«Проблемы оценки кадастровой стоимости» (стр. 3 )

Рассмотрим, какие последствия следует ожидать, если при определении кадастровой стоимости недвижимости будут использоваться такие же методы массовой оценки, обеспечивающие такую же неопределенность (погрешность), как в случае определении кадастровой стоимости земельных участков.

Анализ последствий, обусловленных запредельными ошибками методов массовой оценки

С точки зрения возможных последствий следует различать ошибки двух типов.

Первый тип ошибки связан с завышением стоимости. В этом случае, следует завышение кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости, что приводит к несправедливому увеличению величины налогов. Если расхождение с рыночной стоимостью не превышает разумные границы (например, 20%), то такое превышение кадастровой стоимости над рыночной трудно оспорить, поскольку оно лежит в пределах допустимой погрешности. Если же оно превышает такие границы, а тем более, если кадастровая стоимость превышает рыночную в разы, как в выше приведенной таблице, то такая ошибка не может остаться незамеченной. В этом случае неизбежно оспаривание оценок со стороны пострадавшей стороны. Как отмечено в работах [2,3] и других публикациях, практика многолетней работы системы оценки кадастровой стоимости земель показала, что суды завалены исками собственников, неудовлетворенных результатами кадастровой оценки. Сейчас, чтобы предотвратить поток исков с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости, который может во много раз превысить подобный поток по оценке земель, поскольку он затронет неизмеримо большее количество лиц, необходим статистический анализ и прогноз последствий, связанных с ошибками в определении кадастровой стоимости. Особенно важно на данный момент провести исследование зависимости ожидаемых ошибок в зависимости от точности методов массовой оценки, с тем, чтобы до тех пор, пока не началась массовая оценка объектов недвижимости в масштабах страны, четко сформулировать требования к методам массовой оценки и, прежде всего, к их точности.

Насколько нам известно, на данный момент анализ того, как зависит прогнозное количество ошибок при определении кадастровой стоимости, превышающих допустимые нормы, от точности используемых методов оценки, не проводился. По крайней мере, открытых публикаций с результатами таких исследований нет.

Не менее важно оценить последствия ошибок второго типа, выражающихся в том, что значительная часть оценок может оказаться существенно заниженной. Естественно, случаи занижения кадастровой стоимости не получат такого резонанса, как случаи завышения, поскольку это не затрагивает интересы конкретных лиц и предприятий. Тем не менее, проблема больших погрешностей в сторону занижения кадастровой стоимости по отношению к рыночной остается весьма актуальной: вытекающее из ошибочно заниженных величин кадастровой стоимости снижение налоговых поступлений приведет к недополучению бюджетом значительных средств. Поэтому просто не замечать этого явления нельзя. По крайней мере, если даже и пойти на сознательное в среднем занижение кадастровой стоимости, чтобы снизить накал в обществе, то это следует делать, владея полной информацией о том, какие потери в этом случае понесет государство.

Будем считать, что собственники объектов недвижимости будут оспаривать результат кадастровой оценки, если кадастровая стоимость объекта будет более, чем на 20% выше рыночной стоимости, определенной традиционными методами индивидуальной оценки. Следует заметить, что отклонение в 20% вполне ощутимо для налогоплательщика, и поэтому их активная позиция в этом вопросе вполне вероятна. Анализируя отношения, приведенные в таблице, легко увидеть, что желание оспаривать кадастровую стоимость возникнет примерно у 40% собственников. Таким образом, почти половина владельцев недвижимости будет неудовлетворенна результатами кадастровой оценки и в случае оспаривания имеет все шансы изменить ситуацию в свою пользу. Можно представить, каким будет давление на Комиссии по оспариванию и суды, когда 40% собственников бросятся искать справедливости.

Допустим, что налогоплательщики добьются правды, и случаи, когда кадастровая стоимость приводила к завышенной величине налогов более, чем на 20%, будут исключены. Естественно случаи заниженной кадастровой стоимости не вызовут симметричной реакции со стороны государственных служащих. Поэтому последствием погрешности методов массовой оценки в сторону занижения кадастровой стоимости по отношению к индивидуальной будет недобор налогов. Используя таблицу отношений, рассчитаем величину потерь от заниженной величины налогооблагаемой базы, обусловленной теми значениями кадастровой стоимости, которые оказались заниженными вследствие недооцененного в результате погрешности методов массовой оценки недвижимого имущества.

