения ипотечного кредита, включает:

копию паспорта заемщика;

копию документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика;

копии документов об образовании;

документы, подтверждающие семейное положение заемщика;

паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;

выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;

копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика.

Кроме того, в качестве дополнительных могут потребоваться документы, подтверждающие здоровье заемщика (военный билет, водительские права, в случае отсутствия последних - справка из психоневрологического диспансера); документы, подтверждающие сведения о доходах и занятости заемщика (копии трудовой книжки, справки из налоговой инспекции и др.); документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, банковских счетов, ценных бумаг.

2. Пункт 2 комментируемой статьи распространяет на залог жилого дома или квартиры, возникающий на основании п.1 данной статьи, правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

3. Под законными представителями несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения понимаются родители, усыновители, опекуны, попечители.

Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав указанных в комментируемом пункте категорий граждан. В связи с этим органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника жилого помещения, если соблюдены интересы указанных лиц (в частности, когда у собственника или у кого-либо из указанных категорий граждан есть другое жилье).

Закон устанавливает максимальный срок (30 календарных дней с даты подачи заявления), в течение которого органы опеки и попечительства должны дать согласие или отказать в совершении указанных действий. При этом отказ должен быть обязательно мотивирован.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

1. Основным сдерживающим ипотечное кредитование фактором в течение долгого времени являлась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость.

В соответствии с п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В отличие от ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке в п.1 комментируемой статьи нет ограничения, согласно которому выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Как следует из п.1, основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в заложенном жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на эти объекты и их реализации является то обстоятельство, что они были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

2. В п.2 особо подчеркивается, что помимо судебного порядка обращения взыскания допускается также внесудебный. Однако при этом должны быть соблюдены правила, предусмотренные гл. IX Закона об ипотеке.

3. В п.3 говорится о гарантиях прав граждан, не являющихся собственниками жилого помещения, однако имеющих право пользования жилыми помещениями, в частности по договору найма жилого помещения или аренды. При обращении взыскания на заложенное жилое помещение и его реализации такие лица выселению не подлежат. Расторжение договора с ними возможно по общим правилам гражданского законодательства с учетом особенностей жилищного законодательства.

Глава XIV. Заключительные положения

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

1. Датой введения Закона об ипотеке п.1 комментируемой статьи назван день его официального опубликования. Таким днем считается день опубликования текста федерального закона в "Российской газете" или "Собрании законодательства Российской Федерации".

2. Закон об ипотеке не отменил действие Закона о залоге, соответствующих норм ГК РФ, указов Президента России, постановлений Правительства РФ, регулирующих залоговые отношения. Однако применяются они постольку, поскольку не противоречат Закону об ипотеке. Решать вопрос о том, какие положения указанных правовых актов противоречат Закону об ипотеке, а какие нет, должен сам правоприменитель, что может создать на практике определенные трудности.

3. В п.3 воспроизводится общий принцип гражданского права о том, что Закон об ипотеке не имеет обратной силы. Однако отдельные ипотечные отношения носят длящийся характер и в связи с этим в п.3 закреплено правило о том, что если договор об ипотеке был заключен до введения в действие Закона об ипотеке, последний применяется только к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие.

4. В п.4 Президенту РФ предложено привести изданные им указы, регулирующие ипотечные правоотношения, в соответствие с Законом об ипотеке.

5. В п.5 содержится поручение Правительству РФ привести в соответствие ранее изданные правовые акты, а также принять новые, которые развивали бы положения Закона об ипотеке.