Бюллетень Верховного суда Республики Коми № 2 2012 год (стр. 4 )

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

На основании ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 01.01.2001 года обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, по общему правилу, требование о признании права собственности на объект долевого строительства, в том числе незавершенного строительства, за участником долевого строительства, не исполнившим обязанности по уплате цены договора участия в долевом строительстве полностью, невозможно.

В то же время, стороны договора вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора, а Федеральный закон от 01.01.2001 года не содержит положений, устанавливающих запрет на рассрочку оплаты денежных средств по договору долевого строительства, в том числе на оплату после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Следовательно, если договором предусмотрена рассрочка уплаты суммы финансирования, часть которой подлежит уплате после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, право собственности на объект долевого строительства может быть признано за дольщиком, не исполнившим полностью своей обязанности по уплате цены договора.

Частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой материального закона объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

19. На основании ст. 4 Федерального закона - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.04 года обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Требования участника долевого строительства многоквартирного дома об обязании ответчика передать квартиру после завершения его строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию подразумевает возложение на ответчика обязанности по их исполнению на будущее. Для предъявления таких требований необходим факт нарушения ответчиком возложенных договором обязательств по истечении обусловленных сроков их исполнения.

В случае представления истцом доказательств того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права, возможно удовлетворение требования участника долевого строительства многоквартирного дома об обязании ответчика передать квартиру после завершения его строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

20. Случаи обращения в суд с требованиями, связанными с нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, в том числе при обнаружении недостатков после передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства, имели место.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми в иске Е., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка, к .» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД. ММ. ГГГГ, признании недействительным акта приемо-передачи квартиры от ДД. ММ. ГГГГ, взыскании неустойки <…> рублей, <…> рубля в счет уменьшения цены договора, пени <…> рублей, морального вреда в размере <…> рублей и штрафа в доход государства отказано.

Взыскана с .» в пользу Е. неустойка за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД. ММ. ГГГГ по ДД. ММ. ГГГГ в размере <…>рублей. Взыскана с .» государственная пошлина в доход государства.

Как установлено судом первой инстанции, ДД. ММ. ГГГГ между Е., действующим за себя и от имени несовершеннолетнего ребенка, (Участник долевого строительства) и .» (Застройщик) был заключен договор участия о долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом по адресу: <…>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме участникам долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства не позднее ДД. ММ. ГГГГ, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД. ММ. ГГГГ.

ДД. ММ. ГГГГ между Е. и .» был подписан акт приемо-передачи квартиры.

ДД. ММ. ГГГГ истец направил в .» претензию с указанием на то, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, просил выплатить неустойку в размере <…> рублей, возвратить <…> рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора и подписать акт приема-передачи, ответчиком направлен ответ с указанием на отсутствие оснований для удовлетворения претензии.

Разрешая данный спор и удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства, суд первой инстанции исходил из положений ст.6 Федерального закона от 01.01.2001 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и пришел к выводу о том, что в установленный договором срок объект долевого строительства не был передан истцу, определив период нарушения исполнения обязательств с ДД. ММ. ГГГГ по ДД. ММ. ГГГГ.

Указание истца на то обстоятельство, что общее имущество многоквартирного дома как составная часть соответствующего объекта долевого строительства было сооружено ответчиком с рядом отступлений от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, отклонено судом первой инстанции как не основанное на законе.

На основании статьи 8 Федерального закона от 01.01.2001 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).

Согласно п. 5 ст. 8 вышеназванного Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

При подписании акта приемо-передачи квартиры никаких претензий по качеству объекта долевого строительства, в том числе в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома, Е. не заявлял, что в силу вышеназванного закона не дает истцу право требовать неустойку за спорный период.

В обоснование заявленных исковых требований об уменьшении цены договора на <…> рублей стороной истца указано на то, что обеспечение дома электричеством значительный срок осуществлялось по временной схеме, которая не соответствует требованиям проектной документации, так же, как и система пожарной безопасности дома, не произведено обустройство придомовой территории согласно проекту.

