Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода (стр. 3 )

В листинги риэлторских фирм бизнес – центры, как правило, не попадают (их обычно сдают сами собственники или управляющие компании), поэтому у риэлторов и возникает ощущение затоваренности рынка.

Но пока это не привело к снижению арендных ставок. Наоборот, некоторые предприниматели в офисах, соседствующих с бизнес – центрами, повысили арендные ставки до уровня престижного соседа.

В результате, в офисном центре ставки оказались даже ниже, чем в таких встроенных офисах, ведь при номинально равной цене владелец отдельного офиса не оказывает всего того набора услуг, который получает арендатор в бизнес – центре: круглосуточная охрана, уборка помещений, техническое обслуживание коммуникаций. В подавляющем большинстве случаев арендатор офиса на первом этаже жилого дома делает это самостоятельно, за счет собственных средств.

Возрос интерес арендаторов к помещениям в спальных районах города. Охотно арендуют офисы на Казанском шоссе, на улице Верхне – Печерская. В основном это компании, чей бизнес связан с услугами населению – риэлторы, страховые компании, отделения банков по обслуживанию физических лиц.

По – прежнему наибольшим спросом пользуются офисные помещения от 20 до 60 квадратных метров, а со стороны крупного бизнеса – в основном, 250 – 300 кв. м.

Если офис не представительский, фирмы арендуют площади в заречной части города. Представительские офисы размещаются в центре Нижнего Новгорода, на главных и престижных улицах, имеющих высокую проходимость. Преимущественным спросом пользуется деловой центр города – улицы Белинского, Горького, Большая Покровская. Велик спрос на улицы, прилегающие к улице Белинского, в районе ТЦ «Этажи» и «Шоколада». Пользуется спросом микрорайон Верхние Печеры.

Спрос на помещения площадью 100 – 250 кв. м формируют не только нижегородские фирмы, выросшие из малых предприятий. Для ведения бизнеса в наш город пришли компании из Москвы и Санкт – Петербурга, а после придания Нижнему Новгороду статуса столицы Приволжского федерального округа их экспансия стала возрастать.

В настоящее время «гости из столицы» арендуют в основном помещения в центре Нижегородского района. На окраинах города они появляются редко, но, по мнению риэлторов, это временно. Многие московские компании (телефонные, аптечные, розничной торговли), пришедшие в Нижний Новгород, имеют сетевую структуру и центр любого района города для них привлекателен. Бизнес в Нижнем Новгороде все более устремляется в районы города ближе к потребителю. Предприниматели, основав свое дело в одном месте, стараются не уезжать от него далеко, из – за роста компании меняя имеющийся офис на больший. Освободившиеся небольшие офисы обычно занимают вновь созданные предприятия, а на помещения средних и крупных размеров претендуют фирмы из других районов, решившие расширить сферу своих услуг.

По материалам http://www. *****

Первые бизнес – центры, претендующие с полным правом на высокое качество, пока не изменили коренным образом ситуацию на рынке. Изменения ожидаются в 2006 году, полагают специалисты, когда будет построен бизнес – центр на Решетниковской улице, который инвестор – ГК «Столица Нижний» – позиционирует как класс А. По словам маркетолога проекта бизнес – центра ГК «Столица Нижний», ориентировочно ставка составит $25 – 30 за 1 квадратный метр.

В ближайшие два года только в центре города предполагается построить около кв. м новых бизнес – площадей. В 2005 году будет сдан бизнес – центр «Теледом» на улице Белинского (инвестор «РосАвтострой») и начнется строительство еще нескольких офисных зданий на улице Белинского. В ближайшее время компания «Новый город» приступит к строительству на месте Алексеевского рынка административного комплекса общей площадью около 35 тыс. кв. м. (возможно, в этом здании первые этажи будут заняты торговыми площадями).

В текущем году или начале следующего УК «Региональный центр международной торговли» приступит на площади Октябрьской к работам по возведению Центра международной торговли общей площадью более 60 тыс. кв. м. В районе между улицей Белинского и улицей Горького складывается деловой центр города. Уже сейчас концентрация офисных зданий в этом месте самая высокая.