Используя в качестве исходных данных, начальные сведения по кадастровой и рыночной стоимости, получим, что результате погрешности при определении кадастровой стоимости налогооблагаемая база в среднем уменьшается на 30%, и в результате бюджет недополучит огромную сумму.

Таким образом, если технология массовой оценки, используемая для кадастровой оценки земель, будет использована для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, то следует ожидать, с одной стороны, волны оспаривания кадастровой стоимости, которая в этом случае может охватить около 40% всех собственников недвижимости, а, с другой, 30 – процентный недобор налоговых поступлений, обусловленный несправедливым занижением стоимости большой доли объектов недвижимости. Конкретные причины низкого уровня однородности отношений связаны с наличием методических ошибок, заложенных в соответствующих методических разработках и построенных на их основе программных средствах [19]. Поэтому снижение отрицательных последствий от запредельных ошибок при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть обеспечено только в результате пересмотра и существенной модернизации методической базы массовой оценки.

В заключение я хочу поблагодарить Оценщиков, которые приняли участие в исследовании точности методов массовой оценки, прислав необходимые исходные данные для обработки. Особая благодарность коллегам (Барнаул), , (Челябинск), (Красноярск), М (Набережные Челны), (Московская обл) и (Нижний Новгород), без участия которых это исследование было бы невозможно.

Список литературы:

1.  , , О Концепции оценки недвижимости для целей налогообложения: состояние и перспективы. Имущественные отношения в Российской Федерации, №5 (102), 2010.

2.  Коростелев оценка недвижимости с позиции профессионального оценщика 24.07.2009. URL: http://www. *****/news. htm? action=zoom&id=162&page=9

3.  Коростелев оценка недвижимости : Учебное пособие. М. : Маросейка, 2010

4.  , Стерник оценка недвижимости для целей налогообложения: Проблемы и пути их решения. Доклад на III Поволжской научно-практической конференции «Статистические методы массовой оценки», Нижний Новгород, 2010

5.  Лейфер результатов оценки и пределы ответственности оценщика // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 4 (91), 2009.

6.  , , Зельдин оценки и пределы ответственности оценщика. Встречные мысли. // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 9 (

7.  Лейфер воспроизводимости результатов в оценочной деятельности. Режим доступа: [http://*****/research2.html#1]

8.  Вапник зависимостей по эмпирическим данным. М. : Наука, 19с.

9.  , Сергеева функций с помощью моделей более простой структуры. Заводская лаборатория, №1, 1984

10.  Международное руководство по оценке (МСО 2005) МР 13 Массовая оценка для налогообложения имущества. http://www. *****/ru/site/aboutCO/docs/CCO_POO05.pdf

11.  Mass Appraisal For Property Taxation, IVSC Technical Paper, March 2005

12.  Standard on Ratio Studies. Approved January 2010,

http://www. iaao. org/uploads/Standard_on_Ratio_Studies. pdf

13.  Appraiser’s Office: Ratio Study Statistics (Shawnee County, Kansas). URL: http://www. snco. us/ap/statistics. asp

14.  Mass Appraisal: An Introduction to Multiple Regression Analysis for Real Estate Valuation. Journal of Real Estate Practice and Education, 2004 by Benjamin, John D, Guttery, Randall S, Sirmans, C F.

http:///p/articles/mi_qa4056/is_200401/ai_n9396545/

15.  Ratio Studies and Standards –Issues, Process, and Opportunities. IAAO Annual Conference, Anchorage, September 21, 2005 http://www. /xsites/Appraisers/centralilappraisal/content/uploadedFiles/AEP%20-%20Comparisonof%20AVMs. pdfStandards. pdf

16.  Ratio Study Decision Model State Tax Commission of Missourihttp

www. stc. mo. gov/ Page 3 11/17/2006

17.  Ratio study standards. Presented to equalized Assessment Panel Alberta Province by Patrick OConnor, ASA

18.  Лейфер мультипликаторов на основе статистических данных. Взгляд с позиций статистики. 2010. http://www. *****/articles/appraisal/a108/268740.html

19.  Лейфер методического и программного обеспечения кадастровой оценки на соответствие оценочной методологии и современным статистическим методам анализа данных. Имущественные отношения в Российской Федерации. -2010. - № 6. - С.

