Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (стр. 4 )

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по

договору об ипотеке

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п.1 ст.46 Федерального закона "Об исполнительном производстве"). Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п.46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

Смысл ипотеки как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. В случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ч.2 п.1 ст.50 Закона об ипотеке). Такое указание закона на приоритет договора ипотеки при исполнении условий договора по обеспечению обязательств является новым в залоговых отношениях.

2. Не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые он несет ответственность, а также чтобы допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства было достаточно значительно. В п.2 конкретизируется понятие систематического нарушения сроков внесения периодических платежей (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна). Указанная норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное.

3. В п.3 установлено правило, согласно которому, если должник освобождается от ответственности, взыскание на заложенное имущество не обращается. Должник освобождается от ответственности при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).

4. В п.4 делается отсылка к ст.35, 39 и 41 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми в перечисленных в них случаях залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обратить взыскание на заложенное имущество.

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции (ст.25 ГПК РСФСР), а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражными судами (ст.28 АПК РФ). При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного на этот счет соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд (ad hoc).

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

Иски об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, не являются виндикационными и не преследуют цели установления порядка пользования земельным участком, поэтому правила об исключительной подсудности (рассмотрения споров по месту нахождения объекта недвижимости) неприменимы. Такие иски рассматриваются по месту жительства (нахождения) ответчика, а при отсутствии соответствующих данных - по месту нахождения основной массы его имущества (ст.117 ГПК РСФСР, ст.35, 36 АПК РФ). Вместе с тем территориальная подсудность может быть изменена в договоре ипотеки (ст.120 ГПК РСФСР, ст.37 АПК РФ).

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

В п.1 комментируемой статьи содержится отсылка к п.4 ст.46 Закона об ипотеке, в соответствии с которым при последующей ипотеке конкурирующие залогодержатели обязаны предварительно в письменной форме оповещать друг друга об обращении взыскания по требованию одного из них на заложенное имущество. При обращении взыскания на заложенное имущество залогодержатель, предъявивший соответствующий иск, должен представить в суд, в который подается исковое заявление, доказательства исполнения указанной обязанности.

2. В п.2 говорится об информационной обязанности суда, который, обнаружив из материалов дела, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа (в частности, речь может идти о залоге недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, субъектом права хозяйственного ведения), должен уведомить об этом соответствующее лицо или орган и предоставить ему возможность участвовать в данном деле.

3. Лица, обладающие правомочиями пользования заложенным имуществом (заключившие с залогодателем договоры аренды, найма жилого помещения, являющиеся членами семьи нанимателя и т. д.) либо имеющие вещные права на заложенное имущество (за исключением права собственности), вправе участвовать в рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество, а следовательно, имеют соответствующие права и обязанности, предусмотренные процессуальным законодательством. Так, в соответствии с п.1 ст.51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. В соответствии с п.2 указанной статьи третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта. Аналогичная норма содержится в ст.38 ГПК РСФСР.

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

1. Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год. Решение вопроса о том, какое нарушение может считаться незначительным, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.

2. В п.2 содержится перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего дело об обращении взыскания на заложенное имущество. Суммы расходов по охране и реализации имущества не включаются в данное судебное решение, так как определить их точный размер заранее не представляется возможным. Поскольку недвижимое имущество относится к индивидуально-определенному и в большинстве случаев к уникальному имуществу, определить и указать являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, достаточно просто. В частности, необходимо отметить видовые, родовые и индивидуализирующие признаки недвижимого имущества. Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, предполагает, что оно реализуется либо с публичных торгов, либо через аукцион. Судебная практика исходит из того, что начальная цена устанавливается исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения, которая определяется на основании соглашения сторон, а при недостижении соглашения - судом.

3. В п.3 говорится о случаях, когда по решению суда допускается отсрочка реализации заложенного имущества на срок до одного года. Кроме заявления залогодателя необходимо наличие уважительных причин (вопрос о том, является ли причина уважительной, решается по усмотрению суда). Отсрочка предоставляется, во-первых, если залогодатель - гражданин и при этом залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности; во-вторых, если предмет ипотеки - земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется Закон об ипотеке. Под предпринимательской понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Суд, определяя срок отсрочки, должен сопоставить сумму требований залогодержателя с учетом их адекватного прироста за предполагаемый период отсрочки с оценочной стоимостью предмета ипотеки. Отсрочка должна предоставляться на такой срок, чтобы первая сумма не превысила вторую.