Инвестиции в офисные площади менее прибыльны и перспективны, чем в торговые. Концентрация большого количества офисных площадей в одном районе плюс сложности с транспортными развязками в центре города могут привести к снижению ликвидности офисных площадей. Арендные ставки на офисные площади, по мнению экспертов, растут не быстрее инфляции.

По данным НЦНЭ, спрос на аренду существенно выше, чем спрос на покупку офисов. Но компании, чей бизнес связан не только с коммерческой, но и с жилой недвижимостью, констатируют рост интереса к офисным площадям со стороны частных инвесторов.

Эксперты констатируют интерес к покупке офиса, как для ведения собственного бизнеса, так и для последующей сдачи в аренду. Покупают офисы в основном, в Нижегородском и Советском районах города. Нежилые помещения в строящихся жилых домах, как правило, раскупаются задолго до сдачи объекта.

Цена одного квадратного метра нежилых помещений выше цен на жилье. Разница может достигать 20%. Большие бизнес – центры, как правило, площади не продают, или продают только крупным покупателям.

Так, из 22000 квадратных метров семнадцатиэтажного здания на Решетниковской, которое должно быть сдано в третьем квартале 2005 года, проданы только три этажа, один из них – компании «Едок» для ресторана быстрого питания. Некоторые инвесторы, понимая, что рынок близок к насыщению, продают площади, которые ранее предполагали сдавать в аренду. Например, компания «Выбор» хотела сдавать в аренду все площади в строящемся бизнес – центре на Солганской, теперь же предлагает их к продаже.

По словам генерального директора «Выбора» Сергея Иванова, слишком рискованно в условиях значительного повышения себестоимости строительства надолго замораживать средства.

Косвенно подтверждает невысокую эффективность инвестиций в офисные площади отсутствие иностранных и иногородних инвесторов на этом рынке: все проекты, даже самые амбициозные, заявлены нижегородскими инвесторами (http://www. dom. *****).

Генеральным планом развития Нижнего Новгорода предусмотрено создание нового делового центра города в районе Стрелки, которая, во – первых, находится в центре деловой активности Канавинского района, а во – вторых, недалека от площадей Минина и Горького. Однако Речной порт вывести со Стрелки никак не удается, а строительство бизнес – центра на территории Нижегородской ярмарки уже шестой год находится на стадии котлована. Поэтому предусмотренный планом правового зонирования Нижнего Новгорода деловой центр в районе старого Канавино пока не вызывает интереса инвесторов (http://triumf. *****).

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ:

  Спрос на офисные помещения в течение ближайших лет сохранится на достаточно высоком уровне. Заполняемость бизнес – центров, отвечающих рыночным требованиям, останется близкой к 100%.

  На рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих). На рынке появляются офисные объекты, построенные «с нуля». Еще недавно лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес – центры класса С, сейчас же большая часть строящихся бизнес – центров позиционируется в классах А и В.

  Рост конкуренции, и как следствие – повышение уровня отделки и технического оснащения зданий, дополнительных услуг. Доля сегмента автономных офисных помещений постепенно будет сокращаться, уступая позиции офисам в специализированных зданиях.

  Повышается востребованность больших объектов высокого качества.

  Рост (снижение) ставок арендной платы на офисные площади будет зависеть от двух факторов: инфляции и качества. Рост, превышающий инфляцию, будет соответствовать более высокому качеству офисов.

  Рост (снижение) ставок офисных помещений будет определяться повышением (падением) уровня деловой активности страны. Достаточно даже небольшого кризиса, и бизнес отложит переселение в более дорогие офисы, либо вообще начнет переселяться в более дешевые офисы.

