Бюллетень Верховного суда Республики Коми № 2 2012 год (стр. 3 )

Решением Усть-Вымского районного суда Республики Коми частично удовлетворены исковые требования С., в ее пользу взыскана с .» неустойка в размере <…> рублей. Взыскан с .» штраф, государственная пошлина в доход местного бюджета. С. обратилась в суд с исковым заявлением к .» о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости многоквартирного жилого дома от ДД. ММ. ГГГГ за каждый день просрочки, начиная с ДД. ММ. ГГГГ по ДД. ММ. ГГГГ, указывая на нарушение ответчиком срока передачи квартиры, установленного договором и дополнительным соглашением сторон.

В силу пункта 3.1. договора долевого участия в строительстве, застройщик передает квартиру участникам долевого строительства в срок до ДД. ММ. ГГГГ. Дополнительным соглашением к указанному договору срок окончания строительства объекта установлен первый квартал ГГГГ. Фактически ответчик передал истцу квартиру в конце третьего квартала ГГГГ.

Доводы ответчика о том, что несвоевременная сдача объекта произошла по причине неисполнения обязательств субподрядной организацией, обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку данное обстоятельство не является основанием для освобождения ответчика от обязанности исполнить предусмотренные договором обязательства в установленный сторонами срок.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установив, что истцами условия договора по перечислению денежных средств выполнены, однако ответчик в нарушение установленного договором срока передал квартиру истцу ДД. ММ. ГГГГ, суд пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании неустойки за заявленный период.

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика неустойки, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом требований соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, уменьшил ее размер с <…> рублей до <…> рублей.

Решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми частично удовлетворены исковые требования Ш., взысканы с .» в ее пользу неустойка в размере <…> рублей, компенсация морального вреда в размере <…> рублей, государственная пошлина - <…> рублей, всего - <…> рублей.

Ш. обратилась в суд с иском к .», в котором, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых по договору долевого участия обязательств в определенный в договоре срок, просила взыскать неустойку, компенсацию морального вреда.

Судом установлено, что согласно условиям договора участия в долевом строительстве .», выступая застройщиком по договору, приняло на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру - участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Застройщик обязался построить и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее ДД. ММ. ГГГГ и до ДД. ММ. ГГГГ передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий проектно-сметной документации, ГОСТам, СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства по акту приема-передачи. Кроме того, ответчиком принято обязательство по остеклению лоджии квартиры, что в совокупности с иными условиями определяет степень готовности объекта.

При этом в нарушение условий договора принятые ответчиком обязательства по остеклению лоджии в определенный договором срок не исполнены. На дату предъявления истцом претензии – ДД. ММ. ГГГГ указанные нарушения также не были ликвидированы. Акт приема-передачи квартиры как объекта долевого строительства подписан .» и Ш. ДД. ММ. ГГГГ по устранении недостатков.

Находя требования иска обоснованными, суд, определяя период взыскания неустойки в соответствии с положениями части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что обязанность по передаче объекта недвижимости у ответчика возникла по истечении установленного договором срока и была исполнена лишь при подписании сторонами акта приема-передачи квартиры.

Вывод суда в части начала исчисления периода взыскания неустойки в силу положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность исполнения обязательства в определенный для его исполнения срок, является правильным.

Однако взыскивая неустойку по день исполнения ответчиком обязательств и подписания сторонами передаточного акта, суд не учел, что установленная в частью 2 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязанность застройщика по уведомлению участника долевого строительства последним была надлежащим образом исполнена, уведомление направлено заказным письмом по указанному участником долевого строительства в договоре почтовому адресу и получено адресатом ДД. ММ. ГГГГ. В свою очередь, по условиям заключенного между сторонами договора Ш. как участник долевого строительства в течение 14 дней с момента получения уведомления для подписания акта приема-передачи квартиры не явилась.

Несмотря на то, что акт приема-передачи квартиры по выполнению ответчиком условий договора в полном объеме был подписан ДД. ММ. ГГГГ, а на день предъявления претензии недостатки не были устранены, однако взыскание неустойки за период с момента предъявления претензии и до подписания сторонами передаточного акта нельзя признать правомерным.

По условиям заключенного между сторонами договора, передаче участнику долевого строительства подлежал объект, соответствующий проектно-сметной документации, ГОСТам, СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства.

