Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика (стр. 2 )

Основные землепользователи	Использовано земли, в том числе:
всего	находящейся в собственности
частной	государственной и муницип-ной
тыс. га	%	тыс. га	%	тыс. га	%
Хозяйственные товарищества и об-ва	4	100	39526,8	38,7	58887,6	57,6
Производственные кооперативы	7	100	50061,4	37,7	81921,0	61,7
Государственные и муниципальные унитарные сельскох-ые предприятия	1	100	549,7	0,4	4	99,4
Научно-исследовательские и учебные учреждения и заведения	3280,8	100	22,8	0,7	3231,2	98,5
Подсобные хозяйства	1651,2	100	225,2	13,6	1283,6	77,7
Прочие предприятия, организации и учреждения	10915,9	100	553,3	5,1	9915,8	90,8
Общинно-родовые хозяйства и казачьи общества	71317,6	100	27,3	0,04	71282,0	99,95
Все земли, используемые предприятиями, организациями, хозяйствами, обществами, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции	7	100	90966,5	19,9	6	78,8
Крестьянские (фермерские) хоз-ва	21577,2	100	6579,5	30,5	8858,2	41,0
Личные подсобные хозяйства	7101,4	100	4864,2	68,5	2192,6	30,9
Садоводы и садоводческие объед-я	1248,3	100	829,9	66,5	418,4	33,5
Огородники и огороднические объ-я	302,0	100	17,3	0,6	281,1	93,1
Дачники и дачные объединения	23,3	100	18,0	77,2	5,3	22,8
Граждане, собственники зем. уч-ов	3392,7	100	3372,2	99,4	17,6	0,5
Собственники земельных долей	12914,0	100	12894,2	99,8	4,9	0,04
Прочие землепользования граждан и их объединений	45678,2	100	695,0	1,5	44596,4	97,6
Все земли, используемые гражданами (объединениями граждан), занимающимися производством сельскохозяйственной продукции	92237,1	100	29270,3	31,7	56374,5	61,1
Примечания 1 Источником подготовки информации, которая содержится в таблице, является статистический сборник: Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 2008 года / Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). — М.: Роснедвижимость, »», 2008. 2 В данной таблице представлены сведения о фактически используемых для производства сельскохозяйственной продукции землях, которые в границах территорий предоставлены на различных титулах права сельскохозяйственным производителям не только из земель сельскохозяйственного назначения, но и из земель лесного, водного фонда, земель запаса и земель других категорий. 3 Часть площади земель юридических и физических лиц, а также земель, оформленных органами власти в срочное пользование гражданам, не разделена по типам собственности. Эта часть площади, которая в 2007 году была использована для производства сельскохозяйственной продукции, учтена в графе «всего».

В России спецификация прав собственности на земельные ресурсы была сопряжена с большими издержками (на межевание, землеустройство и проч.). Поэтому некоторые права собственности невозможно было предоставить в полном объеме. В связи с этим особую форму собственности на землю в аграрном секторе экономики представили земельные доли, которые возникли в начале 1992 г., когда в частную собственность почти 12 млн. человек перешло 115 с лишним млн. га сельскохозяйственных угодий. В настоящее время в сфере частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения присутствуют в основном такие ее формы, как:

а) земельная собственность нетоварного личного подсобного хозяйства как экономической единицы, осуществляющей производство сельскохозяйственной продукции, в основном, для собственных нужд, а также садовые, огородные и дачные земельные участки;

б) земельная собственность частных товарных личных подсобных и фермерских хозяйств, а также сельскохозяйственных предприятий любого размера и различных организационно-правовых форм, действующих в соответствии с законодательными актами;

в) земельные доли граждан.

Три вида правомочий, которые включает традиционная концепция земельной собственности, означают: 1) владение — юридическая возможность держать объект земельной недвижимости в своей власти, 2) пользование — закрепленная правом возможность использовать полезные свойства земли и извлекать из этого доходы, 3) распоряжение — право передавать другим лицам отдельные правомочия или в целом право собственности на землю. В российском аграрном производстве владелец прав на земельную долю не может проконтролировать деятельность землепользователя (сельскохозяйственной организации или фермера), который использует его землю в общем массиве. Ему трудно осуществлять регулярный мониторинг этой деятельности и при необходимости использовать юридические способы воздействия на землепользователя, поэтому он не несет никакой ответственности за состояние земельных угодий. Собственник земельной доли практически полностью лишен возможности обеспечить защиту своей земли на местности. Он имеет какие-то определенные права в имуществе, но не владеет самим имуществом. Для дольщиков наиболее значимым оказывается вознаграждение, заключающееся не в удовлетворении от улучшения деятельности предприятия, а в денежной или натуральной арендной плате, которую им реально удается присвоить в течение того периода времени, пока они сдают ненатурализованную земельную долю в аренду. Преследуя свои узкие личные интересы, собственники земельных долей способны подталкивать политику предприятия в нежелательном направлении. С общественной точки зрения такая структура прав собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. По сути, собственникам земельных долей не предоставлены права полной частной собственности на сельскохозяйственные угодья. В данном случае собственность превращается в формальный титул, дающий право на некоторый доход, но очень слабо экономически связанный с правомочиями владения и пользования землей, которая находится в общем массиве. Закреплять нужно те формы аграрного землепользования, которые способствуют достижению хороших результатов подлинного предпринимательства, пришедших изнутри, благодаря усилиям и работе сельскохозяйственных производителей.

