200 актуальных вопросов практики применения Земельного Законодательства. (стр. 3 )

Вывод суда кассационной инстанции не основан на законе и не соответствует обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение о его предмете.

Между Московским земельным комитетом (правопредшественником департамента) и обществом был заключен договор от 01.01.2001 N М на аренду земельного участка площадью 9330 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Соймоновский пр., вл. 3, сроком на 49 лет под строительство в 2гг. гостиничного комплекса.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды может быть земельный участок. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ СОГЛАСНО СТАТЬЕ 1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ" ЯВЛЯЕТСЯ ЧАСТЬ ПОВЕРХНОСТИ ЗЕМЛИ, ГРАНИЦЫ КОТОРОЙ ОПИСАНЫ И УДОСТОВЕРЕНЫ В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ УПОЛНОМОЧЕННЫМ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ОРГАНОМ.

Договор аренды от 01.01.2001 N М заключен в соответствии с Постановлением правительства Москвы от 01.01.2001 N 285. Согласно пункту 1.2 этого Постановления обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу: Соймоновский пр., вл. 3, площадью 0,66 га, а не 9330 кв. м, как указано в договоре аренды от 01.01.2001.

Пунктом 3.1 названного Постановления предусмотрена разработка исходно-разрешительной документации на строительство гостиничного комплекса с включением в его состав оздоровительного центра за счет территории существующих теннисных кортов Российской академии наук с возможным долевым участием в границах согласно плану.

К договору аренды земельного участка приложен план этого участка, из которого следует, что на нем расположена спортивная площадка.

Как видно из пункта 1.3 договора аренды от 01.01.2001, план земельного участка составлен на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИМЕЕТ УСЛОВНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР, ЧТО СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ О НАРУШЕНИИ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА.

СЛЕДОВАТЕЛЬНО, УКАЗАННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДЫ НАДЛЕЖАЩИМ ОБРАЗОМ НЕ ОПРЕДЕЛЕН (ИНДИВИДУАЛИЗИРОВАН), ПОЭТОМУ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОТ 28.08.2001 N М НЕЛЬЗЯ СЧИТАТЬ ЗАКЛЮЧЕННЫМ И ИСПОЛНЕНИЮ ОН НЕ ПОДЛЕЖИТ.

КРОМЕ ТОГО, НАЛИЧИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА СПОРНОМ УЧАСТКЕ, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРЕПЯТСТВУЕТ ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С ОБЩЕСТВОМ, ТАК КАК НАРУШАЕТ ПРЕДУСМОТРЕННОЕ ЗАКОНОМ ПРАВО СОБСТВЕННИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ТОЙ ЧАСТИ УЧАСТКА, КОТОРАЯ НЕОБХОДИМА ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ТАКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

Довод суда кассационной инстанции о том, что земельный участок, на котором находится спортивная площадка дома ученых, имеет иные адресные ориентиры (Москва, Соймоновский пр., вл. 3), чем те, которые определяют место нахождения объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности (Москва, пер. Курсовой, дом 2/3/1/3, стр. 23, дом 2/3/1/3, стр. 25, дом 2/3/1/3, стр. 26), неоснователен, поскольку теннисные корты фактически находятся на спорном земельном участке.

69. Может ли доля в праве аренды земельного участка быть объектом аренды?

См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 12168/02; от 01.01.2001 N 1971/03.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 12168/02

(Извлечение)

Гаражно-строительный кооператив "Жулебино-7" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.01 N М, заключенного между Московским земельным комитетом (далее - Москомзем) и истцом, и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.

Решением суда первой инстанции от 18.07.02 отказ в государственной регистрации признан незаконным. Суд обязал ответчика зарегистрировать представленный договор аренды от 27.12.01 N М, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации, основаны на ошибочном толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.09.02 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 03.12.02 оставил решение и постановление без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции, постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций Москомрегистрация ссылается на то, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли, исходя из абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав договор, представленный на регистрацию, не соответствующим по форме и содержанию требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части множественности лиц на стороне арендатора.

Согласно статье 13 названного Закона при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статьей 17 Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ГСК "Жулебино-7", то есть только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 01.01.2001 N 2753 (с изменениями от 16.04.01 N 964), устанавливающее гаражно-строительному кооперативу "Жулебино-7" долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 гектара, расположенным по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, стр. 1, 2, 3, на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

ПРЕДМЕТОМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ 27.12.01 N М ЯВЛЯЕТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 12830 КВ. МЕТРОВ, ОТНОСИТЕЛЬНО КОТОРОГО АРЕНДАТОРУ УСТАНОВЛЕНА ДОЛЯ В РАЗМЕРЕ 920/1000 В ПРАВЕ АРЕНДЫ УКАЗАННОГО УЧАСТКА.

Между тем ТАКОЙ ОБЪЕКТ АРЕНДЫ НЕ ОТВЕЧАЕТ ТРЕБОВАНИЯМ, УСТАНОВЛЕННЫМ СТАТЬЕЙ 607 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, СОГЛАСНО КОТОРОЙ В АРЕНДУ МОГУТ ПЕРЕДАВАТЬСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ДРУГИЕ ОБОСОБЛЕННЫЕ ПРИРОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ, А НЕ ДОЛИ В ПРАВЕ АРЕНДЫ НА НИХ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 названного Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 36 этого Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

ПОСКОЛЬКУ СПОРНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ЯВЛЯЕТСЯ НЕДЕЛИМЫМ, А НАХОДЯЩИЕСЯ НА НЕМ СТРОЕНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ПРИНАДЛЕЖАТ РАЗНЫМ СОБСТВЕННИКАМ, ТО ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ ПРИОБРЕТЕНИЯ КАЖДЫМ ИЗ НИХ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ ЯВЛЯЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА.

Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 27.12.01 N М не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно.

2. УЧАСТНИКИ АРЕНДНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

70. Может ли один из собственников нежилых помещений здания заключить договор аренды неделимого земельного участка, необходимого для эксплуатации всего здания?

См.: п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

71. Может ли землепользователь сдать в аренду земельный участок, принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования?

См.: п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

72. Если земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то является ли заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора обязательным условием приобретения каждым из них права аренды такой земли?

См.: п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11; Постановления Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 12168/02; от 01.01.2001 N 1971/03.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 1971/03

(Извлечение)

ООО "Шерб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.01.02 N М, заключенного между истцом и Московским земельным комитетом (далее - Москомземом), и обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.

Решением суда первой инстанции от 25.07.02 в удовлетворении исковых требований отказано на основании того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка осуществлен в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.11.02 решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации договора аренды, основаны на ошибочном толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 04.02.03 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, признавших отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, Москомрегистрация полагает, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что оспариваемые постановления подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли на основании абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав представленный на регистрацию договор по форме и содержанию не соответствующим требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части множественности лиц на стороне арендатора.

Согласно статье 13 Федерального закона при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статьей 17 данного Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ООО "Шерб", т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 20.12.01 N 3524, согласно которому ООО "Шерб" установлены 47/1000 доли в праве аренды земельного участка площадью 1,283 гектара, расположенного по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, на условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного комплекса.

Предметом договора аренды от 31.01.02 N М является земельный участок общей площадью 12830 кв. метров, относительно которого арендатору установлены 47/1000 доли в праве аренды указанного участка.

Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 36 Кодекса в случае, ЕСЛИ ЗДАНИЕ (ПОМЕЩЕНИЕ В НЕМ), НАХОДЯЩЕЕСЯ НА НЕДЕЛИМОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, ПРИНАДЛЕЖИТ НЕСКОЛЬКИМ ЛИЦАМ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ, ЭТИ ЛИЦА ИМЕЮТ ПРАВО НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ДАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ИЛИ В АРЕНДУ С МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО НАСТОЯЩИМ КОДЕКСОМ, ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ.

ДРУГОЙ ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ НЕ УСТАНОВЛЕН, ЧТО ИСКЛЮЧАЕТ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ИНЫХ СПОСОБОВ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА ТАКИЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.

ПОСКОЛЬКУ СПОРНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ЯВЛЯЕТСЯ НЕДЕЛИМЫМ, А НАХОДЯЩИЕСЯ НА НЕМ СТРОЕНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ПРИНАДЛЕЖАТ РАЗНЫМ СОБСТВЕННИКАМ, ТО ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ ПРИОБРЕТЕНИЯ КАЖДЫМ ИЗ НИХ ПРАВА АРЕНДЫ НА ЗЕМЛЮ ЯВЛЯЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА.

Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 31.01.02 N М не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация правомерно отказала в его регистрации.

Таким образом, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Поскольку при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции сделал правильный вывод о законности отказа Москомрегистрации в государственной регистрации договора аренды земельного участка, его решение от 25.07.02 об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Шерб" следует оставить без изменения.

73. Может ли землепользователь в качестве арендодателя заключить с арендатором после введения в действие ЗК соглашение о сроке действия договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 14421/05.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 14421/05

(Извлечение)

Администрация города Перми (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Пермской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Квинто", открытому акционерному обществу "Велта" и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу (далее - управление регистрационной службы) о признании дополнительного соглашения от 01.01.2001 к договору аренды земельного участка от 01.01.2001 N 14 ничтожным и его государственной регистрации недействительной.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оникс".

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 иск удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение отменено, в иске отказано.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа Постановлением от 01.01.2001 оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций ООО "Оникс" просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении ООО "Оникс", Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации города Перми от 01.01.2001 N 1132 ОАО "Велта" на праве постоянного (бессрочного) пользования в порядке перерегистрации предоставлен земельный участок площадью 6659,14 кв. метра под зданием клуба и мини-рынка, расположенный по адресу: .

На основании данного Постановления Пермская областная регистрационная палата 02.06.2000 произвела регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за названным обществом.

ОАО "Велта" (арендодатель) и ООО "Квинто" (арендатор) заключили договор от 01.01.2001 N 14 аренды земельного участка площадью 1700 кв. метров сроком до 01.04.2001.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДАТОР ПРОДОЛЖАЛ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ВОЗРАЖЕНИЙ СО СТОРОНЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ, В СВЯЗИ С ЧЕМ ДОГОВОР АРЕНДЫ СЧИТАЕТСЯ ВОЗОБНОВЛЕННЫМ НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

Дополнительным соглашением от 01.01.2001 (без номера) к договору аренды от 01.01.2001 N 14 стороны договора предусмотрели продление срока его действия до 01.04.2007. Соглашение было зарегистрировано Пермской областной регистрационной палатой, что подтверждается свидетельством от 01.01.2001.

Считая дополнительное соглашение недействительным, а его государственную регистрацию незаконной, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того факта, что дополнительное соглашение подписано 10.03.2004, то есть после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, а потому должно соответствовать нормам этого Кодекса.

