Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (стр. 2 )

Полученные в ходе исследования выводы, во-первых, развивают и дополняют понятийный материал, на котором строится изучение дисциплины «Гражданское право Российской Федерации» и спецкурсов «Право собственности» и «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», во-вторых, освещают и позволяют переосмыслить важные аспекты гражданско-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России.

Научные положения, являющиеся частью диссертации, могут быть полезны для дальнейшего уточнения и углубления понятийного аппарата рассматриваемой проблемы как в рамках проводящейся в России правовой реформы, так и в аспекте совершенствования гражданского законодательства об обороте недвижимого имущества (внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и модернизация положений Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе практические предложения автора по совершенствованию гражданско-правового регулирования оборота недвижимого имущества в России и государственной регистрации права собственности на него могут создать определенную базу как для дальнейших научных исследований в этом направлении, так и для деятельности органов государственной власти и на федеральном, и на региональном уровнях.

Конкретные предложения автора по повышению эффективности работы Федеральной регистрационной службы и ее территориальных подразделений в субъектах Российской Федерации, а значит, достижению основных целей государственной регистрации и снятию ряда существующих в этой сфере проблем, были реализованы при подготовке и принятии федеральных законов от 5 марта 2001 г. , от 01.01.01 г. , от 01.01.01 г. , от 9 июня 2003 г. , от 01.01.01 г. . Руководителем групп разработчиков которых, докладчиком на заседаниях Правительства Российской Федерации, Государственной Думы и Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации выступал автор диссертационного исследования. Автор одним из первых российских ученых и практиков высказал и обосновал идею «федерализации» системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество,[1] которая была реализована на законодательном уровне в 2004 г.

Апробация результатов исследования. Основные положения исследования отражены в многочисленных научных публикациях автора, апробированы в выступлениях автора на юридическом семинаре «Сделки с недвижимостью: практика применения специальных норм» (3 — 5 сентября 2004 г., г. Москва), международной конференции «Проблемы совершенствования правовой системы в современных условиях развития Российского государства» (23 — 24 апреля 2005 г., г. Пушкин Ленинградской области), заочной международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования: теория и практика» (31 марта 2006 г., г. Уфа); 3-й Всероссийской ежегодной научно-практической заочной конференции «Актуальные проблемы юридической науки и судебной практики», посвященной 1000-летию Казани (14 апреля 2006 г., г. Казань); «круглом столе» на тему «Проблемы эффективности законодательства в современных условиях» (21 апреля 2006 г., г. Москва); участии автора в создании кадастра недвижимого имущества по Сибирскому региону Российской Федерации.

Структура и объем диссертации. Исследование состоит из введения, четырех глав, объединяющих пятнадцать параграфов, заключения, списка использованной литературы и нормативных правовых актов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются предмет, цель и задачи исследования, его научная новизна и практическая значимость, дается характеристика степени изученности раскрываемых проблем в научной литературе. Излагаются методики проведения исследования, полученные в его результате теоретические и практические выводы и предложения.

В первой главе диссертации «Юридическая природа института права собственности на недвижимое имущество» исследуются понятие и виды недвижимого имущества, механизм и особенности его гражданско-правового оборота, а также правовые основания возникновения права собственности на недвижимость.

В первом параграфе первой главы («Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта прав») констатируется, что объекты гражданских прав следует понимать в двух значениях: научно-теоретическом и прикладном. В российском гражданском законодательстве нет ни одной нормы, которая могла бы вызвать к жизни то или иное субъективное право либо правоотношение по поводу объекта гражданских прав в «чистом» виде; любые права абсолютного типа и правоотношения возникают только по поводу отдельных проявлений категориального понятия объектов гражданских прав.

С другой стороны, в реальной жизни нет ни одного предмета материальной или духовной природы, который мог бы непосредственно входить в объем понятия «объектов гражданских прав», минуя обобщения меньшей степени, образующие абстракции вещей, денег и т. п. На взгляд диссертанта, более точной была бы постановка вопроса не о соотношении объекта права и объекта правоотношения, а о том, каковы действительные взаимосвязи между проявлениями объектов гражданских прав (как отдельных видов объектов) и объектами правовых отношений.

