Словарь оценочной и инвестиционной терминологии (стр. 2 )

Затраты по удержанию (Carrying charges): затраты, связанные с владением землей, не приносящей доход, или с землей, на которой осуществляются работы по освоению и строительству.

Затраты прямые (Direct costs): затраты, непосредственно связанные с физическим осуществлением проекта, такие, как, например, затраты на сталь, кирпич, пиломатериалы и труд.

Затраты ретроспективные (Historical cost): фактическая стоимость объекта по затратам на момент завершения его строительства.

Здания и сооружения, улучшения (Improvements): вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т. д.

Земельная аренда (Ground lease): аренда участка — обычно на длительный срок.

Земельная рента (Ground rent): платеж, производимый арендатором по договору о земельной аренде.

Земля недозастроенная (Under improved land): участок, застроенный в меньшей степени, чем требуется для того, чтобы извлекать из него прибыль.

Зонирование (Zoning): правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования.

И

Избыточный ускоренный износ (Excess accelerated depreciation): сумма, на которую годовой или общий износ, начисленный по ускоренному методу, превышает износ, рассчитанный по прямолинейному методу при одинаковых сроках полезной жизни актива.

Издержки альтернативные (Opportunity cost): принцип, согласно которому разумный инвестор не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем за обладающую такой же привлекательностью замену, вне зависимости от того, будет ли эта замена объектом недвижимости или другим активом, который обещает равные финансовые выгоды при равном риске.

Износ накопленный (Accrued depreciation): в оценке — это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что действительная стоимость собственности становится меньше полной стоимости воспроизводства.

То же самое, что и Уменьшившаяся полезность (Diminished utility).

Износ неустранимый (Incurable depreciation): износ, затраты на устранение которого превосходят соответствующую прибавку к стоимости.

Износ в оценке (Depreciation): это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости.

См.: Учет износа (Depreciation accounting).

Износ по балансу (Book depreciation): бухгалтерское понятие, означающее начисление определенной сумы в целях возврата капитала, инвестированного в изнашивающиеся активы.

Износ по компонентам (Component depreciation): износ, оцениваемый путем разбивки капитального актива на отдельные части, такие, как крыша, ковровое покрытие полов, фундамент, каркас, оборудование. Затем по каждому компоненту определяется сумма износа.

Износ ускоренный (Accelerated depreciation): метод начисления износа в целях подоходного налогообложения, который предполагает более быстрое списание стоимости по сравнению с прямолинейным износом.

Износ устранимый (Curable depreciation): износ, затраты на ликвидацию которого оправданны с точки зрения доходности.

Износ физический (Physical depreciation): снижение полезности или привлекательности собственности из за ухудшения ее физического состояния.

Имущество недвижимое (Realty): термин, используемый применительно к земле и сооружениям на ней, а также только к земле.

Инвестиции (Investment): вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестиционная отдача (Investment yield): внутренняя ставка дохода на инвестиции.

Инвестиционная привлекательность (Investment appetite): характеристики инвестиций, требуемые конкретным инвестором.

Инвестиционная собственность (Investment property): актив, приобретенный для извлечения доходов или прибыли.

Инвестиционная стоимость (Investment value): стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.

Инвестиционный анализ (Investment analysis): исследование инвестиционной собственности, определяющее ее соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора.

Инвестор (Investor): лицо, приобретающее инвестиционную собственность.

Интерес долевой (Fractional interest): частичный интерес в недвижимости, например сервитут.

Интерес остаточный (Remainder): будущий интерес, который создается одновременно с предоставлением объекта недвижимости в аренду/пользование на ограниченный или потенциально ограниченный срок.

Интерес частичный (Partial interest): интерес в недвижимости, меньший, чем полное право собственности.

Интерполяция (Interpolation): процесс определения стоимости, которая, по имеющимся данным, находится в промежутке между двумя известными суммами.

Инфляция (Inflation) снижение покупательной способности валюты, обычно измеряемое индексом потребительских цен, публикуемым Бюро трудовой статистики.

Ипотека долевая, или ипотека с участием (Participation mortgage): соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и/или в доходе.

Ипотека завершающая (Wraparound mortgage): младшая ипотека, которая учитывает в своем балансе один или более ипотечных кредитов.