Между тем, УСТАНАВЛИВАЯ НОВЫЙ СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ОАО "ВЕЛТА" НЕЗАКОННО РАСПОРЯДИЛОСЬ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, НАХОДЯЩИМСЯ У НЕГО В ПОСТОЯННОМ (БЕССРОЧНОМ) ПОЛЬЗОВАНИИ, ПОСКОЛЬКУ ТАКОЕ РАСПОРЯЖЕНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ НАРУШЕНИЕМ ПУНКТА 4 СТАТЬИ 20 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

ОТМЕНЯЯ РЕШЕНИЕ СУДА ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ И ОТКАЗЫВАЯ В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ИСКОВЫХ ТРЕБОВАНИЙ, СУДЫ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ И КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИЙ УКАЗАЛИ НА ТО, ЧТО НОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НЕ ПРИМЕНИМЫ КАК К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОТ 01.04.2000 N 14, ЗАКЛЮЧЕННОМУ ДО ЕГО ВВЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ, ТАК И К ДОПОЛНИТЕЛЬНОМУ СОГЛАШЕНИЮ, КОТОРОЕ ЯВЛЯЕТСЯ НЕОТЪЕМЛЕМОЙ ЧАСТЬЮ ЭТОГО ДОГОВОРА.

ОДНАКО ВЫВОДЫ СУДОВ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ И КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИЙ НЕПРАВОМЕРНЫ, так как нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Из пункта 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что акт гражданского законодательства к отношениям, возникшим до введения его в действие, применяется к правам и обязанностям, которые возникнут после введения в действие такого акта.

ПОСКОЛЬКУ ОСПАРИВАЕМОЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНО ПОСЛЕ ВВЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЭТИМ СОГЛАШЕНИЕМ ИЗМЕНЯЮТСЯ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН В ЧАСТИ ПРОДЛЕНИЯ ИХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ НА НОВЫЙ СРОК, ДАННОЕ СОГЛАШЕНИЕ ДОЛЖНО СООТВЕТСТВОВАТЬ ТРЕБОВАНИЯМ НАЗВАННОГО КОДЕКСА.

СОГЛАСНО ПУНКТУ 4 СТАТЬИ 20 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА, ОБЛАДАЮЩИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ НА ПРАВЕ ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ, НЕ ВПРАВЕ РАСПОРЯЖАТЬСЯ ЭТИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ.

ТАКИМ ОБРАЗОМ, ПОСТАНОВЛЕНИЯ СУДОВ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ И КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИЙ ВЫНЕСЕНЫ С НАРУШЕНИЕМ НОРМ ДЕЙСТВУЮЩЕГО МАТЕРИАЛЬНОГО И ПРОЦЕССУАЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И НАРУШАЮТ ЕДИНООБРАЗИЕ В ТОЛКОВАНИИ И ПРИМЕНЕНИИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ НОРМ ПРАВА, В СВЯЗИ С ЧЕМ ПОДЛЕЖАТ ОТМЕНЕ В СИЛУ ПУНКТА 1 СТАТЬИ 304 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

74. Кто не может выступать в качестве арендодателя земельного участка, относящегося к землям полосы отвода железных дорог?

См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 9104/00; от 01.01.2001 N 9111/00; от 01.01.2001 N 9103/00; от 01.01.2001 N 9102/00; от 01.01.2001 N 670/01, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 61.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 9104/00

(Извлечение)

Первый заместитель прокурора обратился в арбитражный суд в защиту государственных и общественных интересов, а также интересов ГУП с иском о признании частично ничтожным договора аренды земельного участка, заключенного между КУГИ субъекта РФ и части передачи в аренду земельного участка, находящегося в полосе отвода железной дороги.

Решением иск удовлетворен. Суд кассационной инстанции своим постановлением решение отменил, в иске отказал.

Президиум ВАС РФ посчитал, что Постановление кассационной инстанции надлежит отменить, а решение суда оставить в силе по следующим основаниям.

При рассмотрении спора судами установлено, что СПОРНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НАХОДИТСЯ В ПОЛОСЕ ОТВОДА ЖЕЛЕЗНОЙ ДОРОГИ. Это обстоятельство никем не оспаривалось, в том числе и после выдачи отделению железной дороги временного свидетельства о фактическом землепользовании, на основании которого оно производило платежи за землю.

КУГИ субъекта РФ не представлены доказательства выделения указанных земель какому-либо иному пользователю и наличия спора между ним и отделением железной дороги.

В соответствии со ст. 5 Закона "О федеральном железнодорожном транспорте" ЗЕМЛИ ПОЛОСЫ ОТВОДА ЖЕЛЕЗНЫХ ДОРОГ ОТНОСЯТСЯ К ЗЕМЛЯМ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА, КОТОРЫЕ ЯВЛЯЮТСЯ ЗЕМЛЯМИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫМИ БЕЗВОЗМЕЗДНО В ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЕГО ПРЕДПРИЯТИЯМ И УЧРЕЖДЕНИЯМ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ВОЗЛОЖЕННЫХ НА НИХ СПЕЦИАЛЬНЫХ ЗАДАЧ.

ПРИ ТАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ СУД ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ ПРАВОМЕРНО ПРИЗНАЛ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ МЕЖДУ КУГИ СУБЪЕКТА РФ И ООО.

75. Если орган одного публичного образования, действуя в пределах предоставленной ему компетенции и в интересах другого публичного образования, заключил договор аренды земельного участка, означает ли это, что в случае перераспределения полномочий по распоряжению таким участком новый распорядительный орган может в судебном порядке взыскать арендную задолженность, только если будут внесены соответствующие изменения в договор аренды?

См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 10348/05; от 01.01.2001 N 10331/05.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 10348/05

(Извлечение)

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ульяновской области (в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ульяновской области; далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Продовольствие 21 век" (далее - общество) о взыскании 31403 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате, 5326 рублей 50 копеек пеней за просрочку платежа и 13121 рубля 80 копеек штрафа за неисполнение пункта 2.4.9 договора аренды федерального недвижимого имущества от 01.01.2001 N 150/Ф-1780.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Ульяновская государственная сельскохозяйственная академия".

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 территориальному управлению в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 01.01.2001 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций территориальное управление просит отменить названные судебные акты, поскольку судами неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлении присутствующего в заседании представителя заявителя, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Департаментом имущественных отношений Ульяновской области, действующим в интересах Российской Федерации - собственника объекта недвижимости общей площадью 113 кв. метров, расположенного по адресу: Чердаклинский р-н, пос. Октябрьский, , заключен с обществом договор от 01.01.2001 N 150/Ф-1780 о передаче последнему в аренду указанного федерального недвижимого имущества.

Суды трех инстанций отказали территориальному управлению в удовлетворении заявленных им исковых требований, основанных на названном договоре, указав, что согласно Приказу Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 01.01.2001 N 591 создано Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ульяновской области, которое является уполномоченным территориальным органом по управлению и распоряжению федеральным имуществом на территории Ульяновской области. При этом суды сослались на недоказанность истцом того, что он является правопреемником Департамента имущественных отношений Ульяновской области (далее - департамент) в силу закона или внесения соответствующих изменений в договор аренды в установленном законом порядке.

МЕЖДУ ТЕМ СУДЫ В ДАННОМ СЛУЧАЕ ПРИМЕНИЛИ НЕ ПОДЛЕЖАЩИЕ ПРИМЕНЕНИЮ НОРМЫ ПРАВА, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОПРЕЕМСТВА ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЯХ ПРИ ИХ ЛИКВИДАЦИИ И РЕОРГАНИЗАЦИИ, СОЧТЯ ДЕПАРТАМЕНТ САМОСТОЯТЕЛЬНЫМ СУБЪЕКТОМ ВО ВЗАИМООТНОШЕНИЯХ АРЕНДАТОРА И СОБСТВЕННИКА-АРЕНДОДАТЕЛЯ, В ТО ВРЕМЯ КАК В УПОМЯНУТОМ ДОГОВОРЕ ОН ВЫСТУПАЛ ТОЛЬКО В КАЧЕСТВЕ ЛИЦА, ПРЕДСТАВЛЯЮЩЕГО СОБСТВЕННИКА ИМУЩЕСТВА В СООТВЕТСТВИИ СО СТАТЬЕЙ 125 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Следовательно, ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКОМ ИМУЩЕСТВА ПОЛНОМОЧИЙ ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ ЭТИМ ИМУЩЕСТВОМ НЕ ЗАТРАГИВАЕТ УСТАНОВЛЕННЫХ С ЕГО УЧАСТИЕМ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ И НЕ ЛИШАЕТ НОВОЕ ЛИЦО, ПРЕДСТАВЛЯЮЩЕЕ СОБСТВЕННИКА, ПРАВА НА ЗАЯВЛЕНИЕ ИСКА В АРБИТРАЖНЫЙ СУД В СВЯЗИ С НЕИСПОЛНЕНИЕМ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Поскольку исковые требования не рассмотрены по существу, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 10331/05

(Извлечение)

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ульяновской области (в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ульяновской области; далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инфо-Центр" (далее - общество) о взыскании 295 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате, 473 рублей 10 копеек пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества от 01.01.2001 N 40/Ф-2244 и обязании ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: 4, комн. 313.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное предприятие "Ульяновский центр микроэлектроники и автоматизации" (далее - предприятие).

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 территориальному управлению в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 01.01.2001 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций территориальное управление просит отменить названные судебные акты, поскольку судами неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В отзыве на заявление предприятие просит удовлетворить исковые требования территориального управления.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя заявителя, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Департаментом имущественных отношений Ульяновской области, действующим в интересах Российской Федерации - собственника объекта недвижимости общей площадью 18 кв. метров, расположенного по адресу: 4, комн. 313, заключен с обществом договор от 01.01.2001 N 40/Ф-2244 о передаче последнему в аренду указанного федерального недвижимого имущества.

Суды трех инстанций отказали территориальному управлению в удовлетворении заявленных им исковых требований, основанных на названном договоре, указав, что согласно Приказу Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 01.01.2001 N 591 создано Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ульяновской области, которое является уполномоченным территориальным органом по управлению и распоряжению федеральным имуществом на территории Ульяновской области. При этом суды сослались на недоказанность истцом того, что он является правопреемником Департамента имущественных отношений Ульяновской области (далее - департамент) в силу закона или внесения в договор аренды соответствующих изменений в установленном законом порядке.