АНАЛИЗ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Если и можно говорить о дефиците на рынке аренды коммерческой недвижимости, то это дефицит хороших складских помещений. Складских помещений, соответствующих таким требованиям, в городе немного. Высокий спрос на складские помещения – косвенное подтверждение активизации торговли и роста спроса на торговые площади. Если развивается торговля, значит, востребованы и склады.

Наибольшим спросом пользуются сейчас так называемые складские комплексы, которые включают в себя помимо чисто складских помещений еще и расположенные в непосредственной близости (или в том же здании) офисы фирмы – арендатора.

Неважно, что это всего лишь офис при складе, – он должен выглядеть достойно и обеспечивать хорошие условия для работающих в нем менеджеров, а также торговый зал, – ведь это существенно сокращает административные и транспортные расходы арендаторов.

Местоположение – один из определяющих факторов для цены на склады, как и для любой другой недвижимости. Наибольшей привлекательностью, с точки зрения инвесторов, обладает складская недвижимость, имеющая выгодное местоположение (хорошая транспортная доступность, возможность доступа к необходимым ресурсам). Если имеются железнодорожная ветка с рампой для разгрузки вагонов, автомобильная рампа и удобный подъезд для большегрузных машин, цена и ликвидность сдаваемых объектов существенно повышается. Влияют на цену оснащенность склада, возможность разместить там небольшой офис. Понизить цену может и такой фактор, как высота потолков: слишком высокое помещение требует больших расходов на отопление.

Однако высота меньше 8 – 10 метров ограничивает возможности применения погрузочного оборудования. Типичные сроки аренды складских площадей всех типов – от трех месяцев до нескольких лет, все операционные расходы (охрана, уборка, коммунальные платежи) несет на себе собственник объекта.

Риэлторы отмечают четкую зависимость между площадью запрашиваемых помещений и их местоположением. В центре наибольшим спросом пользуются небольшие помещения (до 300 кв. м) под склады. Окраинный спрос ориентирован на довольно большие (от 1000 кв. м и выше) оборудованные складские комплексы в аренду. При этом риэлторы считают, что цивилизованного рынка складской недвижимости в России не существует. Основным поставщиком помещений под склады остаются пустующие цеха остановившихся производств. По неофициальным данным, на территории каждого крупного предприятия есть хотя бы одно такое переоборудованное под склад (или складское по первоначальному назначению) и сданное в аренду помещение.

Спрос на складские помещения в Нижнем Новгороде составляет около 30 процентов в общем объеме заявок на коммерческую недвижимость, отмечают риэлторы. Общую потребность в складских помещениях эксперты оценивают на уровне 200000 – 250000 квадратных метров в год.

В отличие от офисной и торговой недвижимости арендовать склад желают только около 40% заявителей, почти 2/3 хотят приобрести складские помещения в собственность, говорят они. Точно определить объемы рынка складской недвижимости в Нижнем Новгороде не представляется возможным, поскольку многие складские помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности.

В последние годы произошло укрупнение отечественных оптовых компаний, сумевших создать развитую торговую и складскую инфраструктуру. Бурный рост ритейла в последние два года привел к тому, что возрос спрос на большие склады. В результате, вырос спрос на склады общей площадью 500 – 1000 кв. м (раньше спросом пользовались в основном объекты площадью 200 – 300 кв. м).

Риэлторы отмечают, что чаще всего арендаторы ищут отдельные складские помещения, но на территории баз. Построенные еще в советские времена склады объединений «Спорткульторг», «Райпотребсоюз», овощные базы, – строились с учетом всех необходимых требований. Подъездные пути, железнодорожные и автомобильные рампы, охраняемая территория, достаточная высота помещений – на основании этих критериев арендаторы и сейчас ищут себе склад. Им вполне соответствуют крупные базы на улицах Федосеенко, Кузбасской, Ларина, Комсомольском шоссе. Предложения на этом рынке добавляют производственные помещения – бывшие заводы, которые также преобразуются под складские комплексы. Все они сейчас находятся в частных руках и участвуют в рыночном обороте.

