Рекомендации по расчету тарифов в жилищном хозяйстве (стр. 4 )

Для достижения более эффективного перераспределения полученных за обслуживание и ремонт жилья средств можно рекомендовать создание, так называемого, оборотного фонда, из которого каждой конкретной организации направляются необходимые средства. До перехода к полной оплате услуг за счет платежей населения одним из источников формирования указанного оборотного фонда могут служить ассигнования из бюджета, предназначенные на компенсацию разницы между экономически обоснованными тарифами и тарифами, установленными для населения.

Если в городе установлен порядок, в условиях которого платежи взимаются единой суммой за содержание и ремонт жилья, корректирующие коэффициенты должны быть отнесены только к затратам на ремонт жилья, являющимся частью суммарного тарифа.

Ниже приведен пример расчета тарифов на оплату содержания и ремонт жилья в зависимости от его потребительских качеств.

Пример расчета тарифов на оплату содержания и ремонт жилья в зависимости от его потребительских качеств

1)  Для расчета дифференцированных тарифов на оплату жилья в зависимости от потребительских качеств жилищного фонда необходимо располагать следующей исходной информацией:

Общая сумма доходов жилищной организации, необходимая для выполнения работ по ремонту жилья в соответствии с договором на обслуживание	33120 тыс. руб./год
Общая площадь жилых домов, в том числе по видам: -многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства, кроме лифта и мусоропровода; -многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства; -многоэтажные капитальные жилые дома повышенной комфортности; -жилые дома пониженной капитальности, не имеющие одного-двух видов благоустройства; -деревянные жилые дома, имеющие один-два вида благоустройства -ветхие и аварийные дома	920 тыс. м2 305 тыс. м2 230тыс. м2 72 тыс. м2 194 тыс. м2 99 тыс. м2 20 тыс. м2
Средняя стоимость (экономически обоснованный тариф) ремонта жилья	3,0 руб. за кв. м. общей площади в месяц
в том числе: тариф для населения (при установленной и предельной доле платежей населения - 90%)	2,7 руб. за кв. м. общей площади в месяц

2)  Расчет дифференцированных тарифов на оплату жилья базируется на выборе (как правило, экспертным путем) системы коэффициентов, отражающих потребительские качества жилищного фонда.

При этом следует иметь в виду, что оплата услуг по тарифам, рассчитанным с использованием установленных коэффициентов, должна обеспечить общую сумму доходов жилищной организации, необходимую для выполнения планируемого объема работ по ремонту жилья. Это условие может быть обеспечено лишь в том случае, когда средневзвешенная по общей площади жилых домов величина коэффициентов, отражающих потребительские качества жилья, равна 1.

3)  Предположим, что в нашем примере экспертами были предложены 3 варианта корректирующих коэффициентов (таблица 5.1.).

Таблица 5.1.

Корректирующие коэффициенты, отражающие

потребительские качества жилья

Виды жилищного фонда	Корректирующие коэффициенты
I вариант	II вариант	III вариант
многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства, кроме лифта и мусоропровода	1	1	1
многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства	1,2	1,35	1,25
многоэтажные капитальные жилые дома повышенной комфортности	1,4	1,65	1,6
жилые дома пониженной капитальности, не имеющие одного-двух видов благоустройства	0,65	0,8	0,8
деревянные жилые дома, имеющие один-два вида благоустройства	0,5	0,5	0,55
ветхие и аварийные жилые дома	0	0	0

Средневзвешенная по общей площади жилых домов величина корректирующих коэффициентов в нашем примере составит:

I вариант

(305х1 + 230х1,2 + 72х1,4 + 194х0,65 + 99х0,5 + 20х0) / 920 = 0,95

II вариант

(305х1 + 230х1,35 + 72х1,65 + 194х0,8 + 99х0,5 + 20х0) / 920 = 1,05

III вариант

(305х1 + 230х1,25 + 72х1,6 + 194х0,8 + 99х0,55+ 20х0) / 920 = 1,0

Таким образом, корректирующие коэффициенты для определения платежей за ремонт жилья в зависимости от его потребительских свойств должны быть приняты по III варианту, а сами тарифы в этом случае примут следующий вид:

Таблица 5.2.

Дифференцированные тарифы на оплату жилья в зависимости от его потребительских качеств

Виды жилищного фонда	тарифы на оплату жилья, руб./м2 общей площади жилья в месяц
ЭОТ	установленные для населения
многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства, кроме лифта и мусоропровода	3,0	2,7
многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды благоустройства	3,75	3,38
многоэтажные капитальные жилые дома повышенной комфортности	4,8	4,32
жилые дома пониженной капитальности, не имеющие одного-двух видов благоустройства	2,4	2,16
деревянные жилые дома, имеющие один-два вида благоустройства	1,65	1,49

7. Особенности формирования тарифов в условиях конкурсного отбора организаций.

