Статья подготовлена при содействии
Издательского центра IPR MEDIA
www.
, – юрист территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области
Практика судебных споров о выселении
В настоящей статье мы рассмотрим лишь некоторые аспекты проблемы выселения, которые наиболее актуальны для судебной практики и на которые в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 № 14 Верховный Суд РФ обратил особое внимание.
В последнее время периодически наблюдаются всплески активности жилищных органов по выселению жильцов, которые не вносят вносящих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального найма. Ст. атья 90 ЖК РФ гласит: выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По статистике, с начала 2009 года Управлением Федеральной службы судебных приставов по Московской области возбуждено порядка 20 тысяч исполнительных производств по взысканию задолженностей по оплате услуг ЖКХ. За тот же период судебными приставами окончено около 3 тысяч подобных исполнительных производств на общую сумму более 30 млн. рублей. Но, как показывает практика, нормы о принудительном выселении из квартиры по договору найма за неуплату коммунальных платежей и платы за пользование жильем применяются нечасто и не во всех городах. В некоторых городахиз них, например, в Омске, отсутствует фонд для переселения, а выселяемым по такому основанию обязательно должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма. В Санкт-Петербурге практика выселения за неуплату формируется уже с 2001 года, но дела о выселении по такому основанию рассматриваются судами нечасто.
К примеру, в 2001 году судами Санкт-Петербурга по искам Жилищного жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие двое неплательщиков, ведущих асоциальный образ жизни, а в 2003 году за долги из трехкомнатной квартиры была выселена семья петербуржцев С. На момент вынесения решения суда семья не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей. Квартиру мать и сын С. приватизировать не успели.
Решение о выселении было вынесено после того, как судья убедитсяубедился, что у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины неоплаты неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартплате являются уважительными, например, длительная невыплата заработной платы, острая необходимость оплаты дорогостоящего лечения и т. п.
Верховный Суд РФ к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд (п.ункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14).
Напротив, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина. Отсутствие у нанимателя уважительных причин должен доказывать наймодатель как истец по делу.
На практике выселению в судебном порядке мешает неудачно сформулированная статья 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто «в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги». Получается, если должник платит раз в четыре месяца по 10 рублей или платит вносит плату только за коммунальные услуги и не оплачиваетбез оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма ст. атьи 90 ЖК РФ.
В п.ункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 внимание судов обращается на причины и длительность какого периода неуплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.
В частности, в ноябре 2008 года из московской двухкомнатной квартиры в Текстильщиках была выселена семья Николаевых, задолжавшая за коммунальные услуги 104 тыс. руб. Вместо «двушки» им была выделена 19-метровая комната в Капотне. Это первый случай семейного выселения, до этого «выгоняли» только неплательщиков-одиночек.
На практике неплательщиков за жилье и коммунальные услуги нередко выселяют не только в общежития, но и в бараки, едва пригодные для проживания.
Одновременно с выселением, к нанимателю может быть предъявлено требование об уплате всей сумме суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату. Ведь выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.
Процедура выселения за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.
Одним из оснований выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, является снос дома. Снос жилого здания может производиться производится, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В случае сноса дома выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (статья. 86 ЖК РФ).
Государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройки застройкой территории, которая отвечает общественным интересам. Согласно ст. атье 132 Конституции РФ, органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, решают иные вопросы местного значения. При этом все земли в пределах черты населенного пункта находятся в ведении городской администрации.
При выселении граждан из жилых помещений государственного, общественного жилого фонда, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, выселяемым гражданам должны быть предоставлены другие благоустроенные жилые помещения. Суд, принимая решение о выселении, должен обязательно проверить состояние жилья, предлагаемого под отселение, а также его соответствие нормам предоставления жилой площади, его принадлежность.
обратилось в суд с иском о выселении семьи К., имеющей несовершеннолетних детей, из квартиры с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в связи с тем, что постановлением администрации земельный участок, на котором расположен дом, отведен под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома. На основании данного постановления аАдминистрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 25 лет.
Под переселение семье К. была предложена квартира в 4-этажном кирпичном доме, имеющая изолированные комнаты, раздельный санузел, горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление, балкон, большую жилую площадь, но расположенная в отдаленном районе города, с чем ответчики категорически не согласны. Предлагаемая квартира предложена в порядке обмена и на момент предложения принадлежала на праве собственности М. Суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку не соблюден порядок выселения жильцов из спорной квартиры, поскольку а квартира, предлагаемая семье К., находится в собственности М. (см. Решение Волжского районного суда г. Саратова от 01.01.2001 г.).
Суд проверяет наличие и правильность оформления документации, подтверждающей цель сноса дома: она должна в действительности соответствовать общественным нуждам. Например, органы местного самоуправления вправе для рационального использования муниципальной земляи вправе разрешать снос жилого дома старой постройки для строительства нового многоэтажного жилого дома. Удовлетворение жилищных потребностей граждан обычно признается соответствующим общественным нуждам, тогда как снос жилого дома для строительства торгового объекта суд вряд ли сочтет соответствующим нуждам горожан.
