Словарь оценочной и инвестиционной терминологии (стр. 3 )

См. также Мультипликатор рентный, валовой (доходный) (Gross rent (income) multiplier).

Мультипликатор валовой, рентный (доходный) (Gross rent (income) multiplier): результат деления продажной цены собственности на потенциальный или действительный валовой доход.

См. также: Мультипликатор (Multiplier).

Мультипликатор дохода (Income multiplier): коэффициент который выражает стоимость собственности как сумму, кратную периодическому доход, приносимому собственностью.

См. также: Валовой рентный (доходный) мультипликатор (Gross rent (income) multiplier).

Мультипликатор рентный (Rent multiplier): см. Мультипликатор рентный, валовой (доходный) (Gross rent (income) multiplier).

Н

Накопление единицы за период (Accumulation of one per period): то же самое, что и накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one) или сумма единицы за период (Amount of one per period).

Накопленная сумма денежной единицы (Compound amount of one): фактор, используемый для расчета будущей стоимости текущей суммы, при том условии, что последняя будет удерживаться в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. Рассчитывается по формуле

S" = (1 + i)t

См.: Сумма единицы (Amount of one) и Будущая стоимость единицы (Future worth of one).

Накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one per period): данный фактор ответит на вопрос, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов. Фактор рассчитывается по формуле:

S" = ((I +i) 1/i

См.: Сумма единицы за период (Amount of one per period). Будущая стоимость единицы за период (Future worth of one per period). Накопление единицы за период (Accumulation of one per period).

Налоговая база, скорректированная (Adjusted tax basis): налоговая база актива, учитывающая корректировки на износ и другие важные факторы.

Налоговое укрытие (Tax shelter): снижение налогооблагаемого дохода в результате осуществления инвестиций.

Начисление износа (Depreciation allowance): сумма, заявленная в бухгалтерских отчетах и отражающая размер начислений для замещения активов компании.

Начисление износа по двойной ставке на уменьшающийся остаток; в бухучете — метод ускоренного начисления износа по определенным объектам (Double declining balance depreciation): начисление износа осуществляется по ставке, в два раза превышающей ставку по прямолинейному методу на ежегодно уменьшающийся остаток стоимости. Известно также как 200%-ное начисление износа на уменьшающийся остаток (200% declining balance depreciation или DDB depreciation).

Национальное общество оценщиков недвижимости (National Society of Real Estate Appraisers): организация профессиональных оценщиков со штаб квартирой в Кливленде, объединенная с Национальной ассоциацией брокеров недвижимости, большинство членов которой представляют национальные меньшинства. Присуждает звания RA, CRA, MREA (см. раздел сокращения).

Начисление износа по снижающемуся остатку (Declining balance depreciation): метод ускоренного начисления износа, при котором остаточная стоимость является базой для расчета износа следующего года.

Невыполнение обязательств (Default): в ипотечном финансировании — неспособность заемщика выполнить обязательства по контракту, что может служить кредитору основанием для лишения заемщика права выкупа заложенного имущества.

Недвижимость (Real estate): земля и все, что постоянно закреплено на ней.

Неликвидность или низкая ликвидность (Illiquidity): невозможность (актива) быть быстро конвертированным в деньги.

Новая собственность (New property): здания и сооружения на объекте собственности, первоначальное использование которых начинается налогоплательщиком.

Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment): см. Норма возврата капитала (Recapture rate). Норма возмещения капитала (Capital recovery rate).

Норма возврата капитала (Recapture rate): ежегодная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода, получаемого от этого актива.

То же, что и Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment).

См. также: Норма возмещения капитала (Capital recovery rate).

Норма возмещения капитала (Capital recovery rate): процент капитала, который ежегодно возвращается инвестору.

То же, что Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment).

См. также: Норма возмещения (Recapture rare).

О

Обеспечение программное (Software): программы, управляющие компьютером; в отличие от Аппаратных средств (Hardware) — самого компьютера и периферийных устройств.

Обратная величина (Reciprocal): результат, полученный делением единицы на данное число.

Обслуживание долга (Debt service): выплаты процентов и основной суммы кредита.

То же, что и Требование по закладной (Mortgage requirement).

Общая площадь, подлежащая сдаче в аренду (Gross leasable area - GLA): общая поэтажная площадь, предназначенная исключительно для использования арендаторами. Обычно измеряется (в кв. футах) от центральной линии общих перегородок и от внешних стен.

Обязательства текущие (Current liabilities): краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года.

Обязательство отсроченное (Deferred liability): долг, который не обязательно должен быть выплачен в текущем году. Ускоренное начисление износа часто приводит к отсроченным обязательствам по уплате подоходных налогов.