Под объектами гражданских прав в научно-теоретическом значении следует понимать правовую идею, входящую в систему основных категорий частного права, отображающую систему признаваемых или допускаемых в данной правовой общности имущественных и неимущественных благ (ценностей), характеризуемых признаками дискретности, юридической привязки и системности, по поводу которых складываются общественные отношения как предмет гражданского права, а также устанавливаются правовые связи в ходе урегулирования данных отношений. Под объектами гражданских прав в прикладном значении следует понимать установленную на законодательном уровне систему нормативно-правового гарантирования реализации механизма правового закрепления за субъектами гражданского права объектов гражданских прав на условиях и по правилам, установленным законом.

Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью — одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны, особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав следует классифицировать по двум видам:

1) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе недвижимость:

— материальна, т. е. создана природой или человеком (ее свойства должны быть осознаны и освоены людьми);

— дискретна, т. е. качественно и физически определена и обособлена от всех других объектов;

— полезна (удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными качествами);

— нормативно гарантированна, т. е. существует возможность ее правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями;

2) специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав. К специальным признакам относятся:

— неразрывная связь с землей (как правило);

— повышенная стоимость (ценность);

— особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое имущество;

— особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.

Во втором параграфе первой главы («Содержание и особенности правового режима недвижимого имущества») делается вывод о том, что понятие «недвижимое имущество» является ключевым для уяснения содержания положений Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Понятие «недвижимое имущество» является ключевым для уяснения содержания положений Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведенный нами анализ литературных источников и нормативных правовых актов свидетельствует о том, что понятие «недвижимость», на первый взгляд, достаточно обстоятельно разработано наукой гражданского права. Его законодательное определение закреплено в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Во-первых, это обусловлено тем, что законодательство не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия «имущество»: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст. 15, 46 ГК РФ); вещи, деньги и ценные бумаги (ст. 302 и 307 ГК РФ); вещи, деньги, а также имущественные права (ст. 18, 56 ГК РФ). Кроме того, это понятие включает в себя также имущественные права и права требования.

Во-вторых, критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Согласно абзацу первому п.1 ст.130 ГК РФ вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи ее с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указывается прочность и непотребляемость.

Конституция РФ (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности». Гражданским законодательством закреплены следующие особенности правового режима недвижимого имущества:

а) особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Установлено, что сначала такие недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся;

б) более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ). Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т. к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Необходимыми условиями для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ являются длительность и непрерывность владения;

в) особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ). По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т. д.), требования залогодержателя кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В гражданско-правовой литературе в качестве необходимых признаков недвижимости справедливо называются прочность, непотребляемость, индивидуальная определенность, незаменимость. В настоящее время понятие «недвижимость» закреплено в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, которая вступила в силу с 1 января 1995 г. Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» согласно действующему законодательству являются синонимами. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (то есть объекты, составляющие единое целое с земельными участками) и б) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Эти две условно выделенные группы составляют недвижимость по природе.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории законодателем нельзя назвать последовательным. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты следовало бы отнести к той же категории, что и земля, по принципу прочной связи с землей. Кроме того, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства также следовало бы включить в эту категорию, поскольку они неразрывно связаны с землей. Критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению в литературе обоснованно относят к второстепенному. В данном случае можно предположить, что законодатель при разработке данной статьи имел в виду следующее. Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком — возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.

В третьем параграфе первой главы («Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество») делается вывод о том, что одним из главных принципов, положенных Конституцией Российской Федерации в систему форм собственности, является признание и равная защита всех форм собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ). Для всех форм собственности установлен равный правовой режим, а все особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Однако сама природа государственной собственности предполагает наличие существенных особенностей в ее правовом статусе. Причем эти особенности связаны как с определенными привилегиями в статусе объекта государственной собственности, так и с ограничениями ее формирования и оборота.