Ипотека на покупку (Purchase money mortgage): кредит, предоставляемый продавцом покупателю для покрытия части или всей цены покупки.

Ипотека отсроченная \Term mortgage (straight term)\: метод финансирования, при котором в течение срока кредита выплачивается один только процент. По истечении срока кредита должна быть погашена вся основная сумма долга.

Ипотека первая (First mortgage): право первоочередного удержания собственности, обеспечивающей погашение долга. Приоритетное по отношению к правам последующих кредиторов.

Ипотека постоянная (Permanent mortgage): долгосрочный кредит, обеспеченный недвижимостью.

Ипотека принятая (Assumed mortgage): обязательство по ипотечному кредиту, перешедшее к покупателю. Последний несет ответственность, в случае если при потере права на выкуп заложенного имущества часть долга останется непогашенной; первоначальный заемщик несет вторичную ответственность.

Ипотека "пружинная" (Springfield mortgage): кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Ипотека ролл-оверная (Rollover mortgage): ипотечный кредит, подлежащий погашению через определенные интервалы; кредитор соглашается возобновить кредит, однако по новой процентной ставке.

Ипотека ролл-оверная, канадская(Canadian rollover mortgage): кредит, условия которого периодически пересматриваются; при этом срок погашения остается фиксированным (например, 25 или 30 лет), а процентная ставка и соответственно ежемесячные платежи по кредиту периодически пересматриваются (например, каждые 3 или 5 лет).

См. также: Ипотека с пересматриваемой ставкой (Renegotiated rate mortgage).

Ипотека с выплатой одних только процентов (Interest only mortgage): "шаровая" ипотека, предусматривающая периодические выплаты одних только процентов.

Ипотека с гибким погашением (Flexible payment mortgage): вариант ипотеки с нарастающими платежами. Часто требует внесения депозита на сберегательный счет в дополнение к денежному платежу покупателя за собственность. Данный инструмент может иметь другие названия.

Ипотека с нарастающими платежами (Graduated payment mortgage - GPM): соглашение о финансировании, согласно которому в начале срока кредита месячные выплаты ниже того уровня, который был бы в случае ипотеки с равновеликими платежами. Эти платежи периодически возрастают, пока не достигнут величины, необходимой для полной амортизации кредита.

Ипотека с обратным аннуитетом (Reverse annuity mortgage): финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику; остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с переменной ставкой (Variable rate mortgage - VRM): ипотечный кредит, предусматривающий периодическое, например ежегодное, изменение ставки процента.

Ипотека с пересматриваемой ставкой (Renegotiated rate mortgage): вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

См также Ипотека канадская ролл-оверная (Canadian rollover mortgage).

Ипотека с равномерными выплатами (Level payment mortgage): метод погашения кредита, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными.

Ипотека с участием в приросте стоимости (Shared appreciation mortgage): ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

Ипотека самортизированная (Amortized mortgage): финансовый долг, выплачиваемый за определенный срок сериями периодических взносов. Кредит мажет быть полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачена в течение срока кредита; он мажет быть погашен частично — в этом случае в конце срока должен быть произведен "шаровой" платеж для полного погашения долга.

Ипотека традиционная (Conventional mortgage): любой ипотечный кредит, за исключением гарантированных Администрацией ветеранов США или застрахованных Федеральной администрацией по жилью.

Ипотека частично амортизируемая (Partially amortized): метод погашения кредита, при котором остаток непогашенного mortgage: долга по истечении срока кредита не равен нулю, поэтому должен быть произведен "шаровой" платеж.

Ипотека "шаровая" (Ваllооn mortgage): частично самортизированная ипотека, часть первоначальной основной суммы которой должна быть выплачена в конце срока кредита; также ипотечный кредит, по которому периодически выплачиваются одни только проценты, а основная сумма погашается целиком в конце срока.

Ипотечная постоянная (Mortgage constant): соотношение между ежегодными требованиями по ипотечному кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

То же, что и Кредитная постоянная (Loan constant).

Ипотечный коэффициент (Mortgage coefficient): сумма, умножаемая на финансовую характеристику ипотеки, в частности С-фактор Эллвуда.

К

Капитал (Capital): накопленное богатство физического лица или предприятия.