Обязательство по ипотеке (Mortgage commitment): соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Обязательство резервное (Standby commitment): соглашение между кредитором и застройщиком, согласно которому кредитор готов за вознаграждение предоставить кредит на определенную сумму и на конкретный период времени.

Объединение участков (Plottage): происходит, когда два или больше участков объединяются таким образом, что стоимость единого участка больше, чем сумма стоимостей отдельных участков.

Ограничение по договору (Restrictive covenant): см. Ограничивающее условие (Deed restriction).

Ограничивающее условие (Limiting condition): заявление в отчете об оценке, которое описывает препятствие или обстоятельство, которое повлияло на сумму оценки.

Операционные расходы (Operating expenses): расходы на эксплуатацию приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги.

Оправдывающее обстоятельство (Exculpation): контрактное соглашение, по которому одна из сторон в особо оговоренных случаях освобождается от личной ответственности.

То же, что и Клаузула о ненанесении вреда (Hold harmless clause).

Опцион (Option): право, предоставляемое собственником недвижимости другой стороне, выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях.

См. также Денежный платеж покупателя (Down payment).

Ориентиры (Guidelines): список предполагаемых сроков полезной жизни активов для определения вычетов на износ в целях подоходного налогообложения. Опубликован в ПроцедуреКумулятивного бюллетеня (1962) Налогового управления США.

Остаток (Residual): недвижимость считается остаточной в том смысле, что ее стоимость определяется суммой компенсации, оставшейся после оплаты других факторов производства.

Остатка техника (Residual techniques): методы, используемые для оценки стоимости зданий/сооружений или земли, если известны чистый операционный доход, а также стоимость и требования к доходности земли или зданий/сооружений. Сумма чистого операционного дохода, невостребованная по тем из активов, стоимость которых известна, капитализируется для определения стоимости других активов.

Осуществимость (оправданность) (Feasibility): разумная вероятность выполнения определенных инвестиционных задач с учетом рыночных условий, наличия финансовых средств и других ресурсов, а также имеющихся ограничений.

Отдача (Yield): процент, полученный инвестором на инвестиции.

См. также: Текущая отдача (Current yield) и Конечная отдача (Yield to maturity).

Отдача конечная (Yield to maturity): эффективная ежегодная ставка дохода на инвестиции, включающая периодический доход и выручку от перепродажи. Внутренняя ставка дохода на инвестиции.

См. также: Отдача (Yield) и Отдача текущая (Current Yield).

Отдача текущая (Current yield): показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам. Текущая отдача не отражает изменения в стоимости инвестированного капитала и рассчитывается по следующей формуле:

То же: Отдача текущая, Ежегодный доход/Инвестиции.

См. также: Отдача (Yield) и Отдача конечная (Yield to maturity).

Ответственность по подоходному налогу (Income tax liability): налог, который обязан выплатить собственник, определяемый как произведение налогооблагаемого дохода на налоговую ставку в каждой предельной налоговой категории.

Отчет балансовый (Balance sheet): бухгалтерский документ, отражающий финансовое положение предприятия на определенную дату.

Отчет об оценке (Appraisal report): документ, предоставляемый оценщиком для подтверждения его мнения о стоимости.

Отчет может быть подготовлен в краткой (на одну страницу) или полной (повествовательной) форме. Обычно отчет должен включать:

а) сопроводительное письмо;

б) определение оцениваемой собственности и связанных с ней прав;

в) оценку стоимости;

г) дату оценки;

д) допущения и ограничивающие условия;

е) основную часть с описанием собранной информации и методов, использованных для получения мнения о стоимости;

ж) согласование результатов, полученных разными методами;

з) приложения, фотографии и другие материалы.

Отчет финансовый (Financial statement): отчет, содержащий информацию об активах и пассивах, или доходах и расходах.

Отчет финансовый, гипотетический (Pro forma statement): финансовый документ, который показывает прогнозируемые или ожидаемые суммы.

Отягощающее условие (Encumbrance): любой интерес или требование на землю другого лица, что каким либо образом обременяет или снижает стоимость этой собственности.

Оценка (используется в двух смыслах):

1) как некое мнение о стоимости или оценка стоимости (Appraisal);

2) как процесс (Valuation), включающий анализ физических, экономических и других факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Процесс оценки включает в себя два этапа: подготовительный (сбор и анализ информации) и окончательный (оценка объекта недвижимости несколькими методами с последующим согласованием результатов).