В соответствии с правилами Федерального закона «О защите прав потребителей» существенным недостатком товара является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Неостекление лоджии, что явилось причиной непринятия объекта по передаточному акту и основанием для исчисления заявленного размера неустойки, нельзя признать существенным нарушением предмета договора, поскольку указанное нарушение не влечет непригодности объекта для предусмотренного договором использования, поскольку оно не меняет его качественных характеристик и может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени. Нарушений качества объекта долевого строительства не допущено.

Переданное недвижимое имущество не имеет препятствующие к его использованию недостатки, поскольку на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию .» выполнило все строительные работы в полном соответствии с проектом, техническими условиями, требованиями СНиП. Многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию без замечаний.

Положениями пункта 5 статьи 8 указанного Закона установлено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта потребовать от застройщика составления акта и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Между тем, истец не явилась в определенный в договоре срок для подписания акта приемо-передачи квартиры и гарантированным ей законом правом не воспользовалась.

Принимая изложенное, учитывая неисполнение предусмотренных договором обязанностей, в том числе и стороной истца, при определении периода взыскания неустойки не подлежит учету период с ДД. ММ. ГГГГ - даты вручения уведомления адресату и ДД. ММ. ГГГГ - даты подписания сторонами акта приема-передачи квартиры, в связи с чем определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми решение в этой части было изменено.

Решением Усть-Вымского районного суда Республики Коми частично удовлетворены исковые требования М. П. и М. А., взыскана с .» в пользу М. П., М. А. и М. Е. неустойка по <…> рублей каждому, взыскано с .» в пользу М. П. в счет возмещения морального вреда <…> рублей, штраф, государственная пошлина в доход местного бюджета.

Как следует из материалов дела, ДД. ММ. ГГГГ между .» и М. П., М. А., действующими за себя и от имени несовершеннолетнего ребенка М. Е., заключен договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости многоквартирного жилого дома.

М. П., М. А., действующие за себя и от имени несовершеннолетнего ребенка М. Е., перечислили денежные средства в сумме <…> рублей в следующие сроки: до ДД. ММ. ГГГГ года в рамках реализации федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2012 года» в сумме <…> рублей; до ДД. ММ. ГГГГ в сумме <…> рублей.

В силу соответствующего пункта договора долевого участия в строительстве, застройщик передает квартиру участникам долевого строительства в срок до ДД. ММ. ГГГГ, фактически ответчик передал истцам квартиру ДД. ММ. ГГГГ.

Доводы ответчика о том, что несвоевременная сдача объекта произошла по причине неисполнения обязательств субподрядной организацией, о чем истцы были уведомлены, обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание. Данное обстоятельство суд не признал в качестве основания для освобождения ответчика от обязанности исполнить предусмотренные договором обязательства в установленный сторонами срок. Из материалов дела следует, что предложение об изменении условий заключенного сторонами договора, в нарушение пункта 3 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», направлено истцам - участникам долевого строительства по истечении десяти месяцев со дня указанного в договоре срока окончания строительства.

При разрешении данного спора суд обоснованно руководствовался частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Доводы ответчика о том, что при определении размера неустойки суду следовало учесть, что истцы внесли личные средства в размере <…> рублей, оставшуюся сумму <…> рублей оплачивало Министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Коми, суд признал подлежащей отклонению, поскольку размер неустойки, взыскиваемой по основаниям части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяется от цены договора.

Суды руководствовались нормами Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» в том случае, если рассматриваемые правоотношения не подпадали под действие Федерального закона от 01.01.01 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то есть разрешения на строительство этих домов были выданы до 01 апреля 2005 года.

Кроме того, неустойка (пени) в размере, предусмотренном пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, взыскивалась по требованию потребителя за нарушение установленных сроков
окончания выполнения работы, за нарушение предусмотренных статьями 30, 31 Закона сроков устранения недостатков работы и возврата уплаченной за работу денежной суммы.

Имело также место применение мер ответственности, предусмотренных нормами главы второй Закона Российской Федерации от 01.01.01 года № 000-1 «О защите прав потребителей» при продаже товаров потребителям.

М. обратилась в Сыктывдинский районный суд Республики Коми с иском к .», в котором, указывая на то, что площадь переданного ей по договору участия в долевом строительстве жилого помещения не соответствует площади квартиры, указанной в договоре, просила о соразмерном уменьшении оплаченной ею по договору стоимости квартиры, взыскании неустойки за неисполнение заявленного требования в добровольном порядке, компенсации морального вреда, возложении на ответчика обязанности установить металлопластиковые конструкции остекления лоджии.

Решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми исковые требования М. к .» частично удовлетворены: взыскано с .» в пользу М. <…> рублей в счет возмещения разницы из расчета суммы, полученной в результате перерасчета отклонения в площади; взыскана с .» в пользу М. неустойка за нарушение исполнения требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара в размере <…> рублей. На .» возложена обязанность установить металлопластиковые конструкции остекления лоджии, взыскана в пользу М. компенсация морального вреда в размере <…> рублей, штраф в доход бюджета муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» в размере <…> рублей.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что общая площадь квартиры, переданная ответчиком истцу в соответствии с условиями договора, не соответствует фактической общей площади этого жилого помещения после проведения обмеров органом технической инвентаризации, а заключенный сторонами договор предусматривает, что окончательная стоимость квартиры может быть изменена на суммы доплат (выплат) за счет увеличения (уменьшения) площади квартиры по результатам инвентаризации БТИ. Между тем, на письменное обращение истца ДД. ММ. ГГГГ о выплате разницы в общей стоимости квартиры ДД. ММ. ГГГГ .» отказало в удовлетворении требований М., сославшись на то, что уменьшение общей площади квартиры явилось следствием выполнения последней отделочных работ, не предусмотренных договором.

В соответствии со статьей 22 Закона Российской Федерации от 01.01.01 года № 000-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно статье 23 названного закона, за нарушение предусмотренных статьей 22 настоящего Закона сроков продавец (изготовитель), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем) в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

На основании указанных положений суд пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности по уплате истцу неустойки и штрафа за невыполнение заявленных требований в добровольном порядке.

Применение мер ответственности в виде неустойки, предусмотренной нормами главы второй Закона Российской Федерации от 01.01.01 года № 000-1 «О защите прав потребителей» при продаже товаров потребителям, по мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми, является неправомерным по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 01.01.01 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

Указанный вопрос представляется спорным и требующим разъяснения Верховным Судом Российской Федерации, также и с той точки зрения, возможно ли применение мер ответственности в виде неустойки, предусмотренной иными нормами закона, подлежащими применению к спорному правоотношению, если истец, заявляя требование о взыскании неустойки, в его обоснование ссылается именно на нормы главы второй Закона Российской Федерации от 01.01.01 года № 000-1 «О защите прав потребителей» при продаже товаров потребителям.

12. В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 01.01.01 года «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации ФО защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.

При удовлетворении требований по делам, связанным с участием в долевом строительстве, судами Республики Коми применялся Закон Российской Федерации от 0 февраля 1992 года № 000-1 «О защите прав потребителей» в части определения подсудности рассмотрения дел, взыскания неустойки за нарушение сроков выполнения работы и удовлетворения отдельных требований потребителя, штрафных санкций, компенсации морального вреда.

13. Требования о компенсации морального вреда, причиненного гражданам участникам долевого строительства организацией-застройщиком, судами рассматривались как производные в связи с нарушением ответчиками своих обязательств по договору и по всем удовлетворенным искам производилось взыскание компенсации морального вреда.

При определении размера компенсации суды руководствовались принципами разумности и справедливости, принимали во внимание характер причиненных истцам нравственных страданий, связанных с долгим ожиданием переезда в новую квартиру, с нарушением жизненных планов, учитывали длительность периода нарушения прав со стороны ответчиков, повлекшего для потребителей неблагоприятные последствия.

14. При удовлетворении требований по делам, связанным с участием в долевом строительстве, судами Республики Коми не во всех случаях применялся Закон Российской Федерации от 01.01.01 года № 000-1 «О защите прав потребителей» в части взыскания штрафных санкций.

При рассмотрении Воркутинским городским судом Республики Коми исков С. и К. к .» о расторжении договоров о долевом участии в строительстве жилья, возврате денежных сумм и взыскании штрафных санкций с ответчика был взыскан штраф в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 01.01.01 года № 000-1 «О защите прав потребителей».

Размер штрафа определялся от общей суммы, присужденной в пользу потребителя, включающей неустойку, убытки и компенсацию морального вреда.

