, генеральный директор
анализ стоимости»,
г. Москва
ЕЩЕ РАЗ К ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ
ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ ОЦЕНКИ И «ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ»* ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Объекты недвижимого имущества являются основной составляющей в стоимости активов предприятий и субъектов Российской Федерации.
В соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1),утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской
Федерации (Минэкономразвития России) от 01.01.01 г. № 000, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. При этом для расчета стоимости рекомендовано применение трех основных оценочных подходов: сравнительного, доходного и затратного.
Затратный подход (по ФСО № 1) — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство улучшений (или восстановительной стоимостью улучшений), находящихся на земельном участке, являются затраты, необходимые для создания точной копии улучшений с использованием применявшихся при строительстве улучшений материалов и технологий.
Затратами на замещение улучшений являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием современных материалов и технологий, применяющихся на дату оценки
.
Напомним схему [1] расчета стоимости недвижимости затратным подходом (рис. 1).
Рис. 1 Существующая схема расчёта недвижимости затратным подходом оценки. (в рисунке есть опечатки!!! «Количественный» «единиц» — нужен графический файл)
На практике применения затратного подхода в оценке стоимости объектов недвижимости основные трудности возникают при расчете «прибыли предпринимателя» (инвестора) и стоимости земельного участка. Результат, полученный при применении затратного подхода, во многом зависит от правильности и точности расчета этих двух составляющих стоимости.
По определению стоимости земли разработано много методических рекомендаций и положений, позволяющих с допустимой степенью точности определить ее рыночную стоимость [2, 3]. Сложнее обстоит дело с коэффициентом, который мы называем «прибылью предпринимателя» (см. сноску к названию статьи). До сих пор у оценщиков не сложилось общего мнения о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки, его зависимости от влияния внешних факторов, методах расчета, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков) методик, определяющих алгоритм расчета этого параметра.
По этой причине результат расчета стоимости недвижимости затратным подходом часто дает искаженное значение результата и сильно зависит от субъективного мнения и опыта оценщика. Однако использование затратного подхода необходимо, особенно в случаях массовой оценки объектов недвижимости как основных средств предприятий. Здесь для расчета стоимости в большинстве случаев возможно использование методов только затратного подхода, поскольку сравнительный и доходный подходы неприменимы из-за отсутствия либо базы сравнения (в случае применения методов сравнительного подхода), либо возможности определить доходность объекта в силу специфики его назначения (при использовании доходного подхода).
Попробуем разобраться с истинным смыслом параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и возможными вариантами расчета этого коэффициента.
На сегодняшний день существует достаточно много мнений и попыток представить алгоритм и методики расчета «прибыли предпринимателя». Все они одинаково трактуют понятие «прибыли предпринимателя» (инвестора, девелопера) как вознаграждения, которое инвестор рассчитывает получить от вложения своего капитала с учетом всех возникающих при этом рисков [4]. Заметим, что данное определение больше соответствует классическому пониманию прибыли предпринимателя, используемому при оценке инвестиционных проектов, где одним из показателей эффективности проекта как раз и является прибыль предпринимателя (инвестора, девелопера).
Попробуем показать кардинальное отличие понятия прибыли предпринимателя (инвестора, девелопера) при реализации инвестиционных проектов строительства от «прибыли предпринимателя», которую мы должны будем (согласно проекту ФСО № 6 «Оценка стоимости недвижимого имущества») использовать при расчете затратным подходом оценки.
Вернемся к истокам теории оценочной деятельности. Харрисон в своем учебном пособии «Оценка недвижимости» [5] дает очень аккуратное определение параметра «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Он не называет этот параметр напрямую — «прибыль предпринимателя», а говорит, что это «некоторые суммы, которые следует прибавлять к прямым и косвенным издержкам, чтобы отразить предпринимательскую прибыль». И далее, не совсем уверенно и не утверждая, пишет, что «этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика», не приводя при этом никаких схем и методов расчета этого параметра.
Более близко к экономическому смыслу понятия «прибыли предпринимателя» подошел , определив «прибыль предпринимателя», как «разность между ценой продажи
актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражающую рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» [6].
Родоначальник питерской школы оценки [7] также правильно, на наш взгляд, определяет экономический смысл используемого в затратном подходе параметра, говоря, что «…прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации», но при этом далее дает определение «прибыли предпринимателя», используемое в затратном подходе, как «установленной рынком цифры, отражающей сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект». Заметим, что строительный проект никак не связан с рыночной стоимостью недвижимого имущества!
Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно рассчитывать как разность всех затрат и полученных доходов[1]. Основой для расчета «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула
где
РСi — рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам);
ССi — себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;
Дк, Д0 — ставки дисконта
(для линий финансирования и возврата капитала);
t — текущее время осуществления проекта.
Эта формула больше напоминает расчет накопленного дисконтированного денежного потока (NPV) при оценке инвестиционных проектов, или чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД),
ЧТСД = (ПД – ПР),
где
ПД — приведенная (дисконтированная) сумма доходов по проекту;
ПР — приведенная (дисконтированная) сумма расходов по проекту.
Но ведь в классическом понимании при анализе инвестиционных проектов, где этот показатель и применяется, прибыль предпринимателя не является накопленным дисконтированным денежным потоком (NPV)!
В других моделях «прибыль предпринимателя» сравнивается по определению со ставкой дисконтирования и расчет проводится по аналогичным формулам для определения ставки дисконтирования методом кумулятивного суммирования[2] исходя из принципа, чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:
где
ПП — прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
— суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
Rбезриск — отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).
Наиболее близко к пониманию настоящего смысла параметра «прибыль предпринимателя» и его расчету в затратном подходе оценки, на наш взгляд, подошел автор статьи [4], предлагающий трактовать «прибыль предпринимателя» как разность между рыночной стоимостью объекта недвижимости в новом состоянии (непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию) и затрат, понесенных при приобретении земельного участка и возведении основного улучшения, используя технику остатка и расчетную формулу
где
KПП — коэффициент прибыли предпринимателя;
Pпр — цена предложения;
СЗУ — рыночная стоимость прав на земельный участок;
ССС — затраты на строительство объекта;
СЭС — затраты на технологическое присоединение к электрическим сетям.
Расчет прибыли предпринимателя оцениваемого объекта в предлагаемой методике проводится по расчету прибыли предпринимателя сходного по назначению аналога или нескольких аналогов с корректировкой по соотношению рыночной стоимости объекта-аналога, стоимости земли и прибыли предпринимателя объекта оценки и объекта-аналога:
где
— коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 1;
— коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2;
— отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;
— отношение стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;
, 
— вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно.
На наш взгляд, это достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоемкий механизм расчета объектов недвижимости затратным подходом.
На основе анализа вышеприведенных методик ясно, что смысл понятия прибыли предпринимателя по классическому определению у всех авторов одинаков, но нет понимания места параметра под названием «прибыль предпринимателя» в расчетной схеме затратного подхода оценки. Всем понятно, что должен быть какой-то дополнительный параметр, «дотягивающий» стоимость воспроизводства и стоимость земельного участка до уровня рыночной стоимости. Но как его найти, от чего он действительно должен зависеть, как его правильно назвать? Эти вопросы создают неопределенность и разницу во мнениях оценщиков.
Совершенно замечательную статью по этой теме на портале «Вестник оценщика APPRAISER RU» опубликовал заместитель председателя Экспертного совета НП СОО «Сибирь», [3]. В ней автор проводит подробный исторический экскурс о возникновении понятия «прибыль предпринимателя» в практике оценочной деятельности и призывает всех оценщиков и законодательные организации, связанные с оценкой, задуматься над экономическим смыслом применения коэффициента под названием «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки. Автор аргументировано заявляет, что «включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано».
Опыт нашей работы в сфере строительства и реализации инвестиционных проектов в Москве и Московской области позволил более детально рассмотреть составляющие восстановительной и рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете затратным подходом и определить настоящий экономический смысл и значение параметра, который в затратном подходе мы называем «прибылью предпринимателя».
В табл. 1 приведены составляющие затратной части действующего проекта строительства жилого многофункционального комплекса в г. Москве по ул. Говорова. Все приведенные данные взяты из существующих договоров и расценок на проектирование, строительство, согласование, отчислений доли города (либо затрат на строительство инфраструктуры в счет отчислений доли города). Практически это расчет восстановительной стоимости количественным методом, путем составления укрупненной сметы. Как правило, такие расчеты выполняют на начальной, прединвестиционной стадии, составляя финансовую модель, которая дает возможность инвестору увидеть экономику проекта и оценить его с точки зрения инвестиционной привлекательности по основным параметрам: сроку окупаемости, внутренней ставке доходности (IRR), чистой текущей стоимости доходов (NPV), сумме необходимых инвестиционных средств, их рентабельности, сумме привлеченных кредитных средств, инвестиционной стоимости проекта и т. п.
