Рекомендации по расчету тарифов в жилищном хозяйстве (стр. 3 )

Таким образом, необходимый размер прибыли, учитываемый при формировании экономически обоснованного тарифа и являющийся источником формирования прибыли на капитализацию, может быть определен следующим образом:

Пн = ФР - А, где

Пн - часть прибыли, направляемая на капитализацию;

ФР - фонд развития организации;

А - амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств (кроме жилищного фонда).

3.4.4. При оценке возможного прироста тарифа за счет финансирования указанных мероприятий необходимо соблюдать определенные пропорции. Затраты на эти цели даже при полной оплате услуг населением не должны превышать 20-25% эксплуатационных затрат. Соответственно должен устанавливаться размер прибыли, направляемый в фонд накопления.

3.4.5. Другой составляющей, учитываемой при определении размера прибыли и уровня рентабельности, является фонд потребления организации, формируемый из прибыли, остающейся в ее распоряжении. Потребность в средствах, направляемых в фонд потребления, может быть определена исходя из анализа среднесписочной численности персонала, уровня заработной платы, а также расчета возможных выплат работникам: премий, выплачиваемых за счет средств специального назначения и целевых поступлений, материальной помощи, надбавок к пенсиям, оплаты проезда к месту работы транспортом общего пользования специальными маршрутами, оплаты путевок на лечение и отдых, занятий в спортивных секциях, посещения зрелищных мероприятий, подписки, товаров для личного потребления работников и других выплат, не связанных с оплатой труда.

3.4.6. Сумма прибыли, направляемой на капитализацию и в фонд потребления, определяет общий размер прибыли, остающейся в распоряжении организации.

3.4.7. Общая плановая прибыль представляет собой сумму прибыли, остающуюся в распоряжении предприятия, и прибыли, направляемой на уплату налогов в бюджеты разных уровней.

Плановый размер рентабельности при формировании экономически обоснованного тарифа на каждый конкретный вид услуг определяется как отношение общей суммы плановой прибыли к полной себестоимости общего объема оказанных услуг, исходя из его нормативной величины, принятой при формировании экономически обоснованного тарифа, то есть:

3.4.8. Плановая прибыль единицы услуги определяется делением общей плановой прибыли на плановый объем реализации услуг в натуральном выражении.

3.4.9. При определении тарифов на содержание жилья и на ремонт жилья общую сумму прибыли необходимо распределить между затратами на эти виды работ и услуг пропорционально себестоимости каждого из указанных видов работ и услуг.

4. Капитальный ремонт жилья

4.1. Порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством Российской Федерации. Впредь до принятия Правительством РФ соответствующего порядка следует руководствоваться письмом Минфина России от 01.01.2001 г. № 10-5-22/1-2 (Госстроя России от 01.01.2001 г. /11) и письмом Госстроя России от 01.01.2001 г. № Л4 – 7095/13 (см. приложение 4).

4.2. Стоимость капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья в месяц по субъектам Российской Федерации на 2004 г. установлена Постановлением Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000 «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 г.11»

В среднем по Российской Федерации она составляет 2,6 руб./кв. м общей площади жилья в месяц.

4.3. Затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома рассчитываются исходя из состояния и состава жилищного фонда с учетом его капитальности, установленной периодичности ремонта и его стоимости.

Планирование затрат на капитальный ремонт жилья целесообразно осуществлять по нормативам.

4.4. Нормативы отчислений на капитальный ремонт жилья утверждаются, как правило, на год:

*  государственному и муниципальному жилищному фонду - соответственно органами местного самоуправления и организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд;

*  по жилищному фонду товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов - собственниками жилья.

Для установления нормативов отчислений на капитальный ремонт необходимо располагать данными о составе и состоянии жилищного фонда, существующих типах застройки, периодичности капитального ремонта в соответствии с действующими правилами и нормами эксплуатации жилья, а также нормами расхода материальных, трудовых и финансовых затрат на выполнение каждого вида работ, осуществляемых в процессе проведения капитального ремонта.

4.5. Расчет затрат на капитальный ремонт обязательно требует наличия комплекса базовых нормативов, отражающих затраты материальных, трудовых и финансовых ресурсов на проведение ремонтных работ. Перечень и значения нормативов затрат разрабатываются по элементам и конструкциям зданий с учетом структуры жилищного фонда конкретного населенного пункта: его капитальности, уровня благоустройства и других местных условий.

