«Проблемы оценки кадастровой стоимости» (стр. 8 )

Недостаточный налоговый потенциал указывает на отсутствие собственной доходной базы бюджета в части анализируемого вида разрешенного использования. Такие территориальные образования характеризуются малым количеством и низкой кадастровой стоимостью объектов налогообложения. Критичный налоговый потенциал говорит о предельном значении и практически отсутствующей возможности увеличения ставки налога. Средний налоговый потенциал позволит увеличивать ставку налога в краткосрочном периоде. Высокий налоговый потенциал обеспечивает возможность повышения ставкиналогав течение полного срока действия результатов кадастровой оценки в целях обеспечения роста собственной доходной базы бюджета.

Если учесть, что фактические поступления налога значительно ниже планируемых вследствие применения налоговых льгот и недобросовестности налогоплательщиков и ставки налога в течение срока действия результатов кадастровой оценки увеличиваются, то в перспективе доходную базу бюджета сформируют только территории со средним и высоким налоговым потенциалом.

Администрациям муниципальных образований необходимо реально оценивать налоговый потенциал территории для определения ставок земельного налога и, впоследствии, ставок налога на недвижимость. Особенную актуальность эта задача приобрела в настоящее время, когда фактически ежегодно переоценивается та или иная категория земель. Изменение стоимости в различных сегментах рынка недвижимости происходит неравномерно, следовательно, изменение кадастровой стоимости различных классов и видов функционального использования объектов налогообложения также неравномерно. Это следует учитывать при проведении анализа по классам и видам функционального использования объектов налогообложения. Актуализация кадастровой стоимости приводит как к существенному повышению налогооблагаемой базы, так и к ее понижению. Это связано не только с изменениями рынка недвижимости, но и с изменениями методик определения кадастровой стоимости в целях налогообложения.

Рассмотрим конкретный пример - ставки налога на имущество физических лиц в муниципальных образованиях Тверской области. В результате исследования выяснилось, что в крупных населенных пунктах, характеризующихся большим количеством объектов налогообложения и достаточным налоговым потенциалом, муниципалитеты устанавливают невысокие ставки налога. Так, например, в г. Тверь в 2007 г. были установлены следующие ставки налога на имущество физических лиц (Табл. :

Таблица 3 - Ставки налога на имущество физических лиц в гг. Тверь и Кимры в 2008 г.

Инвентаризационная стоимость имущества (в руб.)	Ставки налога на имущество физ. лиц в г. Тверь (в %)	Ставки налога на имущество физ. лиц в г. Кимры (в %)	Ставки налога (в %), установленные Налоговым кодексом
До	0.05	0,09	До 0,1
От 300 000 до	0.1	0,29	От 0,1 до 0,3
От 500 000 – до 1	0.3	1,00	От 0,3 до 2,0
Свыше 1	0.7	1,98	От 0,3 до 2,0

Однако в небольших населенных пунктах, обладающих недостаточным налоговым потенциалом, прослеживается иная тенденция. Здесь муниципалитеты вынуждены устанавливать максимальные ставки налога. Рассмотрим конкретный пример - индивидуальный жилой дом, инвентаризационная стоимость которого составляет 1700000 руб. В г. Тверь сумма налога на рассматриваемый объект в год при ставке налога 0,7% составит 11900 рублей, а в г. Кимры при ставке налога 1,98% (в соответствии с Решением Кимрской Городской думы от 01.01.2001г. № 000, 12) составляет 33660 рублей. Это очень большая сумма налога для налогоплательщика.

Пользуясь классификацией налогового потенциала территории, приведенной в Табл.2, отметим, что г. Кимры имеет недостаточный планируемый налоговый потенциал по имущественному налогообложению физических лиц (применяется практически максимально возможная ставка налога), г. Тверь - высокий налоговый потенциал: применяемые ставки налога равны или близки к минимальной ставке, установленной Налоговым кодексом.

Вариант 2. Анализ налогового потенциала вследствие внесения законодательных изменений в порядок определения налогооблагаемой базы.

Анализ состоит из двух этапов. На первом этапе анализ выполняется на федеральном уровне с целью определения максимальных ставок налога. На втором этапе выполняется анализ планируемого налогового потенциала территории с целью определения типа налогового потенциала по изложенной выше методике (Вариант 1.Анализ налогового потенциала территории вследствие актуализации кадастровой стоимости недвижимости).

Определение максимальных ставок налога возможно в рамках реализации пилотных проектов в субъектах РФ. В настоящее время наиболее подготовлены для проведения эксперимента Кемеровская, Тверская, Калужская области, республика Татарстан. В указанных субъектах реализованы пилотные проекты, в результате которых рассчитана кадастровая стоимость недвижимости и сформированы информационные ресурсы для расчета максимальных ставок налога в Российской Федерации.

