Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика (стр. 3 )

Создаваемые правовые и организационно-инфраструктурные механизмы регулирования земельных отношений в части кадастровой деятельности, использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения должны стимулировать уменьшение количества земельных долей в сельском хозяйстве, в том числе невостребованных земельных долей. В Российской Федерации на 1 января 2008 г. площадь невостребованных долей собственников составила 27,84 млн. га, то есть более 14% общей площади сельскохозяйственных угодий в категории земель сельскохозяйственного назначения страны, равной 195,6 млн. га. Зачастую невостребованные собственниками земельные доли используются сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами или другими дольщиками. Очевидно, что находящиеся в сельскохозяйственном обороте площади в счет невостребованных земельных долей следует закрепить в собственность сельхозтоваропроизводителей при условии, что последние уже в течение достаточно продолжительного времени используют соответствующие угодья в целях сельскохозяйственного производства и выплачивают полагающийся земельный налог. При отсутствии споров и притязаний на землю со стороны третьих лиц гораздо целесообразнее предоставить фактическому землепользователю право оформить согласно законам единый сельскохозяйственный земельный массив (многоконтурный участок), в составе которого находятся и используемые им невостребованные земельные доли. При этом будет подтверждена легитимность и повышен уровень устойчивости землепользований сельхозтоваропроизводителей. Для организации механизма реализации данных принципов в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует ввести соответствующие нормы, регулирующие отношения в части оформления используемых сельхозтоваропроизводителями невостребованных земельных долей.

Научно-методические основы создания аграрной земельно-информационной системы (АЗИС)

Аграрная земельно-информационная система может использоваться:

- в целях обоснования и разработки нормативно-правовых документов в области землепользования, оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также законопроектов о внесении изменений в земельное законодательство;

- для разработки нормативно-правовой и методической документации в части регламентации взаимосвязей и координации деятельности имеющих отношение к земельным ресурсам уполномоченных органов и ведомств;

- при составлении программ и прогнозов использования земель сельскохозяйственного назначения и в целях создания и развития информационной инфраструктуры оборота земель сельскохозяйственного назначения;

- при разработке мероприятий земельного контроля, мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и в планировании проведения комплекса мероприятий по их охране и для многих других соответствующих целей.

АЗИС — единая централизованная система, построенная по иерархическому принципу. В зависимости от территориального уровня, выбранного по административному критерию, земельную информацию целесообразно подразделить на информацию федерального, межрегионального, регионального, локального (местного, муниципального) и объектового уровня. При этом локальный уровень — это любой уровень первичного сбора и обобщения информации о состоянии земель (административный район или муниципальное образование). Объектовый уровень — это уровень сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также отдельного сельскохозяйственного земельного участка, который является объектом кадастрового учета и регистрации прав. Инфраструктура АЗИС может быть определена как территориально распределенная по административному критерию система сбора, обработки, хранения и предоставления потребителям информации о землях сельскохозяйственного назначения и об аграрном землепользовании.

Комплекс мероприятий научно-методического характера, который необходимо выполнить для создания аграрной земельно-информационной системы, включает в себя разработку:

- концепций и методической документации для обоснования подходов и методов информационного исследования земельных отношений в сельском хозяйстве. Соответствующий пакет документов должен охватывать все результаты работ, исполненных научными учреждениями Российской академии сельскохозяйственных наук и иными субъектами деятельности в сфере информатизации аграрного землепользования;

- регламента методического сопровождения и координации работ по созданию АЗИС, а также условий интеграции имеющихся и вновь создаваемых территориально и тематически распределенных баз данных по фонду земель сельскохозяйственного назначения и аграрному землепользованию в единую инфраструктуру аграрной земельно-информационной системы страны;

- регламентов ведения АЗИС, включая сбор, обработку, хранение и предоставление потребителям базовых данных о сельскохозяйственном землепользовании, сгруппированных в соответствующие подсистемы иерархических уровней государственной власти и местного самоуправления.

В базовую структуру аграрной земельно-информационной системы для информационного обеспечения различных задач в сфере управления Министерства сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно включить следующие информационные подсистемы: институциональную, картографо-землеустроительную, мониторинговую, кадастровую, учетно-статистическую (рисунок 3).

Рисунок 3 — Подсистемы (блоки) аграрной

земельно-информационной системы

Таким образом, аграрная земельно-информационная система — это интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства.

Основы теории и методика экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения

Оборот земель за определенный период — это система перераспределения земельных участков между собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами путем совершения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства и иным разрешенным действующим законодательством способом. Современный земельный оборот является ареной для действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования в их сочетании. В широком смысле государственное регулирование земельного оборота представляет собой совокупность институциональных структур прямого (правового, административного) воздействия и механизмов косвенного (экономического) влияния на всю систему передвижения земли между субъектами земельных отношений в целях формирования рационального экологически безопасного землепользования. Экономическая концепция регулирования рынка земельной недвижимости основывается на ценовом механизме.