Между тем суды в данном случае применили не подлежащие применению нормы права, регулирующие вопросы правопреемства юридических лиц в гражданских правоотношениях при их ликвидации и реорганизации, сочтя департамент самостоятельным субъектом во взаимоотношениях арендатора и собственника-арендодателя, в то время как в упомянутом договоре он выступал только в качестве лица, представляющего собственника имущества в соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКОМ ИМУЩЕСТВА ПОЛНОМОЧИЙ ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ ЭТИМ ИМУЩЕСТВОМ НЕ ЗАТРАГИВАЕТ УСТАНОВЛЕННЫХ С ЕГО УЧАСТИЕМ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ И НЕ ЛИШАЕТ НОВОЕ ЛИЦО, ПРЕДСТАВЛЯЮЩЕЕ СОБСТВЕННИКА, ПРАВА НА ЗАЯВЛЕНИЕ ИСКА В АРБИТРАЖНЫЙ СУД В СВЯЗИ С НЕИСПОЛНЕНИЕМ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Поскольку исковые требования не рассмотрены по существу, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

76. Вправе ли покупатель строения требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости?

См.: п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

3. НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРОКОВ

ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

77. Будет ли срок действия договора аренды земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году?

См.: п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

78. Является ли договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок в порядке п. 1 ст. 621 ГК, новым договором?

См.: п. 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

79. Будет ли недействительным договор аренды земельного участка, заключенный на 99 лет?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 4818/06.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 4818/06

(Извлечение)

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "Шереметьево-Карго" (далее - общество), Департаменту земельных ресурсов города Москвы (правопреемнику Московского земельного комитета; далее - земельный комитет, земельный департамент) и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - управление) о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 01.01.2001 N М, заключенного между земельным комитетом и обществом.

Исковое требование мотивировано тем, что предоставленный в аренду обществу на основании указанного договора земельный участок ранее в составе другого земельного участка был передан администрацией Химкинского района Московской области (далее - администрация) в пользование открытому акционерному обществу "Международный аэропорт Шереметьево" (далее - аэропорт Шереметьево) и земельный комитет не располагал полномочиями по распоряжению землей, являющейся территорией Московской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены аэропорт Шереметьево и администрация.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Химкинского района Московской области, а также Управление федерального кадастра объектов недвижимости по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.01.2001 договор аренды от 01.01.2001 N М земельного участка площадью 19,74 га признан ничтожной сделкой.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 01.01.2001 решение суда в части удовлетворения искового требования отменил, в остальной части оставил без изменения.

В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора администрация и аэропорт Шереметьево просят их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.

Общество, департамент и управление в отзывах на заявления просят оставить Постановление суда кассационной инстанции без изменения как соответствующее действующему законодательству.

Министерство имущественных отношений Московской области в отзыве на заявления просит отменить оспариваемое Постановление суда кассационной инстанции как нарушающее единообразие в толковании и применении норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзывах на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что обжалуемое Постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами, между администрацией и аэропортом Шереметьево ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР АРЕНДЫ от 01.01.2001 N 447, НА ОСНОВАНИИ КОТОРОГО ПОСЛЕДНЕМУ ПРЕДОСТАВЛЕН В АРЕНДУ СРОКОМ НА 99 ЛЕТ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК общей площадью 966,5 га, расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, Международный аэропорт Шереметьево.

Данный договор 27.09.1996 зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Химкинского района Московской области, а 04.12.1998 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация договора осуществлена Московской областной регистрационной палатой.

Однако 31.07.2001 между земельным комитетом и обществом заключен договор от 01.01.2001 N М аренды земельного участка площадью 19,74 га сроком на 49 лет. Причем предоставленный обществу земельный участок расположен на территории, занимаемой аэропортом на основании договора аренды от 01.01.2001 N 447.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства имущественных отношений Московской области в арбитражный суд.

При вынесении оспариваемого судебного акта суд кассационной инстанции исходил из того, что ни истец, ни третьи лица с самостоятельными требованиями на предмет спора не подтвердили основание своих требований; договор аренды от 01.01.2001 N 447 не является надлежащим основанием возникновения земельных отношений между аэропортом Шереметьево и администрацией, поскольку существуют разногласия между Москвой и Московской областью о принадлежности земельного участка, занимаемого аэропортом Шереметьево.

Между тем судом кассационной инстанции не учтено, что наличие НЕ РАЗРЕШЕННЫХ В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ РАЗНОГЛАСИЙ МЕЖДУ СУБЪЕКТАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТНОСИТЕЛЬНО СОСТАВА ИХ ТЕРРИТОРИЙ В СИЛУ СТАТЬИ 4 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НЕ МОЖЕТ СЛУЖИТЬ ПРЕПЯТСТВИЕМ ДЛЯ СУДЕБНОЙ ЗАЩИТЫ НАРУШЕННЫХ ИЛИ ОСПАРИВАЕМЫХ ПРАВ АРЕНДАТОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Как установлено судами, предоставленный обществу в аренду на основании оспариваемой сделки участок расположен на территории, занимаемой аэропортом Шереметьево по договору аренды от 01.01.2001 N 447.

Вступившим в законную силу Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 01.01.2001 по другому делу (N 9-416сс) указанный договор ПРИЗНАН СООТВЕТСТВУЮЩИМ ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ, В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ О ПРИЗНАНИИ ЕГО НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ОТКАЗАНО.

При таких условиях ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОТ 31.07.2001 N М В СИЛУ СТАТЬИ 168 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЯВЛЯЕТСЯ НИЧТОЖНЫМ, ТАК КАК ЗАКЛЮЧЕН ОБЩЕСТВОМ И ЗЕМЕЛЬНЫМ КОМИТЕТОМ В ПЕРИОД ДЕЙСТВИЯ ДРУГОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ ТОГО ЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

В рассматриваемом случае общество не лишено права в установленном порядке оформить земельные отношения применительно к той части земельного участка, которая занята принадлежащими ему на праве собственности строениями, если это право приобретено им в соответствии с действующим законодательством.

80. Если по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, считается ли возобновленным договор аренды на тех же условиях на неопределенный срок?

См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 14421/05 (вопрос 73); от 01.01.2001 N 3771/04 (вопрос 87).

81. С какого момента считается заключенным договор аренды земельного участка, срок которого менее одного года?

См.: п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 53.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 53

"Обзор практики разрешения споров, связанных

с применением Федерального закона "О государственной

регистрации договоров аренды нежилых помещений" <*>

<*> Не приводится.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА. ВЗЫСКАНИЕ АРЕНДНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

82. Если заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, возможно ли взыскание задолженности по арендной плате с одного из соарендаторов в солидарном порядке?

См.: п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

83. Каковы критерии определения размера обязательства по арендной плате каждого из соарендаторов земельного участка?

См.: п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11 (вопрос 82).

84. Вправе ли арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду земельного участка в установленный договором срок, требовать с арендатора внесения арендной платы до фактической передачи последнему такого земельного участка?

См.: п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

85. В течение какого срока должно оставаться неизменным условие договора аренды земельного участка, предусматривающее порядок (механизм) исчисления размера арендной платы?

См.: п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

86. Лишает ли расторжение договора аренды земельного участка собственника участка права требовать с должника арендной задолженности, образовавшейся до момента расторжения такого договора?

См.: п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 104.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 104

"Обзор практики применения арбитражными судами норм

Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых

основаниях прекращения обязательств" <*>

<*> Не приводится.

87. Если лицо, бывшее арендатором земельного участка, несвоевременно возвратило арендованное имущество, может ли собственник такого участка взыскать с него в судебном порядке неосновательное обогащение вследствие экономии арендной платы за пользование земельным участком уже после расторжения договора аренды?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 3771/04.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 3771/04

(Извлечение)

Закрытое акционерное общество "Мариса" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Зеленоградский акционерный коммерческий банк" (далее - банк) о взыскании рублей неосновательного обогащения, 1730783 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами и 1000 рублей неполученных доходов.

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 01.01.2001 указанные судебные акты оставил без изменения.

Судебные акты мотивированы невозможностью применения к сложившимся правоотношениям сторон норм законодательства о неосновательном обогащении.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора общество ссылается на то, что они приняты с нарушением норм действующего законодательства.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению в силе по следующим основаниям.

Общество, являющееся собственником помещений общей площадью 713,5 кв. метра в здании, расположенном по адресу: Москва, Зеленоград, корпус 360, предоставило его в пользование банку согласно заключенному сторонами договору аренды от 01.01.2001 N 2. Пунктом 4.1 договора срок его действия определен до 30.04.2002. По истечении этого срока договор считается возобновленным согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Телеграммой от 01.01.2001 общество уведомило банк о прекращении арендных отношений в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 названного Кодекса, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие с 16.10.2002. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 01.01.2001 по другому делу (N А40-241/03-77-2), которым удовлетворены требования общества к банку об обязании последнего освободить спорное помещение и о взыскании арендной платы за пользование помещением в период с августа 2002 по январь 2003 года включительно.

По настоящему спору истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, которое определено как доход, полученный ответчиком посредством экономии арендной платы за пользование помещением в период с 16.10.2002 по 21.10.2003. При этом расчет суммы иска произведен истцом исходя из среднерыночных ставок арендной платы и без учета сумм, взысканных по ранее рассмотренному делу (N А40-241/03-77-2).

Согласно абзацу второму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, КОГДА АРЕНДАТОР НЕ ВОЗВРАТИЛ АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ОКОНЧАНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА ЛИБО ВОЗВРАТИЛ ЕГО НЕСВОЕВРЕМЕННО, АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ ПОТРЕБОВАТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ВСЕ ВРЕМЯ ПРОСРОЧКИ. ЕСЛИ УКАЗАННАЯ ПЛАТА НЕ ПОКРЫВАЕТ ПРИЧИНЕННЫХ АРЕНДОДАТЕЛЮ УБЫТКОВ, ОН МОЖЕТ ПОТРЕБОВАТЬ ИХ ВОЗМЕЩЕНИЯ.

В РАССМАТРИВАЕМОМ СЛУЧАЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ СТОРОН УРЕГУЛИРОВАНЫ НОРМАМИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОГО ПРАВА, ПОЭТОМУ ТРЕБОВАНИЯ ИСТЦА О ПРИМЕНЕНИИ НОРМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕОСНОВАТЕЛЬНОМ ОБОГАЩЕНИИ НЕПРАВОМЕРНЫ.

88. Возможна ли замена арендной задолженности, возникшей из договора аренды земельного участка, и неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по уплате арендной платы заемным обязательством?

См.: п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 103.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 103

"Обзор практики применения арбитражными судами

статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации" <*>

<*> Не приводится.

89. Влечет ли восстановление прекращенного зачетом обязательства по арендной плате отказ арендодателя от совершенного арендатором зачета?

См.: п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 65.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 65

"Обзор практики разрешения споров,

связанных с прекращением обязательств зачетом

встречных однородных требований" <*>

<*> Не приводится.

90. В каких случаях пропуск срока исковой давности является препятствием прекращения обязательства по уплате арендной платы зачетом встречного однородного требования?