Организационно-инфраструктурные механизмы возникновения земельных кадастровых отношений и образования сельскохозяйственных земельных участков и активов

Земельные кадастровые отношения — это отношения, возникшие в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков, кроме участков недр. В целом земельные кадастровые отношения классифицируются как организационные земельные отношения. Они отражают информационное взаимодействие между государственными органами исполнительной власти, их институциями, другими экономическими субъектами при ведении государственного кадастра земельных участков; связаны с описанием и подготовкой последних для регистрации прав, налогообложения и совершения рыночных сделок. В России государственный кадастр земельных участков относится к многоцелевому кадастру, поскольку он объединяет правовую и фискальную системы с информацией, касающейся землепользования, которое и образует кадастровую единицу территории. Как институт землепользование представляет собой систему правил (формальных и неформальных), а также механизмов для их реализации в ходе образования, распределения и использования земельных участков, а также в процессе управления земельными ресурсами и охраны земель страны. К фундаментальным признакам, раскрывающих суть землепользования, относятся: 1) технический — его организующим фактором является земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 111 ЗК РФ); 2) юридический — этот компонент землепользования определяет права собственности и пользования экономических субъектов на земельные участки, надлежащим образом оформленные в фиксированных на местности территориальных границах; 3) экономический — основным фактором, характеризующим данный аспект землепользования, служит земля как ресурс производства (например, в сельском и лесном хозяйстве); 4) общественный — этот признак обусловлен поведением субъектов земельных отношений, которые, вступая в определенные взаимосвязи, используют возможности всей системы землепользования для реализации общих и личных целей.

Земля является пространственным базисом хозяйственной и иной деятельности экономических субъектов. Поэтому с понятием землепользование тесно связан другой термин, а именно имущество. Последнее представляет собой совокупность непосредственно вещей, а также вещных прав и обязанностей физических и юридических лиц. Имущество может быть предметом имущественного найма, купли-продажи, аренды, залога и других рыночных сделок, иными словами, — выступать как объект гражданских прав. Имущество, системообразующим фактором которого служит сформированный и оформленный надлежащим образом земельный участок, образует земельную собственность, права на которую учитываются системой регистрации прав и возникают в связи с владением, пользованием и распоряжением соответствующим земельным участком, который и служит основным объектом земельных кадастровых отношений. Сельскохозяйственный земельный участок, который совместно с другими имущественными фондами относится к экономическим ресурсам сельского хозяйства и предназначен для решения поставленной экономической задачи, является основной единицей земельных активов сельскохозяйственных производителей. Под земельными активами в аграрном секторе экономики следует понимать сельскохозяйственные земельные участки и права аренды таких участков, обладающих своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающих как оборотоспособное и ликвидное на земельном рынке недвижимое имущество. Для образования любого земельного участка, в том числе за счет выдела на местности земельных долей, требуется решить ряд организационных, технических, экономических и юридических задач (рисунок 2).

Рисунок 2 — Детерминанты образования сельскохозяйственных

земельных участков

Каждый из установленных способов образования земельных участков требует определения конкретного порядка его реализации. Прежде всего, необходимо разработать и утвердить правила обеспечения пространственными данными земельно-кадастровую деятельность в аграрном землепользовании. Все присущие сельскохозяйственному землепользованию элементы общей системы образования земельных участков должны найти свое отражение в положениях, которые утверждаются соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации, а также в законах и подзаконных актах. Так, решение вопроса о регулировании раздела сельскохозяйственного земельного участка целесообразно передать на уровень субъекта Российской Федерации. При этом образование мелких земельных участков в размере земельной доли (или даже нескольких земельных долей) создаст неблагоприятную основу мозаичного землепользования и во много раз удорожает работы по оформлению земли. Поэтому соответствующий региональный закон должен предусматривать минимальный размер и правила расположения земельных участков, а также расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых земельных массивов (многоконтурных участков), связанных с необходимой инфраструктурой.