7.1. Для организаций, с которыми договоры на обслуживание жилищного фонда заключаются на конкурсной основе, экономически обоснованные тарифы определяются по следующей процедуре:

·  на базе экспертизы действующих тарифов, определения плановых затрат и прибыли рассчитывается стартовый уровень тарифа, который устанавливается в качестве максимального значения для участников конкурса (см. рис.2.1);

·  стартовый уровень тарифа доводится до участников конкурса;

·  анализируются предложения организаций-участников конкурса по уровню тарифа и соответствующим этому уровню показателям качества;

·  уровень тарифа, предложенный организацией-победителем конкурса, фиксируется в договоре как временное значение тарифа на срок, определенный договором (квартал, полугодие, год), позволяющий подтвердить возможность эффективной работы организации-победителя конкурса с заявленным ею тарифом при соблюдении регламента и качества работ;

·  по результатам контрольных проверок, анализа работы организации-подрядчика, выигравшей конкурс, утверждается значение экономически обоснованного тарифа на весь срок действия договора;

·  корректируются при необходимости нормативы, используемые при установлении стартового уровня тарифа, и устанавливается значение тарифа, которое может быть принято в качестве стартового для более широкого круга организаций (в идеальном случае - для всех организаций, работающих в аналогичных условиях) для проведения конкурса на следующий период.

При этом величина стартового уровня тарифа может быть пересмотрена, если заказчик включает в договор дополнительные требования по регламенту и составу выполняемых работ и их качеству.

Тарифы, утвержденные после завершения контрольного срока, целесообразно публиковать для того, чтобы потенциальные заказчики работ и подрядчики могли прогнозировать свои запросы в соответствии с имеющимися возможностями.

7.2. Стартовый уровень определяется на базе обобщения и анализа фактических затрат, формирования плановой себестоимости, ее сопоставления с нормативами-индикаторами и расчета прибыли.

8. Плата за наем жилья.

8.1. Стоимостная оценка потребительских свойств жилья в настоящее время наиболее четко прослеживается через плату за наем жилья, которая отражает как качество самого дома и квартиры, так и участка земли.

При этом наряду с ценой за наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (социальный найм) должна использоваться и цена за наем жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования (коммерческий найм).

8.2. Цена за социальный найм утверждается органом местного самоуправления, а за найм (коммерческий найм) устанавливается договором между собственником жилищного фонда или уполномоченной им организацией (лицом) - наймодателем и нанимателем жилого помещения. Цена за наем жилого помещения устанавливается на 1 кв. м общей площади жилья.

8.3. Плата за наем жилого помещения входит в общую структуру платежей населения за жилье и коммунальные услуги, следовательно, на нее распространяются льготы по оплате жилья и она включается в общую субсидируемую сумму жилищно-коммунальных услуг.

8.4. Плата за наем жилого помещения, то есть за право пользования им, освобождается от налога на добавленную стоимость (ст. 149 НК РФ).

8.5. Плата за социальный найм жилого помещения должна устанавливаться в зависимости от потребительских качеств жилищного фонда в пределах сумм амортизации на полное восстановление.

Цена найма по группе жилых зданий, имеющих идентичные потребительские свойства, определяется, как:

, где

Нqi – цена за социальный найм по i-той группе жилых зданий (руб./кв. м общей площади жилья);

Aср – средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление государственного и муниципального жилищного фонда населенного пункта (руб./кв. м общей площади жилья);

Кi – коэффициент, характеризующий потребительские качества жилья i-той группы.

Средняя величина ежемесячных отчислений на полное восстановление государственного и муниципального жилищного фонда города (Аср.) определяется следующим образом:

, где

Бi – балансовая стоимость жилищного фонда i-той группы;

Аi – норматив отчислений на полное восстановление жилищного фонда (Постановление Совета Министров СССР от 01.01.01 года № 000 “О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР”);

Робщ. – общая площадь жилищного фонда.

8.6. Для определения потребительских свойств жилья весь жилищный фонд города должен быть разделен на категории в зависимости от типа, капитальности и комфортабельности жилья, престижности и удобства района размещения.

Основой для установления коэффициентов, увеличивающих или уменьшающих плату за наем по сравнению с базовым уровнем, должна служить ведомость отдельных потребительских свойств, характеризующих:

- потребительские свойства района (развитость социальной инфраструктуры, удаленность от центра, транспортная доступность и другие), то есть факторы, характеризующие, по сути дела, стоимость земли в данном районе;

- потребительские свойства дома (материал стен, уровень износа, уровень благоустройства, наличие лифта, мусоропровода и др.);

- потребительские свойства квартиры (этаж, площадь кухни, наличие вспомогательных помещений, высота потолков и др.).

Указанные потребительские свойства определяются на основе экспертных оценок и обобщения данных о спросе на жилье на вторичном рынке (при его покупке или обмене), отражающих в значительной мере общественную оценку качества жилья. В этом случае для жилищного фонда, имеющего более низкий уровень капитальности и благоустройства, устанавливаются понижающие коэффициенты и, наоборот, для капитальных жилых домов повышенной комфортности - повышающие.

