Методические указания по выполнению контрольных работ (стр. 4 )

№	Показатель	Измеритель
1.	Коэффициент капитализации (Ro)		0,3
2.	Рыночная стоимость (V = ЧОД/Ro)	$	1
3.	Рыночная стоимость с учетом затрат на реконструкцию (PV = V-З)	$	1

1. Потенциальный валовый доход (ПВД) :

·  Минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

·  Плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. Действительный валовый доход (ДВД):

·  Минус текущие операционные затраты;

·  Минус резерв на замещение.

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

·  Минус обслуживание долга – выплата процентов и погашение основной суммы;

·  Минус капитальные затраты.

4. Поток наличных денежных средств.

Стоимость объекта определяется по формуле V = ЧОД/Ro

Затратный подход к оценке недвижимости

Пример 1. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Решение:

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Пример 2. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

·  расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

·  расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

·  налоги, страховка, заработная плата ИТР;

·  расходы на маркетинг;

·  прибыль и накладные расходы подрядчика;

·  прибыль предпринимателя.

Решение:

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Пример 3. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), используя метод сравнения продаж, если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Элемент сравнения	Объект-аналог
1	2	3
Цена продажи, тыс. руб.	200	150	350
Стоимость земельного участка	50	30	100
Настоящая стоимость сооружений	150	120	250
Стоимость нового строительства на дату оценки	220	180	360

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Сзу – стоимость земельного участка, Свс- восстановительная стоимость, Соб – рыночная цена объекта оценки.

Решение:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения	Объект-аналог
1	2	3
Стоимость земельного участка	50	30	100
Стоимость нового строительства на дату оценки	220	180	360
Цена продажи, тыс. руб.	200	150	350
Настоящая стоимость сооружений	150	120	250
Итого накопленный износ	70	60	110
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства	31.8%	33.3%	30.6%

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 % и находится как среднеарифметическая величина износа объектов – аналогов.

Пример 4. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

·  современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 110 тыс. руб.

·  установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры — 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов — 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 190 тыс. руб.

·  в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ — 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. руб.

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

·  недостатками, требующими добавления элементов;

·  недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

·  «сверхулучшениями».

Решение:

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае — кондиционера ):

тыс. руб.

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае — электроарматуры):

тыс. руб.

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае — позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

тыс. руб.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

тыс. руб.

Пример 5. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

·  при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 150 тыс. руб.

·  оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

Неисправимый функциональный износ вызывается:

·  недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

·  недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;

·  «сверхулучшениями».

Решение:

1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае — системы пожаротушения)

тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае — большую высоту этажа):

тыс. руб.

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

тыс. руб.

Пример 6. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляеттыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа —тыс. руб.; стоимость земли — 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для здания — 15%.

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·  метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

·  метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Решение:

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

тыс. руб.

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

тыс. руб.

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

тыс. руб.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

тыс. руб.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Пример 1. Оцените квартиру, находящуюся на окраине города в хорошем состоянии, используя информацию о сделках купли-продажи по трем аналогич­ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине.

Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

Характеристики (элементы) сравнения	Оценивае­мый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Местоположение Состояние квартиры Цена сделки купли-продажи, у. е./м2	Окраина хорошее ?	Окраина неплохое 600	Центр хорошее 960	Центр неплохое 800

Оценка проводится, используя метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного парамет­ра (например, местоположения), наличием которого и объясняется раз­ница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректиров­ки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оценивае­мый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Решение:

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей пло­щади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы пло­щади оцениваемой квартиры на окраине необходимо учитывать, что пред­ставленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т. е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректи­ровки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1.  Местоположение, Выбираем пару сравниваемых продаж - I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местоположе­нию (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит:
600 у. еу. е. = - 200 у. е.

2.  Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж - II и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (ме­стоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит:
960 у. еу. е. = 160 у. е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых продаж, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректи­ровки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-про­дажи по трем сравниваемым продажам (табл. 8.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравни­мым объектам указывают, что стоимость 1 м2 общей площади оценивае­мой квартиры на окраине составит 760 у. е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города, сде­ланы отрицательные корректировки (-200 у. е.). Это предопределяется от­рицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре горо­да, и условным «переносом» ее на окраину, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160 у. е.) по продаже I и III предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Таблица корректировок

Характеристики	Оценивае-	Продажа	Продажа	Продажа
(элементы) сравнения	мый объект	I	II	III
Цена, у. е./м	?	600	960	800
Местоположение	Окраина	Окраина	Центр	Центр
Корректировка на месторасположение		0	-200	-200
Состояние квартир	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Корректировка на состояние квартир		160	0	160
Итоговая корректировка		160	-200	-40
Скорректированные цены продаж, у. е.		760	760	760

Раздел 4. Правила оценки выполнения контрольной работы

Каждый элемент задания контрольной работы оценивается по балловой шкале. Вся выполненная контрольная работа оценивается в балловом эквиваленте. Максимальное количество баллов за все элементы заданий составляет 100 (Сто) баллов.

