Формирование земельно-имущественных комплексов объектов связи (на материалах Саратовской области) (стр. 1 )

На правах рукописи

Формирование земельно-имущественных комплексов

объектов связи (на материалах Саратовской области)

Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным

хозяйством (землеустройство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва 2013

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» на кафедре землеустройства.

Научный руководитель:	доктор экономических наук, профессор кафедры землеустройства ГУЗ Владимир Васильевич Косинский
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, профессор кафедры «Корпоративные финансы» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Валерий Николаевич Незамайкин кандидат экономических наук Андрей Юрьевич Сошников
Ведущая организация:	ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный аграрный университет имени » (ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ»), г. Саратов.

Защита диссертации состоится 22 февраля 2013 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» г. Москва, ул. Казакова, д. 15 (конференц-зал).

Отзывы на автореферат просим присылать г. Москва, ул. Казакова, д. 15, ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству», диссертационный совет Д.220.025.02.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки

ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Автореферат диссертации разослан и размещен на сайте ФГБОУ ВПО

«ГУЗ»: www. ***** и на официальном сайте Министерства образования и

науки Российской Федерации: http://vak. ***** 18 января 2013 года.

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Земля занимает особо важное место в системе общественных отношений при различном общественном устройстве, так как она является объектом всеобщих интересов и основным фактором воспроизводства. В условиях рыночной экономики земля и прочно связанные с ней объекты недвижимости приобретают свойства товара и соответственно являются предметом имущественных отношений, основой развития инвестиционных процессов в экономике и основным природным ресурсом для развития всех отраслей народного хозяйства. В этой связи земельно-имущественные отношения непосредственно затрагивают интересы страны, регионов, муниципальных образований, всех хозяйствующих субъектов и граждан. Поэтому важной задачей является создание четко функционирующей системы по формированию и управлению земельно-имущественными комплексами, так как требования к формированию и управлению земельно-имущественными комплексами должны отвечать интересам общества и проводиться с учетом правового, политического, экономического, экологического, социального принципов использования ресурсов. В связи с этим, совершенствование методики формирования и управления земельно-имущественными комплексами является объективной необходимостью.

Состояние изученности проблемы. Исследование проблем в области формирования земельно-имущественных комплексов, управления земельными ресурсами, совершенствования в этих целях кадастровой и землеустроительной деятельности нашли отражение в научных работах , , , , B. C. Кислова, , , , и ряда других ученых.

Несмотря на значительное количество работ в этой области, в настоящее время остаются открытыми вопросы, связанные с формированием земельно-имущественного комплекса на разных уровнях. По мнению автора, это связано с развитием земельных отношений, системы управления земельными ресурсами и быстрым изменением экономической обстановки в стране.

Недостаточно разработанные вопросы по теории и методике формирования земельно-имущественных комплексов на уровне хозяйствующего субъекта определили актуальность, выбор темы, формулировку цели и задач данного научного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является совершенствование теоретических и методических вопросов формирования и, как следствие, – будущего использования земельно-имущественных комплексов объектов связи на основе теоретических разработок и фактического положения работ на практике. Разработка теоретических и методических вопросов формирования и использования земельно-имущественных комплексов объектов связи должна привести к упрощению процедуры формирования и повышению эффективности их функционирования.

В соответствии с названной целью в диссертации были поставлены следующие задачи:

1. проанализировать опыт и определить порядок предоставления земель для формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи;

2. раскрыть экономическую сущность формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи;

3. усовершенствовать теоретические и методические положения в части разработки землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием его границ на предмет учета элементов существующей организации территории с учетом оптимизации структуры, состава земель на уровне хозяйствующего субъекта;

4. установить экономические, экологические и социальные закономерности по формированию и использованию земельно-имущественных комплексов объектов связи, выявить объективные экономические законы и формы их проявления;

5. разработать методические положения по установлению сервитутов, позволяющие стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

6. на основании современных методологических подходов оценить эффективность землеустроительных мероприятий при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи.

Объект исследования. Объектом исследования являются существующие земельно-имущественные комплексы, закрепленные за хозяйствующими субъектами, эксплуатирующими объекты связи и территории, на которые распространяется влияние данных земельно-имущественных комплексов.

Предмет исследования. Предметом исследования являются экономические, экологические и социальные закономерности организации использования земель, предоставляемых для несельскохозяйственных нужд. Влияние законов экономики и социального развития общества на землеустроительные решения, принимаемые при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи, формы их проявления.

Методология и методика исследований. Теоретической и методологической основой исследований послужили фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных ученых, законодательная база федеральных и региональных органов государственной власти в сфере экономики, землеустройства, кадастра недвижимости.

