Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (стр. 1 )

На правах рукописи

КАРЛИН

Александр Богданович

Проблемы правового регулирования государственной регистрации

права собственности

на недвижимое имущество

Специальности:

12.00.03 — гражданское право;

предпринимательское право; семейное

право; международное частное право

12.00.14 — административное право,

финансовое право, информационное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора юридических наук

Москва — 2007

Диссертация выполнена в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации на кафедре правового обеспечения рыночной экономики

Официальные оппоненты:	доктор юридических наук, профессор
	доктор юридических наук, профессор
	доктор юридических наук
Ведущая организация	Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации

Защита состоится 25 июня 2007 года в 12 часов на заседании диссертационного совета по юридическим наукам Д 502.006.15 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации г. Москва, просп. Вернадского, д. 84, 1-й учебный корпус, ауд. 2283.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Автореферат разослан 22 мая 2007 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета В. В. Зайцев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Впервые в России государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним была введена Гражданским кодексом Российской Федерации 1996 г., который был призван обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить бурно развивающийся рынок недвижимого имущества.

Необходимость эффективного осуществления государством охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц востребовала институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Именно потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и права собственности. Государственная регистрация — не самоцель, а средство введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Однако на начальном этапе ее становления вся нормативная база, посвященная вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, была сведена лишь к нескольким статьям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодатель закрепил неразрывную связь между приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. При таком условии государство должно распространить свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений и на стадию приобретения вещных прав. Оборот недвижимого имущества (гражданско-правовые сделки с недвижимостью), несомненно, нуждается в специальной процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая подтверждает (легитимирует) защиту прав сторон сделки, обеспечивает признание государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество. Введение системы регистрации прав на недвижимость означает также разделение кадастрового учета недвижимости как физических объектов специально уполномоченными органами и государственной регистрации прав на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество.

В 2004 году начал свою деятельность новый федеральный орган — Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), а учреждения юстиции реорганизованы в территориальные органы Росрегистрации, осуществляющие государственную регистрацию прав; были определены и полномочия Министерства юстиции Российской Федерации, в подведомственности которого находится вновь созданная служба. Работа по формированию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышла на новый качественный уровень, что позволит достичь цели, ради которой и были приняты Федеральный закон от 01.01.01 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и связанные с ним иные нормативные правовые акты.

Актуальность темы обусловлена тем, что современное Российское государство находится на этапе обновления системы правового регулирования оборота недвижимого имущества, создания более эффективного и прозрачного механизма регистрации объектов собственности в Российской Федерации, и изучение особенностей правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество способствует более успешному решению этой задачи. Поскольку каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, постольку государственная регистрация, являясь публичным актом власти, выступает как средство фиксации важных, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений.

Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие существующие на настоящий момент правовые решения нуждаются в совершенствовании и более глубоком научном обосновании. Отдельные нормы действующего законодательства в сфере правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей, более того, в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

Степень научной разработанности проблемы. Многоаспектный характер темы диссертации предопределил необходимость обращения к различным отраслям знаний, в частности к работам в области экономики, социологии, общей теории государства и права, различных отраслей права, прежде всего, гражданского права.

Несмотря на то, что вопросы, касающиеся комплексного правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимость, еще недостаточно обстоятельно исследованы на общетеоретическом и отраслевом уровнях современной российской науки, нельзя не сослаться на ряд научных трудов, монографий и материалов научных конференций и симпозиумов на эту тему.

Исследованию института права собственности как центрального института гражданского права посвящены многочисленные работы отечественных авторов дореволюционного, советского и современного российского периода, в том числе М. М. Агаркова, С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, В. В. Безбаха, С. Н. Братуся, Ю. Е. Булатецкого, А. В. Венедиктова, В. В. Витрянского, В. П. Грибанова, С. Е. Десницкого, В. М. Иванова, Т. И. Илларионовой, И. А. Исаева, Ю. Х. Калмыкова, В. А. Кикотя, В. А. Котка, М. И. Кулагина, Е. А. Лукашевой, В. П. Мозолина, Л. А. Морозовой, В. С. Нерсесянца, И. Б. Новицкого, А. С. Пиголкина, И. С. Перетерского, Л. И. Петражицкого, И. А. Покровского, В. К. Пучинского, О. Н. Садикова, Г. А. Свердлыка, Е. В. Спекторского, Е. А. Тихоновой, В. М. Хвостова, С. А. Хохлова, А. Е. Шерстобитова, Г. Ф. Шершеневича, А. И. Экимова, В. А. Язева, В. Ф. Яковлева и др.

В работах указанных авторов отражены исторические, теоретические и цивилистические аспекты института права собственности и его роли в жизни государства и общества, исследованы вопросы соотношения института права собственности с другими гражданско-правовыми институтами, а также проанализиорваны основные проблемы гражданско-правового регулирования оборота недвижимого имущества.