Суд пришел к выводу о том, что доводы истца об отступлении от условий договора и обязательных требований, предъявляемых к многоквартирным домам, не могут быть приняты во внимание.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Указанные истцом недостатки, исходя из толкования положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 01.01.2001 , нельзя признать теми нарушениями обязательных требований, предъявляемых к объекту капитального строительства, которые привели к ухудшению качества такого объекта, либо сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.

По окончании строительства, при приемке жилого дома в эксплуатацию инспекцией Госстройнадзора Республики Коми была проведена итоговая проверка, по результатам которой ДД. ММ. ГГГГ данным органом было выдано заключение, подтверждающее соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, за исключением отдельных видов работ: озеленения, устройство детской, хозяйственной площадки, автостоянки для машин, отделка цокольной части фасада и крылец.

На основании данного заключения администрацией МО ГО «Сыктывкар» ДД. ММ. ГГГГ .» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданное недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, поскольку на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию ответчик выполнил все строительные работы в полном соответствии с проектом, техническими условиями, требованиями СНиП и другими научно-техническими документами. Многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию без замечаний.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что ДД. ММ. ГГГГ как грузовой, так и пассажирский лифты в доме, в котором расположена квартира истца, были приняты ТСЖ «К.» в эксплуатацию. Все пожарные шкафы установлены согласно проекту и укомплектованы в полном объеме, рукава и стволы подключены, о чем свидетельствует акт от ДД. ММ. ГГГГ.

ДД. ММ. ГГГГ в спорном доме было создано товарищество собственников жилья, которое, исходя из требований пункта 7 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, и аналогичного положения, содержащегося в уставе указанного товарищества, обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Согласно акту приема-передачи от ДД. ММ. ГГГГ .» передало, а ТСЖ «К.» приняло жилой дом с указанием перечня замечаний по данному дому и согласованными сроками их устранения.

Таким образом, созданное собственниками жилья ТСЖ, исходя из требований жилищного законодательства и уставных целей, избрало в интересах собственников помещений в многоквартирном доме способ защиты права в виде безвозмездного устранения недостатков.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании пени в размере <…> рублей и компенсации морального вреда в размере <…> рублей, суд исходил из того, что в данном случае права заявителей ответчиком не нарушены, поскольку основанием для взыскания компенсации морального вреда указано на отказ застройщика добровольно удовлетворить требование о соразмерном уменьшении цены заключенного с ним договора, тогда как судом не установлено оснований для соразмерного уменьшения цены договора.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми было отказано в удовлетворении исковых требований Ф. к Фонду жилищного строительства г. Сыктывкара о возложении обязанности устранить скрытые недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, и обеспечить квартиру надлежащей вентиляцией.

Требования истца были мотивированы тем, что ДД. ММ. ГГГГ ею был заключен с ответчиком договор долевого участия в строительстве жилья, ДД. ММ. ГГГГ квартира принята по акту приема-передачи, в процессе эксплуатации выяснилось отсутствие надлежащей вентиляции.

Ответчиком было сделано заявление о применении срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ.

Установив отсутствие уважительных причин пропуска истцом установленного срока
предъявления таких требований, суд сослался на пропуск истцом срока исковой давности, установленного ч. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», - 5 лет в отношении недостатков недвижимого имущества, о применении которого было заявлено стороной ответчика, и отказал в удовлетворении исковых требований.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми по иску Н. к ТСЖ «С.» и .» о возложении обязанности выполнения работ по устранению недостатков инженерного оборудования (теплоузла), расположенного под квартирой № <…> д. <…> по ул. <…>, взыскании компенсации морального вреда, расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении требований отказано.

В обоснование иска истец указывала, что с начала отопительного сезона ГГГГ-ГГГГ в принадлежащей ей квартире присутствуют постоянные шумы, гул и вибрация от отопительных приборов и межэтажных перекрытий, возникающие в результате работы общедомового инженерного оборудования, расположенного в подвальном помещении жилого дома по вертикали ниже ее квартиры. По результатам замеров Управления Роспотребнадзора, произведенных по заявке истца, было установлено, что уровни шумов во всех точках квартиры в ночное время превышают допустимые.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что квартира была приобретена истцом в собственность на основании договора долевого участия в строительстве жилья, была передана ей по акту приемо-передачи ДД. ММ. ГГГГ и принята без замечаний.