В Законе особо подчеркивается, что указанная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному договору, обеспеченному ипотекой, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, а также причитающихся ему процентов и неустойки.

Цель предоставления отсрочки - дать должнику возможность в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, тогда отпадает необходимость в реализации заложенного имущества, и по заявлению залогодателя суд отменяет решение об обращении взыскания.

4. Существенное ухудшение финансового положения залогодержателя - юридического лица означает изменение соотношения его активов и пассивов, задержки с текущими выплатами и др. Существенное ухудшение финансового положения залогодержателя - физического лица является оценочной категорий и доказывается самим залогодержателем.

Возбуждение дела о признании несостоятельным (банкротом) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно ст.42 названного Закона, для того чтобы обратиться в суд с требованием о признании должника - юридического лица банкротом, необходимо наличие следующих признаков:

1) неуплата установленного платежа в течение трех месяцев;

2) совокупность всех требований кредиторов должна быть не менее 500 минимальных размеров оплаты труда.

Если речь идет о должнике - гражданине, то совокупность всех требований должна быть не менее 100 указанных минимальных размеров оплаты труда.

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

1. В п.1 комментируемой статьи воспроизводится правило абз.2 п.1 ст.349 ГК РФ. Следует иметь в виду, что нотариально заверенное соглашение залогодателя и залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество может быть заключено только после неисполнения или ненадлежащего исполнения основного договора.

Особо регулируется условие действительности указанного договора в том случае, если речь идет о последующем договоре ипотеки. Это - участие залогодержателя по предшествующему договору в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору. Термин "участие" означает, что залогодержатель по предшествующему договору является стороной указанного соглашения.

2. В п.2 перечислены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается. Приведенный перечень имеет исчерпывающий характер. С аналогичным перечнем, предусмотренным п.3 ст.349 ГК РФ, он не совпадает. Так, согласно п.3 ст.349, одним из оснований обращения взыскания на заложенное имущество является отсутствие залогодателя и невозможность установить место его нахождения. Аналогичного основания в п.2 комментируемой статьи нет. В то же время добавлен пункт, в соответствии с которым не допускается внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в общей собственности, если не было получено в надлежащей форме согласие одного из собственников на внесудебный порядок реализации. Вопрос о том, является ли предметом ипотеки недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность, решается на федеральном уровне или уровне соответствующей администрации путем наделения соответствующего объекта статусом памятника истории и культуры.

3. В п.3 включены два возможных условия, которые стороны могут включить в соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного по договору об ипотеке имущества без обращения в суд. Один из возможных вариантов предполагает реализацию заложенной недвижимости посредством аукциона или торгов. Второй вариант предполагает, что залогодержатель приобретет заложенную недвижимость для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

4. В п.4 указаны условия, отсутствие которых делает соглашение недействительным.

5. Как и любая другая сделка, внесудебное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права им нарушены.

Глава X. Реализация заложенного имущества,

на которое обращено взыскание

Статья 56. Реализация заложенного имущества

1. В п.1 комментируемой статьи устанавливается общее правило, в соответствии с которым реализация заложенного имущества осуществляется путем публичных торгов по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством, за изъятиями, установленными Законом об ипотеке. Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РСФСР, а также Федеральных законов от 01.01.01 г. "Об исполнительном производстве" и "О судебных приставах". Вопросы проведения публичных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовых актах. Так, в частности, в Законе "Об исполнительном производстве" нормы о проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания только на имущество должника-организации, и ничего не говорится о реализации заложенного имущества физических лиц.