По данной проблематике широко известны также работы В. К. Андреева, Б. Газарьяна, С. А. Зинченко, В. А. Кудрявцевой, В. А. Лапача, А. И. Масляева, В. А. Рахмиловича, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, Г. Б. Леоновой, Ю. К. Толстого, Л. В. Щенниковой и др. Предлагаемые авторами изменения законодательства, как правило, основаны не только на выявленных противоречиях гражданского законодательства о сделках с недвижимым имуществом, но и на учете основных тенденций правоприменительной практики в сфере гражданско-правового оборота недвижимости и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Основные положения работ указанных авторов, а также мнения других правоведов в контексте рассматриваемых проблем получили в данной работе достойную оценку и подробное освещение.

Целью исследования является комплексное изучение системы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, выявление особенностей такого регулирования, а также вскрытие существующих проблем, мешающих эффективной работе Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов, предложения по их решению и определение перспектив развития законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Достижению поставленной цели способствует решение в ходе исследования следующих основных задач:

— уточнение понятия, признаков и видов недвижимого имущества как объекта гражданских прав;

— определение содержания и особенностей гражданско-правового режима недвижимого имущества;

— изучение истории становления и развития права собственности в России (XI — начало XXI века);

— выявление и изучение гражданско-правовых оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество;

— выявление и раскрытие цивилистической доктрины права собственности и формулирование ее современного понимания;

— исследование и определение понятия, содержания и значения института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество для развития гражданско-правового оборота;

— исследование и систематизация исторического развития института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним;

— изучение системы федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

— выявление и изучение полномочий субъектов Российской Федерации в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и их закрепление региональным законодательством;

— изучение гражданско-правовых оснований осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

— определение правовой природы и функций Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов как субъектов гражданско-правовых отношений в сфере государственной регистрации прав;

— определение и изучение этапов государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и их закрепления в российском законодательстве;

— выявление гражданско-правовых последствий внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности;

— исследование роли и значения Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— выявление актуальных проблем осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и путей их решения;

— определение основных направлений совершенствования федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

— определение основных направлений развития регионального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Объектом исследования является комплекс общественных отношений, возникающих в сфере правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Предметом исследования выступает система правовых норм (на федеральном и региональном уровне), формирующих и обеспечивающих работу механизма государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации.

Методологический базис диссертационного исследования составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом. Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

В диссертации применяются современные общенаучные, специальные методы познания, в частности: анализ, синтез, конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактного к конкретному, аксиоматический, метод сравнительного правоведения, анализа документов и т. д. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической, экономической и социологической мысли позволило выявить и проанализировать особенности комплексного правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России.

Источниковедческую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов по административному, гражданскому, конституционному праву, теории государства и права, другим отраслевым юридическим наукам, а также политологии, социологии, философии и др. Исследованию подвергалось утратившее силу и действующее гражданское законодательство, в числе которого: Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. Гражданской кодекс Российской Федерации (часть первая) от 01.01.01 г. ; Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 1998 г. ; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 01.01.01 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

В диссертации проанализированы акты Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, в частности, Указ Президента Российской Федерации от 01.01.01 г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве»; Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; акты Министерства юстиции Российской Федерации, в частности, сыгравший важную роль в становлении современной системы государственной регистрации приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.01.01 г. № 293 и т. д.

Была исследована многочисленная судебная практика, в частности, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.01 г. № 13 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности»; Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.01 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 000-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Эмпирическую базу исследования составили:

1. Научно-правовое обобщение материалов практической деятельности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 2000—2004 гг., в течение которых диссертант в должности первого заместителя министра юстиции Российской Федерации осуществлял кураторство системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и организовывал регулярное изучение и правовой анализ практики работы учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выработку эффективных мер по ее совершенствованию.

2. Исследование в виде опроса 65 юристов — экспертов Федеральной регистрационной службы на тему «Соответствует ли Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сложившимся сегодня отношениям в области государственной регистрации прав на недвижимость?» (февраль 2006 г.). Результаты данного опроса, показавшие пробелы в гражданско-правовом обороте недвижимого имущества и легального закрепления права собственности на него в процессе государственной регистрации прав.

3. Интервьюирование 138 специалистов юридических департаментов и отделов 35 юридических компаний Алтайского края на тему «Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации», выявившее особенности оборота недвижимости (сделок с недвижимым имуществом) в современных условиях (октябрь 2005 г.).

4. Интервьюирование 107 специалистов Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (г. Барнаул), которое с очевидностью показало, с одной стороны, перспективы развития региональных подразделений Росрегистрации в плане упрощения и оптимизации процесса самой государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а с другой — выявило мнение региональных специалистов относительно функционирования территориальных подразделений Росрегистрации (июнь 2006 г.).