Строительство и оборудование теплового узла производились застройщиком в ходе проведения строительных работ, сдачи дома в эксплуатацию и передаче его ТСЖ «С.», в теплоузле дома установлен регулятор температуры подачи теплоносителя в дом (клапан), регулирующий уровень теплоносителя в доме в зависимости от температуры наружного воздуха и температуры подаваемого из общегородских сетей на дом теплоносителя, и циркуляционные насосы на системе отопления. Данное оборудование работает постоянно в автоматическом режиме. расположена над теплоузлом жилого дома.

В ММ. ГГГГ в квартире Н. работниками .» были произведены работы по звукоизоляции стояков теплоснабжения, которые к требуемому результату и устранению шумов, гула и вибрации не привели. В ходе проведения отделочных работ в квартире Н. была произведена замена установленных застройщиком проектных радиаторов. В ММ. ГГГГ с согласия Н. с целью установления причины шумов из системы отопления в спальной комнате квартиры .» демонтировало установленный истцом радиатор и установило проектный (чугунный), что привело к снижению уровня шумов, однако полностью не устранило их.

При обращении в суд Н. представила экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической оценки соответствия результатов исследований, измерений, испытаний требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Коми» от ДД. ММ. ГГГГ, согласно которому измеренные уровни звукового давления в жилой комнате квартиры Н. превышают допустимый уровень.

В ходе рассмотрения дела судом было получено экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической оценки соответствия результатов исследований, измерений, испытаний требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Коми», согласно которому при замере шумов нормативного превышения уровней звукового давления для жилых помещений не установлено.

Поскольку на момент рассмотрения спора не установлен факт нарушения прав Н., связанный с предполагаемыми истцом недостатками работы инженерного оборудования (теплоузла), расположенного под принадлежащей ей квартирой, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода о неправомерных действиях (бездействии) ответчиков. Суд также указал на отсутствие доказательств того, что существовавшее на ДД. ММ. ГГГГ превышение уровней звукового давления в квартире Н. было связано с виновными действиями (бездействием) ответчиков, отметив, что из представленных доказательств следует, что понижение уровня шумов до допустимого произошло после замены непроектного радиатора отопления, установленного истцом, на проектный.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми взыскана с Фонда жилищного строительства в пользу В. неустойка по договору о долевом строительстве жилья от ДДММ. ГГГГ в размере <…> рублей за неисполнение требования об устранении недостатков строительства по договору долевого участия в строительстве жилья.

Судом установлено, что ДД. ММ. ГГГГ между Фондом жилищного строительства г. Сыктывкара и В. был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому Фонд обязался организовать строительство, а Дольщик - принять участие путем финансирования строительства квартиры <…>, проектной общей площадью <…> кв. м. в жилом помещении по ул. <…>, блок № <…> в г. Сыктывкаре. ДД. ММ. ГГГГ Фонд передал, а Дольщик принял квартиру.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ДД. ММ. ГГГГ, вступившим в законную силу, признано недействительным разрешение Министерства архитектуры, строительства, коммунального хозяйства и энергетики Республики Коми от ДД. ММ. ГГГГ в части разрешения, выданного Фонду жилищного строительства г. Сыктывкара не производить теплоизоляцию стен блока № <…> жилого комплекса по ул. <…> г. Сыктывкара, на Фонд жилищного строительства г. Сыктывкара возложена обязанность выполнить работы по теплоизоляции наружных стен квартиры, принадлежащей на праве собственности В., в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу, взыскана с Фонда жилищного строительства г. Сыктывкара в пользу В. стоимость прибора учета тепла и четырех терморегуляторов с установкой в размере <…> рублей.

Во исполнение указанного решения суда Фондом жилищного строительства г. Сыктывкара произведены работы по теплоизоляции квартиры истца, однако, как следует из отчета .» от ДД. ММ. ГГГГ, указанные работы произведены ненадлежащим образом, с отступлением от проекта. К отчету приложен комиссионный акт технического обследования наружной стены кв. <…> д. <…> по ул. <…> г. Сыктывкара, которым подтверждается наличие пустот без признаков утепления в наружной стене спальни квартиры.

