Методические указания по выполнению контрольных работ (стр. 3 )

Задача 1. Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.

• Большой супермаркет:

-  Стоимость новых улучшений $650000

-  Чистый операционный доход $

-  Норма прибыли улучшений

-  (коэффициент капитализации) 12%

-  Коэффициент капитализации для земли 10%

• Гостиница:

-  Стоимость новых улучшений $750000

-  Чистый операционный доход $126000

-  Норма прибыли улучшений 16%

-  Коэффициент капитализации для земли 10%

•Театр:

-  Стоимость новых улучшений $950000

-  Чистый операционный доход $130000

-  Норма прибыли улучшений 12%

-  Коэффициент капитализации для земли 10%

•Сеть торговых магазинов:

-  Стоимость новых улучшений $

-  Чистый операционный доход $105000

-  Норма прибыли улучшений 12%

-  Коэффициент капитализации для земли 10%

Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.

Задача 2. Торговый центр, имеющий 500м2 общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 за кв. м. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор (ВМР) для такого объекта в данном районе равен 3. Определить вид устаревания. Какова его сумма?

Практическое задание № 7

Задача 1. Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.

• Большой супермаркет:

-  Стоимость новых улучшений $650000

-  Чистый операционный доход $

-  Норма прибыли улучшений

-  (коэффициент капитализации) 12%

-  Коэффициент капитализации для земли 10%

• Гостиница:

-  Стоимость новых улучшений $750000

-  Чистый операционный доход $126000

-  Норма прибыли улучшений 16%

-  Коэффициент капитализации для земли 10%

•Театр:

-  Стоимость новых улучшений $950000

-  Чистый операционный доход $130000

-  Норма прибыли улучшений 12%

-  Коэффициент капитализации для земли 10%

•Сеть торговых магазинов:

-  Стоимость новых улучшений $

-  Чистый операционный доход $105000

-  Норма прибыли улучшений 12%

-  Коэффициент капитализации для земли 10%

Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.

Задача 2. Срок экономической жизни здания 120 лет.

Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $74 000.

Практическое задание № 8

Задача 1. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

·  при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 19 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 11%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 160 тыс. руб.

·  оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 175900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 530 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

Задача 2. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 6500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 850 тыс. руб., 1150 тыс. руб., 880 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,05; премия за физические риски — 0,022; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04;

Практическое задание № 9

Задача 1. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 560 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1700 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,25; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,18; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 980 тыс. руб.

Задача 2. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 28000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 23000 тыс. руб.; стоимость земли — 6000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для здания — 14%.

Практическое задание № 10

Задача 1. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

·  современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 160 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 110 тыс. руб.

·  установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры — 218 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 110 тыс. руб., стоимость возврата материалов — 12 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 198 тыс. руб.

·  в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 760 тыс. руб., физический износ — 70 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. руб.

Задача 2. В здании общей площадью 10000 кв. м., подлежащих аренде, из которых 400 кв. м. свободны, а остальные сданы в аренду за $ 12/кв. м., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

а) потенциального валового дохода;

б) действительного валового дохода;

в) чистого операционного дохода.

6. Типовые задачи и методические рекомендации к их решению

Доходный подход к оценке недвижимости

Пример 1. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.

Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где L — доля величины стоимости земли VL в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VB — рыночная стоимость улучшений (зданий), RL — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, RB — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). VL может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Решение:

1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Пример 2. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,06; премия за физические риски — 0,025; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,03.

Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (IO) и реверсии VOn с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи YO:

Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

Для определения средней величины общей нормы отдачи YO используются формула:

где YRF — безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; YR — премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; YL — премии за риск низкой ликвидности; YFM — премии за риски, связанные с финансовым менеджментом

Решение:

1. Определим среднюю величину общей нормы отдачи:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб

Пример 3. Оцените рыночную стоимость офисного центра, составьте реконструированный отчет о доходах, используя данные таблиц 5 и 7. Балансовая стоимость офисного центра 900000 $. Представьте результаты в таблицах 6 и 7.

Таблица 5- Основные показатели для построения реконструированного отчета о доходах

№	Основные предположения	Измеритель
1.	Факторы, влияющие на действительный валовой доход
1.1.	Площади
1.1.1.	Общая площадь существующего здания (Sсущ)	кв. м	5 000
1.1.2.	Арендопригодная площадь (Sар)	кв. м	3750
1.2.	Доходы
1.2.1.	Рыночная ставка аренды без учета НДС и коммунальных платежей	$/кв. м /год	213,50
1.3.	Потери дохода
1.3.1.	Потери от недозагрузки	%	5,0%
1.3.2.	Потери от неплатежей	%	2,0%
2.	Постоянные операционные расходы в т. ч.:
2.1.	Площадь земельного участка	кв. м	3 600
2.2.	Налог на землю	$/кв. м /год	2,85
2.3.	Балансовая стоимость	$
2.4.	Налог на имущество	% от балансовой стоимости	2%
2.5.	Страховой сбор	% от балансовой стоимости	0,5%
3.	Переменные операционные расходы в. т. ч.:
3.1.	Расходы на управление и менеджмент	% от ДВД	10,0%
3.2.	Реклама, маркетинг	% от ДВД	3,0%
3.3.	Резерв на замещение	% от ДВД	3,0%
3.4.	Прочие	% от ДВД	0,5%
4.	Затраты на реконструкцию (З)	$

Таблица 6 - Реконструируемый отчет о доходах

№	Показатель	Измеритель
1.	Потенциальный валовый доход (ПВД) (Sар * рыночная ставка аренды)	$
2.	Потери дохода в т. ч.:
2.1.	Потери от недозагрузки	$
2.2.	Потери от неплатежей (ПВД - потери от недозагрузки) * % потерь от неплатежей	$
3.	Действительный валовый доход (ДВД)	$
4.	Операционные расходы (ОР)	$
4.1.	Платежи за землю	$	10 260,0
4.2.	Налог на имущество	$	18 000
4.3.	Страховой сбор	$	4 500
4.4.	Расходы на управление и менеджмент	$	74 538
4.5.	Реклама маркетинг	$	22 361
4.6.	Резерв на замещение	$	22 361
4.7.	Прочие	$	3 727
5.	Чистый операционный доход (ЧОД)	$
6.	Коэффициент операционных расходов	-	0,209

Таблица 7 - Итоговые результаты