Эксперт по оценке собственности

Аспирант МАОК

«Технология и организация процесса информационно-аналитического сопровождения оценки недвижимого имущества с целью повышения точности и достоверности»

Вопросы точности и достоверности являются центральными при исследовании любых фактов или явлений, предполагающих представление результата в виде численной формы. Поэтому эти понятия приобретают особое значение в области оценки.

Энциклопедический словарь трактует точность как степень приближения истинного значения параметра процесса, вещества, предмета к его номинальному значению, а точность измерения как характеристику измерения, отражающую степень близости его результатов к истинному значению измеряемой величины. Численно точность измерения - величина, обратная относительно погрешности измерений.

Достоверность - форма существования истины, обоснованной каким-либо способом (например, экспериментом, логическим доказательством).

Поскольку выяснить с абсолютной точностью истинное значение любой величины невозможно, то невозможно и указать величину отклонения измеренного значения от истинного. Возможно лишь оценить величину этого отклонения, например, при помощи статистических методов. На практике вместо истинного значения используют действительное значение величины Хд, то есть значение величины, полученное экспериментальным путем и настолько близкое к истинному значению, что в поставленной измерительной задаче может быть использовано вместо него. Такое значение, обычно, вычисляется как среднестатистическое значение, полученное при статистической обработке результатов серии измерений. Это полученное значение не является точным, а лишь наиболее вероятным. Поэтому в измерениях необходимо указывать, какова их точность. Для этого вместе с полученным результатом указывается погрешность (неопределенность) измерений.

В контексте выполненного исследования рассматривались вопросы определения действительного значения стоимости на определенном сегменте рыка недвижимости в определенном временном интервале. При этом концептуальной основой являлась гипотеза о возможности достижения большей точности, получение достоверных результатов, повышения точности оценки недвижимости на основе применения комплексного подхода, сочетающего в себе организационные, экономические и информационные новации, реализованные в технологии и организации процесса информационно-аналитического сопровождения оценки недвижимого имущества.

Рассматривая вопрос о повышении точности оценки и снижении уровня неопределенности необходимо обратить внимание на ряд вопросов, которые требуют оперативного решения.

Прежде всего, необходимо отметить, что существует ряд факторов объективного и субъективного характера, влияющих на точность, неопределенность и прозрачность оценки недвижимого имущества.

К объективным факторам следует отнести качество существующих законодательных, нормативных, правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, методологические и методические разработки, используемые при оценке.

В свою очередь, выбор методов, применение методик и следование методологии определяется оценщиком, задачей которого (в идеале) является дать объективную оценку недвижимого имущества. Но здесь в действие вступает целый ряд субъективных факторов, которые, в конечном итоге, и влияют на объективность оценки, а значит ее точность, уровень неопределенности, достоверность и прозрачность.

Оценка точности происходит на конечном этапе процесса оценки. Причем основополагающее значение имеет выбор информационной базы для оценки. Здесь возникают проблемы, связанные с тем, что, во-первых, оценщик не располагает всей полнотой информации в силу невозможности сбора информации по всему сегменту рынка, в котором он работает. Ограниченность по времени вынуждает оценщика использовать те данные, которые ему доступны (или те, что он нашел первыми). Во-вторых, не секрет, что некоторые оценщики оценивают объект, уже получив от заказчика цифру, на которую нужно выйти. Если оценщик не может получить нужную сумму, он берет с рынка другой набор аналогов, а старые аналоги просто выбрасывает.

Образно говоря, целью оценщика является результат оценки, выполненный на основе собранной информации, который можно визуализировать в виде мишени. При этом, на первый взгляд, объективность оценки достигнута, т. к. результат получен, соблюдены формальные правила оценки, «выстрел» оценщика кажется точным (рисунок 1).

Рисунок 1 – Условное изображение процесса оценки – поражение «локальной мишени»

Но под другим углом зрения ситуация может выглядеть совершенно иначе. Истинной «мишенью» оценщика должна быть цель, отражающая весь объем рыночной информации в определенном сегменте рынка (рисунок 2).

Рисунок 2 – Условное изображение процесса оценки – поражение «глобальной мишени»

Оценщик же полагает, что он оценивает очень точно и достоверно (в том числе из-за отсутствия у него полной картины происходящего). Подобная картина наблюдалась на начальном этапе реализации проекта по оценке изымаемого имущества в г. Сочи (до привлечения к работе специалистов Национального совета по оценочной деятельности), когда результаты, получаемые различными оценочными компаниями по сопоставимым объектам, могли отличаться не только в разы, но и на порядки. То есть, каждый субъект (оценщик, заказчик, эксперт и т. д.) судит о точности и достоверности в рамках того объема информации, которым он располагает. В зависимости от имеющейся у субъектов информации их мнение относительно точности может кардинально отличаться.