обратился обратилось в суд с иском о выселении из жилого дома К. и В.. Земельный участок, на котором расположен дом, согласно постановлению администрации г. Саратова предоставлен истцу в аренду на 10 лет для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. Истцу поручено произвести отселение жильцов. Проект дома согласован с заинтересованными службами и ими утвержден. Истец в ходе отселения жильцов со стройплощадки предлагал ответчикам для переселения две квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, в которых никто не зарегистрирован. Ответчики заявили, что предлагаемые квартиры находятся в отдаленном районе, далеко от места работы и поликлиники К., а В. нуждается в постоянном медицинском наблюдении, имеет преклонный возраст, передвигается с трудом. В судебном заседании исследована копия постановления Администрации администрации г. Саратова о предоставлении в аренду на 10 лет земельный земельного участок участка под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, исследованы акты обследования квартир, предлагаемых под отселение.
Суд посчитал исковые требования удовлетворила (см. Решение Волжского районного суда г. Саратова от 01.01.2001 г).
В данном случае суд учел, что органами местного самоуправления соблюден порядок выселения, снос дома отвечает общественным интересам, так как готовы документы на возведение новой жилой застройки, а предлагаемые для отселения жилые помещения имеют жилую площадь, отвечающую требованиям закона, и отвечают санитарно-техническим требованиям.
На практике чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 01.01.01 года № 47.
В судебном разбирательстве судом проверяется правильность действий и принятия решений межведомственной комиссии, которая создана для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу, должна быть создана федеральным органом исполнительной власти, а в ее состав включаются представители органа исполнительной власти, представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах сфере санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник с правом совещательного голоса. Перед тем, как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания.
Основными документами, помимо решения о сносе дома, являются акт обследования и заключение межведомственной комиссии. К примеру, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы гражданина С. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в связи со сносом дома. Основанием для такого решения послужили следующие факты: правительство Москвы решение о сносе дома не принимало. Протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса этого дома, а также распоряжение префекта округа о сносе спорного здания, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.
В суде истец должен доказать или наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии; или ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; или изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических нарушений градостроительной деятельности.
Любое благоустроенное помещение должно обладать рядом обязательных признаков, которые определены ст. атьей 89 ЖК РФ. Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте – (городе, поселке, деревне, ) по планировке помещения, по времени введения многоэтажного дома в эксплуатацию, по материалу постройки и т. п. Если собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном или монолитном доме, а не в панельной новостройке.
Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. При Заселение в однойу комнатыу лицами разного пола (в том числе детьмидетей), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается. Так, по одному из дел, в котором было заявлено требование о о выселении из из отдельной квартиры в аварийном доме, суд суд обязал предоставить выселяемой семье с несовершеннолетним ребенком комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м м и и 12,9 кв. м м в коммунальной квартире по по другому адресу. Определением судебной коллегии Верховного Суда РФ РФ от от 21 21 июля 1994 г. удовлетворен протест прокурора по делу, а дело направлено на на новое рассмотрение, поскольку предоставляемое гражданам жилое помещение не является отдельной квартирой. Вывод суда о о том, что что ответчики, как как ведущие раздельное хозяйство, фактически уже уже не не пользовались отдельной квартирой, кассационная инстанция признала ошибочным.
По другому судебному делу, супругам, длительное время проживающим в разводе в разных комнатах коммунальной квартиры (одному из супругов принадлежит принадлежат две комнаты, другому —- одна), в связи со со сносом дома Департаментом жилищной политики была предоставлена равноценная трехкомнатная квартира на на праве собственности. Бывшие супруги не согласились на предложенный вариант. Суд обязал жилищный орган предоставить бывшим супругам двух две отдельных отдельные квартиры.
В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со ст. атьей 15 ЖК РФ (см. комментарий к ст.атье 15 ЖК РФ).
В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.
Так, суд удовлетворил иск мэрии города МО «Город Биробиджан» к К., Б., В., П., А. о о выселении выселении из из жилого жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, и вселении в другое жилое помещение. Постановлением главы мэрии города принято решение о сносе дома в связи с признанием его непригодным для проживания, а ответчикам предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Ответчики в аварийном доме занимают однокомнатную квартиру общей площадью 30,1 кв. м, а в связи со сносом дома ответчикам предложено другое благоустроенное жилое помещение, которое находится в муниципальной собственности, и расположено в кирпичном доме, на пятом этаже, общей площадью 32,6 кв. м., с лоджией, в черте города, имеет удовлетворительное техническое и санитарное состояние, дом оборудован водопроводом, канализацией, централизованным отоплением и газоснабжением. Предоставляемая квартира фактически и юридически свободна.
В каждом конкретном случае понятие благоустроенности помещения должно рассматриваться отдельно, в зависимости от прежних условий жизни выселяемого лица и характеристик населенного пункта, где это лицо проживает.