По мнению специалистов, на цену влияет и качество сервиса управляющей компании: организация охраны, коммунальное обслуживание, обеспечение связи, удобный, желательно круглосуточный, режим работы. Ограничение доступа, например, связанное с режимом работы предприятия, может не только сбавить цену, но и существенно снизить ликвидность складского помещения в целом.

Меньшим спросом пользуются холодные склады (ангары, модульные помещения). Наиболее современным считается склад или комплекс складов, арендатор которого имеет право хранить нерастаможенные грузы. Число таких таможенных складов временного хранения растет. Организованный таможенный складской комплекс, помимо теплых помещений со специальным оборудованием, должен иметь открытые прилегающие площадки.

На рынке складских помещений заметны те же тенденции, что и на рынке коммерческой недвижимости в целом. По мнению риэлторов, на первый план выходит качество.

Развитие сектора розничной торговли, активное проникновение на российский рынок иностранных компаний, которым требуются современные складские комплексы европейского уровня, – фактор, повышающий инвестиционную привлекательность рынка складской недвижимости.

По данным риэлторов, клиенты хотят получить не просто склад, а склад, отвечающий определенным условиям. Помещений советского образца достаточно, но они неэффективны в эксплуатации, а предложений складов, соответствующих современным стандартам, нет.

Современная логистика рассматривает склад как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не залеживаться, скапливаясь в одном месте. В России фактор логистической эффективности пока не стал решающим. Хотя есть отрасли, в которых логистика очень развита, например, руководители торговых компаний давно осознали, что с помощью логистики они легко обгонят конкурентов.

Эффективные логистические технологии позволяют увеличить скорость обращения товара, сократить площадь хранения. Собственный складской комплекс может снизить себестоимость товара почти на треть. Склад, который позволяет решать эти задачи, и является качественным. Участники рынка полагают, что новые складские комплексы, которые могут появиться в Нижнем Новгороде, уже будут соответствовать требованиям того или иного класса, что уже происходит с офисными центрами.

Минимальные арендные ставки на складские помещения устанавливаются на не отапливаемые помещения и ангары, максимальные арендные ставки устанавливаются на отапливаемые складские помещения в центре города. Ставка зависит также от наличия подъездных путей, от автономности входа и т. п.

По мнению специалистов, объем нового предложения будет недостаточным для создания серьезной конкуренции существующим помещениям и, соответственно, снижения арендных ставок. Процесс снижения ставок может начаться не ранее, чем через два – три года при условии, что строящиеся складские комплексы будут вводиться в эксплуатацию в заявленные сроки и предложение нагонит спрос.

Купить хороший склад, по мнению риэлторов, еще труднее, чем арендовать. Владельцы удобно расположенных складских баз, таких как или – универсал», хорошо понимают, что сдача в аренду обеспечивает надежный, постоянно растущий доход.

Кроме того, если собственный бизнес потребует расширения складских помещений, всегда есть возможность не пролонгировать договор аренды, а занять помещения самим.

Приобретать неприспособленный склад и переоборудовать его под собственные нужды специалисты считают не слишком выгодным. По их мнению, до 50% инвестиций при новом строительстве складских помещений составляют расходы на коммуникации. Поэтому реконструкция и переоснащение старых складских или бывших производственных цехов выгодны только при наличии хороших коммуникаций.

Несколько лет назад крупные продуктовые компании (ТД «Медведь», «Альянс», «Сладкая жизнь») охотно покупали складские помещения и переоборудовали их для себя. В настоящее время в Нижнем Новгороде интерес к складским помещениям проявляют в основном продавцы непродовольственных товаров.

Но крупных игроков существующие склады уже не удовлетворяют, так как они не отвечают тем требованиям логистики, в соответствии с которыми они организуют свои складские помещения в других регионах. Поэтому такие фирмы, как «Бытовая автоматика» (склад на улице Ларина) строят сами.

