Еще раз к вопросу расчета стоимости затратным подходом оценки и «Прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости (стр. 2 )

Таблица 2. Обобщенная структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова (1 у. е. = 36 руб.)

№ п/п	Структура затрат проекта	Объем работ по договору, у. е.	Доля в общих затратах, %
1	Затраты на проектирование, согласование, строительство, входящие в состав УПВС		63,76
2	Затраты на проектирование, согласование, строительство, не входящие в состав УПВС	51	16,06
3	Отчисления городу за инфраструктуру (или работы, выполненные в счет доли города)	64	20,18
ИТОГО промежуточные затраты по проекту		100,00

Из анализа затратной части проекта (см. табл. 2) следует, что восстановительная стоимость на практике складывается из трех составляющих:

1) затраты на проектирование, согласование, строительство, входящие в состав УПВС;

2) затраты на проектирование, согласование, строительство, не входящие в состав УПВС;

3) затраты по отчислению городу за инфраструктуру или работы, выполненные в счет доли города.

Таким образом, если затраты на проектирование, согласование, строительство, входящие в состав УПВС, принять за 100 %, то затраты на проектирование, согласование, строительство, не входящие в состав УПВС, составят 25,18 % этой суммы, а отчисления городу за инфраструктуру (или работы, выполненные в счет доли города) — 31,65 %, и таблица примет следующий вид (табл. 3).

Таблица 3. Скорректированная структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова (1 у. е. = 36 руб.)

№ п/п	Структура затрат проекта	Объем работ по договору, у. е.	Доля в общих затратах, %
1	Затраты на проектирование, согласование, строительство, входящие в состав УПВС		100,00
2	Затраты на проектирование, согласование, строительство, не входящие в состав УПВС	51	25,18
3	Отчисления городу за инфраструктуру (или работы, выполненные в счет доли города)	64	31,65

В оценочной практике для расчета восстановительной стоимости объектов недвижимости в основном используют индексный метод расчета, заключающийся в определении полной восстановительной стоимости путем умножения базовой стоимости, определенной с использованием Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), на индексы пересчета стоимости в уровень текущих цен. При этом часто используют сборники УПВС, утвержденные Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства (ГКС) 14 июля 1970 г., или сборники УПВС, разработанные организацией «КО-ИНВЕСТ». В данных справочниках в укрупненных показателях восстановительной стоимости учтены:

1) в сборниках УПВС ГКС: «В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительные стоимости включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.

Учтены также затраты, связанные с устройством внутренних трубопроводов и внутренних устройств водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции, пневмотранспорта, кондиционирования воздуха (кроме технологического назначения), включены в стоимость 1 м3 здания.

В укрупненных показателях стоимости зданий предусмотрена наиболее типичная для данного вида зданий степень внутреннего благоустройства (санитарно-технические устройства, радиотрансляционная сеть электроосвещение и др.);

2) в сборниках «КО-ИНВЕСТ»:

– прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

– накладные расходы (по нормативам Госстроя России — в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

– прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

– средняя величина затрат, отражаемых в главах 1, 3–7 сводного расчета для условий точечной застройки объектов;

– усредненная величина доначислений к стоимости по главам сводного расчета стоимости, в размере 20 % от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8–12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В то же время в сборниках «КО-ИНВЕСТ» не учтен «ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:

– содержание временной связи;

– затраты на первичную очистку от снега;

– затраты на ремонт и восстановление автодорог;

– затраты на командирование работников;

– затраты связанные с подвижным характером работ;

– затраты на автотранспорт;

– затраты на перебазирование подрядных организаций;

– дополнительные затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом;

– затраты на оргнабор рабочих и др.;

– затраты за плату за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства;

– затраты по возмещению собственникам, арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или ограничением прав собственности в результате занятия данных участков с целью строительства нового объекта;

– использование привлеченных кредитных средств;

– динамика изменения цен за период строительства;

– затраты на те элементы благоустройства, расчет которых может быть определен отдельно с применением соответствующего раздела сборника.

Во всех справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Вывод. С учетом вышеизложенного при определении восстановительной стоимости затратным подходом оценки помимо затрат, учтенных в УПВС, значительную долю составляют затраты, не входящие в их состав. Как правило, если оценщик обладает информацией о видах затрат, не входящих в состав УПВС, то он может выполнить расчет с использованием соответствующих нормативных данных. Но часто на практике у оценщика отсутствует информация о затратах такого вида, а выделенный ресурс времени и вознаграждения не позволяет ему проводить эту трудоемкую и кропотливую работу.