Сумма набранных баллов на заключительном этапе переводится в шкалу «зачтено» или «не зачтено» по приведенной ниже таблице:

Оценочная шкала «Зачтено» или «Не зачтено»	Не зачтено	Зачтено
Необходимое количество баллов по 100 бальной шкале	0- 80	Свыше 80

Балловая шкала оценки заданий контрольной работы

Задания	Баллы
Теоретическое задание	50
Практическое задание	Задача 1 – 25 Задача 2 - 25

Шкала распределение баллов для оценки ответа на элементы заданий:

Задание	Балловая оценка элементов задания
Полнота отражения материала	Отражение собственной позиции к проблеме	Умение сделать выводы	Правильность расчетов	Итого баллов
Теоретическое задание	25	15	10	0	50
Практическое задание	0	0	0	50	50

Раздел 5. Процедура оценки контрольной работы

Нормативный срок для проверки контрольной работы – 10 (Десять) календарных дней. Начало течения срока:

- для студентов ИЗО, обучающихся в г. Новосибирске - дата поступления контрольной работы на соответствующую кафедру;

- для студентов ИЗО иногородних учебных представительств НГУЭУ - дата сообщения на кафедру сведений о наличии контрольной работы в ИЗО.

Результатом проверки контрольной работы является суммарное изложение оценки в баллах заданий и элементов заданий, сформулированные преподавателем. В зависимости от итоговой суммы баллов по контрольной работе выставляется оценка «зачтено» или «не зачтено».

В случае оценки «не зачтено» преподавателем составляется рецензия, которая должна содержать следующие элементы:

- общая характеристика работы в целом с изложением данных по балловой оценке каждого элемента заданий;

- оценка невыполненных элементов задания;

- степень самостоятельности автора при написании работы;

- указания на характер ошибок, выявленных при проверке работы;

- недостатки не зачтенной работы и пути их устранения.

Рецензия остается на кафедре (для студентов, обучающихся в г. Новосибирске) или передается в ИЗО (для студентов иногородних учебных представительств НГУЭУ).

РАЗДЕЛ 4. УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ И

МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ

4.1. Основное (обязательное) обеспечение

4.2.1. Библиографический список:

а) учебники:

1. Оборудование и оснастка промышленного предприятия [электронный ресурс] : Учебное пособие / , . - М.: ИНФРА-М; Мн.: Нов. знание, 20с. – Режим доступа: http:///bookread. php? book=249251 (МОРБ)

2 . Экономический анализ : основы теории, комплексный анализ хоз. деятельности организации : учебник / [, , и др.] ; под ред. , , ; С.-петерб. гос. ун-т экономики и финансов.- 3-е изд., перераб. и доп.- М. : ЮРАЙТ, 2с. (УМО)

б) учебные пособия:

1.  Оценка недвижимости : учеб. для высш. учеб. заведений по специальности "Финансы и кредит" / [ и др.] ; под ред. , ; Фин. акад. при Правительстве Рос. Федерации, Ин-т проф. оценки.- 2-е изд., перераб. и доп.- М. : Финансы и статистика, 2, [1] с. (МОРФ).

в) методическая литература:

1.  Савельева, недвижимости : учеб.-метод. комплекс / , . - Новосибирск : [Изд-во НГУЭУ], 2с.

4.2. Дополнительное обеспечение

4.2.1. Библиографический список:

а) учебники:

1.  Горемыкин, : экономика, управление, налогообложение, учет : учебник / .- М. : КноРус, 2с.

2.  Оценка недвижимости : учеб. для высш. учеб. заведений по специальности "Финансы и кредит" / [ и др.] ; под ред. , ; Фин. акад. при Правительстве Рос. Федерации, Ин-т проф. оценки.- М. : Финансы и статистика, 2с. (МОиНРФ)

3.  Экономика недвижимости : учеб. для высш. учеб. заведений по торг. специальностям / Валерия Боровкова, Виктория Боровкова, Валентин Мокин, Оксана Пирогова.- СПб. : Питер, 2с. (УМО)

4.  Иваницкая, в экономику недвижимости : учеб. пособие для вузов по направлению "Экономика" / , .- М. : КноРус, 2с. (МОиНРФ).

2.  Вторичный рынок жилья / [ёв и др.] .- СПб. : Питер, 2с.

3.  Управление коммерческой недвижимостью : учебник / под ред. . - М. : КноРус, 2с.

4.  Шевчук, недвижимости и управление собственностью / .- Ростов н/Д : Феникс, 2с.

б) учебные пособия:

1.  Каминский, практики оценки недвижимости : учеб.-практ. пособие / , , . М., 2с.

2.  Коваленко, недвижимости : учеб. пособие / , , .- М. : КолосС, 2с.

3.  Крутик, недвижимости : учеб. пособие для вузов по экон. специальностям / , , .- СПб. : Лань, 2с.

4.  Маховикова, недвижимости : учеб. пособие / , .- М. : КноРус, 2с.

5.  Наназашвили, недвижимости : учеб. пособие / , .- М. : Архитектура-С, 2с.

6.  Оценка недвижимости : учеб. пособие / , , .- М. : КноРус, 2с.

7.  Экономика и управление недвижимостью : примеры, задачи, упражнения : учеб. пособие для вузов по специальности "Экспертиза и упр. недвижимостью" направления "Строительство" : в 2 ч.. Ч. 1. / [ и др.; под общ. ред. ] .- М.; Смоленск : АСВ, 2с.

8.  Экономика и управление недвижимостью : примеры, задачи, упражнения : учеб. пособие для вузов по специальности "Экспертиза и упр. недвижимостью" направления "Строительство" : в 2 ч.. Ч. 2. / [ и др.; под общ. ред. ] .- М.; Смоленск : АСВ, 2с.

9.  Основы оценки стоимости недвижимости : учебно-практ. пособие / [ и др.]. - 2-е изд., испр. и доп.- М., 20с.

г) научная литература:

1.  Мак-Лин, Э. Дж. Инвестирование в недвижимость [пер. с англ.] / Э. Дж. Мак-Лин, .- 5-е изд.- М.; Киев : [Вильямс], 2с.

2.  Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены / рук. проекта Л. Калянина.- М. : ЭКСМО, 2с.