Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода (стр. 2 )

Качество помещений. В странах с развитыми рынками недвижимости существует международный стандарт оценки (классификации) офисных помещений, который фактически представляет собой многопараметрическую оценку офисного здания. Для интегральной оценки часто используются следующие параметры офисного здания:

  месторасположение;

  транспортная доступность;

  качество внутренней отделки;

  наличие различных служб (бытовых, менеджмента), уровень обслуживания и эксплуатации здания;

  качество систем инженерных коммуникаций, совершенство систем контроля климата;

  наличие парковки;

  существующие условия сдачи в аренду;

  имидж уже имеющихся арендаторов.

В условиях нижегородского рынка офисной недвижимости принятые в мировой практике стандарты качества офисных помещений с расчленением их на три класса (А, В, С) не вполне применимы.

Нередко можно видеть, когда даже специалисты – риэлторы необоснованно завышают классность помещений, присваивая, например, класс C административному зданию постройки 60-х годов, где раньше размещалась проектная организация.

К классам A, B и C возможно относить только бизнес – центры и специальные офисные здания, которые отвечают международным требованиям к планировочным решениям, инженерным системам, инфраструктуре и сервису, паркингу, расположению здания и системе его управления. Это новые здания, эксплуатируемые не более 5 – 7 лет, или вновь реконструированные специально под офисные функции. Наша действительность вынуждает дополнительно к международным классам применять еще три дополнительных ( «Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости», Москва, 2002).

Таблица 2

КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСОВ

Класс	Наименование показателя	Характеристика показателя
Класс А	Наименование объекта	Бизнес – центры.
	Возраст здания	Новое строительство.
	Расположение	Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом.
	Конструктивное исполнение	Монолитно – каркасное, металло – каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии).
	Планировочные решения	Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами.
	Отделка	Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление.
	Инженерия	Высококачественная, зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания).
	Инфраструктура и сервис	Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха.
	Паркинг	Достаточное количество машино – мест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.
	Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации.
Класс В	Наименование объекта	Бизнес – центры, офисные здания.
	Возраст здания	Бизнес – центры после 5 – 7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки.
	Расположение	Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд).
	Конструктивное исполнение	Монолитно – каркасные, металло – каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков.
	Планировочные решения	Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта).
	Отделка
	Инженерия	Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания).
	Инфраструктура и сервис	Менее широкий спектр услуг, чем в классе А.
	Паркинг	Парковка, обеспечивающая достаточное количество парковочных мест.
	Управление зданием	Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием.
Класс С	Наименование объекта	Офисные здания.
	Возраст здания	Устаревшие офисные здания, здания иного назначения, реконструированные под офисные.
	Расположение	С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд).
	Конструктивное исполнение	Возможность установки подвесных потолков.
	Планировочные решения	Достаточно эффективные поэтажные планы.
	Отделка	Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам.
	Инженерия	Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит – системы кондиционирования воздуха.
	Инфраструктура и сервис	Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха.
	Паркинг	Недостаточное количество машино – мест.
	Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.
Класс D	Наименование объекта	Нежилые помещения в административных зданиях, приспособленные под офисы.
	Возраст здания	Более 10 лет.
	Расположение	Требования не предъявляются.
	Конструктивное исполнение
	Планировочные решения
	Отделка	Более или менее качественный ремонт.
	Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации.
	Инфраструктура и сервис	Требования не предъявляются.
	Паркинг
	Управление зданием	Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения.
Класс Е	Наименование объекта	Нежилые помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады, комбинаты бытового обслуживания и т. д.).
	Возраст здания	Требования не предъявляются.
	Расположение	То же, что класс D.
	Конструктивное исполнение
	Планировочные решения
	Отделка
	Инженерия	То же, что класс D.
	Инфраструктура и сервис
	Паркинг
	Управление зданием
	Паркинг
	Управление зданием
Класс F	Наименование объекта	То же, что класс E.
	Возраст здания
	Расположение
	Конструктивное исполнение
	Планировочные решения
	Отделка	Требуется реконструкция и ремонт.
	Инженерия	То же, что класс E.
	Инфраструктура и сервис	То же, что класс E.
	Паркинг
	Управление зданием

Именно к классу D относится подавляющее большинство офисных зданий Нижнего Новгорода, находящихся в собственности акционерных предприятий, либо в государственной собственности. Для класса Е типичны офисы небольших частных фирм. Помещения нежилого муниципального фонда можно уверенно определить в класс Е и даже F, так называемый класс «сделай сам», когда арендатору предлагают своими силами делать капитальный ремонт.

В 2004 году в Нижнем Новгороде было построено и реконструировано шесть административно – офисных зданий, общей площадьюкв. м: «Две башни» на улице Белинского (два здания компании «Серебряный век»), офисной здание на улице Семашко (застройщик ), здание на улице Канавинской (застройщик ), отремонтированное здание на Родионова, бизнес – центр «Авантаж» на улице Торговой ( и К»).

Кроме того, почти в каждом вновь построенном жилом доме на первых этажах – нежилые помещения под магазины или офисы, а также разнообразные встройки и пристройки. По оценкам специалистов, в 2005 – 2006 годах будут построены новые бизнес – центры и административные здания общей площадью примерно 120000 кв. м. По мнению риэлторов, сдать офисные площади в жилых домах стало сложнее: количество сделок упало, поскольку востребованы офисы более высокого качества, чем предлагает рынок. Появилось много новых объектов, много новых собственников, которые перевели жилые помещения в нежилые или купили площади в новостройках.

Офисный парк за 2004 год пополнился не только количественно, но и качественно. Новые и реконструированные бизнес – центры, с полным правом позиционирующие себя как офисы класса В и даже В+, демонстрируют преимущества бизнес – центра перед офисом в жилом доме: качественная оптоволоконная связь, скоростной выход в Интернет, охрана, клиринг, дополнительный сервис. Предприниматели уже не хотят арендовать помещения в цокольных этажах и тем более подвалах, а часто и офисы на первых этажах жилых домов их уже не устраивают. Даже офис в бизнес – центре класса С оказывается предпочтительнее офиса в жилом доме. Аренда помещения в бизнес – центре снимает с арендатора множество хозяйственных забот, и он может не отвлекать время и силы на проблемы, не связанные непосредственно с бизнесом, – говорят специалисты, – кроме того, узнаваемость бизнес – центра повышает привлекательность размещения в таком здании. По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), заполняемость бизнес – центров в центре города близка к 100%. Спрос на высококлассные офисы не удовлетворен, а вот офисов, которые по международной классификации ни к какому классу не принадлежат или могут быть отнесены максимум к классу D (чисто российское изобретение в области классификации), оказалось в избытке.