Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (стр. 5 )

Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п. 2) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. При этом следует учитывать положения п. 1 ст. 459 ГК (см. комментарий), предусмотревшего переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим обязанность по передаче товара покупателю, т. е. в данном случае с момента передачи недвижимости покупателю и подписания документа о передаче. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести не собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), а отчуждатель, который утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

2. Исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условиями о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

3. Уклонение от государственной регистрации предполагает, что одна из сторон договора купли-продажи недвижимости не заявляет об отказе от государственной регистрации перехода прав, однако фактически делает все, чтобы ее избежать (не представляет необходимых документов, не является в регистрирующие органы и т. д.).

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Комментарий к статье 552

1. Одним из неурегулированных является вопрос об отношениях, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Особую сложность вызывает государственная регистрация перехода прав на недвижимость в тех случаях, когда нужно зарегистрировать право на недвижимость, расположенную на земельном участке, собственником которого является другое лицо. Действующим законодательством не предусмотрена необходимость государственной регистрации права ограниченного владения чужим земельным участком для использования недвижимости, расположенной на участке.

В рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 комментируемой статьи продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 01.01.01 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается.

В п. 1 комментируемой статьи говорится не только о той части недвижимости, которая непосредственно занята недвижимостью, но и части земельного участка, необходимой для прохода к ней.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о случаях, когда собственник земельного участка и собственник продаваемой недвижимости совпадают в одном лице. В таких случаях покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

При этом возможны ситуации, когда в договоре продажи недвижимости не определена судьба соответствующего земельного участка. В этом случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.

Следует иметь в виду, что согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.

3. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (такая продажа возможна без согласия собственника земельного участка), покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

Комментарий к статье 553

В комментируемой статье говорится о ситуациях, когда продается только земельный участок, но не расположенная на нем недвижимость. В данном случае условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, должны определяться в договоре купли-продажи. Если этого сделано не было, то у собственника недвижимости есть право сервитута (см. комментарий к ст. 274) на земельный участок.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Комментарий к статье 554

Комментируемая статья предусматривает, что продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и определено его положением на земельном участке или в составе другой недвижимости. Так, при продаже земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, его площадь. При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений указывается их место нахождения (адрес), год постройки, наименование, назначение, площадь, этажность, другие параметры. Наличие указанного правила обусловлено тем, что предмет договора продажи недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, а их особенность - юридическая незаменимость.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Комментарий к статье 555

1. Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК), к рассматриваемому договору не применяются.

Цена на продаваемую недвижимость в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон, однако при продаже отдельных видов земельных участков применяется такое понятие, как нормативная цена земли, которое, в частности, используется при передаче государственной и муниципальной земли в собственность юридических и физических лиц. При необходимости стороны могут поручить определение цены профессиональным оценщикам.

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение об изменении цены должно быть составлено в письменной форме. Все соглашения об изменении цены возможны до надлежащего исполнения сторонами обязательства. Такой же позиции придерживается судебная практика. Так, акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении изменений в пункт договора, касающийся цены продаваемого имущественного комплекса. Стоимость комплекса была перечислена продавцу по частям, а имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. Поскольку обязательства сторон были выполнены и договор прекратил действие, суд отклонил исковые требования акционерного общества.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что по общему правилу цена недвижимости включает цену передаваемой с недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или прав на нее. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и иное может быть предусмотрено законом или договором о продаже недвижимости.

3. Цена в договоре может определяться не за объект в целом, а за единицу площади. В этом случае при определении общей цены учитывается фактический размер передаваемого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

Комментарий к статье 556

1. Законодательство устанавливает определенные требования к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т. д.). При этом сам по себе в балансе фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.

2. Возможны ситуации, когда недвижимость не соответствует условию о качестве, но тем не менее покупатель принял недвижимость, хотя и оговорил несоответствие условиям о качестве. Указанное обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Комментарий к статье 557

В комментируемой статье говорится о возможной ситуации, когда проданная недвижимость не соответствует условию договора о ее качестве. В этом случае законодатель отсылает к ст. 475 ГК (см. комментарий), которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащего качества. К их числу относятся: соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходов покупателю по устранению недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству (обнаружение неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в изъятие из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК, покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим, которое соответствовало бы условиям договора (ст. 557 ГК). Наличие подобного правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Комментарий к статье 558

1. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, был установлен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении приведенного условия договор считается незаключенным.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что государственной регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения. Положения п. 2 комментируемой статьи, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности, поскольку могут продаваться только доли в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, но не их части.