Что касается ГПК, то в нем речь идет о реализации заложенных жилых строений, находящихся в собственности гражданина. В этом случае порядок продажи с публичных торгов регулируется ст.399-405 ГПК РСФСР. Первым этапом реализации является арест строения, который оформляется актом судебного пристава-исполнителя. Содержание акта определено ст.372 ГПК РСФСР. Кроме обязанности составить акт судебный пристав-исполнитель должен проверить принадлежность строения должнику, действительную стоимость строения, его обременения. Об аресте судебный пристав-исполнитель сообщает в нотариальную контору по месту нахождения строения и залогодержателю (ст.377 ГПК РСФСР). Должнику предоставляется возможность самостоятельно добровольно реализовать строение до начала публичных торгов. Торги должны быть назначены не ранее пяти дней и не позднее месяца со дня наложения ареста на строение. Добровольная реализация имущества должна осуществляться под контролем судебного пристава-исполнителя и по цене, не ниже указанной в акте об аресте. Если такая реализация не произошла, судебный пристав-исполнитель оповещает в местной печати о предстоящих торгах не позднее 30 дней до даты торгов. Лица, желающие принять в них участие, вносят судебному приставу-исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Купившему строение эта сумма впоследствии засчитывается в счет покупной цены, а остальным участникам возвращается немедленно после окончания торгов. Строение считается проданным лицу, предложившему на торгах высшую цену. Покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которую им куплено строение, с зачетом суммы, внесенной перед началом торгов. При невнесении всей причитающейся с него суммы в установленный срок сумма, внесенная перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в доход государства. После уплаты покупателем имущества всей следуемой с него суммы судебный пристав-исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах (протокол о результатах торгов, подписанный покупателем и судебным приставом-исполнителем). Данный акт имеет силу правоустанавливающего документа.

В случаях, установленных законом, торги могут быть объявлены несостоявшимися (см. об этом в п.1 комментария к ст.58 Закона об ипотеке).

2. При принятии решения о проведении публичных торгов суд может, получив согласие залогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такая разновидность публичных торгов, как аукцион (см. комментарий к ст.59 Закона об ипотеке). То же самое могут сделать залогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когда внесудебный порядок вообще не допускается, - п.2 ст.55 Закона об ипотеке). Очевидно потому, что ни Закон "Об исполнительном производстве", ни ГПК РСФСР не регулируют должным образом проведение публичных торгов, в п.2 комментируемой статьи делается отсылка к статьям 447-449 ГК РФ. В соответствии со ст.447 ГК РФ аукцион является разновидностью публичных торгов, другой их разновидностью является конкурс. Различие между ними заключается в том, что выигравшим на аукционе признается лицо, предложившее наиболее выгодную цену, а по конкурсу - лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

3. В п.3 речь идет о ситуациях, когда предметом ипотеки является право аренды. Если на право аренды было обращено взыскание, оно реализуется по общим правилам Закона об ипотеке (т. е. с помощью публичных торгов). В последующем оформляется договор уступки права.

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда

1. Исполнение судебного решения или нотариально удостоверенного соглашения о продаже имущества с публичных торгов производится судебными приставами-исполнителями в соответствии с нормами ГПК РСФСР и Федеральными законами "Об исполнительном производстве" и "О судебных приставах".

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса (о различии между этими формами торгов см. в комментарии к п.2 ст.56). Если иное не предусмотрено законом, форма торгов определяется собственником продаваемой вещи (обладателем права на реализуемую вещь). В конкурсе или аукционе должны участвовать два или более лиц, в противном случае они признаются несостоявшимися. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми; в открытых может участвовать любое лицо, а в закрытых - только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Проводятся торги по месту нахождения заложенного имущества.

3. На организатора публичных торгов возлагаются определенные обязанности по их подготовке и проведению. Он должен известить о предстоящих торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. Извещение должно содержать сведения о дате, времени и месте проведения публичных торгов, характере продаваемого имущества и его начальной продажной цене.

4. Определенные обязательства возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При этом размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Данная обязанность возлагается на участников торгов, чтобы не допустить к торгам недобросовестных участников гражданского оборота и обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если публичные торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, участвовавшим в публичных торгах, но не выигравшим их.

5. На публичных торгах могут присутствовать лица, которые в них не участвуют. Их присутствие может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. Однако во всяком случае на публичных торгах могут присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

6. Для того чтобы выиграть публичные торги, необходимо внести наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Лицо, выигравшее публичные торги, и организатор их проведения подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. В случае уклонения любого из указанных лиц от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п.5 ст.448 ГК РФ. Если от этого уклоняется лицо, выигравшее торги, оно утрачивает внесенный им задаток; уклоняющийся организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

7. В п.7 установлен срок, в течение которого победитель публичных торгов должен полностью оплатить купленное заложенное имущество. Неисполнение этой обязанности в указанный срок влечет потерю задатка.

8. Действительность договора, заключаемого на основе проведения торгов, зависит от действительности их проведения. Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги.