С целью учета качества жилищного фонда, которое тесно коррелирует с затратами на его капитальный ремонт, весь жилищный фонд населенного пункта можно сгруппировать следующим образом:

*  многоэтажные капитальные жилые дома повышенной комфортности;

*  многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства, включая лифт и мусоропровод;

*  многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства, кроме лифта и мусоропровода;

*  жилые дома пониженной капитальности, имеющие не все виды благоустройства;

*  деревянные жилые дома.

4.6. Норматив ежегодных отчислений на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости жилищного фонда (Nк) может быть определен по следующей формуле:

, где:

Зi - затраты на проведение комплексного капитального ремонта, а также капитального ремонта отдельных элементов здания в период между комплексными капитальными ремонтами i - ой группы жилищного фонда (на 1 кв. м общей площади жилья в год);

Робщ.i - общая площадь жилья i-ой группы жилищного фонда (тыс. кв. м);

Пi - балансовая стоимость жилищного фонда i-ой группы (первоначальная с учетом переоценки) (тыс. руб.);

- доля общей площади жилья, подлежащего капитальному ремонту в планируемом году, которая определяется следующим отношением:

a =

Рк (общая площадь жилищного фонда, подлежащего капремонту)

Робщ. (общая площадь жилищного фонда)

4.7. Для упрощения процедуры расчетов можно пользоваться системой коэффициентов, учитывающих колебания затрат на капитальный ремонт в зависимости от типа застройки, уровня его благоустройства и других условий.

В этом случае достаточно определить затраты на капитальный ремонт базового для конкретного населенного пункта типа жилых домов, а затем применить соответствующие коэффициенты К1, К2, К3, К4, К512 - для расчета затрат по другим типам домов.

- многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства, кроме лифта и мусоропровода (К1)	1,00
- многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства, включая лифт и мусоропровод (К2)	1,25
- многоэтажные капитальные жилые дома, повышенной комфортности (К3)	1,50
- жилые дома пониженной капитальности, имеющие не все виды благоустройства (К4)	0,70
- деревянные жилые дома (К5)	0,50

4.8. Использование предложенной методики формирования нормативов отчислений на капитальный ремонт при отнесении на себестоимость сумм ремонтного фонда позволяет ежегодно отслеживать темпы инфляции, что реализуется путем учета нового значения первоначальной стоимости при проведении переоценки.

5. Комплекс нормативов–индикаторов для анализа, планирования и прогнозирования себестоимости

5.1. Существующие в настоящее время нормативы трудовых, материальных и финансовых затрат, как правило, не учитывают социально-экономические особенности территорий, состояние жилищного фонда, градостроительные факторы, возможности бюджета и платежеспособный спрос населения. Использование существующей нормативной базы для определения потребности каждого конкретного предприятия и территории в целом в финансовых ресурсах не стимулирует производителей услуг к снижению издержек и делает практически невозможным привлечение инвестиционных ресурсов в отрасль.

В этих условиях возрастает роль нормативов – индикаторов, представляющих собой набор показателей, отражающих взаимосвязь затрат с объективными и достаточно легко оцениваемыми факторами, с помощью которых можно судить о ресурсной эффективности деятельности жилищных организаций, изменении финансово-экономических и социальных характеристик.

К ним, например, относятся:

-  численность работающих в жилищных организациях на 1000 обслуживаемых жителей или на 1000 м2 обслуживаемого жилья;

-  доля АУП в общей численности работающих;

-  соотношение затрат на материалы и оплату труда;

-  оптимальная структура затрат по технологическим переделам, соответствующая реальным финансовым потребностям организации.

5.2. Нормативы-индикаторы, разработанные на базе обобщения, анализа и корректировки фактических данных по организациям более, чем 40 регионов России, представлены в таблице 5.1.

Остановимся на некоторых из них.

5.2.1. Нормативы–индикаторы, характеризующие численность работающих в жилищной организации в расчете на 1000 обслуживаемых жителей или на 1000 м2 обслуживаемого жилья, используются для анализа, планирования и прогнозирования как общей численности работающих, так и затрат на оплату их труда.