Однако получить землю под строительство довольно сложно – только на конкурсной основе. Кроме того, потенциальных инвесторов отпугивает сложная процедура согласования. Возможно, поэтому новые логистические комплексы строят только конечные операторы рынка. А строительство складов для последующей сдачи их в аренду – дело будущего. В Москве иностранные компании, специализирующиеся на складских помещениях (в основном логистические), такие как FM Logistic, Revico, Tablogix, EMCTC, LIT Terminal, Items, начинают осваивать площадки вокруг города (в 5 – 10 км от МКАД), вытесняя столичных предпринимателей. Возможно, последние начнут осваивать нижегородские пригороды. Потребность в развитии складской зоны есть, особенно в нагорной части города. По данным агентств недвижимости Нижнего Новгорода, в городе в настоящее время действуют два современных складских комплекса на основе реконструированных корпусов промышленных предприятий: «Универсал» в Канавинском районе (площадь складских помещений – 12000 кв. м) и «Волговятмашэлектроснабсбыт» («Логопром – Сормово») в Сормовском районе (площадь складских посещений – около кв. м).

В Нижнем Новгороде в ближайшее время завершается строительство первого в регионе логистического центра класса А. Осуществляет проект компания «Алиди», работающая в восьми регионах России. Открытие комплекса намечено на третий квартал 2005 года. Строительство началось в июле 2002 года недалеко от поселка Ждановский Кстовского района на трассе М7 Москва – Казань, в пяти километрах от Нижнего Новгорода. Это событие станет важным шагом в становлении Нижнего Новгорода как логистического центра Поволжья.

По оценке компании LFA, потребность региона в складских площадях категории «А» находится на уровне 300 – 400 тысяч кв. м. Данный момент позволяет рассматривать новый логистический комплекс, как первый серьезный шаг к удовлетворению потребностей региона в высококлассных складских площадях.

Комплекс может быть интересен крупным международным и российским компаниям, предъявляющим высокие требования к качеству складской инфраструктуры и стандартам операционной деятельности.

На новом комплексе предлагается полный спектр логистических услуг, таких как ответственное хранение, все виды грузообработки, комплектация заказов, предпродажная подготовка грузов, маркировка и стикерование, оформление отгрузочной документации, перевозка грузов, работа с браком и возвратами, предоставление необходимых отчетов. Стеллажное хранение позволяет обеспечить единовременно около 13000 европаллето – мест, а грузообработка на прием и выдачу составит около 600 тысяч европаллет в год.

Склад и все технологические процессы будут управляться зарекомендовавшей себя во всем мире информационной системой управления класса ERP PeopleSoft EnterpriseOne. Благодаря этой современной системе, комплекс будет обеспечен возможностью осуществления текущего операционного учета грузообработки и хранения продукции, предоставления отчетности в режиме реального времени, формирования счетов на оказываемые услуги.

Стоимость ответственного хранения одного палетто – места в среднем составит $0,32 в сутки.

По словам директора по продажам логистических услуг «Алиди», около трети комплекса займет региональный распределительный центр компании Procter&Gamble. Остальные площади планируется сдавать в аренду. Участники рынка полагают, что проблем с поиском клиентов у «Алиди» не возникнет.

Доходность и сроки окупаемости складских комплексов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15 – 17%) и составляют около 4 – 5 лет. Себестоимость и сроки возведения складов значительно меньше, чем те же показатели для торговых и офисных помещений. Стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса, по данным консалтинговых компаний, составляет около 500 долларов.

Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес – процессов, маркетинг и управление объектом. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 10 тысяч квадратных метров не всегда рентабельно. А вот строительство логистических парков на 70 – 100 тысяч квадратных метров сегодня – при наличии огромного спроса – может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость, утверждают специалисты.

Инвестиции в этот сегмент рынка надежны. Однако, торговых площадей, сдающихся в аренду, в Нижнем Новгороде построено и строится много, а складские площади, как отмечалось выше, строят пока только для себя.

По материалам газеты «Ведомости», журнала «Эксперт» и http://www. triumf. *****.

Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость складских помещений. Отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.