Вывести обобщенный коэффициент не учтенных в составе УПВС затрат по анализу одного проекта достаточно сложно и не вполне объективно, поскольку для разных районов, условий строительства, сложности участка он может различаться. Однако в любом случае он существует и его нужно учитывать. Исходя из нашего опыта и анализу инвестиционных проектов строительства жилых и офисных комплексов в Москве, обобщенный коэффициент не учтенных в составе УПВС затрат может изменяться в пределах 20…30 %.

Другой важный фактор, влияющий на стоимость объекта, связан с отчислениями городу за инфраструктуру (или работы, выполненные в счет доли города), по нашим расчетам он составил 31,65 %. В основном этот параметр зависит от факторов, определяющих коммерческую ценность объекта:

– назначения объекта;

– месторасположения;

– удаленности от транспортных магистралей и станций метро, от центра города (в основном в крупных городах) и др.

В основном данный параметр напрямую связан со стоимостью земельного участка, плата за который определяется администрацией города, района при проведении конкурса на застройку того или иного участка и зависит от тех же параметров. Далее эта стоимость может выглядеть в инвестиционном контракте либо в натуральной форме в виде обязательств инвестора провести улучшения инфраструктуры района застройки (дополнительное строительство школ, детсадов, наружных сетей и т. п., изъятия городам части построенных площадей), либо в денежном выражении (оплата в бюджет доли города). Он также не относится к прибыли предпринимателя, а только влияет на ее итоговое значение и является частью вынужденных затрат инвестора и в конечном итоге участвует в формировании рыночной стоимости объекта.

Таким образом, для приведенного примера следует, что затраты, определенные как доля города на развитие инфраструктуры (31,65 %), и часть коммерческих площадей, изымаемых городом у инвестора в счет доли города (3,5 % всех площадей или 40 % нежилых офисных площадей) и являются платой за землю, которую мы в затратном подходе, определяем как стоимость земли (права собственности или права аренды).

По анализу затратной и доходной части проекта опять-таки нельзя судить о прибыли инвестора (предпринимателя). Подтверждением этому является итоговые показатели эффективности рассматриваемого проекта при изменении схемы финансирования.

Рассмотрим два различных варианта финансирования:

– в первом варианте финансирование строительства ведется только за счет собственных средств инвестора без использования кредитных ресурсов (табл. 4);

– во втором варианте для строительства используются преимущественно кредитные средства (табл. 5).

Таблица 4. Первый вариант финансирования (без использования кредитных средств)

Показатель	Значение
Ставка дисконтирования	15,90 %
Показатели экономической эффективности проекта
Приведенная сумма расходов по проекту (ПР)	725 у. е.
Приведенная сумма доходов по проекту (ПД)	315 у. е.
Чистая текущая стоимость доходов ЧТСД = (ПД – ПР)	590 у. е.
Минимальная необходимая сумма инвестиционных средств ИЗ	72 805 145 у. е.
Приведенная стоимость инвестиционных средств СИ	67
Ставка доходности проекта ПД/ПР	1,7
Срок реализации проекта, года	3,0
Прибыль инвестора по проекту (ПИ) = ЧТСД/СИ	250,4 %
Срок окупаемости проекта (возврата инвестиционных затрат ИЗ)	1,5 года
Внутренняя норма доходности проекта (IRR = 15,9 %)	46,00 %

Таблица 5. Второй вариант финансирования (с использованием кредитных средств)

Показатель	Значение
Ставка дисконтирования	15,90 %
Показатели экономической эффективности проекта
Приведенная сумма расходов по проекту ПР	800 у. е.
Приведенная сумма доходов по проекту ПД	315 у. е.
Чистая текущая стоимость доходов ЧТСД = (ПД – ПР)	515 у. е.
Сумма заемных средств	55 000 000 у. е.
Сумма собственных средств СИ	5 066 000 у. е.
Ставка доходности проекта ПД/ПР	1,6
Срок реализации проекта	3,0
Прибыль инвестора по проекту (ПИ) = ЧТСД/СИ	3192,7 %
Срок окупаемости проекта (возврата инвестиционных затрат ИЗ)	1,5 года
Внутренняя норма доходности проекта	48,33 %

Из итоговых показателей табл. 4 и 5 видно, что прибыль инвестора может увеличиться в десятки раз только при изменении финансовой схемы. Не удивляйтесь такому значению прибыли инвестора во втором варианте. Порядок этой суммы подтвердил на последнем ринге «К барьеру» руководитель одной из крупнейших российских девелоперских компаний Mirax Group Сергей Полонский, заявив, что прибыль его строительных проектов составляет 1000 %. И неудивительно, что в кризисный период, когда банки резко подняли ставки по кредитам, а также сократили их выдачу, Mirax Group вынуждена была отказаться от продолжения строительства большинства проектов, посчитав их уже экономически непривлекательными.