5. Исследование в виде анкетирования 60 работников аппарата Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю на тему «Гражданско-правовое регулирование оборота недвижимого имущества в субъекте Российской Федерации», показавшее, что наряду с общефедеральной спецификой государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленной Федеральным законом от 01.01.01 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», существует региональная специфика деятельности, требующая отражения в локальном правовом регулировании.

Научная новизна диссертации состоит в том, что она является одним из первых исследований, посвященных комплексному анализу юридической природы права собственности на недвижимое имущество, особенностей правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также основных направлений совершенствования нормативно-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России.

Несмотря на то, что в юридической науке уже существуют исследования, посвященные институту права собственности в России, вплоть до настоящего времени научному исследованию не подвергался механизм комплексного правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Автором обоснованы изменения и дополнения в законодательство.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. Вывод о том, что, поскольку реальная передача недвижимого имущества как способ перехода права собственности на него невозможна ввиду неразрывной связи недвижимого имущества с землей (его физической неперемещаемостью), переход права собственности на недвижимость оформляется путем совершения предусмотренных законом публично-правовых действий (государственной регистрации), которые являются основой усложненного частноправового и публично-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество и в идеале должны быть юридической абсолютной гарантией незыблемости прав собственника.

Сохранение в настоящее время института оспаривания зарегистрированного права собственности следует рассматривать в качестве временной меры. В дальнейшем институт оспаривания зарегистрированного права, который может повлиять на права нового собственника, должен стать исключительным явлением правового порядка.

2. Заключение о том, что следует выделять исторические этапы возникновения и развития российского законодательства, регулирующего институт права собственности в России:

1 этап (XI в. — 1497 г.). Впервые в Русской Правде (позднее — в Псковской Судной грамоте) произошла регламентация норм гражданского права: были урегулированы вопросы собственности, стал развиваться институт наследственного права.

2 этап (1497 — 1649 гг.). Судебник 1497 г. положил начало всеобщему закрепощению крестьян в масштабе всего государства; содержал следующие институты гражданского права: институт вещного, обязательственного, семейного и наследственного права.

3 этап (1649 — 1714 гг.). После установления в России сословно-представительной монархии законодательным органом стал Земский собор. В то время происходил рост помещичьего и вотчинного землевладения.

4 этап (1714 — 1861 гг.). Вотчины и поместья стали имениями и приобрели единый регламентированный правовой статус. Купля-продажа недвижимого имущества стала заключаться в письменной форме; развивался институт аренды недвижимости; со второй половины XVII в. стала проявляться тенденция к юридическому обособлению имущества супругов.

5 этап (1861 — 1906 гг.). Крестьянская реформа 1861 г. и Судебная реформа 20 ноября 1864 г., принятие Устава гражданского судопроизводства, регламентировавшего порядок производства дел в случае завладения имуществом или нарушения прав владения.

6 этап (1906 — 1917 гг.).  А. Столыпина начала ХХ в. касались разрешения земельного вопроса в Российской империи и разъяснялись указом от 9 ноября 1906 г. «О дополнении некоторых положений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования».

7 этап (1917 — 1922 гг.). Ликвидация частной собственности в России (Декрет о земле 1917 г. и Декрет об отмене частной собственности в городах 1918 г.). Новый передел собственности.

8 этап (1922 — 1986 гг.). В 1922 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, состоявший из общей части, вещного, обязательственного и наследственного права.

9 этап (1986 — 1993 гг.). В соответствии с Законом СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» количество и стоимость имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, не ограничивается. К лету 1992 г. началось принятие программы приватизации, в которой были предоставлены значительные льготы директору предприятия и его команде и в которой в качестве средства платежа был введен обезличенный приватизационный чек (ваучер).

10 этап (с 1993 г.). Согласно Конституции Российской Федерации 1993 г. (ч. 2 ст. 8) «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

Российская система государственной регистрации прав на объекты недвижимости, призванная стать эффективным способом устранения противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, соответствует мировому опыту.

3. Заключение о том, что сложный (смешанный) фактический состав возникновения права собственности на недвижимое имущество, включающий в себя свойственный вещным правам элемент управления, базируется на совокупности юридических фактов гражданско-правового (факт заключения договора) и публично-правового характера (факт государственной регистрации), что в итоге определяет комплексность и системность публично-правового регулирования (государственной регистрации) частноправовых отношений (права собственности на недвижимое имущество).

4. Вывод о том, что государственную регистрацию следует рассматривать как совокупность охранительных правоотношений, посредством которых государство признает права субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество, выражающуюся в четырехуровневой системе федерального законодательства, выведенной из принципа формальной определенности, согласно которому нормы должны формулироваться с достаточной степенью точности и закономерно от абстрактного до конкретного (централизованного).