Этап 3. Анализ по субъектам налогообложения.

Изменить компонентный состав налогоплательщиков и численность объектов налога без изменения самой сущности и характерных особенностей налога невозможно, однако варьирование параметров налоговой ставки в установленных пределах и разветвленность перечня налоговых льгот не затрагивают фундаментальную основу налогового механизма и не нарушают экономическую сущность налога в целом, в связи с чем характеристики именно этих элементов способны оказать прямое влияние на потенциально возможный объем доходов от взимания отдельно взятого налога. Поэтому дифференцирование обременительного эффекта производится с помощью системы налоговых ставок и перечня налоговых льгот.

Анализ по субъектам налогообложения проводится в разрезе социальных классов, групп налогоплательщиков, а также выборочно по налогоплательщикам, с целью предотвращения возможных социальных напряжений и последствий и определения налоговых льгот.

В процессе анализа по социальным группам и отдельным налогоплательщикам:

-рассматриваются доходы и расходы налогоплательщиков;

-анализируется возможность налогоплательщиков платить начисленный налог;

-определяются (моделируются) льготы.

Выборочный анализ по налогоплательщикам несет в себе специфику анализируемой территории. Это могут быть собственники градообразующих предприятий, собственники особенно важных для функционирования территории объектов, а также собственники большинства объектов, представленных на территории – например, владельцы квартир, индивидуальных жилых домов и т. д.

Первоочередное внимание должно быть уделено основным по численности видам использования объектов недвижимости. В перечне объектов оценки Кемеровской области объекты жилого фонда составляют 90 %, объекты нежилого фонда – 10 %; в Республике Татарстан объекты жилого фонда составляют 88 %, объекты нежилого фонда – 12 %; в Тверской области объекты жилого фонда составляют 85,5 % , объекты нежилого фонда – 11,5 %; в Калужской области объекты жилого фонда составляют 93 % , объекты нежилого фонда – 7 %. Поэтому в первую очередь рекомендуется анализировать объекты жилого фонда – квартиры и индивидуальные жилые дома. Собственниками указанных объектов являются физические лица, более половины которых составляют пенсионеры, поэтому именно для этой социальной категории обязательно следует проводить анализ по субъектам налогообложения.

Обобщение целей и результатов применения методики анализасоциально-экономических последствий применения кадастровой стоимости в налогообложении приведены в Табл. 4.

Таблица 4 - Цели и результаты применения методики анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости в налогообложении

Элементы налога	Этапы Методики	Цель	Критерии	Результат	Выводы
Налоговая база	Анализ расчета налогооблагаемой базы	Проверка адекватности и интерпретируемости кадастровой стоимости	Сравнимость рыночных и кадастровых стоимостей. Интерпретируемость зависимости стоимости от ценообразующих факторов	Значения коэффициентов качества статистических моделей. Зависимость стоимости от ценообразующих факторов	Заключение об адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости
Налоговая ставка	Анализ налогового потенциала территории	Оценка достаточности налоговых поступлений	Достаточность налоговых поступлений для решения задач развития территории	Прогнозируемые ставки налога в разрезе классов объектов недвижимости	Заключение о налоговом потенциале и размерах ставок налога в разрезе классов объектов недвижимости
Налоговые льготы	Анализ по субъектам налогообложения	Предотвращение возможных социальных последствий	Возможность налогоплательщиков платить начисленный налог	Прогнозируемые льготы в разрезе классов налогоплательщиков	Заключение о размере налоговых льгот в разрезе классов налогоплательщиков

Заключение:

Применять Методику и проводить анализ социально-экономическихпоследствий применения кадастровой стоимости в налогообложении рекомендуется:

·  в случае изменения величин/значений основных элементов налога – налогооблагаемой базы, налоговых ставок и льгот;

·  в случае изменения налогового законодательства в части внесения изменений в определение основных элементов налога.

Предлагаемая Методика позволяет:

·  усовершенствовать механизм налогового планирования, соответствующий современному этапу реформирования налогообложения, особенностям налогово-бюджетных отношений и уровню социально-экономического развития муниципальных образований;

·  осуществлять налоговое планирование, стимулирующее развитие налогового потенциала территорий и улучшение их финансового состояния.

Методика может применяться в работе Министерства финансов, Федеральной налоговой службы, финансовых служб органов местного самоуправления, оценочных компаний. Ее использование также позволит:

·  субъектам оценочной деятельности – повысить качество расчета налогооблагаемой базы недвижимости;

·  финансистам, работникам налоговой службы – проанализировать последствия применения результатов государственной кадастровой оценки в налогообложении;

·  финансовым службам органов местного самоуправления - рассчитать оптимальную ставку налога.