Несмотря на неоднократные обращения истца к ответчику с требованиями устранить недостатки выполненной работы по договору долевого участия в строительстве жилья, на момент рассмотрения дела указанные недостатки надлежащим образом в установленный судом срок не устранены.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений Закона Российской Федерации -1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе по своему выбору потребовать, в том числе безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

В пункте 3 указанной статьи указано, что потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Согласно статье 30 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Руководствуясь указанными положениями Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» суд взыскал с ответчика неустойку за несвоевременное устранение недостатков по теплоизоляции наружных стен в квартире истца, определив период ее взыскания с даты истечения трехмесячного срока для исполнения решения суда от ДД. ММ. ГГГГ по дату подачи искового заявления в суд.

При определении размера подлежащей взысканию неустойки, учитывая явную несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, суд применил положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер неустойки с заявленной истцом суммы <…> рублей до суммы <…> рублей.

21. Судами Республики Коми рассматривались дела по требованиям о признании недействительными условий договора долевого участия в строительстве.

Так, решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми в удовлетворении исковых требований С. к .» о признании недействительным пункта договора долевого участия в строительстве от ДД. ММ. ГГГГ в части включения в договор условий об общей площади жилого помещения с учетом лоджии отказано.

С. в обоснование заявленных требований указала, что по условиям заключенного с ответчиком договора долевого участия в строительстве общество обязалось передать в ее пользу квартиру общей площадью по проекту с учетом лоджии - <…> кв. м., что противоречит требованиям ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ об исключении площади лоджии из общей площади жилого помещения.

ДД. ММ. ГГГГ сторонами подписан договор приема-передачи в собственность квартиры, из содержания которого следует, что обязательства сторонами исполнены в полном объеме, однокомнатная квартира общей площадью с лоджией <…> кв. м. передана во владение С.

Разрешая спор по существу, суд правильно руководствовался нормами законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Так, согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании строительных норм и правил «Жилые здания. СНиП 2.08.01-89» общую площадь квартир следует определять как суммарную площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас.

Проанализировав приведенные положения закона применительно к условиям заключенного между истцом и ответчиком договора долевого участия в строительстве, суд, исходя из принципа буквального толкования условий договора, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку квартира как предмет данного договора является существенным условием сделки, в момент заключения которой стороны договорились о выкупе С. у .» жилого помещения общей площадью с учетом лоджии. Суд при этом обоснованно отметил, что лоджия как неотъемлемая часть квартиры, доступ на которую возможен исключительно со стороны квартиры истца, находится в собственности С. и к местам общего пользования в многоквартирном доме не относится.

Отклоняя доводы истца о применении к спорным правоотношениям ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, содержащей определение общей площади жилого помещения в состав которого названная норма не включает балконы, лоджии, веранды, террасы, суд верно посчитал, что поскольку данное понятие не тождественно понятию «квартира», то обязательному применению при заключении договора долевого участия с потребителем не подлежит, тогда как иное привело бы к изменению истцом в одностороннем порядке существенных условий договора, согласованных сторонами при заключении сделки.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми взыскана с администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу Л. неустойка в размере <…> рублей, денежная компенсация морального вреда <…> рублей. В. и Л. отказано в удовлетворении требований к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве от ДД. ММ. ГГГГ, взыскании неосновательного обогащения в размере <…> рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требования о признании договора ничтожным в части истцы ссылались на то, что после произведенных обмеров площадь квартиры уменьшилась на <…> кв. метров по сравнению с площадью, указанной в договоре. Истцы полагали, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Установлено, что ДД. ММ. ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, в договоре определены характеристики подлежащей передаче квартиры - определена общая площадь <…> кв. метров, жилая, проектная площадь балкона; застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию не позднее 4 квартала ГГГГ и передать в собственность дольщика долю не позднее 2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

ДД. ММ. ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры, определенной в договоре от ДД. ММ. ГГГГ.

ДД. ММ. ГГГГ Л. в адрес администрации направлена претензия с требованиями о выплате неустойки, возврате излишне уплаченной денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Установив просрочку исполнения застройщиком своих обязательств по передаче дольщику квартиры, суд взыскал предусмотренную договором неустойку за нарушение срока передачи дольщику квартиры.