С учетом вышеприведенного анализа можно сделать вывод, что прибыль инвестора в большой степени зависит от условий предоставления инвестору земельного участка под реализацию проекта, от коммерческой привлекательности объекта, от условий финансирования. В классическом понимании смысла и назначения этого параметра он более применим к оценке эффективности инвестиционных проектов для обоснования выгодности вложений собственных средств предпринимателя (инвестора) в инвестиционный проект и лишь косвенно связан с рыночной стоимостью объекта недвижимости.

Таким образом, можно предположить, что в затратном подходе оценки «прибыль предпринимателя» — это скорее некий коэффициент поправки на рынок, зависящий даже не от месторасположения объекта и его коммерческой привлекательности (влияние этих факторов отражено в стоимости земельного участка), а в большей степени от экономической ситуации на рынке (уровня инфляции, ставок рефинансирования, политики местной администрации), т. е. от влияния внешних факторов.

Логичнее всего расчет коэффициента поправки на рынок выполнять по имеющейся рыночной информации об аналогичных объектах с использованием техники остатка или выделения. Для этого достаточно из рыночной стоимости доступного аналога вычесть его восстановительную стоимость и стоимость земли, выполнив корректировку на отличие коммерческой привлекательности объекта оценки и аналога. При наличии информации для более точного расчета можно использовать несколько аналогов.

Таким образом, схема расчета рыночной стоимости затратным подходом может выглядеть следующим образом (рис. 2).

Рис. 2. Предлагаемый нами вариант схемы расчета рыночной стоимости недвижимости затратным подходом оценки. Нужно название, раз уж первый рисунок его имеет. В самом рисунке есть сокращения, опечатки, сползла скобка и неправильный знак умножения – нужен крестик. Необходим рисунок в графичесом формате!!!)

Отличие данной модели (техники) определения рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода оценки от традиционно используемой состоит в том, что здесь введены новое название и логический смысл параметра, ранее именуемого «прибыль предпринимателя», приведена схема его расчета, которая в формульной записи выглядит следующим образом:

Здесь

Пвн — поправка на рынок или влияние внешних факторов;

ВС — восстановительная стоимость объекта оценки;

Ста — рыночная стоимость объекта-аналога, определяется сравнительным или доходным подходом оценки;

ВСа — восстановительная стоимость объекта-аналога;

СЗа — стоимость земельного участка или права аренды на землю объекта-аналога;

Kотл — коэффициент корректировки стоимости показывает отличие коммерческой ценности объекта оценки от объекта-аналога, определяемый по формуле

Kк. о — коэффициент, характеризующий коммерческую ценность объекта оценки,

Kк. а — коэффициент, характеризующий коммерческую ценность объекта-аналога.

В свою очередь, коэффициент, характеризующий коммерческую ценность объекта оценки и объекта-аналога, определяется по формуле

где

Суч — площадь земельного участка, м2;

УД — удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (руб./м2), утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 01.01.01 г. или местной администрацией городов, районов);

Kср. а — безразмерный коэффициент корректировки стоимости земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (табл. 6);

Kо. п — безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (м2) на земельном участке к площади земельного участка (м2)); Kо. п = Р, (P — плотность застройки)

Значение Р определяется по следующей формуле:

где

По. н — общая площадь наземной части здания или сооружения, м2;

По. п — общая площадь подземной части здания или сооружения, м2;

Суч — площадь земельного участка, подлежащая выкупу, м2.

Если значение Р < 1, можно принять Kо. п = 1,0.

Kу — безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (табл. 7).

Таблица 6. Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет

Срок аренды	Значение коэффициента Kср. а
Краткосрочная аренда
До 6 мес. включительно	0,054
От 6 мес. до 12 мес. вкл.	0,108
От 12 мес. до 18 мес. вкл.	0,153
От 18 мес. до 24 мес. вкл.	0,204
От 24 мес. до 30 мес. вкл.	0,241
От 30 мес. до 36 мес. вкл.	0,289
От 36 мес. до 42 мес. вкл.	0,320
От 42 мес. до 48 мес. вкл.	0,366
От 42 мес. до 54 мес. вкл.	0,391
От 54 мес. до 60 мес. вкл.	0,434
Долгосрочная аренда
От 5 лет до 15 лет вкл.	0,820
От 15 лет до 25 лет вкл.	0,945
Свыше 25 лет	1

Таблица 7. Значения коэффициента корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций