Формирование земельно-имущественных комплексов объектов связи (на материалах Саратовской области) (стр. 2 )

В целях обоснования необходимости землеустроительной проработки решений при выборе земельных участков для формирования землепользования земельно-имущественного комплекса объектов связи рассмотрено размещение части землепользования формируемого земельно-имущественного комплекса ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» (рис. 3).

Рис. 3. Пример размещения землепользования объекта ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» (Красноармейский район Саратовской области)

Вариант размещения № 1 отличается от варианта № 2 общей протяженностью и площадью отводимых земель. Основным критерием при размещении землепользования по варианту № 1 выступает уменьшение протяженности объекта и, как следствие, сокращение материальных затрат на строительство и материалы. Автор считает, что вариант размещения № 1 не учитывает сложившееся устройство территории. В связи с этим, расходы на проведение строительно-монтажных работ и материалы по варианту № 1 меньше по сравнению с вариантом № 2, однако общие расходы на формирование земельно-имущественного комплекса по варианту № 1 будут больше.

Согласно варианту размещения № 2 (рис. 3) землепользование размещено с учетом сложившейся организации территории. Значительная часть трассы линии связи совмещена с полевыми дорогами, что позволило сократить размер изъятия ценных земель и укрепить элементы существующей организации территории.

Проведенные расчеты (табл. 2) доказывают преимущество размещения формируемого землепользования с учетом существующей организации территории. Затраты на возмещение ущерба при разработке предложений по размещению линии связи в увязке с существующей организацией территории, благодаря землеустроительной проработке, в данном примере снижены на 10,7%.

Таблица 2

Характеристика вариантов размещения объектов

№ п/п	Показатели	Вариант размещения
№ 1	№ 2
1	Протяженность объекта, км	4,77	5,65
2	Отведено земель (всего), га	2,86	3,39
в том числе:
пашня	2,54	0,57
пастбище	0,29	1,21
под дорогами	0,01	1,6
лес	0,02	0,01
3	Размер ущерба сельскохозяйственного производителя (всего), тыс. руб.	471,7	210,3
в том числе:
убытки незавершенного производства	47,9	20,1
упущенная выгода	10,4	13,2
стоимость биологической рекультивации	335,2	172,1
ущерб по обязательствам перед третьими лицами	0,01	0,01
ущерб от разрушения улучшений на земельном участке	–	–
стоимость потерь на холостые заезды и повороты	78,2	4,9
4	Количество образуемых земельных участков	8	4
5	Количество затрагиваемых землепользователей	5	3
6	Средняя площадь формируемого земельного участка, га	0,02	0,56
7	Стоимость землеустроительных и кадастровых работ, тыс. руб.	223,2	154,2
8	Стоимость СМР, тыс. руб.	577,2	683,7
9	Стоимость материалов, тыс. руб.	300,5	355,9
10	Всего затрат, тыс. руб.	1572,6	1404,1

Полученные результаты убедительно доказывают необходимость землеустроительной проработки решений по осуществлению выбора земельных участков для формирования землепользования земельно-имущественного комплекса объектов связи. По мнению автора, использование данного подхода найдет положительный отклик у собственников, арендаторов земельных участков, так как в большей степени направлено на соблюдение их законных прав.

2.  Разработанная методика по установлению сервитутов, позволяющая стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения к их установлению.

В случае необходимости обслуживания и безопасной эксплуатации земельно-имущественных комплексов объектов связи, а также для разрешения возможных земельных споров возможно установление сервитутов. Установление сервитутов может происходить как при формировании вновь образованных земельно-имущественных комплексов, так и при использовании существующих ввиду возникшей необходимости в доступе к составным элементам земельно-имущественного комплекса объектов связи. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Следует отметить, что, по мнению автора, сервитут может быть платным, но при этом плата за него не должна превышать рыночного размера арендной платы. В противном случае использование инструмента ограниченного пользования частью чужого земельного участка (установление сервитута) теряет свой смысл. Базовая плата за сервитут в зависимости от целей его установления и целевого назначения земельных участков за единицу площади должна быть фиксирована.

Материальная компенсация неудобств, вызванных установлением сервитутов, должна служить рычагом для поддержки действительных сельскохозяйственных товаропроизводителей, особенно после вступления России во Всемирную торговую организацию. В целях компенсации неудобств, причиненных собственникам земельных участков наличием посторонних землепользований, развития сельскохозяйственного производства и создания равных условий хозяйствования целесообразно плату за сервитут представить в виде поддержки действительных товаропроизводителей в качестве выдаваемых государственных субсидий для покупки удобрений, горюче-смазочных материалов, электроэнергии.

Автор считает, что расчет объемов поддержки могут проводить территориальные отделы сельского хозяйства в муниципальных районах по утвержденной методике и на основании данных, представленных собственниками земельных участков, обремененных сервитутом. Материальные средства на покрытие субсидий должны аккумулироваться в федеральном бюджете за счет средств, перераспределяемых от владельцев земельно-имущественных комплексов связи по установленным нормативам. Схема взаимодействия собственников земельных участков, отделов управления сельского хозяйства и естественных монополий при установлении сервитутов приведена на рис. 4.

Рис. 4. Схема взаимодействия собственников земельных участков, отделов сельского хозяйства и естественных монополий при установлении сервитутов (1–4 – этапы процедуры установления сервитутов и получения субсидий).

На этапе 1 собственник земельного участка подготавливает и предоставляет в отдел сельского хозяйства муниципального района комплект документов, в том числе заявление, в котором он указывает вид субсидии (покупка минеральных удобрений, горюче-смазочных материалов, электроэнергии).

На этапе 2 и 3 отдел сельского хозяйства аккумулирует заявления на предоставление субсидий. По мнению автора, субсидии должны предоставляться один раз в год, так как это снизит бюрократическую нагрузку. Бюджет для выдачи субсидий должен формироваться за счет поступлений от собственников естественных монополий по установленным Правительством Российской Федерации нормативам, рассчитанным, например, как доля от текущих эксплуатационных затрат.

На этапе 4 отдел сельского хозяйства выполняет расчет размера субсидий согласно поданным заявкам собственниками земельных участков по формуле, предложенной автором:

С = Погр Ц К1 К2 , (2)

где С – размер субсидии; П огр – площадь ограничения; Ц – базовая плата за сервитут на 1 га в рублях; К1 – коэффициент вида обременения.

Данный коэффициент должен зависеть от вида и технической характеристики объекта, в отношении которого установлены ограничения (вид объекта – линии связи, трубопровод, линии электропередачи; техническая характеристика – подземный, наземный, надземный). Коэффициент выбирается из списка доступных согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости; К2 – коэффициент, зависящий от размера части земельного участка, обремененного объектами, составляющими земельно-имущественный комплекс, количества обременений на земельном участке (например, от 1 до 15% от площади земельного участка – коэффициент равен 1, от 15 до 35% – коэффициент равен 1,1 и т. д.). Значения Ц и К1, К2 должны быть утверждены органами государственной власти.

Предложенная автором методика позволит стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения и действительно занимающихся сельскохозяйственным производством, а также предотвратить неоправданное расходование средств.

3.  Методика регулирования размера арендных платежей при временном занятии земельного участка в связи с формированием земельно-имущественных комплексов объектов связи.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, различных трубопроводов на основании действующего законодательства, должно осуществляться без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий, тем самым предопределяя актуальность процедуры временного занятия земельных участков. Временное занятие земельных участков может осуществляться на основании заключения договоров аренды. Арендная плата выплачивается собственнику земельного участка в полном объеме.