Например, если имеющаяся у оценщика аналитическая информация составляет всего 1 % от всей рыночной информации, то, с большой вероятностью можно утверждать, что по отношению к 100% рыночной информации он оценит объект не точно и не достоверно.

Необходимо также учитывать факт отсутствия действующего механизма проверки полноты и качества выборки использованной оценщиком для анализа. Если оценщик напишет у себя в отчете (использовав, например, 10 аналогов), что выборка представительная, то проверить и опровергнуть это утверждение возможно только проведя исследование этого сегмента рынка с фиксацией основных этапов (т. е. по сути проведя анализ рынка заново), что может вызвать значительные трудозатраты. Эксперты же СРО, проводящие экспертизу отчетов об оценке, проверяют отчет лишь по формальным признакам, они только фиксируют факт наличия анализа рынка, но в круг их обязанностей не входит проведение исследований и расчетов.

Таким образом, когда мы говорим о точности оценки, то возникает вопрос об абсолютизации истинного (или действительного) значения величины. (Абсолютизировать истинное значение величины, означает выявить в результате исследования такое рыночное значение стоимости, которое могло бы выступать ценовым ориентиром для всех субъектов работающих в этом сегменте рынка, при условии, что никто, с достаточной степенью обоснованности, не сможет оспорить тот ценовой ориентир, который будет назван точным). Если найдется субъект, который продекларирует, что все оценки, сделанные, например, в Сочи не точны и не достоверны, то первый вопрос, который будет ему задан, - на основе какой информации он сделал такой вывод. И в этом русле дискуссия будет касаться не столько результатов оценок, сколько вопроса, о том, кто располагает более полной и достоверной информационной картиной отдельных сегментов рынка недвижимости.

Для устранения противоречий, повышения точности, снижения уровня неопределенности, абсолютизации истинного значения величины был разработан целый ряд мероприятий, способствующих разрешению всех этих проблем. Решение этих задач было предусмотрено в новой технологии информационно-аналитического сопровождения оценки недвижимого имущества, благодаря которой появилась возможность получения «абсолютно точного результата», т. е. результата, признаваемого точным и достоверным всеми участниками процесса (оценщиками, собственниками имущества, контролирующими органами и т. д.).

Разработанная технология включает несколько ключевых этапов, каждый из которых содержит определенные процедуры, позволяющие реализовать поставленную задачу. Использование только административно – управленческого ресурса позволило повысить достоверность информации и точность оценки. Преодоление административных барьеров позволило решить ряд вопросов, которые ранее вызывали у оценщиков большие затруднения (например, централизованное предоставление информации о фактически совершенных сделках с недвижимым имуществом). Задание на формирование карты ценового зонирования («глобальной мишени») было получено только благодаря решениям, принятым на уровне федерального правительства.

Кроме этого, ряд организационных мероприятий способствовал формированию максимально полной базы данных с ценами предложений и сделок с объектами недвижимого имущества. Для каждого участника процесса был создан свой регламент, который строго соблюдается. Таким образом, уже на этом этапе, без применения вычислительных и коммуникационных технологий, была решена задача по переориентации оценщиков с «локальной» на «глобальную» цель - «истинную мишень оценки».

Следующим шагом совершенствования системы оценки объектов недвижимого имущества для целей изъятия в г. Сочи, может выступать новая информационная технология «CloudComputing» - «Облачные вычисления», которая явилась логическим продолжением и еще одним этапом технологии и организации процесса информационно-аналитического сопровождения оценки недвижимого имущества.

Технология информационно-аналитического сопровождения

Одним из основных способов борьбы с кризисными явлениями является повышение контроля со стороны государства, выполняющего функцию катализатора в развитии национального бизнеса, и увеличение прозрачности процесса оценки. Логическим развитием этих требований может выступать необходимость создания органа, сопровождающего процесс оценки (в настоящий момент, при реализации проекта в г. Сочи, эту функцию выполняет Рабочая группа НСОД). Основным условием существования РГ НСОД, явилось независимость и автономность, а также высокий уровень доверия со стороны всех участников процесса.

Поскольку, необходимость наличия структуры, сопровождающей процесс оценки, является единственным условием получения корректных и сопоставимых результатов оценки, то наблюдается зарождение и развитие такого вида интеллектуальных услуг, но пока только в отдельных сегментах рынка оценочных услуг.

Подробные алгоритмы оценки недвижимости и процесса организации работ по оценке и экспертизе представлены в [4].

Технология, разработанная РГ НСОД, имеет в своей основе:

•  общие методологические и методические подходы к оценке;

•  отработанный процесс непосредственного сопровождения процесса оценки на всех его стадиях (начиная от заключения договора об оценке недвижимости до сдачи отчета Заказчику);

•  контроль получаемых результатов на соответствие общей методологии и рекомендуемым диапазонам рыночных стоимостей.

Такая устойчивая конструкция взаимосвязанных элементов позволяет оперативно и адекватно реагировать на изменения, происходящие на рынке недвижимости.

Методологическое обеспечение процесса оценки изымаемых и предоставляемых объектов в г. Сочи можно условно представить в виде трехуровневой структуры, состоящей из:

o  Методических рекомендаций по оценке, утвержденных НСОД (базовый уровень);

o  Дополнений к методическим рекомендациям (уровень оперативной отработки методических вопросов, не отраженных в методических рекомендациях);

o  Информационные письма РГ НСОД (рассмотрение частных индивидуальных вопросов, возникающих в процессе оценки).

Технология информационно-аналитического обеспечения оценки обеспечивает получение сопоставимых результатов оценки вне зависимости от личных предпочтений оценщиков. Этот результат достижим при соблюдении следующих пунктов:

– наличие актуальных карт ценового зонирования для различных видов разрешенного использования;

– наличие рекомендаций РГ НСОД о величине корректировок в сравнительном подходе (в том числе скидки на торг);

– использование оценщиками аналогов, автоматизировано выдаваемых по запросу из единой верифицированной базы данных РГ НСОД;

– ведение постоянного мониторинга рынка недвижимости, своевременное обновление карт ценового зонирования и верифицированных баз данных.

Первая база банных с ценами сделок и ценами предложений была сформирована на основе информации, собранной Администрацией Краснодарского края по поручению Зампреда Правительства РФ (информацию предоставили Торгово-промышленная палата г. Сочи, Администрация г. Сочи, Региональная энергетическая комиссия Краснодарского края, агентств недвижимости, нотариусов г. Сочи и УФРС по Краснодарскому краю).

Верификацию (в соответствии с п. 8.3 МР) сформированных баз данных с ценами предложений и с ценами сделок проводили специалисты компаний и -2000».

Особенности и состав предоставленной информации, порядок обработки и описание процесса верификации подробно рассматривались в [4]. Таким же образом проводятся ежеквартальные работы по верификации сформированных на определенную дату баз данных с ценами предложений и с ценами сделок.

Карта ценового зонирования разрабатывалась на основе информации, представленной риелторами, Федеральной регистрационной службой, нотариусами и органами кадастрового учета. В ходе работы были зафиксированы определенные закономерности, позволившие отсечь спекулятивную составляющую. Далее, используя информацию по рейтингам районов и данным по абсолютной ценности объектов недвижимого имущества, были получены относительные коэффициенты ценности территорий. В качестве наиболее «ценного» был определен Центр Сочи, для которого коэффициент ценности составил 1. Затем были определены коэффициенты ценности и диапазоны стоимостей земельных участков для каждой зоны.

Поскольку РГ НСОД обладает полной информацией о характеристиках объектов, находящихся в верифицированных базах данных, то и анализ и исследование влияния основных ценообразующих факторов на стоимость земельного участка, осуществляется специалистами РГ НСОД. Использовавшиеся методы, а также итоги и основные этапы исследований и вид полученных зависимостей приведены в [4].

Контроль результатов получаемых стоимостей земельных участков осуществляется на основе сбора данных от оценщиков о результатах оценки с последующей верификацией результатов оценки.

В заключении можно резюмировать следующее:

1.  Алгоритм оценки носит универсальный характер, позволяющий применять его как при индивидуальной, так и массовой оценке (при условии включения полноценного блока по зонированию земельных участков и классификатора улучшений). Использование разными оценщиками единых методических рекомендаций позволяет объективно (с высокой степенью точности) оценить имущество, избежать разночтений в стоимости соседних земельных участков и при этом дает возможность полноценно учесть все индивидуальные особенности зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке.