См.: п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 65.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 65

"Обзор практики разрешения споров,

связанных с прекращением обязательств зачетом

встречных однородных требований" <*>

<*> Не приводится.

91. Если арендатор по договору аренды земельного участка уплатил большую сумму арендной платы, чем это предусмотрено таким договором, вправе ли он ее взыскать с арендодателя как неосновательное обогащение?

См.: п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 49.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 49

"Обзор практики рассмотрения споров,

связанных с применением норм о неосновательном

обогащении" <*>

<*> Не приводится.

92. Является ли основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы досрочное освобождение земельного участка, т. е. до прекращения в установленном порядке действия договора аренды земельного участка?

См.: п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

93. Связаны ли стороны условиями ранее действовавшего договора при определении условия о размере арендной платы в рамках заключения договора аренды земельного участка на новый срок?

См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

94. Вправе ли арендодатель требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата земельного участка в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного участка?

См.: п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

95. В каком размере производится взыскание платы за фактическое использование арендуемого участка после истечения срока действия договора аренды земельного участка?

См.: п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

96. Вправе ли арендодатель требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды земельного участка до возврата арендодателю указанного имущества?

См.: п. 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

97. Допустимо ли взыскание арендной задолженности за период, предшествующий заключению договора аренды земельного участка, если стороны договора включили условие о его применении к фактически сложившимся до его заключения отношениям?

См.: п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

5. ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕДАЧИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ (ПЕРЕНАЕМ)

98. Вправе ли покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость использовать такой участок на праве аренды?

См.: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

99. Является ли наличие по договору о совместной деятельности функций заказчика по строительству дома на земельном участке надлежащим основанием перевода на заказчика прав и обязанностей арендатора по договору аренды такого участка?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 14811/05.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 14811/05

(Извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Формэкс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском об обязании Департамента имущественных отношений администрации Тюменской области (далее - департамент) перевести на истца права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 01.01.2001 N 23-30/51, заключенному между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Инструмент" (далее - производственная фирма).

В качестве ответчика истец привлек производственную фирму.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент и Земельный комитет администрации города Тюмени.

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 в удовлетворении искового требования отказано.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа Постановлением от 01.01.2001 решение суда отменил, иск удовлетворил: перевел на общество права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 01.01.2001 N 23-30/51.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, производственная фирма просит отменить названный судебный акт, поскольку суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что оспариваемое Постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Администрация города Тюмени (арендодатель) на основании своего распоряжения от 01.01.2001 N 1050 заключила с производственной фирмой (арендатором) договор от 01.01.2001 N 539/35 аренды земельного участка ориентировочной площадью 4000 кв. метров для проектирования жилых домов с объектами соцкультбыта по улицам Челюскинцев - Герцена - Дзержинского сроком до 21.03.2002.

Производственная фирма и общество 26.12.2001 заключили договор о совместной деятельности N 32/3-12/01, предметом которого явилось соединение вкладов для осуществления совместного строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в створе улиц Челюскинцев - Герцена - Дзержинского.

В соответствии с пунктом 2.1 договора вкладом производственной фирмы в совместную деятельность является согласование проектно-сметной документации по строительству объекта с органами архитектурного надзора; получение всех необходимых разрешений на строительство объекта на земельном участке, предоставленном производственной фирме на основании договора аренды от 01.01.2001 N 539/35 в целях проектирования объекта; оформление договоров на указанный участок, позволяющих осуществлять строительство объекта, и предоставление обществу возможности осуществлять строительство объекта на данном земельном участке. Стороны оценили вклад (долю) производственной фирмы равным 5 процентам от общей площади объекта.

Согласно пункту 2.4 договора вкладом общества является выполнение функций заказчика по строительству объекта; привлечение генподрядчика, подрядчиков, субподрядчиков и заключение с ними договоров; финансирование в размере 100 процентов от стоимости строительства объекта всех затрат, связанных со строительством и сдачей объекта в эксплуатацию, в том числе сноса и расселения, с привлечением третьих лиц; выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ, предусмотренных проектно-сметной документацией. Долю общества стороны оценили равной 95 процентам от общей площади объекта.

Департамент (арендодатель) в соответствии со своим распоряжением от 01.01.2001 N 456/14-З заключил с производственной фирмой (арендатором) договор от 01.01.2001 N 23-30/51 аренды земельного участка площадью 6146,2 кв. метра, находящегося по адресу: г. Тюмень, ул. Челюскинцев - Герцена - Дзержинского, для поэтапного строительства многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта за счет отселения и сноса жилых домов сроком по 10.04.2004.

Общество полагало, что возложение на него исполнения функций заказчика по строительству дома на указанном земельном участке на основании договора о совместной деятельности от 01.01.2001 влечет перевод на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 01.01.2001, и обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него этих прав и обязанностей.

Отказывая в удовлетворении искового требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для перевода прав и обязанностей арендатора земельного участка с производственной фирмы на общество.

Суд кассационной инстанции, отменив решение суда первой инстанции, сослался на следующее. Передав функции заказчика (застройщика) обществу без права аренды земельного участка, производственная фирма злоупотребила своими правами, поскольку объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, общество же, не имеющее прав и обязанностей арендатора, не может в полной мере осуществлять свои функции заказчика, закрепленные в договоре о совместной деятельности.

Между тем такой вывод суда кассационной инстанции не основан на законе.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Исходя из статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств: в результате универсального правопреемства в правах кредитора; по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству; при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая, а также в других случаях, предусмотренных законом.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору при условии, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

ПОСКОЛЬКУ АРЕНДАТОРОМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ДОГОВОРУ ОТ 26.06.2002 ЯВЛЯЕТСЯ ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ФИРМА, ДОГОВОРОМ О СОВМЕСТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОТ 26.12.2001 ПЕРЕХОД ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ОТ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ФИРМЫ К ОБЩЕСТВУ НЕ ПРЕДУСМОТРЕН И АРЕНДАТОР ВОЗРАЖАЕТ ПРОТИВ ЭТОГО, ВЫПОЛНЕНИЕ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ФИРМОЙ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ СОГЛАСНО ПУНКТУ 2.1 ДОГОВОРА ОТ 26.12.2001 ОЦЕНЕНО СТОРОНАМИ КАК ВКЛАД В СОВМЕСТНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СУД ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ ПРАВОМЕРНО ПРИШЕЛ К ВЫВОДУ ОБ ОТСУТСТВИИ У ИСТЦА ОСНОВАННОГО НА ЗАКОНЕ ЛИБО ДОГОВОРЕ СУБЪЕКТИВНОГО ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ, ПОЗВОЛЯЮЩЕГО В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ПРОСИТЬ ПЕРЕВОДА НА НЕГО ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ОТ 26.06.2002.

Следовательно, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения искового требования общества у суда кассационной инстанции не имелось.

Кроме того, суд первой инстанции, отказывая в иске, правомерно указал: понуждение лица к совершению определенных действий возможно только в случае привлечения его к участию в деле в качестве ответчика. Однако истец настаивал на том, что его требование обращено к департаменту, привлеченному к участию в споре в качестве третьего лица, а не ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Судом кассационной инстанции были нарушены нормы процессуального права, а именно статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в вынесенном им постановлении не указано лицо, обязанное совершить перевод прав и обязанностей по договору.

100. В каких случаях арендатору земельного участка не требуется согласия арендодателя на сдачу участка в субаренду?

См.: п. п. 15, 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

101. Каковы правовые последствия неуведомления арендатором арендодателя земельного участка о передаче своих прав третьему лицу?

См.: п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

102. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, обязательно ли его соблюдение арендатором земельного участка после введения в действие ЗК?

См.: п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

103. Какими способами возможна передача арендатором прав аренды земельного участка?

См.: п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

104. Кто получает право доходов от сдачи земельного участка в аренду при перемене собственника арендованного имущества?

См.: п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

105. Является ли основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу?

См.: п. 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

6. СУБАРЕНДА

106. Сохраняет ли договор субаренды земельного участка свою силу при перенайме?

См.: п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

107. Ограничен ли срок договора субаренды сроком договора аренды земельного участка?

См.: п. п. 15, 20 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

ОСВОБОЖДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

108. Допустимо ли досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя по основанию, предусмотренному ст. 619 ГК?

См.: п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

109. Если имеется существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, возможно ли досрочно расторгнуть договор в том случае, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок?

См.: п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11 (вопрос 108).

110. Может ли договор аренды земельного участка, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК?

См.: п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

111. Лишает ли определение суда об оставлении иска об освобождении арендуемого помещения юридической силы предупреждение, направленное ранее арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК?

См.: п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

112. Могут ли основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка (заключенного на срок менее пяти лет) по требованию арендодателя не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора?

См.: п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

113. Может ли быть в договоре аренды земельного участка, заключенного на срок менее пяти лет, предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок?

См.: п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

114. Могут ли быть в договоре аренды земельного участка, заключенного на срок менее пяти лет, предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке?

См.: п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

115. Может ли договор аренды земельного участка, заключенного на срок менее пяти лет, быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным?

См.: п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

116. Если основанием расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее пяти лет, является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, какие действия должен совершить арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении такого договора аренды?

См.: п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

117. Является ли необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении на основании ст. 619 ГК договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее пяти лет, факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства?

См.: п. 30 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

8. ИНЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С АРЕНДОЙ ЗЕМЛИ

118. Если имеются разногласия между субъектами РФ по определению состава их территорий (в рамках которых находится арендованный земельный участок), то является ли это препятствием для признания арбитражным судом недействительным договора аренды такого участка в том случае, если он противоречит действующему законодательству?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 4818/06; Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 7056/01.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 7056/01

(Извлечение)

Прокурор Республики Калмыкия предъявил в Арбитражный суд Республики Калмыкия иск к администрации Лиманского района Астраханской области и главе крестьянского (фермерского) хозяйства "" о признании недействительным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.06.98, заключенного между ответчиками.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.07.99 иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа Постановлением от 23.12.99 решение отменил, дело передал на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области (по месту нахождения ответчика).

Решением от 01.01.2001 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 01.01.2001 решение от 01.01.2001 и Постановление апелляционной инстанции от 01.01.2001 отменил, дело передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суд решением от 19.01.01 в иске отказал.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 14.06.01 решение отменил, исковые требования удовлетворил.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается решение суда первой инстанции от 19.01.01 и Постановление суда кассационной инстанции от 14.06.01 отменить, производство по делу прекратить.

