Основы оценочной деятельности (стр. 3 )

Деятельность СРО регулируется Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 1 декабря 2007

Федеральным законом «О саморегулируемых организациях» обеспечиваются создание и деятельность СРО как инструментов, замещающих механизмы государственного регулирования предпринимательской и профессиональной деятельности в различных сферах социально-экономической жизни страны.

Федеральным законом, в частности, регулируются отношения, возникающие в связи с приобретением и прекращением статуса СРО, деятельностью СРО, в том числе определяются органы СРО, предусматриваются порядок их создания и полномочия, процедура принятия в члены СРО, приостановления и прекращения такого членства, взаимодействие СРО с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В ФЗ дается определение СРО.

Саморегулируемыми организациями (СРО) признаются некоммерческие организации, созданные в целях саморегулирования; основанные на членстве; объединяющие субъектов предпринимательской деятельности, исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг), либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида.

Основные положения СРО оценщиков прописаны в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 01.01.01 года.

В ФЗ прописываются основные функции СРО:

1.  Разработка стандартов и норм. СРО обязано объединить не менее 300 человек оценщиков, иметь свой коллегиальный орган управления, иметь свой устав (кодекс), иметь свой страховой фонд (компенсационный).

2.  Правила приема, исключения из членства.

3.  Представление интересов своих членов по всем инстанциям.

4.  Осуществление контроля за оценочной деятельностью.

5.  Ведение реестра всех членов.

6.  Организация информационного пространства, методического обеспечения.

Права и обязанности СРО:

1.  Представлять интересы своих членов по всем инстанциям .

2.  Дублируются вышеуказанные функции более расширенно, кроме того, к ним добавляются организация профессиональной переподготовки оценщиков, представление в федеральные органы о нарушениях, наложение дисциплинарных взысканий.

В ФЗ говорится о правилах раскрытия информации СРО, созданы:

·  Официальный сайт.

·  Устав, стандарты, правила, положения о коллегиальном органе и др.

·  Реестр членов, список исключенных из СРО членов, членские взносы, образование.

·  Информация о несоответствии СРО неустановленным нормам федерального закона и план их устранения.

·  Правила и условия приема, размер членских взносов.

·  Обеспечение имущественной ответственности.

·  Информация об отчетах своих членов.

·  Информация о компенсационном фонде, о денежной оценке компенсационного фонда, об инвестициях в компенсационный фонд.

·  Информация об управляющей компании, с которой заключен договор о доверительном управлении компенсационным фондом.

·  Информация о специализированном депозитарии.

·  Информация о договорах обязательного страхования членов СРО.

·  Информация о приобретении ценных бумаг членами СРО и их работниками.

·  Результаты проверки деятельности членов и СРО.

·  Информация о возникающих конфликтах в СРО.

·  Изменения внесенные в документы и информационные источники не позднее следующего дня.

Органами управления СРО в соответствии с. ФЗ «О саморегулируемых организациях» являются:

·  общее собрание членов СРО;

·  постоянно действующий коллегиальный орган управления СРО;

·  исполнительный орган СРО.

Общее собрание СРО (ст. 24.2 введена федеральным законом - ФЗ) - является высшим органом управления СРО оценщиков, который рассматривает вопросы, отнесенные к его компетенции настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами. Определяет устав, собирается не реже чем 1 раз в год и выбирает:

1.  Положения о коллегиальном органе.

2.  Положение о раскрытии информации.

3.  Положение о дисциплинарном комитете.

4.  Порядок отчетности коллегиального органа о результатах финансово-хозяйственной деятельности СРО.

5.  Утверждает положения о членстве в СРО.

6.  Принимает решение о добровольной ликвидации СРО и назначении ликвидационной комиссии.

7.  Порядок проведения общего собрания, определение кворума, голосования.

Коллегиальный орган - избирается в составе не менее 7 человек, не менее 25% членов не должны являться членами СРО, исключается членство в дисциплинарном комитете. Функции коллегиального органа:

·  Утверждать стандарты и правила.

·  Создавать другие структурные исполнительные подразделения (комитеты).

·  Разрабатывать процедуру принятия в членство СРО и прекращение членства.

·  Утверждать инвестиционную декларацию компенсационного фонда.

·  Утверждать положения о порядке контроля за членами СРО.

К компетенции исполнительного органа СРО относятся любые вопросы хозяйственной и иной деятельности, не относящиеся к компетенции общего собрания членов СРО и ее постоянно действующего коллегиального органа управления, (ст. 18 ФЗ РФ «О саморегулируемых организациях»).

Экспертный совет - избирается в составе не менее 7 человек из членов СРО. Он предназначен для осуществления экспертиз отчетов оценщиков. По факту выяснения нарушений информация выдается в дисциплинарный комитет.