В соответствии со ст. атьей 32 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в в связи с с выселением из старого фонда новое помещение должно быть не не менее занимаемого и и находиться в черте данного населенного пункта. На практике практике при при выселении остаться в в том том же районе крупного города, где находилось первоначальное жилье выселяемого, сложно, особенно в столице. В Москве в связи с переселением из из сносимых домов, в в первую очередь, из панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения, предоставляется жилье с нормой предоставления нового жилья на на одного человека 33 33 мІ общей площади, на на двоих —– 42 42 мІ, на на троих и и более —- по по 18 18 мІ непонятно, это кв. метры или что-то другое на на человека.
Несмотря на возражения ответчиков, суды имеют формальный подход к оценке предоставляемого благоустроенного помещения взамен сносимого. Не учитывается район населенного пункта, где предоставляется новое жилье, хотя в средних и крупных городах местонахождение жилья является определяющей определяющим в его стоимости.
ФГОУ Ростовской государственной консерватории имени обратилось с иском к семье К. о выселении из 1/6 части домовладения, расположенного в центре города, указав, что ответчикам в связи со сносом будет предоставлена на праве собственности квартира, расположенная в другом удаленном районе города. Ответчик с предложенным вариантом отселения не согласился. Суд, давая оценку доводам ответчиков, указал, что требования К. о предоставлении им жилья только в центре г. Ростова-на-Дону не основаны на законе.
Район проживания, в котором расположено предлагаемое им жилье, может категорически не устраивать выселяемых из-за плохой транспортной доступности или из-за удаленности от места работы, учебы или лечения. Но судом такие возражения не берутся во внимание.
В п. ункте 37 постановления от 2 июля 2009 г. № 14 Пленум Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемой категории дел обобщил требования, предъявляемые к благоустроенному жилью, предоставляемому гражданам по договору социального найма, согласно статьи статье 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (см. Обзор Судебной практики Верховного Суда РФ от 01.01.2001 г.).
Так, в одном из дел суд не принял во внимание довод ответчицы, что фактически ее семья занимает в аварийном доме две квартиры, но зарегистрированы все в одной квартире; что муж ответчицы обращался в жилищный отдел мэрии города с просьбой предоставить семье освободившуюся квартиру в этом же доме, где ранее она жила со своим сожителем; что в семье имеется больной туберкулезом, который несколько лет назад встал в очередь на получение жилья; что в квартире зарегистрирован еще один больной туберкулезом, который отбывает наказание в местах лишения свободы.
В этом и подобных случаях граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, например, в связи с наличием туберкулезного больного ее его семье полагаются дополнительные квадратные метры либо две квартиры, тем более что в семье есть несовершеннолетний ребенок. Переселяемые граждане сохраняют право на постановку на учет для внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма, в порядке п. ункта 3 части. 2 статьи. 57 ЖК РФ, но не имеют право на предоставление еще одного отдельного жилья в связи со сносом дома.
По критериям, предусмотренным выше, может быть оценено жилье, предоставляемое нанимателям в связи с выселением из жилого помещения в другое жилое помещение в случае, если производится капитальный ремонт или реконструкция дома, которые невозможны без выселения жильцов (ст. атья 88 ЖК РФ).
К капитальному ремонту относится устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, сменусмена, восстановление или замену замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя РФ от 27.09. сентября 2003 г.ода № 000 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее —- этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как правило, жилье выселяемым жильцам на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда должно быть сохранено право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.
Однако если жилье претерпит такие изменения, что жилое помещение не сохранится (значительно уменьшится или значительно увеличится, например, будет объединено с соседним жилым помещением), то собственник до начала работ по ремонту или реконструкции обязан выселить нанимателя и его семью в другое благоустроенное жилье.
В суд было подано исковое заявление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда. Ответчики возражали против удовлетворения иска об их выселении, так как у них были все основания полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранится.
При рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшится за счет увеличения их площадей. В ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены в совершенно в других местах. Из двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимателями, будет построена одна квартира, т. е. жилое помещение нанимателя станет частью чужого жилого помещения. Некоторые жилые помещения поменяют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухнями и т. п.). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске отказал.
Исход дел о выселении из жилья, подлежащего капитальному ремонту и реконструкции, определяется тем, какими будут последствия капитального ремонта или реконструкции. Поэтому в суде тщательно исследуются акты исполнительной власти о проведении капитального ремонта, где указывается указываются на виды, цели и срок работ, а также проектная и техническая документация на дом.
Если наниматели жилых помещений выселяются временно в жилые помещения маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении обязательно должен быть указан срок, на который выселяется наниматель с членами своей семьи.
Дело о выселении граждан на время капитального ремонта было направлено на новое рассмотрение, поскольку суд неправильно определил срок проведения капитального ремонта —ремонт - не более шести месяцев, в то время как городская администрация указывала, что ремонт планируется производить в течение одного года. Проектно-сметная документация, из которой только и можно установить характер и срок ремонта, не была надлежащим образом исследована в судебных заседаниях.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