Представитель ответчика согласился с доводами, приведенными в протесте.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Истец, предъявляя настоящий иск, исходил из того, что администрация Лиманского района Астраханской области не обладает полномочиями на сдачу в аренду спорных земель, так как они являются территорией Черноземельского района Республики Калмыкия. По мнению истца, земельный участок площадью 1135 га, предоставленный крестьянскому (фермерскому) хозяйству "", ранее входил в состав земель, переданных хозяйствам Астраханской области на основании Постановлений Совета Министров СССР от 05.12.49 N 5511 "О мерах по улучшению использования зимних пастбищ Госфонда "Черные земли" в Астраханской области и Кизлярских пастбищ Госфонда в Грозненской области", от 28.05.54 N 1023 "О закреплении за колхозами зимних пастбищ Госфонда "Черные земли" и Кизлярских пастбищ".

В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 09.01.57 в составе Ставропольского края была образована Калмыцкая автономная область. В состав Калмыцкой автономной области из Астраханской области включены западная часть Никольского и Енотаевского районов, Придорожный сельский Совет Приволжского района, западная часть Лиманского района, восточная граница которого установлена по линии железной дороги Астрахань - Махачкала (на участке станции Басинская и разъезда N 8). Таким образом, истец полагает, что переданный в аренду крестьянскому хозяйству "" земельный участок был включен в состав Калмыцкой автономной области.

Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 09.01.57 часть территории Астраханской области подлежит включению в состав Калмыцкой автономной области. Согласно пункту 2 названного Указа исполкомам Ставропольского края, Астраханской области поручалось представить на утверждение Президиума Верховного Совета РСФСР описание границы смежных территорий с Калмыцкой автономной областью.

В силу статьи 19 Конституции РСФСР (1937 г.), действовавшей в то время, утверждение границ входило в компетенцию органов государственной власти и управления РСФСР. Однако с 1957 года в установленном порядке не утверждено описание границ смежных территорий.

НЕСМОТРЯ НА ТО ЧТО ИСКОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ СФОРМУЛИРОВАНЫ КАК ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СПОР, ФАКТИЧЕСКИ МЕЖДУ ДВУМЯ СУБЪЕКТАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ВОЗНИК ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ СПОР ВСЛЕДСТВИЕ ПРИНЯТЫХ РАНЕЕ АКТОВ ПО ИЗМЕНЕНИЮ ГРАНИЦ.

Вопрос об изменении границ между субъектами Российской Федерации решается в соответствии с частью 3 статьи 67, подпунктом "а" части 1 статьи 102 Конституции Российской Федерации.

ОБА СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ - АСТРАХАНСКАЯ ОБЛАСТЬ И РЕСПУБЛИКА КАЛМЫКИЯ ПОЛАГАЮТ, ЧТО СПОРНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НАХОДИТСЯ НА ИХ ТЕРРИТОРИИ, ПОЭТОМУ РАЗРЕШЕНИЕ ДАННОГО СПОРА НЕИЗБЕЖНО ЗАТРАГИВАЕТ ВОПРОС О ГРАНИЦЕ МЕЖДУ УКАЗАННЫМИ СУБЪЕКТАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

ПОСКОЛЬКУ СПОР МЕЖДУ СТОРОНАМИ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЭКОНОМИЧЕСКИМ, ПОДВЕДОМСТВЕННЫМ АРБИТРАЖНОМУ СУДУ, В СИЛУ СТАТЬИ 27, ПУНКТА 1 ЧАСТИ 1 СТАТЬИ 150 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРОИЗВОДСТВО ПО ДЕЛУ ПОДЛЕЖИТ ПРЕКРАЩЕНИЮ.

ПРИНЯТЫЕ ПО ДЕЛУ СУДЕБНЫЕ АКТЫ НАРУШАЮТ ПУБЛИЧНЫЕ ИНТЕРЕСЫ, ЧТО В СООТВЕТСТВИИ С ПУНКТОМ 3 СТАТЬИ 304 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ИХ ОТМЕНЫ.

119. Является ли договор аренды земельного участка ничтожным, если он заключен в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 4818/06 (вопрос 120).

120. В каких случаях не обязателен порядок проведения торгов или конкурса при предоставлении в аренду земель сельскохозяйственного назначения?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 7362/06.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 7362/06

(Извлечение)

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Зеленый луг" (далее - крестьянское хозяйство) о признании недействительным договора от 01.01.2001 N 002407 аренды земельного участка, заключенного между администрацией города Майкопа и крестьянским хозяйством.

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 иск удовлетворен, оспариваемый договор признан недействительным.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение отменено, в иске о признании указанного договора аренды недействительным отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа Постановлением от 01.01.2001 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 01.01.2001 и Постановления суда кассационной инстанции от 01.01.2001 крестьянское хозяйство просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, постановление суда апелляционной инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Постановлением администрации города Майкопа от 01.01.2001 N 722 гражданке разрешено организовать крестьянское (фермерское) хозяйство "Зеленый луг", для чего ей предоставляется в аренду на 49 лет земельный участок площадью 11 га из фонда перераспределения земель возле хутора Гавердовского.

Распоряжением от 01.01.2001 N 3534р администрацией в Постановление от 01.01.2001 N 722 внесены изменения в части уточнения площади земельного участка, размер которого определен в 6,8465 га.

04.12.2002 администрацией города Майкопа (арендодателем) и главой крестьянского хозяйства (арендатором) подписан договор аренды указанного земельного участка. Данный договор зарегистрирован 17.12.2002 Майкопским филиалом учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Адыгея.

Признавая договор аренды недействительным, суды первой и кассационной инстанций указали на нарушение статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации в части несоблюдения принципов публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков: обеспечение заблаговременной публикации о предоставлении земельного участка в аренду крестьянскому хозяйству, проведение торгов или конкурса по реализации права на заключение договора аренды указанного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что обязанность соблюдения требования по обеспечению принципов публичности и открытости при предоставлении в аренду земельных участков возложена законодательством на исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, а не на арендаторов.

В силу статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, Федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Согласно статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления обязаны принять акт, предусматривающий процедуру и критерии предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам, и порядок рассмотрения полученных заявок и принятия решений. В пунктах 2 - 6 данной статьи содержатся нормы об общем порядке предоставления земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством объектов.

ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 22.11.1990 N 348-1 "О КРЕСТЬЯНСКОМ (ФЕРМЕРСКОМ) ХОЗЯЙСТВЕ" (В РЕДАКЦИИ, ДЕЙСТВОВАВШЕЙ В УКАЗАННОЕ ВРЕМЯ) НЕ СОДЕРЖАЛ НОРМ О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 24.07.2002 N 101-ФЗ "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ", УСТАНОВИВШИЙ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ИЛИ КОНКУРСА ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ, В ПЕРИОД ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СПОРНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЕЩЕ НЕ ДЕЙСТВОВАЛ.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СОВЕТА НАРОДНЫХ ДЕПУТАТОВ ГОРОДА МАЙКОПА ОТ 21.06.2002 N 359 "О ПРАВИЛАХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ МАЙКОПЕ", ДЕЙСТВОВАВШЕЕ В ПЕРИОД ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СПОРНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГРАЖДАНКЕ АЗАМАТОВОЙ С. Ш., НЕ СОДЕРЖАЛО НОРМ, РЕГЛАМЕНТИРОВАВШИХ ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ КРЕСТЬЯНСКИМ (ФЕРМЕРСКИМ) ХОЗЯЙСТВАМ.

ТАКИМ ОБРАЗОМ, В УКАЗАННЫЙ ПЕРИОД ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА РЕГЛАМЕНТИРОВАН НЕ БЫЛ.

МЕЖДУ ТЕМ КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ПРЕДСТАВИЛО СУДУ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ВЫПОЛНЕНИЯ ИМ ТРЕБОВАНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА МАЙКОПА В ЧАСТИ СОВЕРШЕНИЯ ДЕЙСТВИЙ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ, ПРЕДПИСАННЫХ ЕМУ АДМИНИСТРАЦИЕЙ, И ПО ОФОРМЛЕНИЮ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ СПОРНОГО УЧАСТКА В АРЕНДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ.

ПРИ ТАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ И С УЧЕТОМ ОТСУТСТВИЯ В УКАЗАННЫЙ ПЕРИОД В ФЕДЕРАЛЬНЫХ И МЕСТНЫХ НОРМАТИВНЫХ АКТАХ ТРЕБОВАНИЙ ОБ ОСОБОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ КРЕСТЬЯНСКИМ (ФЕРМЕРСКИМ) ХОЗЯЙСТВАМ ВЫВОД СУДОВ ПЕРВОЙ И КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИЙ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ 04.12.2002 N 002407 С НАРУШЕНИЕМ НОРМ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА НЕПРАВОМЕРЕН.

121. Должны ли нормы ЗК применяться в отношении заключенного после введения в действие ЗК соглашения о сроке действия договора аренды земельного участка, который, в свою очередь, был заключен еще до введения в действие ЗК?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 14421/05 (вопрос 73).

122. Является ли существенным условием договора аренды земельного участка условие передачи арендатором в собственность арендодателя определенного процента общей площади вновь созданного на таком участке недвижимого имущества?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 4601/05.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 4601/05

(Извлечение)

ЗАО "Флагман" (далее - общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с требованием об урегулировании разногласий, возникших у него с Управлением муниципальным имуществом города Волжского (далее - управление, арендодатель) при заключении договора от 01.01.2001 аренды земельного участка, расположенного по адресу: 7 (м/р 12, ж/д N 22). Общество просило исключить подпункт "п" пункта 5.3 из текста указанного договора.

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 исковое требование удовлетворено.

Определением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Волжского.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение от 01.01.2001 отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принято новое решение об удовлетворении требования общества и исключении подпункта "п" пункта 5.3 из текста договора аренды земельного участка.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 01.01.2001 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменил и в иске отказал.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции общество просит отменить указанный судебный акт, как противоречащий действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемое Постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.

Постановлением главы администрации города Волжского Волгоградской области (далее - глава администрации) от 01.01.2001 N 844 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 8312,5 кв. метра, расположенный по адресу: 7 (м/р 12, ж/д N 22), для строительства многоквартирного жилого дома с пристроенным одноэтажным объектом торговли.

Изданию этого Постановления предшествовало опубликование в местной газете "Домино" (N 10(516) от 01.01.2001) предварительного информационного сообщения о наличии свободного земельного участка, предлагаемого для передачи в аренду под строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с проектом застройки 12-го микрорайона города Волжского. В указанном информационном сообщении содержалось дополнительное условие о передаче 10 процентов общей площади жилого дома в муниципальную собственность с целью предоставления жилья работникам бюджетной сферы обслуживания и гражданам, имеющим на это льготы.