Дисциплинарный комитет - численность не регламентируется, предназначен для рассмотрения жалоб и нарушения. По факту принимает следующие решения:

·  Вынесение предписания об устранении нарушений.

·  Вынесение предупреждения в личное дело.

·  Наложение штрафа в размере, установленном уставом.

·  Рекомендации об исключении, которые впоследствии рассматривает и

утверждает коллегиальный орган.

·  Иные меры.

Контроль осуществляется в результате плановых и внеплановых проверок. Проверка длится до 30 дней и производится не реже 1 раза в три года, но чаще, чем раз в год (плановая). Проверку осуществляют структурные подразделения, состоящие из членов СРО. Внеплановые проверки осуществляются в результате жалоб и нарушений. Все установленные жалобы передаются в дисциплинарный комитет.

Национальный совет по оценочной деятельности и иные объединения СРО. Национальный совет объединяет более 50% крупных СРО, объединяющих более 50% всех оценщиков СРО. Национальный совет избирается на основе всероссийской конференции СРО, которая проходит раз в 2 года. Регистрируется федеральным органом по надзору за оценкой. Этот совет предназначен для надзора за деятельностью и взаимодействием СРО с федеральными субъектами Российской Федерации, муниципальными органами власти. Имеет свою структуру в виде коллегиального органа, численный состав коллегиального органа составляют независимые эксперты, потребители и иные общественные организации. Национальный совет занимается ведением реестра, разработкой государственной политики и федеральных стандартов.

1.6. Цели оценки

Оценочная деятельность нужна всем, кто имеет дело с собственностью: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых служб, инвесторам. Поэтому профессиональная деятельность оценщиков распространяется на оценку стоимости самых разных имущественных комплексов и различных видов собственности.

Существует большое многообразие целей оценки. Цели можно условно сгруппировать по наиболее типичным ситуациям, когда требуется оценка.

Оценка бизнес-линий в хозяйственной практике может преследовать пять основных целей:

1. Оценить все бизнес-линии фирмы, чтобы суммой их стоимости (плюс рыночная стоимость указанных выше нефункционирующих или избыточных активов) охарактеризовать подлинную рыночную стоимость данной фирмы как действующего предприятия.

2. Определить ориентированную, обоснованную, максимальную (способную служить в соответствующих торгах для продавца стартовой) цену, по которой держателю составляющих бизнес-линию контрактов можно продать третьим лицам свою контрактную позицию (права по контракту) в виде контрактной цессии.

3. Оценить целиком однопродуктовое предприятие (фирму), цена которого совпадает (без учета нефункционирующих активов) с оценкой его единственной бизнес-линии.

4. Оценить рыночную ценность инвестиционного проекта, совпадающего с рассматриваемой бизнес-линией (что в свою очередь может быть использовано в целях отбора инвестиционных проектов для финансирования).

5. Установить ориентировочную обоснованную рыночную стоимость уставного (собственного) капитала предприятия, учрежденного для реализации планируемого инвестиционного проекта и имеющие для этого решающие конкурентные преимущества, но еще не приступившего к реализации оцениваемого проекта.

Цели оценки фирмы (предприятия).

Фирма (предприятие) как предмет особой оценки имеет смысл тогда, когда рынок объективно ее (его) оценить не в состоянии. Это происходит в следующих ситуациях:

1. Оцениваемая фирма является закрытой, т. е. по определению не подвергается оценке на фондовом рынке (речь идет о закрытых акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью и товариществах).

2. Оцениваемая фирма является формально открытой, однако не находится в листинге
фондовых бирж, так как не отвечает их требованиям (по размеру, открытости финансовой отчетности и т. д.); в то же время на внебиржевом рынке ее постоянная котировка не осуществляется.

3. Оцениваемое предприятие представляет собой открытое акционерное общество, котируемое на солидной фондовой бирже, но его акции недостаточно ликвидны (по ним мало и редко осуществляются сделки), так что, реально наблюдаемой рыночной стоимости этих акций нельзя доверять.

4. Весь фондовый рынок в стране недостаточно ликвиден, либо очень сильно зависит от краткосрочных внеэкономических факторов, результат чего тождествен предыдущему случаю.

Для России особенно характерны две последние ситуации.

Оценка фирм (предприятий) по их имуществу предполагает оценку как их материальных, так и нематериальных активов.

Оценка недвижимого имущества.

1.  Продажа какой-либо части недвижимости (неиспользованные земельные участки, здания, сооружения).

2.  Получение кредита под залог части недвижимости.

3.  Страхование недвижимого имущества (определение стоимости страхуемого имущества).

4.  Передача недвижимости в аренду.

5.  Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

6.  Оформление части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал создаваемого предприятия.