Рассматривая требования о признании ничтожным пункта договора, которым предусматривается, что в случае изменения общей площади квартиры в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации, перерасчет стоимости квартиры не производится, суд сослался на положения статьи 5 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о цене договора участия в долевом строительстве, которой не предусмотрено каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора.

Согласно п. ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; Строительными нормами и правилами РФ «Здания жилые многоквартирные» предусмотрено, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается по другим методикам. Данное обстоятельство не дает оснований для изменения порядка определения цены договора, которую стороны определили при его заключении, в силу чего оснований для признания оспариваемого пункта договора недействительным не имеется.

Указанный вопрос также предоставляется спорным, поскольку в практике рассмотрения судами Республики Коми имеется и другая позиция по данному вопросу, заключающаяся в следующем: если цена договора определяется в зависимости от стоимости квадратного метра строящейся квартиры, уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре влечет неправомерное увеличение цены договора долевого участия и нарушение прав потребителя-гражданина.

22. Судами Республики Коми в период г. г. рассматривались дела, связанные с расторжением договора участия в долевом строительстве.

По ряду рассмотренных Воркутинским городским судом Республики Коми дел по искам дольщиков к .» о расторжении договоров о долевом участии в строительстве жилья основанием для обращения в суд послужило неисполнение застройщиком обязательств, возникших после заключения договоров.

Договорами о долевом участии в строительстве жилья по всем рассмотренным делам была предусмотрена стоимость строительства жилья, состоящая из денежных средств, перечисляемых территориальным органом федерального казначейства за счет средств поддержки на реализацию программ местного развития и обеспечения занятости для шахтерских городов и поселков в виде жилищной субсидии, а также доплаты в виде личных денежных средств инвестора по договору - физического лица.

Требования истцов в основном заключались в расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья, взыскании денежных средств по данному договору, штрафных санкций.

При удовлетворении исковых требований по делам о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья суд установил факт неисполнения обязательств со стороны ответчика - заказчика .» по договору в виде передачи квартиры истцу после завершения строительства дома. В данном случае речь идет о существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По нескольким делам предметом спора были договоры о долевом участии в строительстве, заключенные после вступления в силу Федерального закона , т. е. после 01.04.2005 г., но, поскольку из условий данных договоров следует, что разрешение на строительство жилого дома получено до 01.04.2005 г., действие Федерального закона в соответствии со ст. 27 на указанные договоры не распространяется.

Решением Интинского городского суда Республики Коми в удовлетворении требований .» о взыскании солидарно в равных частях с М. Н. и М. Т. денежных средств в размере <…> рублей отказано. Расторгнут договор участия в долевом строительстве от ДД. ММ. ГГГГ, заключенный между М. Н. и М. Т. и .».

.». обратился в суд с иском о взыскании солидарно с ответчиков задолженности по договору участия в долевом строительстве от ДД. ММ. ГГГГ, зарегистрированному органом регистрационной службы. В соответствии с договором ответчики обязаны оплатить .» инвестиционный взнос в общем размере <…> рублей в следующем порядке: до ДД. ММ. ГГГГ - <…> рублей; до ДД. ММ. ГГГГ - <…> рублей; до ДД. ММ. ГГГГ - <…> рублей за счет кредитных средств коммерческого банка путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца или внесением наличных денежных средств в кассу предприятия. Ответчиками данное обязательство не исполнено, хотя истец обращался к ответчикам с предложением оплатить сумму задолженности. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками условий договора, на основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начислена сумма пени.