В ПУНКТЕ 7 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ГЛАВЫ АДМИНИСТРАЦИИ ТАКЖЕ ПРЕДУСМАТРИВАЛОСЬ, ЧТО ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ЯВЛЯЕТСЯ ПЕРЕДАЧА ОБЩЕСТВОМ В СОБСТВЕННОСТЬ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД ВОЛЖСКИЙ" ПО ДОГОВОРУ С УПРАВЛЕНИЕМ 10 ПРОЦЕНТОВ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ПОСЛЕ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ 180-КВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА С ПРИСТРОЕННЫМ ОБЪЕКТОМ ТОРГОВЛИ.

АНАЛОГИЧНОЕ УСЛОВИЕ ВКЛЮЧЕНО УПРАВЛЕНИЕМ (АРЕНДОДАТЕЛЕМ) В ТЕКСТ ЗАКЛЮЧЕННОГО С ОБЩЕСТВОМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ УКАЗАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОТ 04.03.2003 (ПОДПУНКТ "П" ПУНКТА 5.3).

СЛЕДОВАТЕЛЬНО, ИСХОДЯ ИЗ СТАТЬИ 432 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ УСЛОВИЕ О ПЕРЕДАЧЕ В МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ 10 ПРОЦЕНТОВ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ДОМА ЯВЛЯЕТСЯ СУЩЕСТВЕННЫМ.

Арендатор подписал договор аренды с протоколом разногласий, предлагая исключить из текста договора подпункт "п" пункта 5.3.

Не получив извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий, общество обратилось в суд с настоящим преддоговорным спором.

Ни истец, ни ответчик не высказали возражений против рассмотрения дела в судебном порядке, что свидетельствует в силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации о достигнутом соглашении сторон.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск и исключая спорный подпункт из текста договора, исходили из того, что требования арендодателя не основаны на законе.

Между тем СОГЛАСНО СТАТЬЕ 432 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ, ЕСЛИ МЕЖДУ СТОРОНАМИ ДОСТИГНУТО СОГЛАШЕНИЕ ПО ВСЕМ СУЩЕСТВЕННЫМ УСЛОВИЯМ ДОГОВОРА. ПОСКОЛЬКУ ПОДПУНКТ "П" ПУНКТА 5.3 АРЕНДОДАТЕЛЬ ВКЛЮЧИЛ В ДОГОВОР В КАЧЕСТВЕ СУЩЕСТВЕННОГО УСЛОВИЯ, У СУДОВ УКАЗАННЫХ ИНСТАНЦИЙ ОТСУТСТВОВАЛИ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ИСКЛЮЧЕНИЯ ЕГО ИЗ ДОГОВОРА.

123. Следует ли рассматривать договор аренды земельного участка с правом выкупа как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи такого участка?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 12102/04.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 12102/04

(Извлечение)

Общество "Севкабель" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу "Инномед+" с иском о признании незаключенным договора от 01.01.2001 N 325 в части выкупа земельного участка площадью 3755 кв. м (), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

До принятия судом решения общество "Инномед+" предъявило встречный иск и просило заключить к названному договору дополнительное соглашение N 1 следующего содержания: "Выкупная цена земельного участка с учетом НДС (), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 (три тысячи семьсот пятьдесят пять) кв. м составляет 100800 (сто тысяч восемьсот) долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на момент оплаты. Выкупная цена земельного участка определена независимым оценщиком и подтверждена экспертным заключением государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 01.01.01 года".

Кроме того, общество "Инномед+" просило в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 договора от 01.01.2001 признать право собственности общества "Инномед+" на спорный земельный участок.

Определением от 01.01.2001 встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

Впоследствии общество "Инномед+" заявило об изменении предмета встречного иска без изменения его оснований и просило суд обязать общество "Севкабель" исполнить пункт 4.4 договора от 01.01.2001 путем передачи заявителю (истцу) земельного участка площадью 3755 кв. м (), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, в собственность по акту приема-передачи.

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен; суд обязал общество "Севкабель" в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу передать обществу "Инномед+" в собственность по акту приема-передачи земельный участок площадью 3755 кв. м (), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 01.01.2001 указанные судебные акты отменил. Договор от 01.01.2001 N 325 признан незаключенным в части выкупа земельного участка, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Во встречном иске отказано.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции общество "Инномед+" просит отменить данный судебный акт ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемое Постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.

Между обществом "Севкабель" (арендодателем) и обществом "Инномед+" (арендатором) заключен договор от 01.01.2001 N 325 об аренде земельного участка с правом его выкупа.

Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом выкупа земельный участок (), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 кв. м (далее - земельный участок).

Порядок выкупа земельного участка предусмотрен пунктом 8 договора, в силу которого арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного рецензией государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". В соответствии с подпунктом 8.5 договора в случае выполнения арендатором подпункта 8.1 договора все арендные платежи по данному договору входят в стоимость выкупной цены.

Общество "Инномед+", воспользовавшись предоставленным ему по договору правом, до истечения срока действия договора - 08.10.2002 - направило в адрес арендодателя заявление о выкупе земельного участка.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА СЛЕДУЕТ РАССМАТРИВАТЬ КАК СМЕШАННЫЙ ДОГОВОР, СОДЕРЖАЩИЙ В СЕБЕ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

ПОСКОЛЬКУ В НАСТОЯЩЕМ СЛУЧАЕ ИМЕЕТ МЕСТО ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА, ТО К ПРАВООТНОШЕНИЯМ СТОРОН ДОЛЖНЫ ПРИМЕНЯТЬСЯ И НОРМЫ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ КУПЛЮ-ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, В ТОМ ЧИСЛЕ СТАТЬЯ 555 НАЗВАННОГО КОДЕКСА.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации ПРИ ОТСУТСТВИИ В ДОГОВОРЕ СОГЛАСОВАННОГО СТОРОНАМИ В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ УСЛОВИЯ О ЦЕНЕ НЕДВИЖИМОСТИ ДОГОВОР О ЕЕ ПРОДАЖЕ СЧИТАЕТСЯ НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.

ПОСКОЛЬКУ ДАННАЯ НОРМА ПОДЛЕЖИТ ПРИМЕНЕНИЮ И К ОТНОШЕНИЯМ СТОРОН ПО РАССМАТРИВАЕМОМУ ДЕЛУ, СПОРНЫЙ ДОГОВОР СЛЕДУЕТ СЧИТАТЬ НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ В СИЛУ ТОГО, ЧТО В НЕМ НЕТ УСЛОВИЯ О ЦЕНЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Таким образом, оспариваемым Постановлением суда кассационной инстанции договор от 01.01.2001 N 325 ПРАВОМЕРНО ПРИЗНАН НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ В ЧАСТИ ВЫКУПА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Вместе с тем общество "Инномед+", не соглашаясь с предъявленными исковыми требованиями и заявляя встречный иск, защищало свои права как собственник двух зданий, расположенных на земельном участке. Общество "Севкабель" являлось собственником как объектов недвижимого имущества (два нежилых здания, административные корпуса, кадастровые номера 78:2122:5:6 и 78:2122:5:9), так и земельного участка, на котором расположены эти здания.

Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве общего правила предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что срок аренды земельного участка по договору от 01.01.2001 N 325 истек, общество "Инномед+" как приобретатель объектов недвижимого имущества может защищать свои права на земельный участок в самостоятельном порядке.

124. Считается ли договор незаключенным полностью или в части элементов договора купли-продажи, если в таком договоре не согласовано условие о выкупной цене земельного участка?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 12102/04 (вопрос 123).

125. Является ли согласованным сторонами договора аренды земельного участка с правом выкупа условие о продажной цене этого участка, если в договоре указано, что выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения у независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 12102/04 (вопрос 123).

126. Имеются ли основания для привлечения арендатора нежилого помещения к административной ответственности за использование земельного участка без оформленного в установленном порядке правоустанавливающего документа на землю?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 по делу N 11301/04.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 по делу N 11301/04

(Извлечение)

Закрытое акционерное общество "Фирма "ГИМЭКС" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании постановления заместителя главного государственного инспектора города Москвы по использованию и охране земель от 01.01.2001 N (дело N 707/03) о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 01.01.2001 названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора общество ссылается на неправильное применение судами норм материального права и отсутствие состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении, отзывах на него, а также выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, требование общества - удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 01.01.2001, заключенного с дирекцией единого заказчика муниципального образования "Сокольники" и зарегистрированного Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (свидетельство на право аренды N /27.12.93), общество является арендатором подвального нежилого помещения площадью 227,0 кв. м, находящегося в здании по адресу: Москва, ул. Короленко, д. 1, корп. 8.

В результате проверки, проведенной государственной земельной инспекцией Московского земельного комитета, установлено, что общество осуществляет использование земельного участка площадью 30,0 кв. м для размещения и эксплуатации арендуемого помещения под офис и склад без правоустанавливающих документов.

По данному факту в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении от 01.01.2001 N и постановлением от 01.01.2001 N оно привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 15 тыс. рублей.

При рассмотрении дела суды пришли к выводу о том, что право пользования земельным участком, возникшее в силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, не было оформлено обществом в установленном порядке, в связи с чем его действия образуют состав вмененного ему правонарушения.

Указанный вывод судов основан на неправильном толковании и применении норм права.

Статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Анализ объекта и объективной стороны указанного состава административного правонарушения позволяет сделать вывод, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Следовательно, если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанный состав правонарушения.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

ТАК КАК ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЗДАНИИ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ АРЕНДАТОРОМ В ЦЕЛЯХ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЭТИМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ОН В СИЛУ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРИОБРЕТАЕТ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНО ЗДАНИЕ, В ТОЙ МЕРЕ, В КАКОЙ ЭТО НЕОБХОДИМО ЕМУ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ СВОИХ ПРАВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ СОДЕРЖИТ ОПРЕДЕЛЕННО ВЫРАЖЕННОГО ПРЕДПИСАНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЗДАНИИ ОТДЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ЛИБО ОФОРМЛЕНИИ ИНОГО ДОКУМЕНТА НА ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, ЗАНЯТЫМ ЭТИМ ЗДАНИЕМ, ПОЭТОМУ ОТСУТСТВИЕ ТАКОГО ДОГОВОРА (ДОКУМЕНТА) НЕ МОЖЕТ РАССМАТРИВАТЬСЯ КАК НАРУШЕНИЕ ЗАКОНА, ВЛЕКУЩЕЕ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ, ПРЕДУСМОТРЕННУЮ СТАТЬЕЙ 7.1 КОАП РФ.

Таким образом, правовых оснований для привлечения общества к административной ответственности не имелось.