7.  Оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта.

8.  Оценка недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка оборудование (движимое имущество).

1.  Продажа нескольких единиц оборудования

(приборов, оснастки...).

2.  Оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита.

3.  Страхование движимого имущества.

4.  Передача машин и оборудования в аренду.

5.  Организация лизинга машин и оборудования.

6.  Определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество.

7.  Оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия.

8.  Оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции / услуг.

1.  Перекупка фирменных знаков другой фирмой.

2.  Предоставление франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж.

3.  Определение ущерба, нанесённого деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий.

4.  Использование их в качестве вклада в уставный капитал.

5.  Определение стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.

1.7 Определения видов стоимости объекта оценки

Из многообразия целей оценки вытекает многообразие видов стоимостей.

В оценочной деятельности РФ определены 10 видов стоимости:

1.Рыночная стоимость.

2.Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком.

3.Стоимость замещения объекта оценки.

4.Стоимость воспроизводства объекта оценки.

5.Стоимость объекта оценки при сопутствующем использовании.

6. Инвестиционная стоимость.

7.Стоимость объекта для целей налогообложения.

8.Ликвидационная стоимость.

9. Утилизационная стоимость.

10. Специальная стоимость.

Эти виды стоимости были определены в национальных стандартах оценочной деятельности России: «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», принятые Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001г. № 000.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

1. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки
в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость — это стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но ее не достигая.

2. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии и материалов.

3. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

Стоимость при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде и организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость — это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

4. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость — это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть: различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения — это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость — это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность.

Специальная стоимость — стоимость объекта оценки, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и другие.

Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса.

При расчете стоимости оценщик принимает во внимание различные микро - и макроэкономические факторы, к которым относятся.

1. Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный объект собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного объекта.

2. Доход. Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, характеризуется соотношением потоков доходов и расходов.

3. Время. Большое значение для формирования стоимости объекта имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

4. Риск. На величине стоимости неизбежно отражается риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

5. Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень права контроля, которую получает новый собственник.

6. Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости. Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.

7. Ограничения. На стоимости отражаются любые ограничения, которые имеет объект. Например, ограничение права собственности в виде сервитута. Стоимость такого объекта будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

8. Соотношение спроса и предложения. Спрос, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска связано даже с его возрастом: более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем. На спрос и стоимость влияет и наличие различных возможностей для инвестиций.

Спрос зависит не только от экономических, но и социальных, и политических факторов, таких, как отношение к объекту оценки в обществе, политическая стабильность.

Цены предложения прежде всего определяются издержками создания аналогичных объектов в обществе. Важное значение для получения дохода имеет количество выставленных на продажу объектов.

На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей собственника от владения и использования объекта. Особенно это характерно для сфер, в которых предложение ограничено природными и климатическими возможностями. В дальнейшем цены на эти объекты могут несколько снизиться.

Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются продавцом. Минимальная цена, по которой он может продать оцениваемый объект, определяется затратами на его создание.

1.8 Принципы оценочной деятельности

Принципы оценочной деятельности для различных целей оценки определяются в три группы:

•  Основанные на представлениях собственника.

•  Связанные с эксплуатацией объекта собственности.

•  Обусловленные действием окружающей среды.

1. Принципы, основанные на представлениях собственника.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Объект обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность – это способность объекта приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают объекты, способные удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения - максимальная стоимость объекта, определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания или приведения. Рыночная стоимость объекта определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Рыночная стоимость объекта определяется его ожидаемой полезностью для собственника. На величину стоимости оказывают влияние ожидаемая чистая отдача от использования объекта и ожидаемая выгода от его перепродажи.

2. Принципы оценки, обусловленные использованием объекта и его особенностями.

Принцип вклада. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением, результатом их взаимодействия. Рыночная стоимость объекта определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода. Включение любого дополнительного актива в совокупность факторов производства экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор производства должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, объект недвижимости будет оценен выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на управление и эксплуатацию недвижимости.

Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Объект недвижимости – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность недвижимости достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы недвижимости должны быть согласованы между собой по своим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости объекта недвижимости.

3. Принципы, обусловленные действием окружающей среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число доходных объектов, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превышать их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.

Принцип соответствия. Полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего через цену. Если объект соответствует рыночным требованиям в конкретное время в данной ситуации, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения, если же объект не соответствует требованиям рынка, то его цена более низкая.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда объект характеризуется излишними улучшениями применительно к данным рыночным условиям. Рыночная стоимость такого объекта, вероятно будет ниже реальных затрат на его создание. Прогрессия имеет место, когда в результате существования и функционирования не зависимых от оцениваемого объекта других объектов, например, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная стоимость данного объекта оказывается выше затрат на его создание.