М. Н. и М. Т. направили в суд встречное исковое заявление о признании договора об участии в долевом строительстве расторгнутым с ДД. ММ. ГГГГ, указывая, что кредитной организацией были повышены процентные ставки на заемные средства, в дальнейшем прекращено кредитование на участие в долевом строительстве, а возможность привлечь денежные средства из других источников у них отсутствовала. Они направили в адрес застройщика уведомление от ДД. ММ. ГГГГ о расторжении договора в связи с невозможностью получения ссуды, однако ответ на данное уведомление получен не был. Повторно уведомление о расторжении договора об участии в долевом строительстве они направили .» ДД. ММ. ГГГГ, который ДД. ММ. ГГГГ направил в адрес ответчиков предложение-уведомление от ДД. ММ. ГГГГ со ссылкой на сложившуюся экономическую ситуацию в России, не позволяющую сторонам договора выполнить своевременно взятые на себя обязательства по различным причинам и на нахождение предприятия в стадии добровольной ликвидации, предложил М. Т. и М. Н. обменять их право требования квартиры во второй очереди строительства жилого дома на введенные в эксплуатацию офисные помещения в первой очереди строительства, а также сообщил о своем предположении окончить строительство и ввести в эксплуатацию вторую очередь строительства ДД. ММ. ГГГГ, так как исполнить принятые на себя обязательства по договору невозможно в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы - финансового кризиса, ограничения кредитования населения по ипотеке.

Соответствующим пунктом договора от ДД. ММ. ГГГГ установлено, что стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение любого из своих обязательств, если неисполнение будет являться следствием обстоятельств непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы в договоре стороны отнесли, в том числе, обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля сторон.

Поскольку в своих обоюдных уведомлениях от ДД. ММ. ГГГГ и от ДД. ММ. ГГГГ стороны ссылались на невозможность исполнения в срок принятых на себя по договору долевого участия обязательств по причине финансового кризиса в стране, ограничения кредитования населения по ипотеке, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства для сторон являются обстоятельствами непреодолимой силы и на основании соответствующего договора М. Н. и М. Т. подлежат освобождению от ответственности по оплате пени и обязанности внесения инвестиционного взноса в оставшейся части в сроки, установленные в договоре.

Исходя из содержания заключенного между сторонами договора, в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы срок выполнения обязательств по договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия. Срок передачи квартиры продляется сторонами на период устранения возникших препятствий по дополнительному соглашению к настоящему договору.

Изменения в части срока сдачи объекта недвижимости сторонами в договор не вносилось, дополнительное соглашение к договору относительно срока окончания строительства, ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (ДД. ММ. ГГГГ) не заключалось.

Статья 9 Федерального закона от 01.01.2001 31 устанавливает перечень оснований, по которым участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Одним из оснований приведенная статья закона предусматривает иные установленные федеральным законом или договором случаи. Аналогичное основание содержится в договоре долевого участия в строительстве.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Часть 2 ст. 451 ГК РФ устанавливает, что в том случае, когда стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Отсутствие возможности у М. Н. и М. Т. в получении в срок до ДД. ММ. ГГГГ в коммерческом банке кредитных средств, нахождение .» в стадии добровольной ликвидации, изменение .» в одностороннем порядке сроков окончания строительства ввода в эксплуатацию второй очереди строительства ДД. ММ. ГГГГ суд признал существенными обстоятельствами для данного вида договора, поскольку М. Н. и М. Т. не могли предвидеть таких обстоятельств, и пришел к выводу о том, что исковые требования М. Н. и М. Т. о расторжении договора об участии в долевом строительстве подлежат удовлетворению.

Дела о взыскании процентов, подлежащих уплате застройщиком в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», судами Республики Коми за рассматриваемый период времени не рассматривались.

За нарушение срока возврата уплаченной за квартиру денежной суммы по требованию потребителя на просроченную уплатой сумму производилось начисление процентов на основании статьи 395 ГК РФ.

Сыктывкарский городской суд Республики Коми решением по иску Д. к .» и .» взыскал с .» в пользу Д. возврат денежных средств в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве жилья, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требований Д. ссылался на утрату интереса в получении результата строительства в связи со значительной просрочкой ответчиками исполнения своих обязательств.

Материалами дела установлено, что ДД. ММ. ГГГГ между Д. и .» был заключен договор о долевом строительстве, по условиям которого .» приняла на себя обязательства по строительству для истца однокомнатной квартиры в г. Сыктывкаре по цене <…> рублей в срок не позднее ДД. ММ. ГГГГ. Во исполнение принятых на себя денежных обязательств по оплате строительства Д. внес в кассу .» денежные средства в размере <…> рублей.

ДД. ММ. ГГГГ между ответчиками было заключено соглашение о переводе прав и обязанностей заказчика строительства, по условиям которого все права и обязанности заказчика строительства жилого дома .» передало .».