В диссертационной работе применен широкий спектр методов сбора, обработки, изучения, анализа и оценки научной информации. К ним относятся: абстрактно-логический, монографический, аналитический, расчетно-конструктивный, экспериментальный и другие методы исследований. При этом использовались экономико-статистические методы (корреляционно-регрессионный, факторного анализа), позволяющие определить влияние формируемых несельскохозяйственных объектов на существующие сельскохозяйственные предприятия со сложившейся организацией территории. Широко применены аналитические группировки, методы сопоставления (или сравнения), балансовый и графический методы. При обработке аналитического и графического материала нами использованы современные программные средства: AutoCad 2010, MapInfo Professional 10.0, STATISTICA 10.

В качестве исходной информации использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), Законы, постановления Правительства, нормативные акты Саратовской области. В качестве исходной информации использовались многолетние статистические отчетные данные о деятельности крупных хозяйствующих субъектов в сфере телекоммуникаций, научные публикации, отчеты о научно-исследовательских работах, а также материалы, собранные автором в виде проектов строительства, землеустроительной, лесоустроительной документации по объектам связи на территории Саратовской области.

Научная новизна работы заключается в следующем:

·  дополнен порядок работ по формированию земельно-имущественных комплексов объектов связи блоком землеустроительных мероприятий, позволяющих принять обоснованное решение о выборе земельных участков, их предоставлении и последующем установлении охранных и санитарно-защитных зон;

·  усовершенствованы методические положения, позволяющие оценить результаты проектирования при разработке землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием его границ, на предмет учета элементов существующей организации территории. Для оценки принятых землеустроительных решений предложено ввести понятие «коэффициент учета существующей организации территории»;

·  уточнены и дополнены методические положения по установлению сервитутов, охранных и санитарно-защитных зон при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи;

·  разработана методика по установлению сервитутов, позволяющая стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

·  усовершенствованы показатели оценки формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи и методы оценки эффективности принятых землеустроительных решений;

·  предложена методика оценки эффективности землеустроительных мероприятий при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи по степени воздействия и видам их влияния. В связи с этим, рекомендовано рассматривать результаты принятых землеустроительных решений как составную часть инвестиционного проекта.

Практическая значимость работы. В диссертации сделаны выводы и предложения, которые рекомендуется применять при формировании земельно-имущественных комплексов, в том числе объектов связи, в целях повышения эффективности использования земель, сокращения материальных затрат, учета экологических и социальных факторов. Результаты исследований могут применяться сотрудниками проектно-изыскательских учреждений и организаций в области землеустройства, архитектуры и строительства, специалистами Росреестра и подведомственных ему организаций, сотрудниками органов государственной и муниципальной власти, в компетенции которых находится система управления земельными ресурсами, а также кадастровыми инженерами при проведении землеустроительных и кадастровых работ. Большое значение работа приобретает при использовании ее в учебных целях в вузах, проводящих обучение по специальностям, связанным с землеустройством, земельным кадастром, управлением государственным и муниципальным имуществом.

Апробация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано четыре работы, выполненные автором, объемом 1,34 п. л., в том числе три работы – в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации.

Положительная оценка полученных и внедренных автором в практическую деятельность результатов исследования дана Управлением методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра.

Основные положения исследований доложены на Международной научно-практической конференции «Роль и значение высшего землеустроительного образования и землеустроительной науки в развитии агропромышленного комплекса страны», посвященной 175-летию высшего землеустроительного образования в России, IV Международной научно-практической конференции «Формирование и проблемы развития государственного кадастра недвижимости», VI Международной конференции молодых ученых и специалистов «Землеустройство, кадастр и геопространственные технологии» и других межвузовских конференциях.

Достоверность исследований подтверждается широкой апробацией полученных результатов исследования; репрезентативностью (от фр. выборочных наблюдений, рассматриваемых в ходе исследования; экспертными оценками ученых и специалистов, занимающихся этой сферой деятельности.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованных источников (состоит из 135 наименований, в том числе 11 – иностранных). Диссертация изложена на 164 страницах машинописного текста, включает в себя 14 рисунков, 26 таблиц, 7 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснован выбор темы, ее актуальность, определены цель и задачи исследования, обоснована научная новизна, практическая значимость работы, сформулированы выносимые на защиту основные предложения диссертации, показаны основные направления реализации и апробации работы.

В первой главе «Теоретические основы формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи» раскрыто понятие земельно-имущественного комплекса. Определены задачи, принципы и методы, описаны составные части и этапы формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи.