Автором проанализированы данные о фактических затратах на выплату арендной платы на период строительства при формировании земельно-имущественного комплекса «ВОЛС Самара – Тихорецк – Новороссийск». В результате анализа установлено, что отсутствие государственного регулирования по вопросу определения размера арендных платежей и специфики формирования земельно-имущественных комплексов на условиях предоставления земельных участков с предварительным согласованием создает благоприятную обстановку для злоупотребления исключительным положением таких участков со стороны их собственников. По мнению автора, целесообразно законодательно закрепить использование регулятора, применение которого возможно для определения обоснованного размера арендной платы за период временного занятия земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, из земель сельскохозяйственного назначения. Автор считает, что для определения обоснованного размера арендной платы необходимо разработать и применять корректирующий коэффициент во взаимосвязи со средней кадастровой стоимостью по району. Данные об усредненном размере арендной платы приведены в табл. 3.

Таблица 3

Показатели арендной платы по объекту ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск»

Наименование района	Размер арендной платы за 1 га, тыс. руб. в год	Кадастровая стоимость 1 га, тыс. руб.	Поправочный коэффициент для расчета арендной платы от кадастровой стоимости Кi
Пугачевский	38,79	20,13	1,927
Балаковский	50,64	19,01	2,664
Марксовский	32,12	16,8	1,912
Энгельсский	48,12	11,9	4,044
Саратовский	49,82	13,4	3,718
Татищевский	17,77	11,3	1,573
Красноармейский	45,41	7,4	6,136

На основании поправочного коэффициента Кi можно определить объективный размер арендной платы за использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности физических и юридических лиц, в целях формирования землепользования земельно-имущественных комплексов по формуле, предложенной автором:

Арi = S Kc Ki , (3)

где Арi – арендная плата по i-му муниципальному району; S – площадь земельного участка, передаваемого в аренду; Кс – кадастровая стоимость земельного участка; Кi – поправочный коэффициент, рассчитанный для каждого района.

В результате выявлено, что использование коэффициента (Кi), при условии его утверждения органами государственной и муниципальной власти, позволит исключить злоупотребление собственников местоположением участка, возместить честным собственникам рыночную стоимость аренды земельного участка и в целом сократить размеры затрат на формирование земельно-имущественного комплекса. Регулирование размера арендных платежей при временном занятии земельного участка с целью формирования земельно-имущественного комплекса позволит значительно уменьшить сроки проведения согласований и получения необходимых разрешений. Расчет эффекта от введения ограничивающих коэффициентов представлен в табл. 4, из которой следует, что при формировании земельно-имущественного комплекса в Марксовском, Татищевском и особенно в Саратовском районе Саратовской области выявлено, что в адрес собственников (пользователей) земельных участков излишне выплачено 1886,6 тыс. руб., что составляет 17,3% от фактических выплат. Эти средства должны были быть распределены между всеми собственниками земельных участков в зависимости от условий, в которых их земельные участки расположены.

Таблица 4

Размер эффекта от введения ограничивающих коэффициентов

Наименование района	Площадь испрашиваемых земель сельскохозяйственного назначения, га	Размер арендной платы. за 1 га в год, тыс. руб.	Размер арендной платы с применением ограничивающего коэффициента, тыс. руб.	Размер арендной платы, фактически уплаченной, тыс. руб.	Результат от введения ограничивающего коэффициента, тыс. руб.
Переплачено	Недоплачено
Пугачевский	11,9	38,79	461,60	161,10	-	300,50
Балаковский	40,46	50,64	2048,89	1140,15	-	908,74
Марксовский	34,75	32,12	1116,17	1576,83	-460,66	-
Энгельсский	44,32	48,12	2132,68	1651,81	-	480,87
Саратовский	45,51	49,82	2267,31	3565,79	-1298,48	-
Татищевский	5,99	17,77	106,44	233,90	-127,46	-
Красноармейский	60,76	45,41	2759,11	2571,36	-	187,75
Итого	-	-	10 892,21	10 900,94	-8,73	-

Сложившаяся ситуация привела к ущемлению прав собственников, возникновению споров, и как следствие – к годовой задержке реализации проекта. Результат применения поправочного коэффициента для расчета обоснованного размера арендных платежей показан на рис. 5.