В связи с нарушением сроков строительства объекта Д. отказался от исполнения условий договора от ДД. ММ. ГГГГ, о чем уведомил .» ДД. ММ. ГГГГ. После расторжения договора денежные средства, внесенные по договору за строительство квартиры, истцу возвращены не были.

Признавая возможным одностороннее расторжение договора, суд сослался на положения ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» о праве потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).

Рассматривая требования Д. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд признал их подлежащими удовлетворению в силу положений ст. 1102, п. 2 ст. 1107 и ст. 395 ГК РФ за период с ДД. ММ. ГГГГ, поскольку с ДД. ММ. ГГГГ оснований удерживать денежные средства истца, оплаченные за строительство квартиры, у .» не имелось.

23. Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 01.01.2001 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона ).

По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства, если иное не установлено договором (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона ).

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку ст. 17 Федерального закона прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, то договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

24. Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона от 01.01.2001 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на оборот будущих прав.

В то же время, имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований. Так, в соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах
;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 1 вышеназванного Закона сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Допущение сделок в отношении будущих прав участника сделки, то есть прав по договору, не заключенному на момент заключения договора об уступке, означает обход положений закона о возможности привлечения денежных средств от физических лиц только при соблюдении требований Федерального закона от 01.01.2001 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

25. Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Поскольку по общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства, если иное не установлено договором (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации), к новому кредитору не переходит право требования на измененных условиях.

В то же время, если уступка совершена одновременно с переводом долга с согласия застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ), и к новому кредитору перешли права первоначального кредитора на измененных условиях, при расторжении договора уступки права требования к первоначальному кредитору переходит право требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования.

26. Статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Для перехода к новому кредитору при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве права требования об уплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства заключение специального соглашения не требуется, поскольку согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного суда Республики Коми

ИНФОРМАЦИЯ О РАБОТЕ ПРЕЗИДИУМА

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ за 12 месяцев 2012 ГОДА

За 12 месяцев 2012 года в Президиум Верховного Суда Республики Коми в кассационном порядке поступило 1549 жалобы по гражданским делам (за 12 месяцев 2011 – 2114 надзорных жалобы), из них 246 – на решения мировых судей (за 12 месяцев 2011 – 273); и 3819 жалоб по уголовным делам (за 12 месяцев 2011 – 3694). Таким образом, количество жалоб по сравнению с итогами 2011 года за аналогичный период уменьшилось по гражданским делам на 565 единиц, а по уголовным делам – возросло на 125.

С истребованием дел рассмотрено 260 жалоб и представлений по гражданским делам (за 12 месяцев 2011 – 242), по уголовным делам 628 жалоб и представлений (за 12 месяцев 2011 – 545).

В тот же период Президиумом Верховного Суда Республики Коми рассмотрено 33 гражданских дела (за 12 месяцев 2011 – 31). Отменено 9 решений районных (городских) судов и мировых судей, изменено - 4 (за 12 месяцев 2011 отменено – 17, изменено - 1). Отменено 6 определений судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми, направлено на новое апелляционное рассмотрение – 2 (за 12 месяцев 2011 – отменено – 11, изменено – 1, направленно на новое кассационное рассмотрение - 2).

В отчетный период Президиумом Верховного Суда Республики Коми рассмотрено 252 уголовных дел и материалов (за 12 месяцев 2011 – 323). По результатам их рассмотрения отменено 8 обвинительных приговоров (за 12 месяцев 2011 – 3), изменено 26 приговоров (за 12 месяцев 2011 – 48), отменено и изменено 206 других судебных решений (за 12 месяцев 2011 – 249), при этом отменено 7 и изменено 16 определений суда кассационной инстанции (за 12 месяцев 2011 – изменено 24 кассационных определения).

В порядке надзора рассмотрено 305 жалоб и 4 протеста прокурора на вступившие в законную силу постановления и решения по делам об административных правонарушениях (за 12 месяцев 2011 – 281 жалоб). По результатам их рассмотрения отменено 39 постановлений и решений (за 12 месяцев 2011 отменено - 30, изменено – 4).