Оценка долевая (Fractional appraisal): оценка только одного элемента или правового интереса во всей собственности. Например, оценка прав на воздушное пространство отдельно от прав на поверхность земли и прав на недра.

Оценка затрат (Cost estimating): процесс расчета приблизительной стоимости строительства зданий и сооружений одним из нескольких методов.

См. также: Метод количественного обследования (Quantity survey method), Метод разбивки по компонентам (Unit in place method), Метод разбивки по видам работ (Trade breakdown method), Метод сравнительной единицы (Comparative unit method).

Оценка независимая (Independent appraisal): оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Оценка стоимости, окончательная (Final value estimate): оценка стоимости, выведенная после того, как оценщик проанализировал данные, согласовал показания стоимости, полученные с применением трех основных подходов, и вынес окончательное суждение о стоимости.

Оценочная дата (Appraisal date): см. Дата оценки (Date of appraisal).

Оценочная стоимость (Assessed value): оценка собственности в целях поимущественного налогообложения.

Оценщик (Appraiser): лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или движимой собственности.

П

Пакет (пучок) прав (Bundle of rights): правовая теория, используемая для определения природы объекта собственности. Согласно ей объект собственности представляет собой совокупность прав, которые могут быть проданы раздельно, таких, как права владения, использования, контроля, получения выгод, распоряжения собственностью.

Партнер генеральный (General partner): в товариществе — лицо, которое управляет фирмой и несет личную ответственность по ее обязательствам.

Перегрузка земельного участка (Overimprovement): имеет место, когда собственник применяет к земле больше факторов производства, чем может быть прибыльно использовано.

Переменная (Variable): фактор, который может меняться.

Переоценка (Reassessment): изменение в оценочной стоимости собственности в целях налогообложения.

Период владения (Holding period): период реализации права собственности на объект, с даты покупки до даты продажи.

Период возврата капитала (Capital recovery period): период, в течение которого, как ожидается, собственность принесет доход конкретному инвестору и за который любая потеря капитала должна быть возмещена потоком операционного дохода.

Период окупаемости (Payback period): время, необходимое для получения от проекта денежных средств, равных первоначально инвестированной сумме.

Период прогнозный (Projection period): период прогнозируемого владения анализируемым инвестиционным активом.

Период сдачи в аренду (Rent up period): период, начинающийся с момента завершения строительства и заканчивающийся по достижении нормального уровня загрузки.

Плата за управление (Management fee): одна из статей текущих расходов; выплачивается за осуществление надзора за использованием недвижимости.

Платеж в рассрочку (Installment payment): один периодический платеж основной суммы долга и процентов, требуемый в качестве периодической выплаты по ипотечному кредиту.

Платеж покупателя, денежный (Down payment): денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу при совершении сделки; в сумме с величиной ипотечного кредита составляет цену продажи. По завершении сделки становится собственным капиталом.

См. также: Капитал собственный, первоначальный (Original equity).

Платеж "шаровой" (Balloon payment): остаток долга, не выплаченный в форме периодических платежей и подлежащий погашению в конце срока кредита.

Повышение (Escalation): повышение ставки процента или арендной платы с наступлением определенных оговоренных событий или условий или перекладывание прироста операционных расходов на арендаторов.

Повышение доходности собственного капитала за счет кредита (Trading on the equity): повышение ставки дохода на собственный капитал путем привлечения заемных средств на часть или на всю выкупную цену по ставке процента ниже ожидаемой ставки чистого дохода.

Повышение стоимости (Appreciation): рост стоимости.

Подход капитализации (Capitalization approach): см. Доходный подход (Income approach).

Подход (метод) прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales comparison approach): метод оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сравнимых объектов с оцениваемым объектом после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти сходные сделки и собрать по ним информацию.

То же, что Подход рыночных данных (Market data approach). Известен как Рыночный подход (Market approach), Подход рыночных продаж (Market sales approach).

Подход рыночной информации (Market data approach): см. Подход прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales compares on approach).

Подходы к оценке (Appraisal approaches): традиционные подходы к оценке стоимости, используемые профессиональными оценщиками.

См. также:

(А) Подход прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales comparison approach) то же, что Подход рыночной информации (Market data approach). Известен также как Рыночный подход (Market approach), Подход рыночных продаж (Market sales approach) и Подход сравнения продаж (Sales comparison approach).

(Б) Затратный метод (Cost approach) — то же, что Подход суммирования (Summation approach).

(В) Доходный подход (Income approach) — то же, что Подход капитализации (Capitalization approach). Также известен как Подход капитализации дохода (Income capitalization approach).