§ 8. Продажа предприятия

Статья 559. Договор продажи предприятия

Комментарий к статье 559

1. Термин "предприятие" используется в современном гражданском праве России применительно к субъектам и объектам права. Так, ГК признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные унитарные, а также казенные предприятия (ст.

Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного объекта права. Именно в этом значении речь идет о предприятии в ст. 132 ГК (см. комментарий). В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), для которой установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т. д. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

Права на предприятие, их возникновение, переход, обременения подлежат государственной регистрации в силу ст. 131 ГК и в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 01.01.01 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594).

2. В связи со специфическими особенностями этого вида недвижимости законодатель посчитал необходимым предусмотреть специальное правовое регулирование для продажи предприятия. Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но и права и обязанности (в том числе долги предприятия). (О праве на фирменное наименование см. комментарий к ст. 54, на товарный знак, знак обслуживания - комментарий к ст. 132.) Более подробно понятие товарного знака и знака обслуживания раскрывается в Законе РФ от 01.01.01 г. "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" (Ведомости РФ. 1992. N 42. Ст. 2322; СЗ РФ. 2002. N 50. Ст. 4927).

3. При продаже предприятия к покупателю не переходит лицензия на осуществление определенного вида деятельности. Это обусловлено тем, что лицензия на ведение отдельных видов деятельности выдается с учетом двух факторов - наличия необходимых средств (имущества) и специалистов, обладающих требуемой квалификацией. Поскольку предприятие как имущественный комплекс продается без указанных специалистов, то и полученные лицензии не могут передаваться. Более того, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

Комментарий к статье 560

1. Особый правовой режим предприятия фиксируется в специальных нормах, посвященных форме и порядку совершения сделок с предприятием и в первую очередь форме и порядку заключения договора купли-продажи предприятия.

Как и для любой другой продажи недвижимости, для продажи предприятия предусмотрена обязательная письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (см. комментарий к п. 2 ст. 434). Кроме того, неотъемлемой частью договора являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования (см. комментарий к п. 2 ст. 561).

2. Несоблюдение установленной в п. 1 комментируемой статьи формы договора влечет его недействительность.

3. В п. 3 комментируемой статьи содержится императивное правило о том, что договор продажи предприятия подлежит государственной, регистрации и считается заключенным с ее момента. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход к покупателю права собственности на предприятие. Такая регистрация представляет собой самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия. Регистрация договора продажи предприятия осуществляется в порядке, предусмотренном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия

Комментарий к статье 561

1. Договор о продаже предприятия как разновидности недвижимости должен содержать точное указание о цене. Конкретный состав передаваемого по договору имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Министерства финансов РФ от 01.01.01 г. N 49 (Финансовая газета. 1995. N 28).

2. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора продажи предприятия и впоследствии приложены к договору.

Независимый аудитор проверяет правильность акта инвентаризации и бухгалтерского баланса и дает заключение о составе и стоимости предприятия. При этом он может дать заключение о рыночной стоимости предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентаризационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимости не имеют обязательной силы для сторон при заключении договора. Могут учитываться и субъективные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рынка и т. д.).

Исключительные права на объекты творческой деятельности должны быть переданы по договорам, заключенным в соответствии с требованиями авторского законодательства, патентного законодательства и т. д., в частности, с требованиями к договорам об уступке прав, к лицензионным договорам и т. д. При решении вопроса о передаче недвижимого имущества, входящего в предприятие, необходима государственная регистрация прав на это имущество. Как следует из п. 1 ст. 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, осуществляется в органах государственной регистрации прав по месту нахождения данных объектов. Юридически значимые действия необходимо совершить для перевода прав на покупателя.

Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия

Комментарий к статье 562

1. Отличительная особенность договора купли-продажи предприятия - то, что при его осуществлении, как правило, происходит, с одной стороны, уступка прав требований продавца к покупателю, а с другой стороны - перевод долга. В последнем случае необходимо согласие кредиторов.