Финансовая модель включает в себя затратную и доходную части проекта. В итоге формируется разница, представляющая собой сумму всех доходов и всех затрат по проекту в виде денежного потока. Разница доходной и затратной части проекта формирует денежный поток, показывающий недостаток или избыток средств и необходимость дополнительных инвестиций. С учетом временного фактора и использования техники дисконтирования данный денежный поток преобразуется в дисконтированный денежный поток; далее определяются все интересующие инвестора и характеризующие проект показатели, в том числе и прибыль инвестора.
На практике инвестора интересует как прибыль на вложенные им собственные средства, так и прибыль по отношению к стоимости всех затраченных по проекту средств.
Для понимания составляющих восстановительной стоимости в затратном подходе оценки проанализируем структуру затратной части проекта строительства жилого комплекса по ул. Говорова (табл. 1).
Таблица 1.Структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова по состоянию на 22 ноября 2007 г.
(1 у. е. = 36 руб.)
Структура затрат | Объем работ | Доля в общих затратах, % |
Работы прединвестиционной стадии проекта | ||
Сбор исходных данных, условий присоединения, технических условий, экономических расчетов и прогнозов, бизнес-планов и сопутствующие услуги сторонних организаций |
| 0,10 |
Подготовка договорной документации, заключение договоров. Разработка схем размещения и инженерного обеспечения проекта |
| 0,06 |
Нормативно-правовая база проекта в целом | ||
Выпуск Рамочного распоряжения Правительства Москвы |
| 0,11 |
Организация работ по подготовке, согласованию и выпуску Итогового распоряжения Правительства Москвы |
| 0,09 |
Разработка, согласование, выпуск и регистрация инвестиционного контракта | 97 764 | 0,03 |
Денежная компенсация городу за существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру по инвестконтракту | 1 | 0,48 |
Подписание Акта резервирования и заключение договора аренды земельного участка |
| 0,05 |
Платежи по договору аренды земельного участка | 1 | 0,38 |
Предпроектные работы по проекту в целом | ||
Получение геоподосновы строительной площадки | 57 462 | 0,02 |
Разработка градостроительного обоснования размещения жилого комплекса | 46 438 | 0,01 |
Подготовка документации для утверждения на регламентной комиссии Москомархитектуры | 24 441 | 0,01 |
Подготовка документации для утверждения на Общественном Совете Москомархитектуры | 25 663 | 0,01 |
Повторное согласование градостроительного обоснования и архитектурно-строительных решений с комитетом природоохраны города Москвы и экологической экспертизой | 24 441 | 0,01 |
Разработка архитектурно-строительных проработок |
| 0,08 |
Доработка градостроительного обоснования и архитектурно-строительных решений по замечаниям комитета природоохраны города Москвы и экологической экспертизы |
| 0,03 |
Получение технических условий на присоединение к инженерным сетям | 36 661 | 0,01 |
Подготовка Акта разрешенного использования (АРИ или ИРД) |
| 0,11 |
ИТОГО: | 5 | 2 |
Инженерное обеспечение проекта | ||
В счет доли города. Строительная часть подземного коллектора для переноса ВЛЭП (надземной линии электропередач) | ||
Разработка ТЭО по переустройству надземной линии электропередач в подземный коллектор |
| 0,04 |
Проведение экспертизы ТЭО в Мосгорэкспертизе | 6 110 | 0,00 |
Разработка проектно-сметной документации (ПСД) на стадию "П" («Проект») | 1 | 0,32 |
Экспертиза и получение ордера на строительство подземного коллектора | 26 885 | 0,01 |
Разработка рабочей документации по переустройству ВЛЭП в подземный коллектор | 1 | 0,47 |
Строительство подземного коллектора (строительная часть) и сдача | 24 | 7,65 |
В счет доли города. Электрическая часть подземного коллектора | ||
Разработка ТЭО на электрическую часть подземного коллектора | 90 348 | 0,03 |
Разработка проектно-сметной документации на стадии "П" по переводу двух ВЛЭП-110 кВт в подземные кабельные линии (электрическая часть и переходные пункты) |
| 0,11 |