Социальным эффектом применения Методики является формирование понимания и улучшение восприятия результатов государственной кадастровой оценки, используемых в налогообложении в качестве налогооблагаемой базы.

Список литературы:

1.  Земельный кодекс РФ. Федеральный закон от 01.01.2001 г.

2.  Налоговый кодекс РФ Часть вторая. Федеральный закон от 01.01.2001 г. .

3.  , Пылаева реализации проекта "Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации, № 3, 2010 г.

4.  Пылаева анализа социально-экономических последствий применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложения. // Приволжский научный журнал, №1, 2010 г.

5.  Постановление Правительства РФ от 01.01.2001г. № 000.

6.  Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утверждены приказом МЭРТ № 39от 01.01.2001.

7.  Н. Дрейпер, Г. Смит. Прикладной регрессионный анализ. М., Издательский дом «Вильямс», 2007 г.

8.  Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утверждены приказом ФАКОН от 01.01.2001 №П/0152.

9.  Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 01.01.2001 г.

10.  Мишустин, -технологические основы администрирования имущественных налогов / . – [Б. м.] :Юнити-Дана, 2007.

11.  Решение Тверской городской Думы от 01.01.2001г. № 000 "Об утверждении ставок налога на имущество физических лиц" (с изменениями и дополнениями).

12.  Решение Кимрского городского собрания от 01.01.01 г. № 75
«О налоге на имущество физических лиц» (в ред. решений Кимрской городской Думы , )

[1]Конечно, в качестве исходных данных для оценки в рамках сравнительного подхода следует использовать цены продаж (цены фактически осуществленных сделок). Однако в силу особенностей российского рынка недвижимости оценщик обычно не имеет возможности получить такие цены. Вместо них он обычно использует доступные ему цены предложений с использованием соответствующих корректировок (скидок на торг). Вопрос о правомерности и условиях такой замены здесь не обсуждается.

[2] Линейным назовем аддитивное уравнение регрессии, линейное относительно коэффициентов регрессии независимо от вида связей с влияющими переменными. Уравнение, линейное относительно своихкоэффициентов и влияющих переменных, будем называтьсобственно линейным.

[3]Монотонная функция – функция, приращение которой не меняет знака, то есть всегда либо неотрицательно, либо неположительно. Если, в дополнение, приращение не равно нулю, функция называется строго монотонной.

[4] при .

[5] Исходная функция, как и на рис.1, показана гладкой, тогда как фактически речь пойдет о кусочно-линейной аппроксимации (см. рис. 3-7). При этом под монотонностью такой аппроксимирующей функции будем понимать сохранение знака наклона отрезков, соединяющих точки, на которых определена функция.

[6] «Свободными» переменными могут быть не только последние две точки, , но любые другие две точки. Покажем это.

Предположим, что произвольным образом задаются преобразования для 1-й и 3-й точек (т. е. и ):

Точка
Преобразование	(с)		(с)

Перенумеруем точки так, чтобы первая и третья исходные точки в новых обозначениях стали бы предпоследней и последней соответственно:

Новое обозначение
Исходное обозначение
Преобразование				(с)	(с)

В новых обозначениях задача решается аналогично записанной в исходных.

[7] Адекватным считаем такое линеаризующее преобразование, которое сохраняет знак приращения функции (убывающая, возрастающая) и диапазон изменения (квадрант) значений влияющей переменной (x>0, z>0).

[8] когда оно существует

[9]Метод наименьших квадратов  — статистический метод определения параметров …путем минимизации критериев суммы квадратов отклонений между фактическими и расчетными данными. Словарь бизнес-терминов. 2000: http://dic. *****/dic. nsf/business/7781;

[10] Подобным образом может зависеть, например, арендная плата за торговые помещения от расстояния (в определенном диапазоне изменения) до границ мощного локального центра влияния (при прочих равных).

[11]См. выше в разделе Детерминированная модель

[12] Получены в MS Excelс помощью встроенной функции ЛИНЕЙН(). Отображены два знака после запятой.

[13] См., например, Руководство пользователя. Microsoft® Excel. Версия 5.0 (или более поздняя)

[14] В работе [3] показано, что при отсутствии такого ограничения в результате преобразования координат может быть нарушен порядок следования (нарастания значений) меток и получены зависимости, противоречащие экономическим гипотезам, отражающим закономерности ценообразования на рынке.

[15]См. выше в разделе Детерминированная модель

[16] Приведены значения, округленные до двух знаков после запятой.

[17] Строго говоря, сравниваемые преобразования не являются тождественными, т. к. в первом случае значения определены по пяти средним значениям случайной величины, а во втором – по минимуму квадратов отклонений тридцатизначений самой величины