Сделки с зем­лей заключаются главным обра­зом на земельном рынке — это институт, представляющий собой систе­му механизмов и отношений (связей) по поводу образо­вания, распределения и исполь­зования земельных участков. Одной из главных его функций является обеспечение условий для эффективного перераспределения земли между сторонами земельных сделок. В России до полного разграничения государственной собственности на землю деятельность заинтересованных сторон по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земель­ные участки охватывает два сектора земельного рынка страны: 1) государственный и 2) частный. Сегментация каждого сектора по характеру проводимых на нем операций (сделок)дает возможность анализировать основные виды заключаемых договоров в комбинации с группировками соответствующих сделок как по статусу их участ­ников (юридические лица, граждане и т. д.), так и по местоположению земель­ных участков (населенные пункты, вне населенных пунктов). Сегментарный земельный рынок — это часть земельного рынка для одного определенного вида сделок, которые заключают между собой участники рыночных операций с землей.

Судя по данным таблицы 2, в начале становления земельного рынка в России цена незастроенных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных в городах и поселках, не оказывала определяющего воздействия на величину спроса таких участков.

Таблица 2 — Шкала спроса в частном секторе земельного рынка России на незастроенные земельные участки для ведения личного подсобного х-ва

Годы	Местоположение земельных участков
В городах и поселках	В сельск. нас. пунктах	Вне нас. пунктов
Цена, руб./га	Величина спроса, га в год	Цена, руб./га	Величина спроса, га в год	Цена, руб./га	Величина спроса, га в год
2000	260600	142,65	102800	988,10	17600	617,40
2001	212000	61,08	99700	906,99	56500	267,50
2002	306700	75,45	56500	1090,01	42900	426,06

Как показывают данные таблицы 3, эластичность спроса на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные в сельских населенных пунктах, более высока при относительно более высоких ценах и более низка при относительно более низких ценах.

Таблица 3 — Показатели эластичности спроса в частном секторе земельного рынка России на расположенные в сельских населенных пунктах незастроенные земельные участки для ведения личного подсобного х-ва

Цена, руб./га	Величина спроса, га в год	Приращения цены	Приращения площади	Эластичность спроса
руб.	%	га	%
102800	988,10	- 3100	- 3	- 81,11	- 8	+ 2,7
99700	906,99	- 43200	- 43	+ 183,02	+ 20	- 0,46
56500	1090,01	- 46300	- 82	+ 101,91	+ 9	- 0,11

Несмотря на то что первоначальная цена была относительно высокой и составляла 102,8 тыс. руб./га, спрос был также относительно большой. В дальнейшем возникла парадоксальная с точки зрения закона спроса ситуация — понижение на 3% цены вызвало понижение на 8% спроса. Поскольку спрос с эластичностью, большей единицы, является эластичным, а меньшей единицы, — неэластичным, в диапазоне изменения цены от 102,8 до 99,7 тыс. руб./га находилась область эластичного спроса (показатель эластичности имел значение 2,7). Затем чувствительность спроса к изменению цены понижается: увеличение спроса на 183,02 га представляет собой меньшую в процентном отношении величину его прироста (20%) против процента снижения за то же время цены (43%). Показатель эластичности спроса становится равным 0,46, что свидетельствует о неэластичном спросе. Коэффициент эластичности спроса при сокращении цены со 102,8 до 56,5 тыс. руб./га еще больше уменьшился, находясь недалеко от нулевой отметки (в тех случаях, когда показатель эластичности спроса равен нулю, спрос является абсолютно неэластичным).

В целом результаты исследования шкал и показателей эластичности спроса на сегментарном рынке купли-продажи участков из земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования в частном секторе земельного рынка страны показали, что величина спроса на незастроенные земельные участки для личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства зачастую мало чувствительна к изменению стоимости земли. На российском земельном рынке зависимость между изменениями цены и соответствующими колебаниями спроса носит нелинейный характер, что свидетельствует о громадном влиянии на него неценовых факторов.

Земли сельскохозяйственного назначения, приходящиеся на сделки сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, занимают основную долю в общей площади оборота земель в стране (рисунок 4).

Рисунок 4 — Оборот земель сельскохозяйственного назначения в составе

общей площади земельного оборота в Российской Федерации

Площадь аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения составляет основную долю от всей площади земельного оборота на сегментарном рынке аренды государственного сектора земельного рынка страны (таблица 4).

Таблица 4 — Динамика площади аренды и купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения страны

Вид площади	Млн. га	%
2003	2004	2005	2006	2007	2003	2004	2005	2006	2007
Аренда в госсекторе зем. рынка	67,4	70,2	68,2	104,8	114,1	100	100	100	100	100
В том числе с/х уч-ков	59,2	54,3	50,4	88,6	97,4	87,9	77,4	73,9	84,5	85,3
Купля-продажа в госсекторе зем. рынка	0,06	0,05	0,09	0,26	0,37	100	100	100	100	100
В том числе с/х уч-ков	0,01	0,01	0,04	0,21	0,30	13,6	18,7	47,3	79,6	79,8
Продажа гражданам уч-ов для инд. жил. и дачн. стр-ва, л. п. х., садов-ва, огород-ва, жив-ва	0,01	0,02	0,03	0,02	0,02	16,4	32,3	30,3	6,4	6,2

Как показывает динамика количества сделок и охваченной ими площади, сегментарный рынок купли-продажи юридическими лицами
земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения частного сектора земельного рынка страны является устойчиво растущим (таблица 5).