Экспертиза проектно-сметной документации на стадии "П" по переводу двух ВЛЭП-110 кВт в подземные кабельные линии (электрическая часть | 36 661 | 0,01 |
Получение ордера на производство работ (переходные пункты) | 2 444 | 0,00 |
Разработка рабочей документации по переводу двух ВЛЭП-110 кВт |
| 0,27 |
Строительство переходных пунктов |
| 0,17 |
Монтаж кабельных линий в подземном коллекторе и их подключение | 9 | 3,06 |
В счет доли города. Тепловые сети | ||
Разработка проектно-сметной документации (ПСД) по переустройству тепловых сетей |
| 0,14 |
Экспертиза ПСД по переустройству тепловых сетей | 18 331 | 0,01 |
Получение ордера на переустройство тепловых сетей | 2 444 | 0,00 |
Перекладка тепловых сетей и сдача их в эксплуатацию | 3 | 1,15 |
Доля города. Низковольтные кабельные сети | ||
Разработка и согласование ПСД по перекладке низковольтных электрических кабелей и строительству БКТП-370 кВт (стадии "П" и "РД"-«рабочая документация») | 25 052 | 0,01 |
Получение ордера на производство работ (вынос и перекладка низковольтных кабелей 10 кВт из зоны застройки, строительство РТП (высокая и низкая сторона) и БКТП (ИТМ в каждом корпусе)) | 2 444 | 0,00 |
Вынос и перекладка низковольтных кабелей 10 кВт из зоны застройки, строительство РТП (высокая и низкая сторона) и БКТП (ИТМ в каждом корпусе). Сдача в эксплуатацию |
| 0,18 |
Разработка проектно-сметной документации (ПСД) и перекладка прочих общегородских магистральных инженерных сетей и коммуникаций | 10 | 3,40 |
В счет доли города. Строительство гаража-стоянки | ||
Строительство паркинга для переноса гаражей-ракушек, размещенных на автостоянке (ул. Говорова, вл. 1-7, 5-17, Решение городской комиссии от 01.01.2001 г. № 2) | 3 | 1,15 |
Перенос существующих гаражей-ракушек, работа с населением |
| 0,04 |
Строительство жилищного комплекса | ||
40-этажный жилой дом с подземным паркингом и торгово-развлекательным комплексом (корпус 4, 2-я очередь) | ||
Разработка проектно-сметной документации (стадия "Проект") | 1 | 0,57 |
Проведение экспертизы проектных решений по корп. 4 | 36 661 | 0,01 |
Получение ордера на строительство корп. 4 | 6 110 | 0,002 |
Разработка рабочей документации корп. 4 | 2 | 0,63 |
Строительно-монтажные работы (СМР) и сдача в эксплуатацию корп. 4 | 93 | 29,40 |
Строительство внутриплощадочной инженерной инфраструктуры корп. 4 | 1 | 0,50 |
Сдача корп. 4 в эксплуатацию государственной комиссии |
| 0,15 |
Три 23-этажных жилых дома с подземным паркингом и встроенными помещениями (корпуса 1 – 3, первая очередь) | ||
Разработка проектно-сметной документации (стадия "Проект") | 1 | 0,43 |
Проведение экспертизы проектных решений по корп. 1 – 3 | 36 661 | 0,01 |
Получение ордера на строительство корп. 1 – 3 | 6 110 | 0,00 |
Разработка рабочей документации корп. 1 – 3, в том числе стадии нулевого цикла | 2 | 0,63 |
Строительно-монтажные работы (СМР) и сдача в эксплуатацию | 82 | 25,96 |
Строительство внутриплощадочной инженерной инфраструктуры | 2 | 0,77 |
Сдача корп. 1 – 3 в эксплуатацию государственной комиссии |
| 0,23 |
В счет доли города. Блок начальных классов (БНК) и детское дошкольное учреждение (ДДУ) | ||
Проектирование и строительство пристройки блока начальных классов (БНК) на 75 мест. Сдача в эксплуатацию | 1 | 0,49 |
Проектирование и строительство детского дошкольного учреждения | 3 | 1,18 |
Прочие работы и услуги | ||
Технологическое присоединение объекта к городским электрическим сетям | 15 | 4,97 |
Дополнительные работы (стенка в грунте, фасады и пр.) | 13 | 4,21 |
Выполнение функций Заказчика и технический надзор | 8 | 2,75 |
Страхование строительства (по нормативу) | 1 | 0,53 |
Охрана объекта (по нормативу) | 1 | 0,53 |
Административные расходы. Услуги ИГАСН, ОАТИ, пожарной инспекции | 2 | 0,76 |
Авторский надзор |
| 0,11 |
Непредвиденные расходы | 17 ,95 | 5,39 |
ИТОГО промежуточные затраты по проекту |
| 100,00 |
Обобщенно структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова (Барвихинский пассаж) выглядит следующим образом (табл. 2).
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