Необходимость использования этого норматива вызвана тем, что существующие в настоящее время нормы и нормативы численности для всех отраслей ЖКХ, в том числе и жилищных организаций, не отражают реальные условия деятельности каждой из них и не учитывают местных условий конкретного населенного пункта. Рассчитанная на их базе численность работающих, как правило, на 50-70%, а иногда и больше, превышает фактическую численность. Кроме того, рассчитанная по действующим нормативам численность не обосновывается утвержденными в конкретных регионах и поселениях перечнями работ, связанными с содержанием жилья и его ремонтом. Это ведет к искажению затрат на оплату труда, к необходимости занижения со стороны регулирующих органов средней заработной платы, используемой для расчета общего фонда оплаты труда и далее тарифной ставки рабочего I разряда, принятой отраслевым соглашением.

Применение же нормативов–индикаторов позволяет определить реальную численность работающих и фонд оплаты их труда, используя для гарантированного сохранения квалифицированных кадров и преодоления оттока рабочей силы из жилищных организаций среднюю заработную плату, рассчитанную на основе отраслевого тарифного соглашения.

5.2.2. В комплексе с рассмотренным нормативом численности работающих на 1000 обслуживаемых жителей должен рассматриваться показатель, характеризующий долю АУП в общей численности работающих.

Это связано с тем, что в ряде городов до последнего времени жилищные организации выполняют одновременно функции заказчика и подрядчика, а также осуществляют сбор платежей за услуги ЖКХ, что, помимо, снижения качества обслуживания, наличия диспропорции в распределении средств между предприятиями различных видов деятельности ЖКХ ведет к существенному росту численности АУП, а, соответственно, и затрат на его содержание.

5.2.3. Среди нормативов-индикаторов для жилищных ремонтно-эксплуатационных организаций серьезное значение имеет соотношение между затратами на материалы и оплату труда рабочих.

Использование этого норматива для целей анализа и планирования на современном этапе обусловлено тем, что, как показывает опыт, в условиях дефицита финансовых ресурсов более 70-80% финансирования направляется на оплату труда.

Иначе говоря, создается «видимость» выполнения работ по содержанию и ремонту жилья, практически, без использования материалов. Это значительно снижает качество обслуживания, даже если оно соответствует (по условиям договора) уровню оплаты.

Таблица 5.1.

Нормативы-индикаторы для анализа, планирования и прогнозирования финансового обеспечения работ по содержанию и ремонту жилья.

Наименование норматива	Значение норматива-индикатора	Примечание
1	2	3
Численность работающих - на 1000 обслуживаемых жителей, чел./1000 жителей; - на 1000 м2 обслуживаемого жилья, чел./1000 м2	4 – 6 0,35 – 0,5	Конкретные значения норматива зависят от состава и состояния жилищного фонда, плотности населения, регламента и перечня выполняемых работ и др.
Доля административно-управленческого персонала в общей численности работающих, % от общей численности работающих	13 - 17	Конкретное значение норматива зависит от сложившейся структуры управления и выполняемых функций.
Соотношение затрат на материалы и оплату труда	40 : 60 50 : 50	Конкретная величина соотношения зависит от перечня и регламента работ, предусмотренных договором на обслуживание, а также от состава и состояния жилищного фонда.
Примерная структура себестоимости (по основным технологическим этапам), соответствующая реальным финансовым потребностям предприятий, % от общей суммы затрат (оптимальная укрупненная структура) суммарной себестоимости на содержание и ремонт жилья, ВСЕГО	100,0	В зависимости от специфики организации работ, состава и состояния жилищного фонда структура себестоимости может меняться, но не более, чем на 15-25% по каждой из статей.
Ремонт конструктивных элементов жилых зданий	22,3
Ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования	27,1
Содержание и техническое обслуживание, благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий	30,8
Прочие прямые расходы	2,6
Общеэксплуатационные расходы	17,2
Примерная структура затрат на ремонт жилья, % от общей суммы затрат (оптимальная укрупненная структура) суммарной себестоимости по каждому виду ремонта		В зависимости от специфики организации работ, состава и состояния жилищного фонда структура себестоимости может меняться, но не более, чем на 15-25% по каждой из статей.
1. Ремонт конструктивных элементов зданий, ВСЕГО	100,0
Оплата труда рабочих, выполняющих данные работы	29,7
Единый социальный налог	10,7
Затраты на материалы	53,3
Прочие прямые расходы	6,3
2. Ремонт внутридомового инженерного оборудования, ВСЕГО	100,0
Оплата труда рабочих, выполняющих данные работы	34,1
Единый социальный налог	12,3
Затраты на материалы	50,2
Прочие прямые расходы	3,4
Примерная структура затрат на содержание жилья, % от общей суммы затрат (оптимальная укрупненная структура) суммарной себестоимости содержания жилья, ВСЕГО	100,0	В зависимости от специфики организации работ, состава и состояния жилищного фонда структура себестоимости может меняться, но не более, чем на 15-25% по каждой из статей.
Оплата труда рабочих, выполняющих данные работы	37,1
Единый социальный налог	13,4
Затраты на материалы	4,6
Электроэнергия	12,4
Услуги сторонних организаций[13]	27,4
Прочие прямые расходы	5,1