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. Основания для признания публичных торгов несостоявшимися по Закону об ипотеке совпадают с основаниями, установленными ст.403 ГПК РСФСР, за исключением того, что ГПК конкретизирует срок, в течение которого должна быть внесена покупная цена (пять дней), тогда как в Законе об ипотеке говорится об установленном сроке.

Объявление публичных торгов несостоявшимися должно быть произведено не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных в п.1 комментируемой статьи обстоятельств.

2. В п.2 зафиксировано право залогодержателя в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Указанный десятидневный срок начинает течь на следующий день после дня проведения публичных торгов (ст.191 ГК РФ). Законодатель особо подчеркивает, что к такому договору применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454 ГК РФ).

Договор купли-продажи - двустороннеобязывающий, консенсуальный, возмездный. Его предметом являются в первую очередь вещи (товары), т. е. предметы материального мира (созданные как человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла выступать в качестве предмета договора купли-продажи, она должна иметь качество оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут быть предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические средства), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, уже имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п.2 ст.455 ГК РФ).

Понятие предмета договора купли-продажи охватывает принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы.

Условие о предмете договора считается выполненным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.

Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.

Сторонами договора купли-продажи - продавцом и покупателем - могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования).

Выбор той или иной формы договора купли-продажи определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Закона о регистрации прав на недвижимое имущество нотариальная форма для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима их государственная регистрация.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, по которому цена являлась существенным условием договора купли-продажи, по ныне действующему ГК РФ цена является существенным условием только для отдельных видов договора купли-продажи (продажа недвижимости либо товаров в рассрочку). В остальных случаях, если цена прямо не указана в договоре, она может быть определена в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ. Это значит, что исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Цена в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон, однако в случаях, предусмотренных законом, она может быть фиксированной или регулируемой.

3. Возможность проведения повторных публичных торгов в случае, если не состоялось соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусматривается законодательством в срок не позднее чем через месяц после первых публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества на таких торгах снижается на 15%. Повторные публичные торги проводятся в том же порядке, что и первые.

4. Если повторные публичные торги не состоялись, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В случае, когда залогодержатель оставил за собой имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе земельный участок, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, он обязан в течение года произвести отчуждение такого имущества в соответствии со ст.238 ГК РФ. Если такое отчуждение не произошло, то по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, имущество подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

Следует отметить, что в ГК РФ установлены иные, чем в Законе об ипотеке, правила относительно снижения цены предмета залога при признании повторных публичных торгов несостоявшимися: залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах (абз.2 п.4 ст.350 ГК РФ).

5. В п.5 говорится о том, что основанием прекращения договора ипотеки является отказ залогодержателя от права оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (аналогичная норма содержится в п.4 ст.350 ГК РФ).

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе

1. Под специализированной организаций понимается организация, предметом основной деятельности которой является совершение подобных сделок и имеющая соответствующую лицензию. К специализированным организациям относятся, в частности, риэлтерские фирмы. Специализированная организация действует на основании договора поручения (от имени залогодержателя) либо договора комиссии (от своего имени). Нельзя не обратить внимание на то, что необходимость получения согласия залогодателя на выбор организатора аукциона может повлечь задержку в его проведении под различными предлогами.

2. В п.2 комментируемой статьи установлено общее правило о том, что аукцион по продаже заложенного имущества должен быть открытым (т. е. в нем вправе участвовать все желающие). Изъятия из этого правила могут быть установлены федеральным законом, однако пока такой закон не принят.

3. Пункт 3 предусматривает процедуру оформления права собственности на заложенное недвижимое имущество после проведения аукциона. В частности, подчеркивается необходимость заключения договора купли-продажи между организатором аукциона и лицом, выигравшим аукцион. Указанный договор наряду с протоколом о результатах аукциона является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

1. В п.1 комментируемой статьи говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на него. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.

2. Под лицом, требующим прекратить обращение взыскания на заложенное имущество или его реализацию, понимается должник по обеспеченному ипотекой обязательству либо залогодатель, являющийся третьим лицом. Указанные лица должны возместить залогодержателю фактически понесенные им судебные расходы, расходы, связанные с нотариальным оформлением, а также расходы, связанные с реализацией заложенного имущества.