При рассмотрении Сыктывкарским городским судом Республики Коми исковых требований Сыктывкарской общественной организации «Общество по защите прав потребителей» Защита» в интересах М. о взыскании с Бюджетного учреждения «У.» неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры решением взыскан как штраф в доход местного бюджета, так и в пользу Общества по защите прав потребителей согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

15. Требование о применении норм законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей, предъявленные гражданином-участником долевого строительства при переходе к нему права требования к застройщику от первоначального кредитора, заключившего договор участия в долевом строительстве не для нужд, указанных в пункте 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», было рассмотрено Сыктывкарским городским судом Республики Коми.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми были удовлетворены исковые требования Сыктывкарской общественной организации «Общество по защите прав потребителей «Защита» в интересах М. С Бюджетного учреждения «У.» в пользу М. была взыскана неустойка в размере <…> рублей, штраф в местный бюджет и в пользу общественной организации потребителей.

Судом было установлено, что первоначально договор долевого участия в строительстве квартиры в многоквартирном доме был заключен ответчиком ДД. ММ. ГГГГ с .», согласно соответствующему пункту договора застройщик обязался ввести объект в эксплуатацию не позднее ДД. ММ. ГГГГ и передать дольщику квартиру в собственность не позднее двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с договором цессии от ДД. ММ. ГГГГ .» уступило право требования по договору от ДД. ММ. ГГГГ М., денежные обязательства последней в пользу .» исполнены в полном объеме, квартира передана ей по акту ДД. ММ. ГГГГ, то есть с просрочкой 74 дня.

Суд признал, что размер неустойки застройщика при просрочке строительства объекта установлен нормой части 2 статьи 6 Федерального закона от 01.01.01 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем признал подлежащей взысканию с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Между тем, при рассмотрении дела суд не учел требования части 3 статьи 1 Федерального закона от 01.01.01 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которыми предусмотрено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами
и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается.

Согласно части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 2.1 статьи 1 вышеназванного Закона сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с частью 3 статьи 3 указанного Закона, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с данным Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Таким образом, законом предусмотрены иные последствия нарушения прав лица в связи с заключением договора уступки требования, противоречащего требованиям указанного Закона.

Указанный вопрос представляется требующим разъяснения Верховным Судом Российской Федерации, поскольку указанные выше нормы не позволяют прийти к однозначному выводу о том, является ли такая сделка изначально ничтожной как противоречащая требованиям закона, или может быть признана судом недействительной только по требованию гражданина, заключившего такую сделку.

16. Применение законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей к отношениям, возникающим в случаях заключения гражданами иных, помимо договоров участия в долевом строительстве, сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в его собственность, представляется возможным.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае его неясности оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если при рассмотрении дела установлено, что такой договор по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон предполагает участие гражданина в строительстве многоквартирного дома с целью получения квартиры в собственность для проживания или выполнение работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имел намерение заказать или приобрести либо использовать квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, при рассмотрении указанной категории дел необходимо применять Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Дела указанной категории судами Республики Коми не рассматривались.

17. Судами Республики Коми рассматривались дела по требованиям о признании права собственности: на квартиру как на объект незавершенного строительства (либо о признании права на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры); на построенный (созданный) объект долевого строительства, если разрешение на ввод в эксплуатацию этого объекта не получено.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми признано за А. право на долю в виде квартиры № <…> в не завершенном строительством трехквартирном жилом доме, указано произвести за А. государственную регистрацию права собственности на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры № <…> в трехквартирном жилом доме по адресу <…>.

А. обратился в суд с соответствующими исковыми требованиями к .», коммерческому банку, судом к участию в деле в качестве соответчика в порядке правопреемства привлечено .», в качестве третьих лиц привлечены .» и .», в качестве соответчика Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Коми.

Как установлено материалами дела согласно договору генерального подряда от ДД. ММ. ГГГГ, заключенному между .» (Заказчик) и .» (Генподрядчик), Генподрядчик обязался за счет собственных средств выполнить работы по строительству двух блокированных жилых домов, расположенных на земельном участке по ул. <…>. Между .» и .» ДД. ММ. ГГГГ был заключен договор на долевое участие в строительстве, предметом которого являлось долевое участие в строительстве индивидуального жилья - квартиры № <…> площадью <…> кв. м. в жилом доме по ул. <…>, общая стоимость квартиры без отделочных работ составляет <…> рублей. .» исполнило свои обязательства по оплате.

ДД. ММ. ГГГГ .» с согласия .» заключило договор об уступке права долевого участия по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, уступив А. свое право получения в собственность одной квартиры № <…> приведенной площадью <…> кв. м., расположенную в жилом доме по ул. <…>. Все свои обязательства по данному договору А. исполнил.