Принципы изменчивости. Объекты недвижимости проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления. На оценке сказывается жизненный цикл объекта как на национальном, так и на международном уровнях. Из чего следует, что стоимость объекта будет изменяться. Следовательно, оценка должна проводиться на определенную дату

Принцип экономического разделения. Спрос на рынке, возможности изменения, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного объекта. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если это позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование объекта, обеспечивающее собственнику его максимальную стоимость.

1.9 Основные подходы и методы, используемые в оценочной деятельности

В теории оценки не существует общепринятой классификации методов оценки, но большинство специалистов выделяют три основных подхода к оценке стоимости объектов собственности:

1. Доходный подход.

2. Затратный (имущественный) поход.

3. Сравнительный (рыночный) подход.

Доходный доход основан на предположении, что стоимость объекта зависит от будущих выгод (например, величины прибыли или денежного потока), которые получит его владелец или инвестор.

Эти будущие денежные доходы затем дисконтируются
(приводятся) к эквивалентной текущей стоимости или капитализируются с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой владельцем или инвестором ставке дохода.

Расчеты ожидаемой инвестором ставки дохода основываются на анализе риска инвестирования в данный объект, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего денежного потока.

Применение доходного подхода требует определения нескольких основных моментов:

1. Потока доходов для определения стоимости (прибыли до налогообложения, чистой прибыли или денежного потока, включающего прибыль и амортизационные отчисления).

2. Выбора без долгового денежного потока доходов или денежного потока для собственного капитала.

3. Выбора номинального или реального денежного потока доходов.

4. Периода времени, в течение которого будет определяться и дисконтироваться величина будущих доходов.

5. Ставки дисконтирования или капитализации будущих доходов.

6. Обоснования остаточной стоимости объекта.

Подход оценки объекта затратным подходом основан на определении стоимости воспроизводства данного объекта, т. е. воспроизводства (приобретения) его точной копии в настоящее время по ныне действующим ценам, или стоимости замещения, т. е. стоимости нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого.

Определение стоимости объекта с использованием затратного подхода позволит определить верхний предел его стоимости, так как инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не заплатит за объект больше, чем стоимость его воспроизводства или замещения.

Отличительный признак оценки активов предприятия - это поэлементная оценка всех имеющихся активов, как материальных, так и нематериальных и определение их полной восстановительной стоимости. Для определения реальной рыночной стоимости всех активов из полной восстановительной стоимости вычитают все виды износа активов - физический моральный и экономический. Стоимость всего предприятия получают суммированием стоимости его отдельных активов.

В зависимости от цели оценки и характера оцениваемого объекта применяют различные методы затратного подхода.

Подход сравнительной оценки (рыночный подход) основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью других аналогичных объектов. Этот подход основан на постулате: сходные интересы объектов должны быть проданы по сходным ценам. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в сопоставимый объект, либо в оцениваемый.

Выводы

Развитие рыночной экономики, возрождение частной собственности обусловливают необходимость и возможность оценки собственности.

Оценка — это расчет стоимости объекта собственности в конкретных уровнях рынка в определенный момент времени. В зависимости от цели проводимой оценки различают виды стоимости: рыночную; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; инвестиционную; стоимость для целей налогообложения; утилизационную; ликвидационную; воспроизводства; стоимость замещения; стоимость объекта оценки при существующем использовании; специальную стоимость объекта оценки и кадастровую. Любой вид стоимости, рассчитываемый оценщиком, представляет собой не исторический фактор, а оценку ценности конкретного объекта собственности в данный момент времени в соответствии с выбранной целью. Любой вид оценочной стоимости выражает выгоду, которую имеет на рынке собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность.

Процесс оценки базируется на определенных принципах и стандартах. К основным принципам оценки относятся: принцип полезности, или доходности, принцип замещения, ожидания или предвидения, принцип эффективного вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, соответствия требованиям рынка.

Оценщик работает по заказам государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных, страховых институтов, налоговых инспекций, а также граждан. В своей деятельности он руководствуется определенными правовыми, профессиональными и этическими нормами.

Особое внимание эксперт-оценщик должен уделять информации о загрязнении окружающей среды, производимым оцениваемым предприятием. К специальным данным, необходимым для сравнительной: оценки, относятся сведения о сопоставимых объектах, которые проданы ранее или представлены к продаже. Информация о стоимости создания аналогичного объекта важна для оценки затратным (имущественным) подходом. Применение методов капитализации доходов предполагает использование данных о денежных потоках от деятельности связанной с использованием или обладанием объектом оценки.

Вопросы и упражнения для самопроверки:

1. Каковы основные понятия, используемые в системе оценочной деятельности?