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Комментируемая статья устанавливает порядок распределения сумм, вырученных от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке. Вопрос о том, какой орган будет осуществлять это распределение, разрешается в зависимости от того, идет ли речь о судебном или внесудебном порядке обращения взыскания. В первом случае это будет делать судебный пристав-исполнитель, возбудивший исполнительное производство по соответствующему исполнительному листу (включая исполнительные листы, выданные на исполнение решений третейского суда). Во втором случае распределение денежных сумм осуществляется нотариусом, который удостоверил соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

Очередность распределения вырученных денежных сумм устанавливается в соответствии со ст.319, п.1 ст.334, п.5 и 6 ст.350 ГК РФ и ст.46 Закона об ипотеке. Статья 319 ГК РФ устанавливает общий принцип, в соответствии с которым сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. В п.1 ст.334 ГК РФ закреплено правило, по которому залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом (например, такие изъятия установлены п.1 ст.64 ГК РФ, в соответствии с которым при ликвидации юридического лица требования залогодержателей удовлетворяются в третью очередь после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам). Согласно п.5 ст.350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществами, основанными на законе. В п.6 ст.350 ГК РФ установлено правило, по которому если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. В ст.46 Закона об ипотеке говорится об очередности удовлетворения требований предшествующего и последующего залогодержателей.

Таким образом, при наличии помимо залогодержателя других кредиторов и недостаточности вырученных сумм от реализации заложенного имущества для удовлетворения всех требований кредиторов и необходимости покрыть расходы в связи с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией вырученные от реализации заложенного имущества суммы будут распределяться следующим образом. В первую очередь возмещаются расходы, возникшие в связи с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией (например, связанные с проведением публичных торгов или аукциона, охраной и хранением заложенного имущества и т. д.). Далее погашаются требования залогодержателя (если нет указанных выше изъятий). Затем погашаются требования других кредиторов. Оставшаяся сумма должна быть возвращена залогодателю. Требования каждой последующей очереди подлежат удовлетворению только после того, как полностью были удовлетворены требования предыдущей очереди.

Предметом ипотеки может быть имущество, принадлежащее залогодателю на праве хозяйственного ведения. Собственниками такого имущества являются государственные или муниципальные образования. В связи с этим при обращении взыскания на такое имущество суммы, подлежащие перечислению залогодателю, перечисляются не собственно залогодателю (государственным или муниципальным предприятиям), а зачисляются в бюджет собственника (государственного или муниципального образования).

Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. В ст.1 Федерального закона от 01.01.01 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" конкретизируются некоторые из понятий, о которых говорится в п.1 комментируемой статьи. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) представляет собой некоммерческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Максимальные размеры садовых, огородных или дачных земельных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов Российской Федерации с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п.5 ст.13 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

2. Пунктом 2 комментируемой статьи введено новое правило, которого нет в п.2 ст.253 ГК РФ, посвященном распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности. Оно заключается в том, что ипотека указанных в п.1 ст.62 Закона об ипотеке земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, допускается только после выдела земельного участка в натуре гражданину или юридическому лицу.

Что касается общей долевой собственности, то ее участник может в соответствии с п.2 ст.246 ГК РФ, а также с п.2 ст.7 Закона об ипотеке заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.

В отношении же ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует иное правило - она может быть установлена только при наличии согласия на это сособственников. Причем такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В качестве примера подобного федерального закона может быть назван Семейный кодекс РФ, в соответствии с п.3 ст.35 которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ограничение ипотеки земельных участков, чьим собственником является государство или субъект Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно, законодатель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям и в оперативное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие п.1 комментируемой статьи положениям п.1 ст.6 Закона об ипотеке, допускающего ипотеку имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Кроме того, этот пункт противоречит также п.3 ст.129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. Однако Закон об ипотеке к таковым законам не относится.

Определение земель сельскохозяйственного назначения дается в п.1 ст.46 Градостроительного кодекса РФ, в котором сказано, что "в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями". Несколько иное определение дается в новом ЗК РФ. Так, в соответствии с п.1 ст.77 землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

2. Представляется более правильным установление минимального размера земельного участка в новом ЗК РФ либо в порядке, им определенном.

Однако законодатель пошел по другому пути. Очевидно, это объясняется тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют "свои" нижние и верхние пределы размеров земельных участков.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку находящихся на нем зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

В п.1 комментируемой статьи предусмотрено, что если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Речь идет о вещном праве, на основании которого осуществляется владение этим зданием или сооружением (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и т. д.). Кроме того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом в данном случае будет пониматься прежде всего право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.