2.  Данная разработка (технология) может быть тиражирована на любую область оценки, где требуется получение сопоставимых результатов оценки, в т. ч. и на массовую (кадастровую) оценку, при условии методологической доработки и разработки соответствующих специфических программных средств сопровождения (данные работы ведутся).

3.  При периодическом анализе рынка РГ НСОД зафиксированы факты все большего увеличения числа предложений, у которых цены предложения соответствуют картам ценового зонирования. Таким образом, на лицо факт воздействия технологии на рынок недвижимости г. Сочи, реализующийся в качестве ценообразующего фактора, вносящего упорядоченность, сопоставимость и прозрачность.

4.  Синергетический эффект реализации данного подхода проявляется и в социальной сфере, ведет к снижению коррупционных рисков, конфликтов между населением и органами власти всех уровней при осуществлении сделок с недвижимостью.

5.  Разработанная и апробированная технология информационно-аналитического сопровождения процесса индивидуальной оценки позволила:

o  Обеспечить прозрачность и проверяемость расчетов индивидуальной оценки.

o  Повысить объективность результатов экспертизы отчетов.

o  Оптимизировать затраты на выкуп и предоставление недвижимости при изъятии для целей реализации программ олимпийского строительства.

Минимизировать риски судебного оспаривания результатов оценки и отчетов, подготовленных оценщиками – членами СРОО.

Список литературы:

1. Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие. Авторский коллектив: , , и др. 3-е изд., испр. и доп. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2008. – 263 с.

2. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / , ; под ред. , . М.: Финансы и статистика, 2008. – 368 с.: ил.

3. Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона , включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению
правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута :утверждены решением Национального совета по оценочной деятельности : протокол от 01.01.01 года № 5. URL: http://www. *****/documents/index. php

4. , . / К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период. // Имущественные отношения в Российской Федерации, - 2010. - № 6.-С. 65-82.

«Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»

Какие бы подходы и методы не использовались при оценке имущества, необходимая достоверность и надежность результирующей оценки не может быть обеспечена без адекватной рыночной информации. Этот бесспорный факт неоднократно отмечался в литературе по оценке и в международных стандартах. В отличии от западного оценщика, к услугам которого имеются множество информационных и аналитических служб, поставляющих ему требуемую информацию, российский оценщик не обеспечен информацией в требуемом объеме. Если первичную информацию еще можно получить из периодических изданий и ресурсов Интернет, то с интегрированными характеристиками (обобщенными характеристиками рынка, поправочными коэффициентами и т. п.), являющимися результатом анализа и обработки первичной информации, и которые необходимы в процессе оценочных процедур, дела обстоят значительно хуже. Отсутствие необходимой стандартизированной информации, с одной стороны, создает почву для получения недобросовестным оценщиком любой величины рыночной стоимости. С другой стороны, отсутствие адекватной информации делает невозможным добросовестному оценщику, представить объективные и неоспоримые доказательства выполненных им оценок, которые были бы убедительны для оппонента. По крайней мере, компетентный оппонент в большинстве отчетов, в том числе и выполненных добросовестным и квалифицированным оценщиком, найдет положения, которые в условиях дефицита информации не могут быть строго обоснованы. Поэтому ситуация сегодня в российской оценке близка к тупиковой, и, если сейчас не принять реальных мер по созданию системы информационного обеспечения, то оценщиков ждут непростые времена.

Структура информации, используемой оценщиком

Всю информацию, которая используется в процессе оценки, можно разделить на две группы:

Внутренняя информация, относящаяся к объекту оценки. Если оценивается недвижимость, то к этой группе относятся данные о его технических характеристиках, о состоянии, необходимости ремонта и пр. Для бизнеса – это данные о финансовой деятельности оцениваемой компании, о состоянии активов и т. п. Основные проблемы в части использования этой информации лежат в области ведения бухгалтерского учета, не отражающего, чаще всего, реальное положение дел на предприятии. Эти и другие проблемы, относящиеся к качеству внутренней информации, будут решаться по мере продвижения к большей прозрачности компаний, введения бюджетирования управленческого учета, а также перехода на более прогрессивные формы бухгалтерской отчетности и, прежде всего, на МСФО.