6. Дифференциация тарифов в зависимости от качества услуг.

Оплата услуги как товара, имеющего определенные потребительские свойства, должна соответствовать не только ее количественным параметрам, но и качественным. В первую очередь, это относится к тарифам на содержание и ремонт жилья.

При этом, как правило, затраты по обслуживанию (и главным образом, ремонту) жилищного фонда тем выше, чем хуже его состояние, а, следовательно, и потребительские свойства.

В то же время дифференцированные тарифы на оплату жилья должны устанавливаться в обратной пропорции к реальным затратам, то есть обслуживание худшего по качеству жилья должно оплачиваться гражданами по более низким тарифам. Это относится и к дифференциации платы за наем жилого помещения.

При этом граждане, проживающие в жилых домах (жилых помещениях), относящихся к категории ветхих и аварийных, оплачивают только содержание и наем жилого помещения (Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000).

Однако, при дифференциации уровня платежей, как за ремонт жилья, так и платы за наем, необходимо иметь в виду, что общий размер оплаты должен соответствовать реальной потребности жилищных организации в проведении всех видов ремонта. С этой целью должны быть рассчитаны и утверждены базовые (средние) экономически обоснованные тарифы на ремонт жилья для организации ЖКХ.

Рекомендуется при определении уровня платежей за ремонт жилья с учетом его качества и потребительских свойств использовать корректирующие коэффициенты14:

Базовый для большинства муниципальных образований тип жилищного фонда - многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства кроме лифта и мусоропровода	К1=1
- многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства	К2=1,25
- многоэтажные капитальные жилые дома повышенной комфортности	К3=1,5
- жилые дома пониженной капитальности, лишенные более 2 видов благоустройства	К4=0,7
-  деревянные жилые дома, имеющие 1-2 вида благоустройства - ветхие и аварийные жилые дома (жилые помещения)	К5=0,5 К6=0

Дифференциация оплаты жилья может учитывать также степень износа жилищного фонда.

Таким образом, для определения тарифа на ремонт жилья для жилых домов, имеющих различные потребительские качества, достаточно определить экономически обоснованный тариф для ремонтной жилищно-эксплуатационной организации в целом, а затем соотнести его с наиболее типичным для данного населенного пункта жилым домом. Такой наиболее типичный дом должен быть принят за базу. Для расчета ставок оплаты жилья для других типов домов могут использоваться соответствующие коэффициенты, что значительно упрощает процедуру расчета. Однако, необходимо при этом следить, чтобы сумма взвешивающих коэффициентов обеспечила сохранение общего экономически обоснованного тарифа, установленного для населенного пункта или зоны обслуживания данной жилищной организации. Для этого определяется доля жилищного фонда каждого типа (Ni) и умножается на соответствующий коэффициент стоимости Кi. Сумма - åNi х Кi должна быть равна 1. Если в городе существует несколько жилищных ремонтно-эксплуатационных организаций, то при дифференциации тарифов в обратной к реальным затратам пропорции возникает проблема перераспределения средств для компенсации недостатка в средствах, полученных от населения, в тех организациях, которые обслуживают более изношенный жилищный фонд, имеющий более низкие потребительские свойства. Если же жилищная организация обслуживает новое капитальное благоустроенное жилье, то у нее может образоваться избыток средств.

В условиях функционирования в городе управляющей организации и единого расчетно-кассового центра проблема перераспределения средств между жилищными организациями, обслуживающими жилищный фонд различной капитальности, благоустройства и имеющий различный уровень износа, вполне решаема.