В связи с этим в ГК существуют специальные нормы, регулирующие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. Так, в соответствии с п. 1 комментируемой статьи ГК кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

В комментируемой статье не говорится о том, какая из сторон должна уведомить кредиторов о продаже предприятия, поэтому теоретически это может сделать любая из них. Однако целесообразно, чтобы это делал продавец, который лучше информирован о перечне кредиторов.

Уведомлением кредитору о продаже предприятия фактически делается предложение о переводе долга с продавца на покупателя. Поэтому в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК и п. 1 ст. 389 ГК (см. комментарии) ответ кредитора в письменной форме будет считаться надлежащим образом оформленным.

2. Кредитор, уведомленный надлежащим образом, может, не сообщая ничего продавцу, потребовать в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

3. Кредиторы, которые не дали согласия на перевод долга, и кредиторы, которые не были уведомлены о продаже предприятия, могут потребовать прекращения или долгосрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Различие заключается в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший уведомления, - в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

4. Как следует из п. 4 комментируемой статьи, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора. Это значит, что к каждому из них может быть предъявлено требование в полном объеме.

Статья 563. Передача предприятия

Комментарий к статье 563

1. Основная обязанность продавца по договору продажи предприятия заключается в передаче предприятия покупателю. Для этого он должен совершить ряд действий, не характерных для других договорных обязательств. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт.

2. В свою очередь, покупатель должен выполнить действия, свидетельствующие о том, что он принял предприятие. В частности, подписать передаточный акт (при условии его соответствия договору), а также осуществить государственную регистрацию права собственности на предприятие. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого времени на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Под случайной гибелью или повреждением понимается гибель или повреждение, которые либо были вызваны действием непреодолимой силы, либо возникли по вине третьих лиц.

Статья 564. Переход права собственности на предприятие

Комментарий к статье 564

1. Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности.

2. Не будучи до регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия.

3. Продавец предприятия, оставаясь формально собственником предприятия, до государственной регистрации перехода прав на предприятие покупателю, лишается права распоряжаться имуществом предприятия после передачи предприятия покупателю.

Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками

Комментарий к статье 565

1. Вопрос определения качества предприятия представляет некоторые сложности. Во-первых, в связи с определением надлежащего качества имущества, входящего в предприятие как имущественный комплекс. Во-вторых, с определением состояния самого комплекса, пригодного для целей использования.

Последствия передачи и принятия предприятия с имеющимися недостатками регулируются комментируемой статьей. В нормах данной статьи делается отсылка к общим положениям договора купли-продажи, регулирующим вопросы передачи продавцом товара ненадлежащего качества и права покупателя на возмещение убытков, причиненных такими действиями продавца. Однако применение этих норм является диспозитивным, и в договоре может быть предусмотрено иное. Кроме того, указанные нормы могут быть изменены пкомментируемой статьи.

2. В п. 2 и 3 комментируемой статьи говорится о последствиях передачи как оговоренных, так и неоговоренных в передаточном акте недостатках предприятия.

Для недостатков, оговоренных в передаточном акте, комментируемая статья содержит не вполне удачное положение о праве покупателя требовать уменьшения цены по договору после передачи и принятия предприятия. Поскольку передаточный акт подписывается обеими сторонами после заключения договора (см. комментарий к ст. 563), то, очевидно, цена должна быть уменьшена, как правило, до заключения договора.

В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 21; Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Вестник ВАС РФ. 1998. N 1)).

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств), которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) в момент заключения договора и передачи предприятия.

Чаще всего такие ситуации возникают при приватизации государственного и муниципального имущества. Так, в арбитражном суде рассматривался иск товарищества с ограниченной ответственностью к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи государственного предприятия. Истец просил внести в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязанностей приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. В условиях конкурса было указано, что продаваемое предприятие имеет задолженность в размере 10 млн. руб. Данная сумма и была зафиксирована в договоре. Однако после его заключения выяснилось, что продаваемое предприятие имеет фактическую задолженность в размере 40 млн. руб. Суд отказал истцу в удовлетворении его исковых требований, указав на то, что в соответствии со ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, в том числе все его долги. Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в условиях конкурса, противоречит положениям ГК. В то же время, как отметил суд, покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК вправе требовать уменьшения покупной цены, поскольку в составе предприятия ему были переданы долги, не указанные в договоре. Такие требования не заявлялись истцом и не были предметом судебного разбирательства (Вестник ВАС РФ. 1998. N 1).

Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора

Комментарий к статье 566

Правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора применяются к договору продажи предприятия с определенными ограничениями. В частности, комментируемая статья ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных со взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может существенно нарушить права и охраняемые законом интересы кредиторов, продавца или покупателя, других лиц (например, потребителей или работников предприятия) или противоречит общественным интересам (оценочное понятие). Таким образом, для применения указанных последствий недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора суд должен прийти к обоснованному заключению о том, что в результате применения указанных последствий не пострадают названные права и интересы. Если требование не соблюдено и в принятом решении суда о нем ничего не сказано, указанные в комментируемой статье лица приобретают право оспаривать решение суда либо условия договора, изменяющие передачу предприятия в части его возврата.

Глава 31. МЕНА

Статья 567. Договор мены

Комментарий к статье 567

1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора мены. Договор мены - самостоятельный договор, обладающий отличительными признаками. Так, каждый из контрагентов выступает в договоре в качестве и продавца, и покупателя. Вторая особенность заключается в том, что каждая из сторон получает в качестве эквивалента не деньги, а проданную вещь. Сторонами договора обычно выступают граждане и юридические лица. Специальных названий они не имеют.

Согласно п. 3 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с договором мены, изложенного в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 69 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 1), договор, по которому товар передан в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены. Таким образом, имущественные права не могут быть предметом договора мены.

Деньги могут быть предметом договора мены, когда речь идет об обмене рублей на иностранную валюту.

Применительно к договору мены используется термин "бартерные сделки". Согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона от 8 декабря 2003 г. "Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности" (СЗ РФ. 2003. N 50. Ст. 4850) внешнеторговая бартерная сделка - сделка, совершаемая при внешнеторговой деятельности и предусматривающая обмен товарами, услугами, работами, интеллектуальной собственностью, в том числе сделка, которая наряду с указанным обменом предусматривает использование денежных и (или) иных платежных средств. Таким образом, использование указанного термина применительно к договору мены не совсем корректно, поскольку бартерная сделка выходит за пределы мены,

2. Содержащееся в комментируемой статье указание о возможности применения к мене правил о купле-продаже означает, что к мене применимы не только общие положения о купле-продаже, установленные в § 1 гл. 30, но и нормы остальных параграфов этой главы, регламентирующие различные виды купли-продажи, за исключением тех норм, которые противоречат правилам гл. 31 и существу мены.

Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Принимая во внимание правило, согласно которому к договору мены применяются правила о купле-продаже, можно сделать вывод, что договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара.

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

Комментарий к статье 568

1. По общему правилу, содержащемуся в п. 1 комментируемой статьи, обмениваемые товары предполагаются равноценными. Что касается расходов на передачу товара, то их несет сторона, которая передает товар; причем в цену товара они не входят; то же относится и к расходам на принятие товара. Договором мены может быть предусмотрено иное распределение обязанностей, например возложение их на одного из участников. Это вполне возможно для выравнивания стоимости обмениваемых товаров или в других случаях, предусмотренных в договоре.

2. Если же, по мнению сторон, обмениваемые товары не равноценны, то передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в цене, и в таком случае указание цены обязательно.

В п. 7 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с договором мены, изложенного в информационном письме ВАС РФ от 01.01.01 г. N 69, указывается, что содержащиеся в договоре мены данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров, поэтому одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Сказанное распространяется и на случай, когда предметом мены являются ценные бумаги, например векселя, имеющие разный номинал (п. 8 Обзора). Рыночная стоимость ценной бумаги по общему правилу не может отождествляться с ее номиналом, поскольку зависит не только от номинала ценной бумаги, но и от ряда других обстоятельств, в частности личности должника, срока исполнения обязательства по ценной бумаге и т. п.

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

Комментарий к статье 569

В комментируемой статье говорится о том, что если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, применяются правила о встречном исполнении обязательств (см. комментарий к ст. 328). Согласно указанной статье встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением обязательств другой стороной.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Комментарий к статье 570

В комментируемой статье говорится о моменте, с которого переходит право собственности на обмениваемые товары. В договоре мены установлены особые правила, регулирующие переход права собственности на обмениваемые товары. В отличие от купли-продажи по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательство по передаче товара исполнено обеими сторонами. Что касается обмена недвижимости, то право собственности должно считаться наступившим после выполнения каждой из сторон процедуры государственной регистрации перехода права собственности.