2. Предусмотренное в п.2 комментируемой статьи право залогодателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке прямо вытекает из п.1 данной статьи, поскольку на указанные объекты право ипотеки не распространяется.

3. В п.3 речь идет о тех случаях, когда и земельный участок, и расположенные на нем здания и сооружения заложены одному и тому же залогодержателю. В таких случаях право залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями регулируется общими положениями гл. VI Закона об ипотеке.

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. В абз.1 п.1 комментируемой статьи содержится общее правило о том, что залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (установленный порядок предполагает получение необходимых разрешений в государственных органах) на заложенном земельном участке. Эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть установлено либо запрещение их возведения, либо получение предварительного согласия залогодержателя на их возведение.

В абз.2 п.1 содержится ограничение указанного общего правила, заключающееся в том, что, если возведенное на заложенном участке здание или сооружение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого имущества, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. При этом не поясняется, что имеется в виду под ухудшением обеспечения. Таким образом, речь идет об оценочном понятии, допускающем различные его толкования, что может повлечь множество конфликтов.

2. В п.2 комментируемой статьи говорится о дополнительных гарантиях для владельцев закладной: указанное выше право залогодателя может быть реализовано только в том случае, если оно предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Характерной особенностью российской правовой системы является то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим. Поэтому в том случае, когда такой земельный участок был заложен по договору об ипотеке, а впоследствии реализован в ходе обращения на него взыскания, новый собственник земельного участка, по существу, заменяет залогодателя в своих взаимоотношениях с собственником недвижимого имущества.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Цена земельного участка устанавливается по общему правилу по соглашению сторон, заключающих договор ипотеки. Вместе с тем в данном случае применяется такое понятие, как нормативная цена земли, которая является нижней границей стоимости земельного участка. Она устанавливается решениями органов власти субъектов Федерации в порядке и на условиях, предусмотренных Законом РФ от 01.01.01 г. "О плате за землю" (с последующими изменениями и дополнениями). При определении нормативной цены земли учитываются фактическая площадь участка и некоторые специальные показатели (районирование, местоположение, рельеф, качество почвы и т. д.).

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

1. Земельные участки как объекты гражданского оборота имеют свои особенности. Содержание правомочий любого землепользователя, включая собственника, ограничено, поскольку количество и состав такого рода объектов в силу естественных причин ограничены, а их использование так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Поэтому к собственнику земельного участка предъявляется требование о его целевом использовании. Указанное требование воспроизводится в п.1 комментируемой статьи применительно к собственнику, который приобрел заложенный земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу. Особо подчеркивается, что менять назначение земельного участка можно только в случаях, предусмотренных земельным законодательством или в установленном этим законодательством порядке. Новый ЗК РФ в п.1 ст.8 установил, что порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. В п.2 содержатся ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу.

Глава XII. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов - зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т. п., и нематериальные активы - права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п.2 ст.132 ГК РФ).

В комментируемой статье делается ссылка на п.2 ст.340 ГК РФ, однако комментируемая статья и п.2 ст.340 ГК полностью не совпадают. В отличие от ч.1 ст.69 Закона об ипотеке в п.2 ст.340 ГК говорится, что право залога распространяется на все имущество, входящее в состав предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, в договоре может быть указано, что право залога распространяется лишь на часть имущества предприятия. Прямая ссылка в Законе об ипотеке на п.2 ст.340 ГК предполагает, что ч.1 ст.69 названного Закона и указанный пункт ст.340 ГК применяются в совокупности (хотя, согласно нормам Закона об ипотеке, они имеют преимущество перед нормами ГК РФ).

Поскольку предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, при его ипотеке право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки.

Предмет ипотеки (в данном случае все предприятие или его часть) должен быть идентифицирован достаточно точно. В частности, в договоре определяется наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание. При передаче части имущества в ипотеку его описание обычно состоит в перечислении видов имущества, передаваемого в залог.

Не могут быть предметом ипотеки права предприятия, полученные на основании лицензии. В соответствии со ст.7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность, на осуществление которой получена лицензия, может выполняться только получившим лицензию субъектом (юридическим лицом или предпринимателем).

Часть 2 ст.69 Закона об ипотеке идентична п.3 ст.340 ГК РФ. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п.45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 правило п.3 ст.340 подлежит применению в случаях, если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если по договору ипотеки в залог передается только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не являются предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.