Еще раз к вопросу расчета стоимости затратным подходом оценки и «Прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости (стр. 3 )

Местоположение земельного участка	Значение коэффициента Kу
При выходе границ земельного участка, предназначенного под строительство, на лесопарковую или парковую зону, согласно утвержденному администрацией перечню территорий природного комплекса	1,1
При удалении земельного участка от ж/д станций, вокзала или станций наземного вестибюля метрополитена в радиусе до 100 м включительно	1,1
При примыкании границ земельного участка, предназначенного под строительство, к основным магистралям города	1,2
В других случаях	1

Рассмотрим применение данной методики при расчете рыночной стоимости затратным подходом на примере.

Пример. Требуется определить рыночную стоимость нового 7-этажного офисно-административного здания, расположенного по адресу г. Москва, Восточный административный округ, ул. Халтуринская, д. 2, стр. 2, с использованием затратного подхода оценки. Допущения: общий накопленный износ здания равен нулю, при строительстве на строительные работы и материалы начисляется НДС 18 %.

Характеристики объекта оценки представлены в табл. 8.

Таблица 8. Основные характеристики объекта оценки (пример)

Параметр	Значение
Год постройки	1987
Функциональное назначение здания по БТИ	Офисно-административное
Обременения по объекту	Отсутствуют
Общая площадь здания (по БТИ), в т. ч., м2	6550
Надземная часть, м2	5614
Подземная часть, м2	935,7
Этажность	7
Преимущественная высота этажей, м	2,92
Толщина перекрытий, м	0,5
Объем здания, м3	22 400
Конструктивные элементы здания
Фундамент	Ленточный, железобетонный
Стены, перегородки, перекрытия	Железобетонные плиты
Кровля	Мягкая рулонная
Класс качества отделки	Стандарт
Принятый класс конструктивной системы, группы капитальности	КС-3 (КО-ИНВЕСТ)
Площадь земельного участка под зданием, м2	935,0
Площадь земельного участка предоставляемого под застройку и обслуживание здания, м2	2 335,0
Право пользования земельным участком	Аренда на 21 год
Общий накопленный износ, %	0

В рамках затратного подхода оценки произведем расчет с использованием индексного метода оценки с использованием УПВС, публикуемых в сборнике «Общественные здания» организации «КО-ИНВЕСТ».

Согласно вышеприведенной схеме, стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода складывается из трех основных составляющих:

1) восстановительной стоимости нового строительства ВС;

2) поправки на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки Пвн;

3) рыночной стоимости земли или платы за право на заключение договора аренды земельного участка Сз, на котором расположен объект оценки.

Шаг 1. Расчет восстановительной стоимости объекта оценки представлен в табл. 9.

Таблица 9. Расчет восстановительной стоимости объекта оценки

Параметр	Значение
Характеристики аналога по УПВС
Этажность офисного здания	5–11 этажей
Высота этажа	До 3,5 м
Объем аналога, м3	6350–8550
Фундаменты	Ленточный, железобетонный
Стены, перегородки, перекрытия	Железобетонные сборные плиты
Кровля	Рулонная
Класс качества отделки	Стандарт
Отопление, водопровод, канализация, электросети	Центральные от городских коммуникаций
Стоимость замещения 1 м3 в уровне цен Московской области (без НДС) на 1 января 2005 г., руб.	8 653,3
Класс конструктивной системы, группы капитальности	КС-3 (КО-ИНВЕСТ)
Коэффициент на различие группы капитальности (общая часть к сборнику УПВС)	1,00
Коэффициент на различие объема/площади	1,00
Коэффициент пересчета стоимости из уровня цен Московской области в уровень цен Москвы в 2005 г. (для КС-3)(индексы КО-ИНВЕСТ, вып. 54, табл. 2.2)	1,203
Индекс цен на СМР по КС-3 на декабрь 2005 г. по сравнению с 1984 г. (КО-ИНВЕСТ № 54, январь 2006 г.)	57,343
Индекс цен на СМР по КС-3 на июнь 2008 г. по сравнению с 1984 г. для Москвы (КО-ИНВЕСТ № 64)	79,392
Коэффициент пересчета по КС-1 для Москвы на июнь 2008 г. по сравнению с декабрем 2005 г.	1,385
Стоимость единицы. В уровне цен Москвы (без НДС) на июнь 2008 г., руб./м3	14 413
Прогноз месячных темпов прироста цен на СМР (КО-ИНВЕСТ № 61, октябрь 2007 г.), стоимость 1 м3 объекта
июль 2008 г. — 1,95 %	14 694
август 2008 г. — 1,85 %	14 966
сентябрь 2008 г. — 1,75 %	15 227
октябрь 2008 г. — 1,75 %	15 494
Восстановительная стоимость единицы здания в уровне цен Москвы (без НДС) в октябре 2008 г., руб./м3 по УПВС	15 494
Неучтенные затраты по УПВС (25 %), руб./м3	3 873
Общий накопленный износ, руб.	0
Восстановительная стоимость (ВС) объекта оценки в уровне цен Москвы (без НДС) в ноябре 2008 г., руб.

Поправку на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки (Пвн) находим по формуле

Шаг 2. Расчет Пвн представлен в табл. 10.

Таблица 10. Расчет поправки на рынок или влияния внешних факторов

№ п/п	Параметр	Значение
1	Рыночная стоимость объекта-аналога Ста, руб.	1
2	Восстановительная стоимость объекта-аналога ВСа, руб.
3	Стоимость права на земельный участок аналога СЗа, руб.
4	Поправка на рынок или влияние внешних факторов для аналога Пвн. а (Ста – ВСа – СЗа), руб.
5	Поправка на рынок или влияние внешних факторов для аналога Пвн. а к восстановительной стоимости ВСа (Пвн. а/ВСа), %,	104,6
6	Коэффициент корректировки стоимости Kотл = Kк. о./Kк. а	0,45
7	Поправка на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки Пвн, %	47,1
8	Восстановительная стоимость объекта оценки ВС, руб.
9	Поправка на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки Пвн (ВС´Внрын), руб.

В качестве объекта-аналога выбран идентичный оцениваемому по объемно-планировочным параметрам объект, характеристики которого представлены в табл. 11. Расчет составляющих (ВСа, Kотл, СЗа) представлен в табл. 12–14.

Таблица 11. Характеристики объекта-аналога (9-этажное офисно-административное здание, расположенное по адресу ЦАО, Переведеновский пер. 17)

Параметр	Значение
Год постройки	1990 (приблизительно)
Функциональное назначение здания по БТИ	Офисно-административное
Обременения по объекту	Отсутствуют
Общая площадь здания, м2 (по БТИ), в т. ч.	8 200
Надземная часть, м2	7 288
Подземная часть, м2	911
Этажность	9
Преимущественная высота этажей, м	3
Толщина перекрытий, м	0,5
Объем здания, м3	28 696
Конструктивные элементы здания
Фундаменты	Ленточный, железобетонный
Стены, перегородки, перекрытия	Железобетонные плиты
Кровля	Мягкая рулонная
Класс качества отделки	Стандарт
Принятый класс конструктивной системы, группы капитальности	КС-3 (КО-ИНВЕСТ)
Площадь земельного участка под зданием, м2	911,0
Площадь земельного участка предоставляемого под застройку и обслуживание здания, м2	2 277,5
Право пользования земельным участком	Аренда на 25 лет

Таблица 12. Расчет восстановительной стоимости объекта-аналога