Иначе говоря, плата за социальный найм жилья обратно пропорциональна амортизации на полное восстановление (в соответствии с действующими нормами амортизационных отчислений самая низкая норма установлена для многоэтажных капитальных жилых домов повышенной комфортности, а самая высокая - для деревянных жилых домов с учетом сроков их службы). Такой подход позволяет резко изменить ситуацию, когда худшее по качеству и расположению жилье оплачивается также, как и лучшее, а иногда и дороже. Кроме того, этот инструмент позволяет решить задачу перераспределения средств, полученных в виде платы за наем (также как и отчислений на капитальный ремонт) в пределах муниципального образования. Это объясняется тем, что затраты указанных средств находятся в обратной пропорции от качества жилья (чем хуже его состояние, тем больше средств требуется на реконструкцию и капитальный ремонт), платежи же от населения должны взиматься в прямой пропорции с потребительскими свойствами жилья.

При этом плата за социальный найм может не взиматься с граждан, проживающих в жилищном фонде, имеющем наиболее низкие потребительские свойства. Например, от платы за наем жилого помещения могут быть освобождены:

·  граждане, проживающие в квартирах, признанных в установленном порядке непригодными к постоянному проживанию (отсутствует естественное освещение (нет окна), отсутствуют отопительные приборы или печной очаг);

·  граждане, проживающие в квартирах, расположенных в цокольных этажах;

·  граждане, проживающие в коммунальных квартирах;

·  граждане, проживающие в общежитиях.

8.7. Для дифференциации платы за наем жилья, имеющего различные потребительские свойства, весь жилищный фонд населенного пункта должен быть разделен на категории в зависимости от типа жилой застройки, его капитальности и комфортабельности, уровня износа, местоположения.

Такая группировка жилищного фонда достаточно просто реализуется в рамках единой базы данных по паспортизации жилья (жилых домов и квартир), формируемой в расчетно-кассовом центре.

Таких групп не должно быть очень много, иначе будет затруднен расчет с квартиросъемщиками. Оптимальное количество таких групп – три – пять.

Например, можно рекомендовать три категории жилищного фонда, имеющего различные потребительские свойства:

·  соответствующие сложившемуся наиболее типовому жилью (базовый)- коэффициент качества жилья принимается за 1;

·  обладающий более высоким уровнем потребительских свойств, чем базовый - устанавливается повышающий коэффициент качества жилья;

·  обладающий более низким уровнем потребительских свойств, чем базовый - устанавливается понижающий коэффициент качества жилья.

При этом следует обратить внимание на то, что для жилищного фонда, имеющего более низкий уровень капитальности и благоустройства, устанавливаются понижающие коэффициенты и, наоборот, для капитальных жилых домов повышенной комфортности – повышающие.

8.8. Введение платы за социальный найм жилого помещения должно осуществляться поэтапно. При этом ставки платы за социальный найм устанавливаются органами местного самоуправления в зависимости от платежеспособности населения в соответствии с действующим законодательством.

Платежи за найм муниципального и государственного жилья должны обеспечивать поэтапный выход на оплату полного восстановления муниципального и государственного жилищного фонда.

8.9. Плата за найм (коммерческий найм) жилого помещения устанавливается договором между наймодателем и нанимателем. Целью введения платы за коммерческий найм является не только возмещение затрат на строительство или реконструкцию, но и обеспечение прибыли наймодателю. Срок возмещения определяется необходимостью обеспечения привлекательности данного сектора инвестиционной деятельности и, с другой стороны, реальной возможностью оплаты такого жилья семьями со средним доходом.

Ориентировочно размер платы за коммерческий найм для обеспечения конкурентности с частными наймодателями может рассчитываться, исходя из средней величины от 30 до 75% экономически обоснованного тарифа на содержание и ремонт жилья.

8.10. Плата за наем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вносится в те же сроки, что и плата за жилье и коммунальные услуги, а плата за наем жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, – в сроки, установленные в договоре между нанимателем и наймодателем.

Приложение 1

ПЕРЕЧЕНЬ15

работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья

		Наименование объекта проведения работ
	Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы	фундаменты
	Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов	стены и фасады
	Частичная смена отдельных элементов, заделка швов и трещин, укрепление и окраска	перекрытия
	Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции	крыши
	Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений	оконные и дверные заполнения
	Усиление, смена, заделка отдельных участков	межквартирные перегородки
	Восстановление или замена отдельных участков и элементов	лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
	Замена, восстановление отдельных участков	полы
	Устранение неисправностей	печи и очаги
	Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками	внутренняя отделка в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях
	Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные	внутренняя система отопления
	Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов	внутренняя система водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (включая насосные установки в жилых зданиях)
	Установка, замена и восстановление работоспособности	внутренняя система электроснабжения и электротехнические устройства (за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит)
	Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования, находящегося в составе общего имущества дома	внутренняя система газоснабжения
	Замена и восстановление работоспособности	внутренняя система вентиляции (включая собственно вентиляторы и их электроприводы)
	Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств	мусоропроводы
	Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти	специальные общедомовые технические устройства
	Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников	внешнее благоустройство

Примечания: 1. Текущий ремонт общего имущества жилого дома проводится с периодичностью, определяемой в соответствии с обязательными требованиями, установленными техническими регламентами, и актами, действующими до их принятия.