Словарь оценочной и инвестиционной терминологии (стр. 1 )

Словарь оценочной и инвестиционной терминологии.

Акр (Acre): мера площади, равнаякв. футов, 1840 кв. ярдов или, приблизительно, 0,4 га.

Актив (Asset): нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную собственность.

Актив капитальный (Capital asset): в налогообложении — собственность, за исключением товарно-материальных запасов, дебиторской задолженности, или собственность, подверженная износу и используемая в бизнесе, некоторые другие активы. В целом активы, имеющие более или менее постоянный характер.

Актив убывающий (Wasting asset): актив, стоимость которого со временем уменьшается.

Активы с долгим сроком жизни (Long lived assets): компоненты здания, которые имеют относительно продолжительные сроки полезной жизни, такие, как фундамент и каркас.

Активы текущие (Current assets): ликвидные активы, включающие денежные средства, а также товарно-материальные запасы и дебиторскую задолженность, которые могут быть обращены в деньги в течение года.

Амортизация (Amortization): уменьшение остатка основной суммы кредита.

См. также: Норма амортизации, срок амортизации.

Амортизации норма (Amortization rate): процент периодического платежа, уменьшающего основную сумму долга; при ипотеке с равновеликими платежами соответствует фактору фонда возмещения.

Амортизации срок (Amortization term); период времени, в течение которого величина кредита должна быть погашена путем осуществления периодических платежей.

Анализ участка (Site analysis): изучение экономических и физических характеристик участка земли.

Аналитик (Analyst): лицо, проводящее исследования и расчеты с тем, чтобы помочь принять решение или решить проблемы, связанные с инвестициями в недвижимость.

Аннуитет (Annuity): серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты.

Аннуитет авансовый (Annuity in advance или Annuity due): аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты производятся в конце каждого периода.

Аннуитет возрастающий (Increasing annuity): поток доходов, сулящий или требующий систематического увеличения периодического платежа.

Аннуитет обычный (Ordinary annuity): серия равновеликих периодических поступлений или платежей, получаемых или выплачиваемых в конце каждого периода.

Аннуитет отсроченный (Deferred annuity): серия периодических платежей или поступлений, которая начинается с некоторого момента в будущем.

Аннуитет переменный (Variable annuity): неравномерный поток доходов.

Аннуитет пожизненный (Life annuity): пожизненное право физического лица получать периодические платежи.

Аннуитет равномерный (Level annuity): серия периодических равновеликих поступлений или платежей.

Аннуитет уменьшающийся (Decreasing annuity): серия периодических платежей или поступлений, которые постепенно уменьшаются во времени.

Аннуитетный метод (Annuity method): метод капитализации будущих потоков доходов от инвестиций. Предусматривает использование формул сложного процента, в которых потоки доходов рассматриваются как аннуитетные, обеспечивающие как возврат инвестированного капитала, так и доход на него.

Аренда (Lease): соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.

Аренда градуированная (Graduated lease): договор аренды, положения которого предусматривают периодические увеличения арендных платежей.

Аренда индексированная (Index lease): аренда, платежи по которой привязаны к какому либо взаимно согласованному ценовому индексу, например к индексу потребительских цен или к индексу оптовых цен.

Аренда многослойная (Sandwich lease): аренда, при которой субарендатор сам сдает собственность в субаренду.

Аренда общая (Gross lease): договор аренды, по которому собственник оплачивает большую часть операционных расходов, включая налоги на собственность, расходы на ремонт и эксплуатацию. Конкретные детали могут меняться в зависимости от условий договора аренды и традиций местного рынка.

Аренда переоценочная (Reevaluation lease): см. Аренда с переоценкой (Reappraisal lease).

Аренда процентная (Percentage lease): аренда, при которой арендодатель получает процент от совокупных продаж или чистой прибыли в виде рентных платежей за сданную собственность.

Аренда с переоценкой (Reappraisal lease): аренда, предусматривающая периодическую переоценку собственности. Арендная плата устанавливается в проценте от оцененной стоимости.

То же, что и Аренда переоценочная (Revaluation lease).

Аренда чистая (Net lease): аренда, которая возлагает на арендатора обязанность оплачивать такие виды затрат, как налоги на собственность, проведение специальных оценок, страховые премии по договоренности сторон.

См. также: Аренда чистая, тройная (Triple net lease).