127. Является ли неисполнение обязанности арендатора, предусмотренной договором аренды нежилого помещения, заключить с арендодателем договор аренды земельного участка основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП в том случае, если им не заключен договор аренды на соответствующий земельный участок?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 9289/04.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 9289/04

(Извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Юридический центр-2" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления заместителя главного государственного инспектора города Екатеринбурга по использованию и охране земель от 01.01.2001 N 707 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение от 01.01.2001 отменено, заявленные требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа Постановлением от 01.01.2001 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции общество просит отменить данный судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и отсутствие состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что Постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, Постановление суда апелляционной инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Общество на основании охранно-арендного договора от 01.01.2001 N 296 АФ-426/0604, заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, является арендатором встроенного подвального нежилого помещения площадью 98,8 кв. метра, находящегося в здании-памятнике "Комплекс "Городок чекистов", расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 69, корп. 3.

В результате проверки, проведенной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по городу Екатеринбургу, установлено, что в нарушение пункта 2.2.1 охранно-арендного договора, предусматривающего обязанность арендатора в десятидневный срок со дня подписания указанного договора заключить с арендодателем договор аренды земельного участка пропорционально занимаемым в здании площадям, такой договор заключен не был, общество осуществляет пользование земельным участком без правоустанавливающих документов.

По данному факту в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении от 01.01.2001 N 682 и постановлением от 01.01.2001 N 707 оно привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 10000 рублей.

Суд первой инстанции, отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, счел, что общество не исполнило пункт 2.2.1 охранно-арендного договора и не оформило в установленном порядке право пользования земельным участком, в связи с чем его действия образуют состав вмененного ему правонарушения.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на то, что на основании статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации документом, устанавливающим право общества на пользование земельным участком, является охранно-арендный договор, поэтому оснований для привлечения его к административной ответственности не имелось.

Суд кассационной инстанции указал на ошибочность выводов суда апелляционной инстанции об отсутствии состава административного правонарушения, поскольку в силу статей 1, 15, 16 Закона Российской Федерации от 01.01.2001 N 1738-1 "О плате за землю" землепользование в Российской Федерации является платным, на землепользователя возлагается обязанность по исчислению земельного налога на основании документа, удостоверяющего его право на владение и пользование земельным участком. Обязанность землепользователей по оформлению прав на земельный участок обеспечивается статьей 7.1 КоАП РФ. Общество как арендатор нежилого помещения обязано было оформить правоустанавливающие документы на соответствующий земельный участок.

Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм права.

Статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Анализ объекта и объективной стороны указанного состава административного правонарушения позволяет сделать вывод, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Следовательно, ЕСЛИ ЗАКОНОМ НЕ УСТАНОВЛЕНА ОБЯЗАННОСТЬ ЛИЦА ОФОРМИТЬ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЛЮ, ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ БЕЗ ОФОРМЛЕНИЯ ТАКИХ ДОКУМЕНТОВ НЕ ОБРАЗУЕТ УКАЗАННЫЙ СОСТАВ ПРАВОНАРУШЕНИЯ.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

ТАК КАК ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЗДАНИИ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ АРЕНДАТОРОМ В ЦЕЛЯХ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЭТИМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ОН В СИЛУ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРИОБРЕТАЕТ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНО ЗДАНИЕ, В ТОЙ МЕРЕ, В КАКОЙ ЭТО НЕОБХОДИМО ЕМУ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ СВОИХ ПРАВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ СОДЕРЖИТ ОПРЕДЕЛЕННО ВЫРАЖЕННОГО ПРЕДПИСАНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЗДАНИИ ОТДЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ЛИБО ОФОРМЛЕНИИ ИНОГО ДОКУМЕНТА НА ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, ЗАНЯТЫМ ЭТИМ ЗДАНИЕМ, ПОЭТОМУ ОТСУТСТВИЕ ТАКОГО ДОГОВОРА (ДОКУМЕНТА), ДАЖЕ ПРИ НАЛИЧИИ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО УСЛОВИЯ О ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИИ (ОФОРМЛЕНИИ) В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ, НЕ МОЖЕТ РАССМАТРИВАТЬСЯ КАК НАРУШЕНИЕ ЗАКОНА, ВЛЕКУЩЕЕ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ, ПРЕДУСМОТРЕННУЮ СТАТЬЕЙ 7.1 КОАП РФ.

При названных обстоятельствах ВЫВОД СУДА АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ ОБ ОТСУТСТВИИ В ДЕЙСТВИЯХ ОБЩЕСТВА СОСТАВА АДМИНИСТРАТИВНОГО ПРАВОНАРУШЕНИЯ ЯВЛЯЕТСЯ ПРАВИЛЬНЫМ; у суда кассационной инстанции не имелось правовых оснований для отмены постановления, принятого этой судебной инстанцией.

128. Можно ли на основании предварительного договора понудить к заключению договора аренды земельного участка в том случае, если в отношении данного участка после заключения указанного предварительного договора заключен договор аренды с третьим лицом на стороне арендатора?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 3484/03.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 3484/03

(Извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Позитив" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Негоциант") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Московскому земельному комитету (далее - Москомзем) об обязании заключить договор краткосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Москва, ул. Большая Якиманка, вл. 2/6, стр. 1, на условиях, указанных в проекте договора.

Определением от 23.10.02 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено открытое акционерное общество "Голутвинская слобода".

Также третьими лицами по делу являются правительство Москвы и префектура Центрального административного округа города Москвы.

Решением от 12.11.02 суд первой инстанции удовлетворил исковое требование.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.12.02 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 28.01.03 оставил указанные судебные акты без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций сделали вывод о том, что обязанность по заключению договора аренды у Москомзема возникла на основании инвестиционного контракта от 09.10.95 N 10-624/р-2, заключенного между ООО "Позитив" и правительством Москвы, который в установленном порядке не расторгнут, и посчитали это условие контракта добровольно принятым обязательством по заключению договора аренды земли.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора решения суда первой, постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций Москомзем просит отменить их и передать дело на новое рассмотрение, поскольку, по его мнению, судами неправильно применены нормы материального права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Определениями от 26.08.03 и от 30.09.03 откладывал слушание дела в связи с заявленными ходатайствами Москомзема.

На заседании Президиума ООО "Негоциант" ходатайствовало об отложении слушания дела в целях урегулирования спора мирным путем, которое было поддержано Москомземом; остальные участники спора заявили о своем несогласии с отложением дела. Кроме того, третьи лица сообщили о расторжении в судебном порядке инвестиционного контракта и дополнительного соглашения к нему от 15.06.01, заключенных между правительством Москвы и ООО "Позитив".

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев ходатайство ООО "Негоциант", не нашел оснований для его удовлетворения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

СУДЫ ТРЕХ ИНСТАНЦИЙ ПРИЗНАЛИ, ЧТО ОБЯЗАННОСТЬ ОТВЕТЧИКА ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОСНОВЫВАЕТСЯ НА ДЕЙСТВУЮЩЕМ ИНВЕСТИЦИОННОМ КОНТРАКТЕ, БЕЗ ПРОВЕРКИ ЕГО УСЛОВИЙ НА СООТВЕТСТВИЕ ТРЕБОВАНИЯМ СТАТЬИ 429 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫМ К ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ.

ВЫНОСЯ РЕШЕНИЕ О ПОНУЖДЕНИИ МОСКОМЗЕМА ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НА СПОРНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, СУДЫ ТАКЖЕ НЕ УЧЛИ, ЧТО ЭТОТ УЧАСТОК УЖЕ СДАН В АРЕНДУ ТРЕТЬЕМУ ЛИЦУ - ОАО "Голутвинская слобода".

В последующем Арбитражный суд города Москвы удовлетворил иск правительства Москвы о расторжении инвестиционного контракта от 09.10.95 N 10-624/р-2, заключенного с ООО "Позитив" на реализацию инвестиционного проекта на территории муниципального района "Якиманка" Центрального административного округа города Москвы. Решение по делу N А/ вступило в законную силу.

129. Возможно ли удовлетворение судом в порядке п. 3 ст. 552 ГК требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, оспариваемого по другому судебному делу?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 7642/02.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 7642/02

(Извлечение)

ООО "Армида-строй" (далее - общество "Армида-строй") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Московскому земельному комитету (далее - Москомзем) о понуждении заключить договор аренды земельного участка общей площадью 1034 кв. метра, находящегося по адресу: Москва, ул. Остоженка, д. 34, стр. 1.

В качестве третьего лица на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Группа "Мост" (далее - общество "Группа "Мост").

Исковые требования мотивированы следующим. Общество "Армида-строй" приобрело у общества "Группа "Мост" не завершенный строительством объект, расположенный на указанном земельном участке. Переход права собственности зарегистрирован Московским городским комитетом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 20.08.01 N 77НН342628.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель (общество "Армида-строй") приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Решением суда первой инстанции от 25.03.02 исковые требования удовлетворены. Суд обязал Москомзем заключить с обществом "Армида-строй" договор аренды земельного участка площадью 1034 кв. метра на условиях общества "Армида-строй", предложенных им в проекте договора.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.02 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 09.07.02 судебные акты оставил без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов комитет просит их отменить в связи с нарушением судами норм материального права.

Представитель общества "Армида-строй" просит оставить судебные акты в силе, поскольку они соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам спора.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, и выслушав объяснения присутствовавших в заседании представителей сторон, Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что право требовать заключения договора аренды земельного участка возникло у общества "Армида-строй" в силу части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество "Армида-строй" приобрело не завершенный строительством объект у общества "Группа "Мост" по договору купли-продажи от 17.07.01. При этом продавец представил свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект от 11.07.01 N 77НН выданное Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обществу "Армида-строй" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства от 20.08.01 N 77НН342638.

МЕЖДУ ТЕМ В ПРОИЗВОДСТВЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ГОРОДА МОСКВЫ ИМЕЕТСЯ ДРУГОЕ ДЕЛО (N А/) ПО ИСКУ МОСКОМЗЕМА К ОБЩЕСТВАМ "АРМИДА-СТРОЙ" И "ГРУППА "МОСТ" О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ СВИДЕТЕЛЬСТВА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ОБЩЕСТВА "ГРУППА "МОСТ" НА СПОРНЫЙ ОБЪЕКТ, ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА ОТ 17.07.01, ЗАКЛЮЧЕННОГО ОБЩЕСТВОМ "ГРУППА "МОСТ" И ОБЩЕСТВОМ "АРМИДА-СТРОЙ", А ТАКЖЕ СВИДЕТЕЛЬСТВА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ОБЩЕСТВА "АРМИДА-СТРОЙ" НА УКАЗАННЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ.