Во второй главе «Методика формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи» проведен анализ несельскохозяйственного землепользования Саратовской области, сформулирован ряд проблематичных вопросов, возникающих при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи, предложены методические разработки, позволяющие их разрешить.

В третьей главе «Эффективность землеустроительных мероприятий при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи» определена эффективность использования земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в условиях производственных отношений, отражены концептуальные подходы по оценке эффективности землеустроительных мероприятий и проведена оценка эффективности формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи.

В выводах и предложениях обобщены основные результаты исследования и даны предложения по их использованию.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1.  Усовершенствованные методические положения по разработке землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием его границ на предмет учета элементов существующей организации территории.

Процедура формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи продолжительная и затратная. Юридически она основана на точечном подходе к предоставлению отдельных земельных участков, что, учитывая действующее законодательство, ошибочно выводит данную деятельность из компетенции землеустройства. Полномочия органов власти относительно процедуры выбора и предоставления земельных участков из земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц, ограничены. Отсутствует законодательно закрепленная процедура разработки землеустроительных решений (проекта землеустройства) в целях обоснования выбора лучшего варианта размещения землепользования, что не позволяет в полной мере учесть социальные, экологические и экономические последствия принимаемых решений.

 

– блок, характеризующий состав проекта землеустройства

Рис. 1. Общий порядок формирования земельно-имущественного комплекса.

При формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи землеустройство сегодня не является механизмом, способным укреплять и организовывать земельно-имущественные отношения, что, по мнению автора, является существенным недостатком. В связи с этим, автором предложено дополнить порядок выполнения работ по формированию земельно-имущественных комплексов объектов связи блоком землеустроительных мероприятий (рис. 1), из которого видно, что землеустроительные работы должны осуществляться комплексно и учитывать всю совокупность вопросов, возникающих при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи на основании принципов рационального использования земель, независимо от форм собственности на землю.

В свою очередь, проект землеустройства при формировании землепользования земельно-имущественных комплексов, по мнению автора, должен иметь следующий состав:

1. анализ исходных данных для принятия проектных решений;

2. составление проекта образования землепользования земельно-имущественного комплекса;

2.1. размещение землепользования и проектирование его границ;

2.2. определение площади;

2.3. определение состава угодий;

2.4. определение и размещение режимообразующих объектов на территории образуемого землепользования и определение ограничения в использовании образуемого землепользования;

3. определение экологических, технико-экономических и социальных показателей;

3.1. установление размера ущерба;

3.2. установление платы за землю;

4. разработка схемы расположения формируемых земельных участков и землепользования в целом.

Проведение землеустроительных работ позволит реализовать следующие основные задачи: межотраслевое перераспределение земельных ресурсов; предоставление земель исключительно на основе научно обоснованных решений, принятых в процессе разработки проектов землеустройства; оптимизация внутренней структуры земельно-имущественных комплексов посредством учета достижений научно-технического прогресса в строительных технологиях в целях сокращения размеров использования земель; оптимизация структуры и состава земельных ресурсов с целью минимизации величины наносимого общего ущерба; охрана земель и максимальный учет существующей организации территории.

Разработанные в проекте землеустройства решения должны объективно указывать заказчику землеустроительных работ возможный путь формирования землепользования с учетом норм действующего законодательства, а также являться базисом для принятия решений органов государственных власти и позволять обеспечивать субъектам земельных отношений их права на владение и пользование землей в тех объемах, которые установлены законодательством.

Реализация предложений автора, связанных с обязательной проработкой и принятием обоснованных землеустроительных решений, приведет к увеличению затрат на землеустроительные и кадастровые работы. Такие затраты компенсируются за счет экономии ресурсов, учета экологических и социальных факторов и, как следствие, снижения количества земельных споров, сокращения размеров возмещения общего ущерба и уменьшения затрат на формирование земельно-имущественного комплекса в целом.

В ходе проведенного анализа выявлено, что за 2010 и 2011 гг. площадь земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения в области увеличилась более чем на 2,2 тыс. га за счет других категорий земель. Данный факт определяет актуальность проведения работ, связанных с образованием несельскохозяйственных землепользований.