Аренда чистая, тройная (Triple net lease): термин, подчеркивающий "чистоту" условий аренды.

Арендатор (Lessee): наниматель.

Арендатор ААА (ААА tenant): лицо, которому присвоен наивысший кредитный рейтинг и который считается наименее рискованным.

Арендатор "якорный" (Anchor tenant): главный арендатор в торговом центре, который является как бы магнитом, привлекающим покупателей в торговый центр.

Арендатора улучшения (Leasehold improvements): улучшения на арендуемой собственности, созданные либо конкретным нанимателем, либо для него.

Арендодатель (Lessor): собственник.

Б

База (базовая процентная ставка) \Base (base interest rate)\: единица плюс процентная ставка за период. Математически это выражается следующим образом:

S* (1 + i), где S — база; i — процентная ставка за период.

Базовый пункт (Basis point): сотая часть 1% ставки процента.

Базовая рента (Base rent): минимальная ставка арендной платы, причитающаяся собственнику земли при процентной аренде или при аренде, предусматривающей рост операционных расходов.

Базовый период (Base period): период, используемый как точка отсчета при расчетах индекса изменения цен. Индекс базового периода обычно принимается за 100. Например, при росте цен на 8% новый индекс составит 108.

Без ограничения срока (Perpetuity, in): навсегда, что либо бесконечное, как ожидаемый к получению бесконечный поток доходов.

См. также Капитализация (Capitalization in perpetuity).

Брокер (Broker): лицо, действующее как посредник для другого лица и выполняющее за вознаграждение определенные функции, например, брокер по недвижимости или по ипотеке. Обычно этот посредник сводит покупателей и продавцов. Деятельность в качестве брокера по недвижимости требует наличия лицензии.

Будущая стоимость единицы (Future worth of one): см. Накопленная сумма единицы (Compound amount of one).

Будущая стоимость единицы за период (Future worth of one per period): см. Накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one per period).

Бут (Boot): активы, используемые для погашения разницы в стоимостях обмениваемых объектов недвижимости.

В

В пропорции (Pro rata): пропорционально чему либо.

Валовой доход, потенциальный (Potential gross income): валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии единицы объекта, подлежащие сдаче в аренду, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы.

См. также: Доход (Income) и Доход чистый (Net Income).

Взнос на амортизацию единицы (Installment to amortize one): периодический платеж, необходимый для погашения кредита в один доллар при проценте, исчисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

Владение пожизненное (Life estate): интерес, остающийся в силе только в течение срока жизни одного или большего числа людей.

Возврат или возмещение капитала (Capital recovery): означает получение инвестором части суммы первоначальных инвестиций, которая, как считается, отражает потерю стоимости за период владения активом.

Возраст фактический (Actual age): см. Возраст хронологический (Chronological age).

Возраст хронологический (Chronological age, Actual age): возраст предмета, измеряемый по стандартному календарю.

Возраст эффективный (Effective age): возраст предмета, определяемый его физическим состоянием и полезностью, в сравнении со сроком полезной жизни — в противоположность хронологическому возрасту.

Владение на основе аренды (Leasehold): интерес арендатора в сданном в аренду объекте.

Вторая закладная (Second mortgage): закладная, являющаяся второй по приоритету, по времени регистрации или по субординации.

См. также Младшая постоянная (Junior mortgage).

Вторичный рынок закладных (Secondary mortgage market): рынок, на котором осуществляется продажа и покупка первых закладных. Дает возможность кредитору продать долговое обязательство до наступления срока его погашения.

Выкупной капитал (Purchase capital): суммы, используемые для приобретения собственности.

Выручка от перепродажи (Resale proceeds): цена перепродажи минус расходы на совершение сделки, скрытые издержки и неуплаченные долги по перепроданному имуществу.

Выручка от перепродажи до вычета налога (Before tax resale proceeds): сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за досрочное погашение кредита.

То же, что и Реверсия (Reversion).

Выручка от перепродажи объекта за вычетом налога (After tax proceeds from resale): сумма, которую продавец собственности получит от ее продажи после вычета затрат на осуществление сделки, налога на продажу капитальных активов и других расходов. Обычно это цена продажи минус сумма существующего долга, налоги на доход или на доход от продажи капитальных активов и расходы на продажу.

Д

Дата оценки (Date of appraisal): дата, на которую действительно мнение об оценке.

То же, что и Ioaii? iay aaoa (Appraisal date).

