Методические указания по выполнению контрольных работ (стр. 2 )

№	Показатель	Измеритель
1.	Потенциальный валовый доход (ПВД) (Sар * рыночная ставка аренды)	$
2.	Потери дохода в т. ч.:
2.1.	Потери от недозагрузки	$
2.2.	Потери от неплатежей (ПВД - потери от недозагрузки) * % потерь от неплатежей	$
3.	Действительный валовый доход (ДВД)	$
4.	Операционные расходы (ОР)	$
4.1.	Платежи за землю	$
4.2.	Налог на имущество	$
4.3.	Страховой сбор	$
4.4.	Расходы на управление и менеджмент	$
4.5.	Реклама маркетинг	$
4.6.	Резерв на замещение	$
4.7.	Прочие	$
5.	Чистый операционный доход (ЧОД)	$
6.	Коэффициент операционных расходов	-

Таблица 4 - Итоговые результаты

№	Показатель	Измеритель
1.	Коэффициент капитализации (Ro)		0,3
2.	Рыночная стоимость офисного центра (V = ЧОД/Ro)	$
3.	Рыночная стоимость офисного центра с учетом затрат на реконструкцию (PV = V-З)	$

Задача 2. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 26000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа —тыс. руб.; стоимость земли — 5200 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для здания — 14%.

Практическое задание № 4

Задача 1. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), используя метод сравнения продаж, если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Элемент сравнения	Объект-аналог
1	2	3
Цена продажи, тыс. руб.	180	130	370
Стоимость земельного участка	60	35	160
Настоящая стоимость сооружений	120	120	220
Стоимость нового строительства на дату оценки	240	190	370

Задача 2. Оцените квартиру, находящуюся на окраине города в хорошем состоянии, используя информацию о сделках купли-продажи по трем аналогич­ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине.

Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

Характеристики (элементы сравнения)	Оценивае­мый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Местоположение Состояние квартиры Цена сделки купли-продажи, у. е./м2	Окраина хорошее ?	Окраина неплохое 700	Центр хорошее 980	Центр неплохое 850

Составьте таблицу корректировок.

Таблица корректировок

Характеристики (элементы сравнения)	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Цена, у. е./м	?	700	980	850
Местоположение	Окраина	Окраина	Центр	Центр
Корректировка на месторасположение
Состояние квартир	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Корректировка на состояние квартир
Итоговая корректировка
Скорректированные цены продаж, у. е.

Практическое задание № 5

Задача 1. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

·  современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 160 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 120 тыс. руб.

·  установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 370 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры — 220 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов — 15 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 190 тыс. руб.

·  в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 890 тыс. руб., физический износ — 40 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 70 тыс. руб.

Задача 2. Оцените квартиру, находящуюся на окраине города в хорошем состоянии, используя информацию о сделках купли-продажи по трем аналогич­ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине.

Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

Характеристики (элементы сравнения)	Оценивае­мый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Местоположение Состояние квартиры Цена сделки купли-продажи, у. е./м2	Окраина хорошее ?	Окраина неплохое 1000	Центр хорошее 1200	Центр неплохое 1100

Составьте таблицу корректировок.

Таблица корректировок

Характеристики (элементы сравнения)	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Цена, у. е./м	?	1000	1200	1100
Местоположение	Окраина	Окраина	Центр	Центр
Корректировка на месторасположение
Состояние квартир	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Корректировка на состояние квартир
Итоговая корректировка
Скорректированные цены продаж, у. е.

Практическое задание № 6