Параметр | Значение |
Характеристики расчетного налога по УПВС | |
Этажность офисного здания | 5–11 этажей |
Высота этажа | До 3,5 м |
Объем аналога, м3 | 6 350 – 8 550 |
Фундаменты | Ленточный, железобетонный |
Стены, перегородки, перекрытия | Железобетонные сборные плиты |
Кровля | Рулонная |
Класс качества отделки | Стандарт |
Отопление, водопровод, канализация, электросети | Центральные от городских коммуникаций |
Стоимость замещения 1 м3 в уровне цен Московской области (без НДС) | 8 653,3 |
Класс конструктивной системы, группы капитальности | КС-3 (КО-ИНВЕСТ) |
Коэффициент на различие группы капитальности (общая часть к сборнику УПВС) | 1,00 |
Коэффициент на различие объема/площади | 1,00 |
Коэффициент пересчета стоимости из уровня цен М. О. в уровень цен Москвы в 2005 г. | 1,203 |
Индекс цен на СМР по КС-3 на декабрь 2005 г. по сравнению с 1984 г. | 57,343 |
Индекс цен на СМР по КС-3 на июнь.08 по сравнению с 1984 г. для Москвы | 79,392 |
Коэффициент пересчета по КС-1 для г. Москвы на июнь 2008 г. | 1,385 |
Стоимость единицы. В уровне цен Москвы (без НДС) на июнь 2008 г., руб./м3 | 14 413 |
Прогноз месячных темпов прироста цен на СМР (КО-ИНВЕСТ № 61, октябрь 2007 г.), стоимость 1 м3 объекта | |
июль 2008 г. — 1,95 % | 14 694 |
август 2008 г. — 1,85 % | 14 966 |
сентябрь 2008 г. — 1,75 % | 15 227 |
октябрь 2008 г. — 1,75 % | 15 494 |
Восстановительная стоимость единицы здания в уровне цен Москвы (без НДС) | 15 494 |
Неучтенные затраты по УПВС (25 %), руб./м3 | 3 873 |
Восстановительная стоимость объекта-аналога Вса в уровне цен Москвы (без НДС) |
|
Расчет коэффициента корректировки стоимости Kотл представлен в табл. 13.
Таблица 13. Расчет коэффициента корректировки стоимости
№ п/п | Параметр | Объект оценки | Объект-аналог |
1 | Площадь земельного участка Суч, м2 | 2 335 | 2 278 |
2 | Кадастровая стоимость 1 м2 земли УД, руб. | 10 604 | 18 948 |
3 | Kср. а — коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет | 0,95 | 0,95 |
4 | Kоп — безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений, м2, на земельном участке к площади земельного участка, м2); Kоп = Р; если Р > 1, если значение Р < 1; Kоп = 1,0 | 5,62 | 7,15 |
14 | Kу — безразмерный коэффициент корректировки стоимости | 1 | 1,0 |
15 | Kк = Суч´УД´Kср. а´Kоп´Kу | ||
16 | Коэффициент корректировки стоимости Kотл = Kк. о/Kк. а | 0,45 |
Расчет стоимости права аренды на земельный участок объекта-аналога (СЗа) представлен в табл. 14.
Таблица 14. Расчет стоимости права аренды на земельный участок объекта-аналога (с применением методики, утвержденной Правительством Москвы от 01.01.01 г. )
№ п/п | Параметр | Значение |
1 | Площадь земельного участка м2, Суч | 2 277,5 |
3 | Кадастровый квартал | 4 |
4 | Назначение земельного участка | Земли под административно-управленческими и общественными объектами |
5 | Кадастровая стоимость 1 м2 земли УД, руб. | 18 948 |
6 | Kд — базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого | 18 948 |
7 | Kпр — безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности | 1,0 |
8 | Kц — безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Kц = 1,0) | 1,0 |
9 | Kср. а — коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет | 0,9 |
10 | Коп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений, м2 на земельном участке к площади земельного участка, м2); Kоп = Р; если Р > 1, если значение Р < 1; | 7,2 |
11 | Р = (Пон + Поп´0,5)/Суч | 7,15 |
12 | Пон — общая площадь надземной части здания, м2 | 7 288,0 |
13 | Поп — общая площадь подземной части здания, м2 | 911,0 |
14 | Kу — безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций | 1,0 |
15 | Стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с методикой, утвержденной Правительством Москвы от 01.01.01 г. | |
16 | Стоимость права аренды 1 м2 земли объекта-аналога СЗа, руб. |
Шаг 3. Расчет стоимости права аренды на земельный участок объекта оценки (СЗ) представлен в табл. 15.