Денежные поступления до вычета налога (Before tax cash flow): чистый операционный доход минус расходы по обслуживанию долга. Сумма, поступающая в распоряжение собственника приносящей доход недвижимости, после того, как из действительного валового дохода вычтены денежные операционные расходы и расходы по обслуживанию долга.

То же, что Денежные поступления до уплаты налогов (Cash flow и Cash throw off).

Денежные поступления до вычета налогов (Cash throw off): см. Денежные поступления до уплаты налогов (Before tax cash flow). То же, что и Поступления денежных средств (Cash flow).

Денежные поступления на денежные средства (Cash on cash): поступления денежных средств до уплаты налога, деленные на инвестированный собственный капитал.

Денежные поступления на собственный капитал (Equity dividend): см. Денежные поступления до уплаты налогов (Before tax cash flow).

Денежные поступления после уплаты налогов (After tax cash flow): денежный поток до уплаты налогов, скорректированный на сумму подоходных налогов, как результат владения объектом недвижимости или экономии на подоходных налогах, полученной владельцем объекта.

То же, что Чистый расходуемый доход (Net spendable income) или Располагаемый доход (Spendable income).

Денежные средства (Cash): денежные суммы, выраженные в законных платежных средствах США; или их эквивалент, подлежащий уплате по требованию. Являются абсолютно ликвидным активом. Ликвидность других активов определяется тем, насколько легко они могут быть обращены в денежные средства.

То же, что и Деньги (Money).

Денежный эквивалент (Cash equivalent): цена собственности, приведенная к денежной сумме текущей стоимости, принимающая во внимание стоимость финансовых условий, а также любые неденежные услуги, относящиеся к данному объекту.

Деньги (Money): см. Денежные средства (Cash).

Деньги стартовые (Front money): сумма, которая должна быть собрана до получения кредитного финансирования с тем, чтобы запустить проект.

Дефицит недостаток, (Deficiency):

1) нехватка чего либо;

2) недостаточная мощность чего либо.

Дефляция (Deflation): снижение общего уровня цен.

Дисконт, скидка (Discount): денежная сумма, выплачиваемая с целью получения кредита. Во время предоставления кредита вычитается из его основной суммы.

Дисконтирование (Discounting): процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Дисконтированные денежные поступления (Discounted cash flow): текущая стоимость будущих денежных поступлений.

Дисконтный пункт (Discounted point): один процент (1%) от суммы кредита. Дисконтные пункты — это плата, взимаемая кредитором при выдаче кредита; приводят к тому, что уровень эффективной отдачи для кредитора превышает процентную ставку по контракту.

"Добавленный процент" (Add on interest): сумма, рассчитанная как простой процент, который был бы начислен, если бы основная часть кредита не погашалась в течение срока кредита. Величина периодического платежа рассчитывается путем деления суммы добавленного процента и первоначального кредита на число периодов в сроке кредита. "Добавленный процент" часто используется в потребительских кредитах и некоторых вторых ипотеках.

Договор траста (Deed of trust): договор на финансирование сделок с недвижимостью, который служит той же цели, что и закладная, но в котором участвуют три стороны вместо двух. Третья сторона (попечитель) является держателем титула собственности в интересах кредитора (бенефициара).

То же, что и Трастовый договор (Trust deed).

Долговое обязательство (Bond):

1) в финансах — долгосрочное долговое обязательство; также свидетельство задолженности, по которому выплачивается процент;

2) в праве — сумма, внесенная для обеспечения взятого обязательства.

Долговое финансирование (Debt financing): использование заемных средств для покупки недвижимости.

Должник по ипотеке (Mortgagor): заемщик, который закладывает собственность в обеспечение ипотечного долга.

Доход, финансовые или другие выгоды (Income): Доход следует различать по степени "чистоты".

См. также: Доход валовой, потенциальный (Potential gross income). Валовой доход действительный (Effective gross income), Чистый операционный доход (Net operating income). Чистый доход (Net income), Денежные поступления до вычета налогов (Before tax cash flow). Денежные поступления после уплаты налогов (After tax cash flow), Чистота (Neatness).

Доход валовой действительный (Effective gross income): валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы. Включает рентные поступления, доход от автостоянок и прочие доходы.

См. также Доход (Income).

Доход избыточный (Overall: income): процентная рента, рассчитываемая по розничным продажам, в дополнение к базовой ренте.