Следует отметить, что в области формирования земельно-имущественных комплексов существует ряд вопросов, решение которых позволит урегулировать отношения между хозяйствующими субъектами и снизить стоимость услуг и товаров:

– проявление основных недостатков несельскохозяйственного землепользования ввиду отсутствия юридически закрепленной необходимости в землеустроительной проработке решений, связанных с формированием земельно-имущественных комплексов;

– отсутствие исчерпывающих методических рекомендаций для расчета общего ущерба, наносимого собственнику (пользователю) земельного участка при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи;

– отсутствие достоверной информации о несельскохозяйственных объектах в государственном кадастре недвижимости и проведение государственной регистрации права на земельные участки без учета существующих ограничений и обременений;

– несовершенство сложившихся несельскохозяйственных землепользований в части накопленных излишков потенциально плодородных земель, которые не задействованы в сельскохозяйственном производстве и фактически выведены из приоритетного сельскохозяйственного использования;

– отсутствие инструментов, позволяющих регулировать размер арендной платы за использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности физических и юридических лиц;

– низкая эффективность использования земель, находящихся в собственности органов государственной и муниципальной власти, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Землеустроительные решения при определении и обосновании площади предоставляемого участка могут осуществляться на основании норм отвода земель в зависимости от установленных целей, на основании показателей минимальной плотности застройки или с использованием аналогов. При формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи (подземной кабельной линии), в целях обоснования размера совокупной предоставляемой площади земельных участков, возможно применение следующей формулы, разработанной автором:

(1)

где Pобщ – общая площадь земель, необходимых для землепользования земельно-имущественного комплекса объектов связи; L – протяженность проектируемой линии связи; W – нормативная ширина отвода согласно СН 461–74; ni – количество площадных объектов всех видов; pi – нормативная площадь, занимаемая объектом в соответствии с видом конкретной линии связи.

Применение формулы (1) позволит на основании технической документации по проектированию линий связи оперативно и с достаточной точностью рассчитать общую площадь земель, необходимых для землепользования земельно-имущественного комплекса объектов связи.

Строгое применение установленных норм может приводить к невозможности доступа к части земельных участков, что провоцирует обоснованный протест собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков по вопросам возмещения ущерба и установления размера арендных платежей. Пример размещения и проектирования земельных участков приведен на рис. 2, из которого видно, что на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения (см. рис. 2 а) сформирована часть землепользования земельно-имущественного комплекса, состоящего из нескольких технологических элементов, обеспечивающих бесперебойную работу систем телекоммуникаций.

Рис. 2. Пример проектирования границ земельных участков

Взаимное положение элементов определено на основании Строительных норм и правил, согласно которым объекты должны размещаться на определенном расстоянии друг от друга, а также сформированы полосы, необходимые для строительства данных объектов. При этом площадь изымаемого участка для строительства составляет 2,11 га.

Однако данное размещение объектов приводит к отсутствию возможности использования собственником сельскохозяйственных угодий на площади 1,93 га., то есть Строительными нормами и правилами не обусловлено изъятие земельных участков, имеющее место при формировании земельно-имущественного комплекса.

На рис. 2 б отображена фактическая площадь используемых земель, которая соответствует 4,03 га. Формирование земельных участков без проработки соответствующих землеустроительных решений, основанное лишь на действующих нормах отвода земель для строительства, может привести к нарушению законных прав собственника земельного участка, что на данном примере выражено в виде отсутствия возмещения общего ущерба на площади 1,93 га.

В результате проведенного анализа сведений государственного кадастра недвижимости и рабочей документации по строительству в отношении объекта ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» выявлены земельные участки, фактически используемые сверх нормы отвода при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи. Данные об используемых участках сверх норм отвода и, как следствие, размер невозмещенного ущерба в разрезе районов приведены в табл. 1.

Таблица 1

Размер невозмещенного ущерба при формировании земельно-имущественного комплекса ВОЛС «Самара – Тихорецк – Новороссийск» за 2008–2010 гг.

№ п/п	Наименование района	Площадь испрашиваемых земель, га	Площадь используемых участков сверх норм отвода, га	Средний размер убытков на 1 га, тыс. руб.	Стоимость невозмещенного ущерба, тыс. руб.
1	Духовницкий	4,94	0,14	57,6	8,0
2	Пугачевский	11,90	0,48	10,1	4,8
3	Балаковский	40,46	2,02	31,8	64,3
4	Марксовский	34,75	2,43	50,7	123,2
5	Энгельсский	44,32	2,67	99,7	266,4
6	Ровенский	2,86	0,15	22,0	3,3
7	Саратовский	45,51	3,03	21,8	66,1
8	Татищевский	5,99	0,17	4,5	0,7
9	Красноармейский	60,76	4,12	15,6	64,6
Итого	251,49	15,21	34,87	601,9

Из табл. 1 следует, что отсутствие должным образом разработанного землеустроительного проекта привело к нарушению законных прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков в части возмещения ущерба, нанесенного строительством объекта. Размер невозмещенного ущерба равен 601,9 тыс. руб., т. е. более 6% от общей суммы выплаченных средств на возмещение ущерба, что подтверждает необходимость землеустроительной проработки принимаемых решений.