желательно первый этаж, при этажах выше – надежные перекрытия;
необходимая под производство электрическая мощность;
наличие удобных подъездных путей;
инженерные коммуникации (отопление, водоснабжение).
На практике сложности в данном в сегменте возникают из-за того, что на большинство объектов (как на здания, так и на участки) у промышленных предприятий не оформлены правоустанавливающие документы, соответственно продать такие объекты практически невозможно, а арендаторы вынуждены не оформлять отношения с арендодателями официально, в результате чего становятся зависимы от них.
Уже давно начался процесс перепрофилирования производственно – административных зданий в торговые комплексы и бизнес – центры. Административные здания предприятий после реконструкции, как правило, пригодны для размещения офисов, а не капитальные корпуса чаще всего сносят.
К основным положительным факторам, которые влияют на привлекательность бизнес – центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории относятся:
низкие арендные ставки;
возможность организации собственного производства на территории предприятия;
возможность использования складских помещений завода;
близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.
К отрицательным факторам относятся:
удаленность от центра;
невысокий уровень предоставляемого сервиса;
расположенность в экологически неблагоприятных районах;
зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия – прежнего владельца.
Проведенный анализ сегмента рынка производственной недвижимости позволил сделать следующие выводы:
рынок купли – продажи производственных площадей города Нижнего Новгорода и Нижегородской области остается не развитым;
предложение промышленных площадей невелико;
неадекватность предложения к существующему спросу по качественным и количественным характеристикам;
сделки по купле – продаже промышленной собственности на рынке недвижимости носят редкий характер;
практически отсутствует спрос на промышленные здания, находящиеся значительное время в бесхозном состоянии и требующие значительных материальных затрат на их восстановление;
цены предложений существенно отличаются от цен сделок;
наибольшим спросом пользуются производственные помещения от 200 до 2000 кв. м.
Многие предприниматели готовы к сотрудничеству с собственниками промышленных предприятий, но число сделок с участием крупных производств невелико. Заводы в последнее время начали наращивать мощности и самостоятельно использовать свои площади.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ:
Экономический рост, рост промышленного производства, рост товарооборота дает предпосылки к росту рынка производственно – складской недвижимости в будущем.
Стабилизация цен будет происходить только в рамках общего промышленного роста, так как освоение промышленных и складских объектов сопряжено с большим вложением капитала, а привлечение кредитов из-за довольно высоких процентных ставок и коротких сроков большинство предприятий не рассматривает.
При сохранении стабильности российской экономики, количество предложений на рынке промышленно – складской недвижимости будет снижаться, а цены на них, соответственно расти с опережающими темпам. Это связано, прежде всего, с тем, что основную долю предложений на рынке составляют свободные площади производственных предприятий. При стабилизации промышленности будет наблюдаться рост производства, и, следовательно, у промышленных предприятий города будет расти загрузка производственных, включая увеличение использования собственных помещений, сдаваемых ранее в аренду.
До конца 2005 года не ожидается рост арендных ставок.
Появление на рынке «технопарков» (индустриальных парков), развитие которых замедляется наличием малого числа профессиональных управляющих.
АНАЛИЗ РЫНКА АВТОСЕРВИСА
Современный российский автомобильный рынок находится на подъеме. Общее количество автомобилей растет из года в год, и хотя этот уровень по сравнению с европейскими показателями более чем низок (145 авто на 1000 человек, что на 60% ниже, чем в Европе), отечественные аналитики прогнозируют 230 – 250 авто на 1000 человек в 2010 году. В настоящее время в Нижнем Новгороде наблюдается динамичное увеличение числа легкового транспорта. На начало 2005 года в городе Нижнем Новгороде насчитывалось более 218 тысяч легковых автомобилей.