Внешняя информация. Как отмечается в международных стандартах, все подходы приводят к рыночной стоимости, если они опираются на рыночные данные. Поэтому без информации, отражающей ситуацию на рынке подобных объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. В соответствии с общепринятыми методиками оценщик работает как с первичными данными, например, с ценами сделок сопоставимых объектов, так и с интегрированными характеристиками рынка, например, поправочными коэффициентами, обеспечивающими «приведение» сопоставимых объектов к оцениваемому.

Первичная информация (цены продаж сопоставимых объектов, значения арендных ставок, финансовые характеристики конкретных компаний и т. п.) является важнейшим фактором достоверности и точности оценки Проблемы с использованием такой информации хорошо известны. Не только по сделкам с объектами недвижимости, но даже и по сделкам с крупными компаниями данные не публикуются. Вместо информации по ценам свершившихся сделок, оценщик имеет в своем распоряжении много источников, в том числе ресурсы Интернет, где публикуются цены предложений. Конечно, такая информация не дает полноценной картины о рыночных ценах. Однако в последнее время отдельными оценщиками предпринимаются шаги в направлении создании базы данных по ценам реальных сделок. В частности, в Нижнем Новгороде начаты работы по мониторингу реальных сделок. И, хотя на данный такая база еще не обеспечивает в полной мере запросы оценщиков недвижимости, можно считать, что начало положено, и в скором времени оценщик будет обеспечен добротной исходной информацией.

Интегрированная информация основана на результатах обработки первичной информации. Она включает поправочные коэффициенты для «приведения» данных по сопоставимым объектам недвижимости – поправки на местоположение, наличие/отсутствие ремонта, масштабный фактор, поправки на ограниченный рынок или низкую ликвидность, доля земли в стоимости единого объекта недвижимости и т. п.

Для бизнеса интегрированная информация может включать различные мультипликаторы, средние соотношения между собственным и заемным капиталом, значения рентабельности, характерные для отрасли и т. п.

К сожалению, недостаточно большой опыт российской оценки и, в еще большей степени, недостаточное внимание этой проблеме привели к тому, что российский Оценщик не располагает всей необходимой интегрированной информацией. В этих условиях он вынужден решать проблему дефицита отсутствия необходимой информации своими способами, которые, чаще всего, при серьезном рассмотрении не выдерживают никакой критики.

Рассмотрим, какие варианты решения вопросов оценки в условиях отсутствия необходимой информации дает оценочная практика.

«Простые» варианты решения проблемы дефицита данных

Отсутствие необходимых данных, с которым постоянно сталкивается российский оценщик, он зачастую пытается компенсировать «простыми» решениями проблемы. Ниже рассматриваются наиболее распространенные варианты, которые, не смотря на их очевидную несостоятельность, получили распространение в оценочной практике.

Утверждения, основанные на субъективных рассуждениях Оценщика.

Примером «простых решений» такого типа является расчет ставки дисконтирования
на основе кумулятивного подхода. Как известно, ставка дисконтирования при таком подходе рассчитывается как сумма безрисковой доходности и суммы премий, связанных с рисками. При этом все составляющие премий принимаются обычно на основе общих рассуждений, исходя из которых «выводятся» численные значения премии за различные риски. Очевидно, с помощью соответствующего «обоснования» можно без труда получить любое значение ставки дисконтирования и соответственно величину рыночной стоимости. Заметим, что применение такого подхода западными оценщиками опирается на многочисленные исследования факторов, влияющих на численное значение премий. Результаты таких исследований широко освещаются в открытой печати и в средствах Интернет. Эти публикации позволяют в какой – то мере (хотя и не полностью) преодолеть ненадежность оценки, обусловленную значительным вкладом субъективной составляющей в таком методе. Здесь уместно отметить, что субъективная компонента в какой – то степени неизбежно присутствует в процессе оценки. Однако, если она является определяющей для численного значения оценки, то говорить об объективности такой оценки не приходится. Очевидно, что оценка, опирающаяся на полученные таким образом исходные данные, дает широкие возможности для манипулирования результатом.

Еще менее убедительными в Отчете об оценке выглядят утверждения типа: «По мнению оценщика следует ввести поправочный коэффициент…(приводится численное значение)», «на основе исследований, проведенных оценщиком, примем поправку, равную…». Даже, если таким утверждениям предшествуют качественные рассуждения о факторах риска, такая оценка чаще всего не имеет ничего общего с объективным состоянием, а отражает желание оценщика выйти на конкретный результат. Впрочем, справедливости ради, отметим, что такие оценки, чаще всего, не принимаются контролирующими органами и экспертными советами.