Государственная собственность субъекта Российской Федерации, формируемая в процессе финансовой деятельности — это движимое и недвижимое, материальное и не имеющее материального характера имущество, выступающее частью национального дохода, в отношении которого субъект Российской Федерации вправе осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения с целью создания финансовой основы, необходимой для финансирования деятельности по удовлетворению публичного интереса общества, сформированное на основе единых критериев, за счет основанной на законе аккумуляции и использования денежных средств и иного имущества юридических и физических лиц, отчужденных принудительно либо добровольно в форме предусмотренных налоговым законодательством Российской Федерации федеральные, региональные и местные налоги и сборы, пени и штрафов, взимаемых за нарушение налогового законодательства Российской Федерации, а равно доходов от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его продажи, оказываемых бюджетными учреждениями платных услуг, в виде заемных средств, финансовой помощи, и средств, полученных в результате применения мер гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности.

Только благодаря государственной собственности Россия к концу XIX — началу XX в. создала железнодорожную сеть, химическую промышленность, металлургию и (в значительной мере) машиностроение, судостроение и металлообработку. Отсутствие преобразований, защищающих права рабочих и крестьян, снижение уровня экономического благосостояния народа, вызванное ведением войны, привели к революционной ситуации.

Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, дающее возможность субъекту права, и только ему, определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное «хозяйственное господство». В п. 1 ст. 209 ГК РФ правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для российского гражданского права «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения.

Перечень объектов, которые могут существовать в государственной собственности, и не могут передаваться в частную собственность, создает определенные преимущества для государственной собственности. Но расширение круга объектов государственной собственности связано с функциями государства, прежде всего, с необходимостью обеспечивать безопасность государства и общества. Вместе с тем, нельзя согласиться с тем, что лишь «небольшая часть имущества, принадлежащего государству, может участвовать в гражданско-правовом обороте, большая же его часть (находящаяся в публичной собственности) из него изъята или участвует в нем в очень ограниченных законом рамках». Представляется, что государство (в нашем случае субъекты Российской Федерации) вправе самостоятельно определять степень своего участия в гражданском обороте, хотя это, несомненно, не является самоцелью деятельности государственных органов.

Говоря об отнесении объекта к исключительной государственной собственности, законодатель часто не конкретизирует в федеральной собственности или в собственности субъекта Российской Федерации должен находиться тот или иной объект. Однако, применительно к таким субъектам права собственности как субъекты Российской Федерации законодатель предусмотрел серьезные ограничения по кругу объектов собственности. В собственности субъекта Российской Федерации может находиться только:

— имущество, необходимое для осуществления полномочий в рамках предметов ведения субъектов Российской Федерации, а также в рамках осуществления полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и прямо перечисленных в п. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»;

— имущество, необходимое для осуществления полномочий субъекта РФ по предметам совместного ведения, не предусмотренных указанным Федеральным законом и установленных иными федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;

— имущество, необходимое для осуществления отдельных полномочий по предметам ведения Российской Федерации, возложенных на исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации;

— имущество, необходимое для обеспечения деятельности органов государственной власти субъекта Российской Федерации, государственных гражданских служащих субъекта Российской Федерации, работников государственных унитарных предприятий субъекта Российской Федерации и работников государственных учреждений субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации.

Таким образом, в собственности субъекта Российской Федерации может находиться исключительно имущество, необходимое ему для реализации его полномочий, закрепленных нормативными актами. Иное имущество не может приобретаться в собственность, а если оно было приобретено, то должно было быть безвозмездно передано из собственности субъекта РФ в федеральную собственность или муниципальную собственность в соответствии с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В четвертом параграфе первой главы («Доктрина права собственности и концепция развития законодательства о недвижимом имуществе») делается вывод о том, что институт права собственности, оказывая непосредственное влияние на формирование новой российской государственности начала XXI в., служит фундаментом для формирования рыночных отношений и является одним из приоритетных направлений реализации экономической и социальной функции государства. Право собственности как основа функционирования любого правового государства всегда подчиняется социальным целям и задачам. В противном случае государство может потерять свой публичный статус и превратиться в рядового частного собственника.