Первый уровень (конституционный) составляют нормы Конституции Российской Федерации 1993 г., провозгласившие право частной собственности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст. 35),
и др.

Второй уровень (федеральный) включает в себя: Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 2 мая 2006 г. «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Третий уровень (подзаконный) включает в себя, в частности:

— Указ Президента Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «Вопросы Федеральной регистрационной службы»;

— Указы Президента Российской Федерации от 01.01.01 г.
№ 000 и от 2 мая 2006 г. № 450 «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. № 000 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» и в Положение, утвержденное этим Указом»;

— постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»;

— постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении Правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества» и др.

Четвертый уровень (административно-организационный) состоит из двух подуровней:

1) административный, суть которого заключается в установлении общих правил распорядка и внутренней организации Федеральной регистрационной службы при осуществлении функций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в повышении качества исполнения и доступности результатов исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный подуровень включает:

— постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— приказ Федеральной регистрационной службы от 01.01.01 г. № 154 «Об утверждении Регламента Федеральной регистрационной службы» и др;

2) организационный, суть которого заключается в установлении и использовании единых стандартов (правил) осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный подуровень включает:

— приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»;

— приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2006 г. № 149 «О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. № 000» и др.

5. Вывод о том, что в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (баланса публично-правовых и частноправовых целей государственной регистрации) следует различать цели преследуемые государством, и цели, преследуемые собственником (физическим или юридическим лицом). К целям государства в этой области относятся:

— развитие рынка недвижимости в России и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынком, установление стабильности оборота недвижимости в России;

— придание предельной открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

— внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории России;

— разработка и обеспечение должной реализации государственных гарантий зарегистрированных прав, а также полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

— привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику;

— упорядочение сбора налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями.

К целям собственника в этой области относятся:

— официальное закрепление и признание перед третьими лицами права собственности конкретного субъекта на конкретное недвижимое имущество (внесение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

— право и реальная возможность воспользоваться правовыми средствами защиты, гарантированными государством, при необходимости защиты своего права собственности от незаконных посягательств на него третьих лиц.

6. Заключение о том, что Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы имеют двойственную (частно-государственную) правовую природу, являясь, с одной стороны, уполномоченным государством исполнительным органом, осуществляющим по единым правилам на всей территории России процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой стороны, юридическим лицом, которое действует в гражданско-правовом поле, являясь субъектом — участником гражданско-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав, наряду с иными участниками (гражданами России, иностранцами и лицами без гражданства, российскими и иностранными юридическими лицами, международными организациями, иностранными государствами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями).

7. Заключение о том, что, поскольку деятельность Федеральной регистрационной службы как юридического лица регулируется только нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, не учитывающими специфику статуса этого государственного органа как публично-правового образования, необходимо:

— разработать и принять федеральный закон «О правовом статусе федеральных органов исполнительной власти как юридических лиц», который будет устанавливать организационно-правовую форму, порядок учреждения, реорганизации и ликвидации таких юридических лиц.

8. Вывод о том, что полномочия Управления Федеральной регистрационной службы по субъекту Российской Федерации в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество следует разделять на два вида:

1) административно-управленческие полномочия:

— принятие и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— проведение правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проведение проверки законности сделок с недвижимым имуществом;

— внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— совершение соответствующих надписей на правоустанавливающих документах и выдача документов, подтверждающих проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и др;

2) справочно-консультационные полномочия:

— предоставление информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества;

— выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копии договоров и иных документов, отражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и др.

9. Вывод о том, что Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь подзаконным нормативным актом, был принят в целях повышения качества исполнения указанной функции и обеспечения доступности его результатов, создания комфортных условий для участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и определяет сроки и последовательность действий (административных процедур) при осуществлении полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неисполнение положений Административного регламента квалифицируется как нарушение установленного порядка регистрации, влекущем соответствующие правовые последствия.

10. Заключение о том, что процесс формирования самостоятельных органов государственной регистрации прав на недвижимость немыслим без четкого законодательного закрепления на федеральном уровне статуса государственного регистратора как государственного служащего (в рамках установленной структуры должностей государственной гражданской службы) по Федеральному закону от 01.01.01 г. «О государственной гражданской службе Российской Федерации» путем:

— внесения дополнений в Реестр должностей федеральной государственной гражданской службы, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000, и в Сводный реестр должностей государственной гражданской службы Российской Федерации;

— уточнение правового статуса государственного регистратора с целью закрепления дополнительных гарантий осуществления ими профессиональной деятельности.

Теоретическое значение работы заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы позволяют более точно определить правовую природу недвижимого имущества как основного объекта гражданских прав, систематизировать гражданско-правовые нормы, регулирующие оборот недвижимости, а также изучить природу гражданско-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимость, место, роль и значение института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в легитимном (законном) обороте недвижимости на территории Российской Федерации.