Статистические данные по России довольно противоречивы. Например, если рассматривать имеющуюся статистику по Москве, то по разным данным в городе насчитывается от 1000 до 2500 официально зарегистрированных автосервисов. Около 90% рынка – небольшие технические центры на два – три поста. Ежегодно открывается более 100 новых сервисов, а часть старых разоряются или расширяются, переходя на более высокий уровень сервисного обслуживания. В целом можно сказать, что российский рынок является перспективным, так как помимо роста количества автомобилей на нем имеется достаточно квалифицированная и одновременно дешевая рабочая сила для автосервисов.
Существующий отечественный рынок автосервисов можно классифицировать следующим образом.
Специализированные центры, центры – дилеры. Существуют при всех крупных автосалонах, торгующих автомобилями. Обеспечивают качественный ремонт современных машин, длительную сервисную поддержку.
Универсальные или специализированные крупные станции технического обслуживания. Многие из них «унаследованы» от государственных автосервисов советского периода или созданы как коммерческие подразделения крупных автобаз. Претензия на универсальность часто оказывается и бедой подобных сервисов: невозможно одинаково качественно ремонтировать Mercedes, Mazda, Ford, Opel, Toyota, «Лады» и «КамАЗы».
Надо заметить, что техобслуживание парка грузовиков, автобусов, другого крупного транспорта лежит главным образом именно на этих станциях – а это не менее 25 – 30 процентов всего парка, то есть крупный рынок. Наибольшим доверием автолюбителей на таких СТО пользуются отдельные участки или узкопрофильные подразделения, занятые, например, покраской или ремонтом двигателей.
Мелкие частные станции технического обслуживания – занимают 90 процентов рынка автотехобслуживания. Простые ремонтные мастерские, которые делают абсолютно все. Качество вызывает сомнения. Хотя в этом сегменте есть и безусловные лидеры, зарекомендовавшие себя на рынке безупречным качеством и гарантиями.
Гаражные мастера – люди, предлагающие свои услуги по объявлениям или занимающиеся «частной практикой» в гаражных кооперативах и на автостоянках.
Частные мастера «по вызову». Работают по частным объявлениям, с выездом на место. Известно о многочисленных случаях мошенничества среди подобных мастеров.
Таким образом, львиную долю современного рынка отечественного автосервиса формирует малый бизнес – небольшие частные СТО. Автомобильный парк – важнейший показатель состояния рынка СТО.
Ведь то, какие именно машины ремонтируются, во многом определяет качество и перспективы рынка автосервиса. Именно старые машины, составляющие большинство автомобильного парка, как Нижегородской области, так и России в целом, несут значительную долю доходов автосервисам. И едва ли эта ситуация в обозримом будущем существенно изменится.
Очевидно, в целом отечественный парк автомобилей будет сильнее тяготеть к пополнению иномарками среднего возраста и новыми российскими машинами, а это в целом и есть именно тот сегмент, на который ориентированы в подавляющем большинстве отечественные автосервисы.
Вряд ли кто – нибудь оспорит тот факт, что автосервис – дело прибыльное, а финансовые вложения в автомастерские по надежности можно сравнить разве что с вложениями в недвижимость. И таковыми они будут всегда – или, по крайней мере, до тех времен, когда изобретут автомобиль, которому не будет нужен ремонт. Европейские автопроизводители опираются на так называемое правило «трех S»: «продажи – сервис – запчасти». Поэтому они более всего заинтересованы в поддержке предприятий, соблюдающих это правило, то есть имеющих, помимо автосервиса, отделы по продаже автомобилей и запчастей к ним.
Подобная политика основывается на стремлении к ценовому регулированию и желании взять под контроль авторемонтный процесс. Помимо этого, применительно к предприятиям все более важной становится корпоративная унификация. Владельцы авторемонтного бизнеса расширяются главным образом в сопутствующий сервис – в торговлю запчастями и аксессуарами, соединяя все это с имеющимися в их распоряжении ремонтными станциями. По мнению специалистов, инвестировать в запчасти в настоящее время выгоднее, чем в развитие самого автосервиса. За счет соединения ремонта с поставкой запчастей и предоставления единых гарантий на ремонт и детали в одном месте хозяева станций технического обслуживания выигрывают.