Таблица 15. Расчет стоимости права аренды на земельный участок объекта оценки (с применением методики, утвержденной правительством Москвы от 01.01.01 г. )
№ п/п | Параметр | Значение |
1 | Площадь земельного участка Суч, м2 | 2 335,0 |
3 | Кадастровый квартал | 1 |
4 | Назначение земельного участка | Земли под административно-управленческими и общественными объектами |
5 | Кадастровая стоимость 1 м2 земли УД, руб. | 10 604 |
6 | Kд — базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (Kд = УД´Kпр´Kц), руб. | 10 604 |
7 | Kпр — безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности | 1,0 |
8 | Kц — безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Kц = 1,0) | 1,0 |
9 | Kср. а — коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет | 0,9 |
10 | Kоп — безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений, м2, на земельном участке к площади земельного участка, м2); Kоп = Р; если Р > 1, если значение Р < 1; Kоп = 1,0 (P — плотность застройки) | 5,6 |
11 | Р = (Пон + Поп´0,5)/Суч | 5,62 |
12 | Пон — общая площадь надземной части здания, м2 | 5 614,0 |
13 | Поп — общая площадь подземной части здания, м2 | 935,7 |
14 | Kу — безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций | 1,0 |
15 | Стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с методикой, утвержденной правительством Москвы от 01.01.01 г. , СЗ, руб. |
|
16 | Стоимость права аренды 1 м2 земли объекта оценки СЗ, руб. | 56 274 |
Шаг 4 Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценки (шаг 1 + шаг 2 + шаг 3). Результаты сведены в табл. 16.
Таблица 16. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценки
Параметр | Значение |
Восстановительная стоимость объекта оценки в уровне цен Москвы (без НДС) | |
НДС, % | 18 |
Восстановительная стоимость объекта оценки в уровне цен Москвы ВС (с НДС) | |
Поправка на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки Пвн, руб. | |
Стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка СЗ, руб. | |
Общий накопленный износ, руб. | 0 |
Рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода оценки |
|
Рыночная стоимость 1 м2 объекта оценки, руб./м2 |
Заключение
В представленном материале не ставилась задача опровержения существующих расчетов и алгоритмов, используемых в затратном подходе оценки. С учетом накопленного опыта работы с недвижимостью автор постарался выделить основные составляющие, используемые в схеме расчета затратным подходом оценки, попытался разобрать их экономический и логический смысл и возможность использования в том или ином случае, предложил свои варианты расчетов и определений. Надеюсь, что статья будет очередным шагом к пониманию затронутого вопроса, станет поводом для новых дискуссий и разработки расчетных моделей, даст толчок для изменения и принятия законодательных норм и правил по вопросу использования «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Благодарю читателей за проявленный интерес и терпение, а коллектив редакции журнала — за помощь в публикации статьи!
Литература
1. Оценка недвижимости / Под ред. . М.: Юнити-Дана, 2002.
2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. )
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аредны земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 01.01.01 г. ).
4. Определение прибыли предпринимателя // Вопросы оценки. 2008. № 2.
5. Оценка недвижимости: пер. с англ. М.: Российское общество оценщиков, 1994.
6. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
7. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.
* Заранее условимся: параметр под названием «прибыль предпринимателя», используемый в затратном подходе, далее по тексту мы будем заключать в кавычки, чтобы отделить его от предпринимательской прибыли в классическом понимании, используемой при анализе инвестиционных проектов.
[1] Модель , предложенная в статье «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости», канд. техн. наук (НЦЭС «Балтэкспертиза»). — http://old. *****/info/method/met50.htm; http://www. *****/Publications/004/
[2] Аналитическая статья официального клуба РОО www. ***** «Определение прибыли предпринимателя» опубликованная на сайте фирмы «Pro OCENKA» в 2008 г. — http://*****/documents/spravochnik
[3] http://www. *****/default. aspx? SectionId=35
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