Сегодня определены лишь общие параметры и характеристики, которым должны соответствовать качественные складские помещения, предлагаемые в аренду.

Современный складской комплекс класса А должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего современным стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее восьми метров, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов.

Расположение комплекса не должно затруднять передвижение автотранспорта, желательно наличие железнодорожной ветки (еще лучше – соседство с аэропортом).

На прилегающей к складу территории должен свободно размещаться автотранспорт, должна быть возможность расширения границ склада для размещения динамично растущих клиентов.

Класс А – . По функциональности максимально приближается к складам класса А, но уступает им по качеству используемого оборудования, менее выгодному расположению, или же помещения такого уровня не предоставляют полный спектр услуг или не полностью соответствуют всем требованиям помещений класса А.

Реконструированные бывшие производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 метров, с необходимыми коммуникациями и оборудованием. Также возможно предоставление офисных помещений для арендаторов.

Не отремонтированные бывшие производственные помещения или отапливаемые ангары.

К классу А специалисты относят только вновь возведенные объекты. При реконструкции невозможно учесть все необходимые нюансы, – поясняют они. – Склад должен быть одноэтажным с высотой потолков не менее 14 – 16 метров, иметь современные системы безопасности и офисные помещения. Внутреннее оснащение здания зависит от специфики бизнеса клиента. Склад перестает быть простой металлической конструкцией для хранения товара и становится основой логистического процесса, частью бизнеса любой дистрибуторской и производственной компании, считают специалисты.

У каждой фирмы свои специфические требования к оснащению здания, поэтому главная цель арендодателя – обеспечить клиента любыми необходимыми условиями, оборудованием или услугами. У одних арендаторов в структуре имеется отдел логистики, и все, что им необходимо, – пустое, готовое, качественное помещение с системой пожарной безопасности, ровным полом и возможностью расширения.

Другим клиентам нужен весь спектр услуг в области логистики. Большое значение имеет группа товаров, для которых предназначен склад. Например, с большими сложностями при поиске подходящего помещения сталкиваются фармацевтические компании. В целом же, если крупная компания захочет взять в аренду склад площадью от 5 до 10 тысяч квадратных метров, то на поиски подходящего варианта может уйти от трех месяце до полугода.

Многие складские компании предоставляют логистические услуги. Такие услуги как обработка груза, сортировка товара, формирование заказа, маркировка и т. д. оплачивается отдельно. Стоимость таких услуг зависит от типа продукции и объемов работ.

По мнению специалистов, объем строительства складов в течение ближайших лет будет напрямую зависеть от изменения ситуации на рынке земли и создания цивилизованных земельных отношений. В настоящее время спрос на складские комплексы превышает предложение, поэтому рынок может поглотить большие объемы площадей без существенных колебаний цен. Повышение спроса будет сопровождаться адекватным увеличением предложения.

В основном это будут высококачественные складские комплексы, спроектированные на основе западных технологий, которые будут отвечать всем требованиям крупных иностранных и российских арендаторов. Часть помещений будут арендовать крупные логистические операторы, предоставляющие комплекс услуг своим клиентам, часть помещений будут предлагаться в аренду на открытом рынке, – утверждают специалисты компании Swiss Realty Group.

Основными факторами, которые еще больше повлияют на рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие сектора розничной торговли и проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ:

  Спрос на складскую недвижимость растет вместе с ростом объемов торговли и увеличением покупательной способности населения.

  Объем строительства складов в течение ближайших лет будет напрямую зависеть от изменения ситуации на рынке земли и создания цивилизованных земельных отношений.

  Инвестиции в складские комплексы становятся все более привлекательными для инвесторов.

  Повышение спроса будет сопровождаться адекватным увеличением предложения. В основном это будут высококачественные складские комплексы, спроектированные на основе западных технологий, которые будут отвечать всем требованиям крупных иностранных и российских арендаторов.

  В связи с недостатком складских помещений класса А, на рынке практикуется строительство складов под заказчика. Динамика рынка показывает, что в дальнейшем именно комплексы класса А будут особенно востребованы.