См. также Рента процентная (Percentage rent).

Доход обычный (Ordinary income): доход, подпадающий под обычные ставки налогообложения, — в отличие от дохода от продажи капитального актива или необлагаемых денежных поступлений.

Доход операционный (Operating income): см. Чистый операционный доход (Net operating income).

Доход на собственный капитал (Return on equity): внутренняя ставка дохода на первоначальный собственный капитал, определяемая поступлениями денежных средств и выручкой от перепродажи. Различают две ставки: до уплаты налогов и после выплаты налогов.

Доход от продажи долгосрочного капитального актива (Long term capital gain): доход, полученный от продажи или обмена капитального актива, который удерживался более года.

Доход от продажи капитального актива (Capital gain):

1) в налогообложении — доход от продажи капитального актива в том случае, когда цена продажи превышает его скорректированную налоговую базу;

2) обычно — доход, полученный за счет превышения цены продажи долгосрочного актива над его балансовой стоимостью.

Доход после уплаты налогов (After tax income): то же, что и Денежные поступления после уплаты налогов (After tax cash flow) и Чистый располагаемый доход(Net spendable income).

Доход располагаемый (Spendable income): см. Денежные поступления после уплаты налогов (After tax cash flow); то же, что и Доход чистsq, расходуемый (Net spendable income).

Доход стабильный (Stabilized income): равновеликий ежегодный эквивалент, предпочтительно на базе текущей стоимости, дохода (обычно чистого операционного дохода), который предположительно будет изменяться от года к году.

Доходный подход (Income approach): один из традиционных способов оценки недвижимости, основанный на допущении, что стоимость равна текущей стоимости прав на будущий доход.

То же, что и Подход капитализации (Capitalization approach).

Единица сравнения (Unit of comparison): единица измерения, общая для оцениваемой собственности и сопоставимых объектов.

Ж

Жизненный цикл среды местоположения объекта (Neighborhood life cycle): включает следующие этапы: рост, зрелость, упадок и возможное обновление.

Жилая собственность, сдаваемая в аренду (Residential rental property): собственность, по которой 80% или более валового рентного дохода составляет доход от жилых единиц.

З

Заем промежуточный (Gap loan):

1) кредит, покрывающий период с наступления срока погашения строительной ссуды до времени выполнения условий, поставленных постоянным кредитором;

2) любая ссуда, восполняющая недостаток средств в том случае, когда постоянное финансирование и собственные средства инвестора не покрывают затраты на проект.

Закладная или ипотека (Mortgage): финансовое обязательство, по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита; представлена простым векселем или распиской.

Закладная с дисконтом (Discounted mortgage): закладная, продаваемая по цене ниже остатка основной суммы кредита с тем, чтобы обеспечить инвестору покупателю удовлетворительный уровень отдачи.

Заключение суда о недостаточности уплаченной суммы (Deficiency judgment): личный иск, основанный на судебном решении против должника. Обычно имеет место в случае, когда заемщик теряет право на выкуп заложенного имущества, однако цена, полученная при его продаже, не покрывает неоплаченного остатка ипотечного долга.

Залоговое право (Lien): законно признанное право предъявлять требование на собственность другого лица в случае неуплаты долга или невыполнения обязательства.

Залоговое право "мастерового" (Mechanic's lien): установленное законом залоговое право, налагаемое на собственность лицом, которое не получило должной компенсации за выполненную работу (мастеровой) или предоставленный материал (поставщик) для застройки земли.

Залоговое право, младшее (Junior lien): закладная, которая является следующей по приоритетности к ранее зарегистрированному праву или к праву, по отношению к которому она субординирована.

Затратный подход (Cost approach): подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки текущей полной стоимости воспроизводства (в некоторых случаях — полной стоимости замещения).

То же, что и Подход суммирования (Summation approach.)

Затраты капитальные (в бухгалтерском учете) (Capital expenditure): сумма, выплаченная за приобретение чего либо, сохраняющего стоимость на протяжении продолжительного периода времени, в отличие от того, что будет потреблено в текущем году.

Затраты косвенные (Indirect costs): затраты, связанные со строительством, которые невозможно идентифицировать по конкретным элементам застройки, включают платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, затраты на управление и т. п.

Затраты на финансирование (Financing costs): взносы и другие сборы, которые должны быть выплачены для того, чтобы получить заем.