Заочным решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми на .» была возложена обязанность в срок до ДД. ММ. ГГГГ исполнить договор на долевое участие в строительстве от ДД. ММ. ГГГГ в части завершения строительства кв. <…> по ул. <…> и передать А. документы для оформления права собственности на квартиру.

На основании протокола общего собрания участников .» от ДД. ММ. ГГГГ .» приобрело 100 % в уставном капитале .», а также внесло в уставный капитал .» дополнительный вклад имуществом, включающим незавершенное строительство, на основании чего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности .» на нежилое здание - не завершенный строительством 3-х квартирный жилой дом (готовность 67 %).

ДД. ММ. ГГГГ между коммерческим банком и .» был заключен договор ипотеки в обеспечение обязательств .» по кредитному договору, по которому передало коммерческому банку в залог нежилое здание - не завершенный строительством 3-х квартирный жилой дом (готовность 67 %) площадью <…> кв. м., расположенный по адресу: <…>, указанный договор зарегистрирован в ЕГРП.

На основании договора уступки права требования от ДД. ММ. ГГГГ коммерческий банк наряду с правом требования долга по кредитному договору передало .» права залогодержателя по договору об ипотеке от ДД. ММ. ГГГГ. Запись о смене залогодержателя внесена в ЕГРП ДД. ММ. ГГГГ.

ДД. ММ. ГГГГ .» получило разрешение на строительство двух блокированных домов, срок действия разрешения на строительство - до ДД. ММ. ГГГГ. Согласно документам, представленным для получения разрешения на строительство, нежилое здание - незавершенный строительством жилой дом по адресу: <…> не имеет существующих ограничений (обременений) права и зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми как собственность .».

ДД. ММ. ГГГГ между .» и А. был заключен предварительный договор на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры № <…>, расположенной в трехквартирном жилом доме площадью <…> кв. м., по адресу: <…>. Соответствующими пунктами предварительного договора от ДД. ММ. ГГГГ стоимость квартиры была определена в размере <…> рублей, срок исполнения обязательств .» по завершению строительства указанного жилого дома определялся до ДД. ММ. ГГГГ. В связи с неисполнением в установленный срок указанного обязательства между .» и А. ДД. ММ. ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору от ДД. ММ. ГГГГ, в котором стоимость квартиры № <…> общей полезной площадью <…> кв. м., расположенной в трехквартирном жилом доме площадью <…> кв. м., по адресу: <…>, определена <…> рублей, признано, что расчет за продаваемую квартиру А. произведен полностью, сдача документов для государственной регистрации перехода права собственности определена не позднее ДД. ММ. ГГГГ, срок исполнения обязанностей по завершению строительства дома - не позднее ДД. ММ. ГГГГ. В установленный срок .» свои обязательства по завершению строительства трехквартирного жилого дома, в котором располагается квартира, вновь не исполнило.

На момент вынесения решения строительство объекта не завершено, дом не введен в эксплуатацию.

Разрешая спор в части признания права истца на спорное жилое помещение, суд признал требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из того, что на момент рассмотрения дела предварительный договор от ДД. ММ. ГГГГ между .» и А. на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной в трехквартирном жилом доме, продолжал действовать, поскольку срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, согласно положениям соответствующего предварительного договора, еще не наступил. Из указанного пункта предварительного договора от ДД. ММ. ГГГГ следует, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи спорного жилого помещения в 10-дневный срок после сдачи жилого дома в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации прав Общества на указанную квартиру.

Однако .» в нарушение условий предварительного договора строительство дома не завершило, документы в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Коми для государственной регистрации перехода права собственности не сдало. В связи с неисполнением условий кредитного договора коммерческий банк наряду с правом требования долга по кредитному договору передало .» права залогодержателя по договору об ипотеке, имеется судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество (в том числе на спорную квартиру) по договору об ипотеке, по которому возбуждено исполнительное производство.

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Учитывая, что А. исполнены взятые на себя обязательства по договору в полном объеме, фактически объект создан, но дом не завершен строительством в порядке, предусмотренном законом, суд признал, что факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при готовности дома 67 % не может явиться препятствием для признания за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, что соответствует положениям ст.218 ГК РФ и в силу статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» влечет обязанность произвести регистрацию указанного права.

18. На основании ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.