Право собственности как правовая категория в современной российской цивилистической доктрине (в отличие от западной) определяется как абсолютное право, при котором собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества по своему усмотрению любые действия, которые не исчерпываются триадой правомочий (по владению, пользованию и распоряжению имуществом) и не противоречат законодательству России (ст. 209 ГК РФ).

Действующее гражданское законодательство не содержит дефиниции «собственность», поэтому без существующей цивилистической доктрины о собственности юридическую природу права собственности, а тем более цели, задачи и назначение государственной регистрации права собственности, познать невозможно.

Увеличение числа ограничений права собственности, расщепление его на частичные права, существующие самостоятельно, а также научно-технический прогресс, новые экономические условия обнаруживают некоторую узость содержания права собственности как совокупности прав по владению, пользованию и распоряжению. Западные юристы стали критически относиться к известной еще римскому праву триаде полномочий собственника. Правомочия собственника, по мнению зарубежных ученых, должны быть расширены. К триаде прав добавляются от одного (право управления) до двенадцати (и более) других элементов. Так, согласно каталогу правомочий английского юриста А. Оноре, правом собственности может являться любое сочетание правомочий, при условии, что в это право входит хотя бы одно из первых пяти правомочий собственника: 1) право владения, понимаемое как исключительный физический контроль над вещью или как право исключительного ее использования; 2) право пользования или личного использования вещи, когда оно не включает два последующих правомочия; 3) право управления (право решать, как и кем может быть использована вещь); 4) право на доход (на те блага, которые дает реализация двух предыдущих правомочий); 5) право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение или уничтожение вещи.

Развитие частного права сопровождается усилением публично-правовых начал в сфере, обычно регулируемой гражданским правом. Особенно наглядно это проявляется применительно к таким традиционным частноправовым ценностям, как свобода договора и неприкосновенность частной собственности. Частное право обеспечивает равенство заключающих договор сторон и их свободу в определении его условий. Появившееся сравнительно недавно (если иметь в виду многовековую историю частного права) публичное право, отражая интересы стремительно усложняющегося общества, подвергает право частной собственности некоторым ограничениям.

Справедливость без регулирования частной собственности, а, следовательно, известного ее ограничения едва ли возможна. Не на этом ли основана современная идея социального государства, провозглашенная и в Конституции РФ, хотя практически почти необеспеченная? Социальное государство — это выход за рамки юридического равноправия, признание его недостаточным. Это признание несправедливым неравенства стартовых условий, вытекающего из социально-экономического неравенства, это стремление смягчить фактическое неравенство и расширить сферу равенства посредством перераспределения общественного богатства.

Вторая глава диссертации «Содержание института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество» посвящена исследованию правовой природы понятия «государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество», система законодательства, регулирующего процесс государственной регистрации, а также полномочия субъектов Российской Федерации в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимость.

В первом параграфе второй главы («Понятие, содержание и значение института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество») обосновывается вывод, что государственная регистрация права собственности является одним из важнейших признаков абсолютного характера и исключительности самого права собственности, поскольку дает возможность собственнику, опираясь на закон, отстранять всех третьих лиц от «хозяйственного господства» над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Государственную регистрацию следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество. При этом такой способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как оспаривание самой государственной регистрации, не может привести к желаемым правовым результатам.

К моменту вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:

— отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию;

— отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации;

— смешением двух систем регистрации — регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество.

Эти особенности действовавшей системы регистрации прав и сделок с недвижимостью не способствовали формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства, в том числе по причине отсутствия консолидированного банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одного правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и иных сделках с недвижимостью. Как следствие, у государства отсутствовал в достаточной степени эффективный механизм предоставления гарантий зарегистрированных прав и сделок с недвижимым имуществом, что влекло за собой при осуществлении сделок с недвижимостью увеличение риска ее добросовестных приобретателей.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а само зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» специальной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Тем самым обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и т. д.