В области автосервиса высока конкуренция, даже, несмотря на то, что личного автотранспорта становится все больше. Важный аргумент в выборе салона – не только предоставление качественных и недорогих услуг, но и возможность получить в одном месте максимум дополнительных.
Одним из направлений автосервиса является автомоечный бизнес, который развивается достаточно быстрыми темпами. Пик развития автомоечного бизнеса в Нижнем Новгороде пришелся на 2001 – 2003 годы. В этот период было зарегистрировано около 30 обратившихся за получением разрешения на сбор технических условий. Только за текущий 2005 год в Главное управление архитектуры и градостроительства Нижнего Новгорода поступило семь обращений с просьбой о получении разрешения на сбор технических условий для открытия автомоек.
Автомойки – это коммунальные объекты и должны находиться в строго отведенных местах города. Выдается разрешение на сбор технических условий тем, кто запланировал будущие автомойки на въездах в город, примыкании к гаражным массивам, на магистралях. По данным Главного управления архитектуры и градостроительства Нижнего Новгорода в городе, несмотря на действующее распоряжение от 01.01.01 года «О строительстве автомоек и запрете движения по городу загрязненного автотранспорта» в настоящее время зарегистрировано всего 89 автомоек. Самое большое количество автомоек сосредоточено в Ленинском районе города Нижнего Новгорода – здесь зарегистрировано более двадцати объектов, меньше всего – в Московском районе.
Таблица 3
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ
автомоек по районам города Нижнего Новгорода
Район города Нижнего Новгорода | Количество автомоек по данным Главного управления архитектуры и градостроительства города Нижнего Новгорода |
Ленинский район | 21 |
Канавинский район | 12 |
Московский район | 7 |
Автозаводский район | 10 |
Сормовский район | 8 |
Приокский район | 10 |
Советский район | 12 |
Нижегородский район | 9 |
ИТОГО: 89 автомоек |
Следует отметить, что данный бизнес редко существует как самостоятельный, чаще всего мойки примыкают к крупным автосервисным центрам, транспортным предприятиям, различным комплексам бытового обслуживания, АТС. Автомойка – бизнес сопутствующий. Причина, прежде всего в спонтанности спроса и зависит от погодных условий. С другой стороны, автомойка является частью автосервиса: перед осмотром автомобиля механиком его необходимо вымыть.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ:
По прогнозным данным можно ожидать в ближайшем будущем увеличения парка личного автотранспорта за счет иномарок, что приведет к росту спроса на качественные услуги автосервиса.
Дефицит качественных автосервисных центров города Нижнего Новгорода и слабо развитый придорожный сервис в Нижегородской области являются предпосылками к строительству современных технически оснащенных автосервисов.
В планы Главного управления дорожного хозяйства Нижегородской области входит реализация проекта «Автомобильные ворота Нижнего», который является частью целой концепции организации автодорожного сервиса и предусматривает строительство крупных гостинично – сервисных комплексов на въездах в Нижний Новгород по пяти основным направлениям: Казанскому, Кировскому, Саранскому, Ивановскому и Московскому. В состав придорожных комплексов должны будут входить автомойка, автосервис, стоянка, магазин, пункт питания, гостиница, заправка. Здесь же автомобилисты будут получать информацию о туристическом потенциале Нижегородской области. Автосервис должен быть рассчитан на обслуживание не менее 70 автомобилей в сутки, комплекс диагностики и мойки автомобилей — 100 автомобилей в сутки, автостоянка и трехзвездочный мотель – на 100 – 150 мест. Здесь же посты ГИБДД, МЧС и автостанции. По данным управления дорожного хозяйства, пропускная способность всех пяти нижегородских «ворот» сейчас составляет 10 тысяч автомобилей в сутки.
ОБЗОР РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
Нижний Новгород
Август
2005
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