Капитал собственный, первоначальный (используется в двух смыслах):

1) как денежный платеж покупателя при покупке собственности (термин “Original equity”);

2). как сумма денежных средств и/или другой ценный вклад, используемый владельцем недвижимости в качестве первоначального платежа (термин “Initial equity”).

Капитализация по "расщепленной" ставке (Split rate capitalization): капитализация, при которой для оценки прогнозируемых поступлений и/или оттоков денежных средств по одному и тому же объекту используются две различные процентные или дисконтные ставки.

Капитализация прямолинейная (Straight line capitalization): метод расчета коэффициента капитализации для недвижимости путем прибавления к ставке процента нормы прямолинейного возврата капитала.

Капитализировать (Capitalize): привести будущий поток доходов к единой сумме его текущей стоимости.

Капитализация дохода, не ограниченного во времени (Capitalization in perpetuity): капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается) будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно, не требует возмещения капитала.

Кикер (Kicker): право кредитора по закладной или другого инвестора участвовать в доходах, помимо получения выплат в счет погашения основной суммы долга и процентов.

То же, что Кикер на собственный капитал (Equity kicker) и Участие кредитора (Lender participation).

Кикер на собственный капитал (Equity kicker): см. Кикер (Kicker).

Клаузула о ненанесении вреда (Hold harmless clause): см. Оправдывающее обстоятельство (Exculpation).

Клаузула о попытке продажи (Due on sale clause): клаузула в закладной, которая позволяет кредитору потребовать досрочного погашения кредита, если была сделана попытка продать или передать заложенную собственность без предварительного получения согласия кредитора.

Также известна как Клаузула о попытке передачи (Due on transfer clause).

Кодекс строительный (Building code): постановления, принимаемые местными органами власти и определяющие минимальные стандарты строительства новых зданий или внесения крупных изменений в старые здания.

Кондоминиум (совладение) (Condominium): правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности.

Контракт за титул (Contract for deed): вид финансового соглашения между продавцом и покупателем собственности. Продавец передает имущество, однако сохраняет титул собственности до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма или значительная часть цены продажи. Если покупатель не соблюдает соглашений, продавец может аннулировать контракт, оставив все платежи в качестве ренты.

Контракт с рассрочкой (Installment contract): см. Контракт за титул (Contract for deed).

Контракт земельный (Land contract): соглашение, по которому продавец принимает первый денежный платеж за участок земли, однако обычно не передает титул на собственность до тех пор, пока не погашена вся сумма долга.

То же, что Контракт за титул (Contract for deed).

Конфискация (Condemnation): процесс изъятия частной земли. По конституционному закону собственность может быть изъята для общественного пользования при выплате справедливой компенсации.

Корректировки (поправки) (Adjustments): используются в подходе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Коэффициент (Coefficient): фактор, который предшествует другому. Например, в выражении "5х" коэффициент равен 5.

Коэффициент застройки участка (Floor area ratio FAR): показывает соотношение между площадью здания и земли. Например, FAR 2:1 означает, что на 1 кв. фут земли может приходиться 2 кв. фута поэтажной площади здания. Если предполагается застроить только половину земельного участка, то на нем можно построить 4 этажное здание.

Коэффициент занятости (Occupancy rate): отношение арендованных площадей к общим площадям, подлежащим сдаче в аренду.

Коэффициент ипотечной задолженности (Loan to value ratio): соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью собственности.

Коэффициент капитализации \Capitalization rate (cap rate)\: ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. В сфере недвижимости коэффициент капитализации должен включать процент и во многих случаях — возврат капитала.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений (Building capitalization rate): коэффициент, используемый в технике остатка для капитализации дохода, приписываемого зданиям и сооружениям; учитывает как доход на инвестиции, так и возврат инвестированного в здания капитала.

Коэффициент неплатежеспособности (Default ratio): См. Точка самоокупаемости (Break even point).

Коэффициент операционных расходов (Expense ratio): определяется путем деления величины стабильных операционных расходов на действительный валовой доход.

Коэффициент операционных расходов (Operating expense ratio): отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

Коэффициент покрытия платежей по долгу (Debt service coverage ratio): определяется путем деления суммы чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга (выплата основной части долга и процента).