Во втором параграфе второй главы («Система федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество») обосновывается вывод о том, что необходимость систематизации федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество была вызвана, во-первых, изменением социально-экономической ситуации в стране в 1990-х гг., общей тенденцией к демократизации законодательства и формированием правового государства, во-вторых, принятием конкретных нормативных правовых актов: Конституции Российской Федерации 1993 г., Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) от 01.01.01 г. и Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установивших четкий и эффективный механизм реализации государством своих функций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях охраны и защиты прав и свобод человека и гражданина.

Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 01.01.01 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Говоря об открытости (гласности, публичности) сведений о правах на недвижимость, подчеркнем важность достоверности сведений об объекте недвижимости, а не публичности самой по себе.

Анализ статей 218, 223 и 235 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности, то есть прекращение у прежнего собственника и его возникновение у приобретателя. Несогласованность норм материального права, определяющих, что подлежит государственной регистрации — правовой титул на недвижимость или сделка с недвижимостью, в данном случае очевидна. Это, в свою очередь, сказалось и на регистрации. На имеющееся в законодательстве противоречие в части того, что лежит в основе регистрации прав на недвижимость — регистрация правового титула или регистрация сделки, обращали внимание многие юристы.

Отсутствие в законодательстве однозначного ответа на вопрос о том, что регистрируется — правовой титул или сделка, на практике приводит к необходимости заполнять в отношении одной операции с недвижимостью две формы Единого государственного реестра прав: регистрации прав и регистрации сделок. Поэтому мы разделяем точку зрения Г. А. Волкова и Н. А. Сыроедова, предлагающих внести в ГК РФ и Закон о регистрации соответствующие изменения по вопросу однозначности в системе регистрации правового титула (права) или правового акта (сделки). Иную точку зрения по данному аспекту имеют В. С. Буров и О. Г. Ломидзе, которые предлагают изменить Закон о государственной регистрации с целью восстановить регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а также дополнить его новыми статьями, касающимися особенностей регистрации отдельных сделок с недвижимостью.

По мнению диссертанта, вряд ли можно согласиться с подобной точкой зрения, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, установление норм об обязательной регистрации сделок допустимо только в ГК РФ. Изложенное дает основание утверждать, что в целом российская система государственной регистрации прав на объекты недвижимости соответствует мировому опыту, однако для нее характерны следующие особенности:

а) установлена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, а также их ограничений (п. 1 ст. 131 и ст. 164 ГК РФ; ст.4 Закона о регистрации). Недействительна, то есть ничтожна сделка с недвижимостью в случае несоблюдения требования о государственной регистрации (п. 1. ст. 165 ГК РФ);

б) сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

в) сведения о государственной регистрации прав на недвижимость являются открытыми (п.4 ст.131 ГК РФ, ст.7 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

г) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оно может быть оспорено только в суде (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации);

д) государственная регистрация ведется в Едином государственном реестре прав на всей территории России по единой системе (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 2 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

е) каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином государственном реестре прав (ст. 12 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

ж) записи в Единый государственный реестр прав вносятся при отсутствии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Иными словами, институт государственной регистрации закрепляет следующие права на недвижимость и их ограничения (обременения): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами. При этом факт регистрации прав на объекты недвижимости является обязательным, что подтверждается анализом многих норм ГК РФ.

В третьем параграфе второй главы («Полномочия субъектов Российской Федерации в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и их закрепление региональным законодательством») делается вывод о том, что наиболее существенные изменения в систему регистрации прав на недвижимое имущество были внесены Федеральным законом от 01.01.01 г. , которым, в частности, были разграничены полномочия Российской Федерации и ее субъектов относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и которому предшествовал целый ряд нормативных актов.