  Часть помещений будут арендовать крупные логистические операторы, предоставляющие комплекс услуг своим клиентам, часть помещений будут предлагаться в аренду на открытом рынке.

  Активность по аренде складских помещений продолжит свой рост.

  Большой объем вакантных площадей, соответствующих современным требованиям, предъявляемым к данному типу помещений, появится еще не скоро, потому и арендные ставки также не будут снижаться.

  В связи с появлением на российском рынке складских помещений международных игроков и институциональных инвесторов, можно прогнозировать активное развитие складской индустрии в ближайшие годы.

  В результате развития российской экономики, улучшения инвестиционного климата в России, увеличения роста производства, расширения дистрибуторских и крупных торговых сетей, международные девелоперы начинают осознавать стратегическую ценность российского рынка складских помещений.

АНАЛИЗ РЫНКА ПРОИЗВОДСТВЕНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Общий рост промышленного производства и развития экономики в России привели к повышенному спросу на производственные объекты. Рынок производственной недвижимости характеризуется все возрастающим спросом и дефицитом предложения (особенно качественного).

Производственные площади в таком промышленном городе, как Нижний Новгород, найти довольно трудно. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует.

Поэтому найти подходящее помещение для небольшого производства, особенно если необходимо наличие погрузо – разгрузочных механизмов, довольно сложно.

Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха – от 100 до 2000 кв. м и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади – от 2000 кв. м, но при этом предложение больших помещений также невелико. Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 100 до 2000 кв. м.

Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство. Основной объем предлагаемых на рынке производственных помещений не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет старых производственных помещений.

Иногда препятствием является отсутствие достаточных мощностей по электричеству. Арендодатели же не желают вкладывать средства в восстановление этих помещений, и они постепенно превращаются сначала в необорудованные склады, а потом просто в земельные участки. Потребность в площадях для производства мебели, керамики, ремонта оборудования довольно велика. В этом секторе очень часто не удается найти общий язык арендаторам и арендодателям – арендодатели запрашивают слишком высокую цену, которая не соответствует состоянию и оснащению помещений. Усугубляет ситуацию аренды производственных помещений и нерешенность многих вопросов с получением дополнительных энергомощностей, подключением к очистным сооружениям и оформлением на них технических условий.

На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы по – прежнему страдают от дефицита помещений – кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин – например, нередко можно встретить предложения заводов – банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха – гиганты. Чаще всего эти производственные помещения давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии.

На цену объектов оказывает сильное влияние наличие юридически оформленных земельных отношений. Если участок в собственности, это повышает цену продажи в среднем на 30%.

Спрос и объемы сделок по помещениям производственного назначения (в частности, для пищевой промышленности, полиграфии и других небольших производств) возросли.

Сегодня взгляд риэлторов и инвесторов вновь обратился к неосвоенным территориям города, в том числе к промышленным зонам. Современные производственные объекты предполагают один уровень расположения технологических линий и подъездные пути. В большинстве случаев идут по пути перепрофилирования существующих помещений. Намечается тенденция к созданию так называемых «технопарков» (индустриальных парков), которое возможно двумя способами:

  Фирма – девелопер выкупает или берет участок свободной земли, осуществляет инфраструктурную подготовку, разбивает на лоты и сдает в долгосрочную аренду. Арендаторы возводят на ней свои конструкции, в которых сосуществуют производственные, офисные и складские функции. Все это может быть объединено как единой инфраструктурой, так и единым профилем деятельности.

  Создание технопарков на уже застроенных территориях. В этом случае компания – девелопер занимается перепрофилированием имеющейся заводской недвижимости.

В настоящее время предложение в технопарках весьма ограничено. Это вынуждает предпринимателей работать с заводами, сдающими свою недвижимость, цены там ниже, но и неудобства ощутимы. Основные требования арендаторов к производственным помещениям:

  хорошее техническое состояние;

  высокие потолки;