Коэффициент поправки на местные условия (Local adjustment factor): коэффициент, применяемый для учета различий в стоимости строительства в разных городах США. Для среднего города он принимается за 100%; для районов с высокими затратами превышает 100%; для районов с низкими затратами — меньше 100%.

Коэффициент собственного капитала (Equity ratio): процентное соотношение между суммой денежного платежа покупателя и общей ценой покупки; или соотношение между стоимостью собственного капитала и полной стоимостью объекта в любой момент времени.

Коэффициент улучшений (Improvement ratio): отношение стоимости зданий и сооружений к стоимости всей собственности.

Коэффициент эффективности (Efficiency ratio): отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания.

Кредит пороговый (Floor loan): минимальная сумма кредита, которая будет предоставлена кредитором по завершении строительства зданий и сооружений.

Кредит самоамортизирующийся, ипотечный (Self amortizing mortgage loan): ипотечный кредит, требующий равновеликих ежегодных платежей, достаточных для выплаты процентов и погашения всей основной суммы долга в течение установленного срока.

Кредит строительный (Construction loan): промежуточный кредит, необходимый для строительства зданий и сооружений. Для него обычно характерны промежуточные выплаты, осуществляемые по мере прохождения различных этапов строительства, а также плавающая ставка процента, привязанная к определенному индексу, такому, как базисная ставка.

Кредитная постоянная (Loan constant): см. Ипотечная постоянная (Mortgage constant).

Кредитор по ипотеке (Mortgagee): кредитор, получающий собственность в залог под обеспечение долга.

Л

Левередж, или рычаг (Leverage): использование заемных средств для финансирования покупки недвижимости или других активов.

См. также: Левередж финансовый (Financial leverage) и Левередж операционный (Operating leverage).

Левередж обратный (Reverse leverage): см. Левередж отрицательный (Negative leverage).

Левередж операционный, или рычаг (Operating leverage): эффект увеличения валового дохода при фиксированном или полупеременном коэффициенте операционных расходов.

См. также Левередж финансовый (Financial leverage).

Левередж финансовый, или рычаг (Financial leverage): использование заемных средств для приобретения инвестиционного актива.

См. также Левередж (Leverage) и Левередж операционный (Operating leverage).

Ликвидность (Liquidity): легкость, с которой актив может быть переведен в деньги.

Местоположение стопроцентное (Hundred percent location): местоположение, которое позволяет получать максимальную выручку на 1 кв. фут при конкретном варианте использования в данном географическом районе.

Метод инвестиционной группы (Band of investment): техника расчета общего коэффициента капитализации, определяемого структурой финансирования проекта и уровнем компенсации, требуемым каждым из источников финансирования.

Метод количественного обследования (Quantify survey method): метод оценки стоимости воспроизводства путем суммирования затрат по каждому элементу, используемому при строительстве, затрат на оплату труда по каждому элементу, а также косвенных затрат.

См. также: Оценка затрат (Cost estimating).

Метод кумулятивного построения (Build up method): процесс расчета коэффициента капитализации, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Метод начисления износа (Depreciation method): в налогообложении — метод, используемый для определения суммы налоговых вычетов на износ по определенным видам активов. В целом методы начисления износа могут подразделяться на прямолинейные и ускоренные.

Метод разбивки по компонентам (Unit in place method): метод оценки стоимости строительства путем расчета суммы затрат на единицу каждого компонента и последующего ее умножения на общее число единиц в данном объекте (например, на число кв. футов крыши).

Метод разбивки по профилю работ (Trade breakdown method): метод оценки в затратном подходе; затраты группируются по различным видам работ, таким, как плотницкие, каменная кладка, сантехнические работы и т. п.

См. также Оценка затрат (Cost estimating).

Метод сравнения (Comparison method): см. Подход прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales comparison approach).

Метод сравнительной единицы (Comparative unit method): метод оценки затрат на строительство здания путем определения полной стоимости 1 кв. фута или другой единицы базового сооружения, взятого в целом.

См. также: Оценка затрат (Cost estimating).

Метод срока службы (жизни) (Age life method): метод оценки накопленного износа путем умножения стоимости полного воспроизводства на коэффициент, равный отношению фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни.

Мультипликатор, или множитель (Multiplier): коэффициент, на который умножается сумма.