Покупатель собственного капитала (Equity purchaser): тот, кто покупает долю другого лица в проекте, при этом не обязательно принимая на себя личную ответственность по кредиту.

Полезность функциональная (Functional utility): показатель того, на сколько проект сопоставим с рыночными стандартами.

Поправка на недоиспользование (коэффициент недоиспользования) \Vacancy allowance (Vacancy rate)\: процент площади здания, которая не сдана в аренду вследствие превышения предложения над спросом, текучести арендаторов и др.

Постоянная (Constant): показатель, величина или сумма которого остается неизменной (например, постоянная по обслуживанию долга).

То же, что Контракт с рассрочкой (Installment contract) и Земляной контракт (Land contract). Также известен как Контракт на продажу земли (Land sales contract) и Контракт на продажу земли в рассрочку (Installment land contract).

Постоянная по обслуживанию долга \Debt service constant (percentage)\: процентное отношение ежегодных выплат основной части долга и процентных платежей к первоначальной сумме кредита.

См. также: Ежегодное обслуживание долга (Annual debt service).

Поступления денежных средств (Cash flow): см. Денежные поступления до уплаты налогов (Before tax cash flow). To же, что и Денежные поступления до вычета налогов (Cash throw off).

То же, что Ставка денежных поступлений на собственный капитал (Equity dividend rate).

Права на воздушное пространство (Air rights): право использовать, контролировать и занимать воздушное пространство или его часть над конкретным участком земли.

Права на минеральные ресурсы (Mineral rights): право на долю в доходах от продажи минеральных ресурсов, которые могут быть извлечены из земли.

Право собственности полное (абсолютное) (Fee simple): наивысшая сумма прав собственности на недвижимость, признаваемая законом.

Предельная налоговая категория (Marginal tax bracket): ставка федерального подоходного налога, которая будет применена к очередной сумме прироста облагаемого дохода.

Предельная полезность (Marginal utility): добавление к общей полезности объекта последней единицы ресурса.

См. также: Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов (Increasing and decreasing returns, principle of).

Предельная продуктивность (Marginal productivity): см. Принцип вклада (Contribution, principle of).

Принцип (Principle): фундаментальная идея, на которой основываются другие положения.

Принцип вклада (Contribution, principle of): принцип оценки, определяющий сумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость или чистый доход от хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого либо дополнительного фактора производства.

То же, что Предельная продуктивность (Marginal Productivity).

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов (Increasing and decreasing returns, principle of): принцип оценки, согласно которому по мере добавления ресурсов к фиксированному набору факторов производств чистые доходы увеличиваются нарастающими темпами вплоть до достижения определенной точки. После прохождения этой точки общие доходы продолжают расти снижающимися темпами, до тех пор пока прирост стоимости не станет меньше затрат на добавляемые ресурсы.

См. также: Предельная полезность (Marginal utility).

Принцип конкуренции (Competition, principle of): принцип оценки, согласно которому в случаях, когда прибыль превышает доход, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на соответствующем рынке усиливается, что, в свою очередь, приводит к снижению средних чистых доходов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (Highest and best use, principle of): законное, физически возможное, финансово обоснованное и вероятное использование участка земли, создающее поток дохода, который, будучи капитализированным, дает наивысшую текущую стоимость земли.

Принцип предвидения (Anticipation principle of): принцип оценки, согласно которому стоимость определяется текущей стоимостью доходов или других выгод, получение которых ожидается в будущем от владения собственностью.

Принцип сбалансированности (Balance, principle of): принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли.

Также известен как Принцип пропорциональности (Principle of proportionality).

Принцип соответствия (Conformity, principle of): принцип оценки, согласно которому стоимость объекта зависит от того, насколько его архитектурный стиль и уровни удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принципал, или основная сумма (Principal): единая сумма денег или капитала; также — покупатель или продавец.

Принципы оценки (Valuation principles): логика, правила и экономические причины, объясняющие факторы, влияющие на стоимость.

Приращение собственного капитала (Equity build up): рост доли собственника в общей стоимости собственности по мере повышения последней и постепенного погашения основной суммы ипотечного долга.

Прирост "незаработанный" (Unearned increment): увеличение стоимости собственности, причиной которого были внешние по отношению к ней факторы; неожиданно полученный доход.

Прогнозирование (Forecasting): оценка будущих событий, основанная на нынешних знаниях, фактах, теории и суждении.

Продажа в рассрочку (Installment sale): финансируемая продавцом продажа, при которой в целях подоходного налогообложения поступления средств растянуты на несколько лет и сделка удовлетворяет некоторым особым требованиям.