ПОСКОЛЬКУ В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ ОСПОРЕНЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ОБЩЕСТВА "АРМИДА-СТРОЙ" НА СПОРНЫЙ ОБЪЕКТ, ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ ОТВЕТЧИКА К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ НА ОСНОВАНИИ ПУНКТА 3 СТАТЬИ 552 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДО РАЗРЕШЕНИЯ СПОРА ПО ДЕЛУ N А/ НЕ ИМЕЕТСЯ.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано обществу "Группа "Мост" на не завершенный строительством объект, расположенный на земельном участке, предоставленном обществу "Группа "Мост" в аренду для реконструкции и эксплуатации существующего здания под жилье (договор аренды от 03.11.94 N Н-О, заключенный с Москомземом).

Согласно указанному договору аренды на участке имеется двухэтажное кирпичное здание, реконструкцию которого Постановлением правительства Москвы от 05.07.94 N 560 "О возврате в жилищный фонд здания по улице Остоженка, д. 34/1" было разрешено произвести собственнику здания - обществу "Группа "Мост". При этом в целях повышения эффективности использования объема здания предусматривалась пристройка к нему и устройство мансарды на условиях, согласованных в Москомархитектуре.

Поэтому судам следовало дать оценку правомерности заключенного обществами "Группа "Мост" и "Армида-строй" договора купли-продажи спорного объекта без сохранения условия о реконструкции здания, приобретенного обществом "Группа "Мост" по договору мены от 28.01.94.

130. Как соотносятся между собой решение органа публичной власти о предоставлении заинтересованному лицу в аренду земельного участка и договор аренды, заключенный с таким лицом?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 3438/98.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 3438/98

(Извлечение)

Закрытое акционерное общество "Мета" (ранее - акционерное общество закрытого типа) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Пушкинского района Московской области о признании недействительным пункта 4 Постановления главы этой администрации от 13.10.97 N 1472, которым признаны утратившими силу Постановление главы администрации от 04.06.93 N 1138 и договор аренды земельного участка от 04.06.93.

Определением от 25.11.97 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика государственное предприятие "Служба отлова и реализации диких животных", Комитет по земельным ресурсам Пушкинского района Московской области и садоводческое товарищество "Звягино".

Решением от 23.12.97 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.02.98 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 22.04.98 отменил названные решение и Постановление и удовлетворил требования заявителя, поскольку оспариваемый акт нарушает его права арендатора земельного участка, основанные на договоре, который не был расторгнут, изменен или признан недействительным в установленном порядке.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением главы администрации Пушкинского района Московской области от 04.06.93 N 1138 спорный земельный участок был предоставлен малому государственному предприятию "Служба отлова и реализации диких животных" (далее - МГП "СОДЖ"), реорганизованному впоследствии в государственное предприятие (далее - ГП "СОДЖ"), в аренду на 49 лет для организации центра экологической реабилитации малых водоемов с поручением районному земельному комитету оформить документы в установленном законом порядке.

Земля изымалась с согласия преждепользователя - совхоза "Тимирязевский", заключившего 21.12.92 с акционерным обществом "Мета" и МГП "СОДЖ" договор о совместной деятельности для проведения восстановительных работ на неудобиях жесткой зоны с целью ее экологической реабилитации.

В соответствии с частью 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, к которому относятся и земельные участки, устанавливаются законодательными актами.

Согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.93 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и названного Указа.

Порядок изъятия и предоставления земельных участков, относящихся к государственной собственности, установлен Земельным кодексом РСФСР.

В силу положений статей 28, 29 Кодекса изъятие и предоставление земельного участка производится по решению соответствующего совета народных депутатов на определенных в этом решении условиях. Решение принимается после выполнения заинтересованными лицами специальной процедуры, включающей обращение с ходатайством о выделении участка, выбор его на местности в натуре и подготовку землеотводных документов.

Таким образом, К ОСНОВАНИЯМ ВОЗНИКНОВЕНИЯ У КОНКРЕТНОГО ЛИЦА ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НАХОДЯЩИЙСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ОТНОСИТСЯ АКТ КОМПЕТЕНТНОГО ОРГАНА. ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ПЕРЕДАЧУ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В АРЕНДУ ТОМУ ЛИЦУ, КОТОРОМУ ОНИ В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ ВЫДЕЛЕНЫ.

Договор заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит правоподтверждающим документом, который конкретизирует права и обязанности сторон.

В данном случае земельный участок по решению администрации Пушкинского района, действующей в качестве компетентного органа, был предоставлен в аренду МГП "СОДЖ", которое ходатайствовало о его выделении. Землеотводные документы также оформлены на эту организацию.

Однако администрация Пушкинского района подписала от имени арендодателя договор от 04.06.93 на аренду этого земельного участка, где в качестве арендаторов были указаны акционерного общества "Мета" и МГП "СОДЖ". Названный договор был зарегистрирован Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам Пушкинского района.

Представленные сторонами по делу ксерокопии договора имеют различия в тексте. Содержание бланка договора подразумевает только одного арендатора, представитель акционерное общество "Мета" значится в числе подписавших договор, но не указан в числе лиц, его заключавших. Вопрос о том, до или после подписания договора администрацией появились эти расхождения и внесены сведения об акционерном обществе "Мета" как о втором арендаторе, при расследовании соответствующего уголовного дела установить не удалось.

Вывод суда кассационной инстанции о невозможности передачи администрацией земельного участка третьему лицу с согласия ГП "СОДЖ", но без изменения, расторжения или признания недействительным договора аренды в отношении акционерного общества "Мета" является несостоятельным.

На основании статьи 3 Основ гражданского законодательства гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, не противоречащих законодательству, а также из административных актов, порождающих гражданско-правовые последствия.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожные договоры не нуждаются в признании их недействительными судом и не требуют изменения или расторжения с соблюдением порядка, предусмотренного названным Кодексом, так как никаких правоотношений не порождают.

С УЧЕТОМ ОСОБЕННОСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ДАННОМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ РАССМАТРИВАТЬ КАК ЕДИНСТВЕННЫЙ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ, УСЛОВИЯ КОТОРОГО ФОРМИРУЮТСЯ ПО СВОБОДНОМУ ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЮ СТОРОН.

Внесение акционерным обществом "Мета" арендной платы за земельный участок и осуществление им конкретных мероприятий по организации центра экологической реабилитации малых водоемов предусматривалось договором о его совместной деятельности с МГП "СОДЖ" от 21.04.94 и само по себе не свидетельствует о наличии у заявителя надлежащих прав арендатора.

Поскольку акционерное общество "Мета" оспаривало акт администрации со ссылкой на нарушение своих прав по договору аренды, а администрация считала договор в отношении заявителя недействительным, суду надлежало дать правовую оценку этому документу и с учетом установленного разрешить возникший спор на основании действующего законодательства.

Судебные инстанции такой оценки не дали, не исследовали полностью обстоятельства, связанные с предоставлением спорного земельного участка в аренду, и не применили законодательные акты, подлежащие применению к правоотношениям сторон.

131. Вправе ли арендатор земельного участка в порядке виндикации истребовать такой участок у третьего лица, в пользовании которого он фактически находится?

См.: п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

132. Лишает ли арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка на новый срок факт уведомления арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений?

См.: п. 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

133. Обладает ли фактический землепользователь преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка?

См.: п. 34 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

134. При каких условиях может быть реализовано преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка?

См.: п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

135. Может ли договор аренды земельного участка с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества быть признан крупной сделкой для арендодателя?

См.: п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

<*> Не приводится.

136. Препятствует ли заключению договора аренды земельного участка наличие на таком участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности третьему лицу?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 10240/06 (вопрос 68).

137. Если в договоре аренды здания арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, вправе ли арендатор требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка?

См.: п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>

<*> Не приводится.

III. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ВОЗМЕЩЕНИЕ ВРЕДА

138. Обязательно ли проведение торгов по продаже земельного участка в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, если такой участок предназначен под строительство нового объекта недвижимого имущества?

См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 16916/05; от 01.01.2001 N 14140/06.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 16916/05

(Извлечение)

Закрытое акционерное общество "Монаб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к правительству Москвы, Комитету города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов и обществу с ограниченной ответственностью "СТ Девелопмент" о признании недействительными решения конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", оформленного протоколом заседаний от 01.01.2001 и от 01.01.2001, а также распоряжения правительства Москвы от 01.01.2001 N 2453-РП "Об итогах конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.01.2001 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 01.01.2001 оставил решение и Постановление без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов закрытое акционерное общество "Монаб" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, и принять, не передавая дела на новое рассмотрение, новый судебный акт о признании недействительными решения конкурсной комиссии, оформленного протоколом заседаний от 01.01.2001 и от 01.01.2001, и распоряжения правительства Москвы от 01.01.2001 N 2453-РП.

В отзывах на заявление правительство Москвы и Комитет города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Иск заявлен о признании недействительными решения конкурсной комиссии и распоряжения правительства Москвы, поскольку они не соответствуют условиям конкурсной документации.

Суд отказал в иске, ошибочно полагая, что проведение конкурса и определение победителя соответствуют законодательству Российской Федерации.

Между тем в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации организатором торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

Как установлено судами, конкурс проводился в отношении объекта, имеющего нескольких собственников. Без согласия всех собственников такого объекта проведение торгов, затрагивающих их имущественные интересы, незаконно.

Условиями конкурса необоснованно возложена обязанность урегулирования имущественных отношений со всеми заинтересованными лицами на победителя конкурса, тогда как последний в каких-либо правоотношениях с этими лицами не состоит.

Условиями инвестиционного проекта и документами конкурса предусматривается возникновение права собственности на вновь созданный объект у города Москвы и инвестора в пропорции 49:51. При этом не учитываются права других собственников и титульных владельцев реконструируемого объекта, что на этапе реализации инвестиционного проекта может повлечь нарушение их прав и законных интересов.

Кроме того, на момент проведения торгов не были урегулированы в установленном законом порядке вопросы предоставления земельного участка для строительства нового многофункционального комплекса зданий.

На основании проведенного конкурса здание гостиницы "Россия" подлежит сносу. Следовательно, земельный участок, на котором была расположена гостиница, переходит в категорию незастроенных участков.

Условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства регламентируются статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье участки предоставляются в собственность (пункт 2) или в аренду (подпункт 3 пункта 4) на основании результатов торгов (конкурсов, аукционов). Причем по общему правилу проводятся торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В НАРУШЕНИЕ ДАННЫХ НОРМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ТОРГИ ПО ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО НОВОГО МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ЗДАНИЙ В СОБСТВЕННОСТЬ ИЛИ ПО ПРОДАЖЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КОНКУРСНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНЫ.

ДОПУЩЕННЫЕ НАРУШЕНИЯ ЗАКОНА СОЗДАЮТ УСЛОВИЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРОМ-ИНВЕСТОРОМ ЗАСТРОЕННОГО НА УСЛОВИЯХ КОНКУРСА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОБСТВЕННОСТЬ ИЛИ В АРЕНДУ ПО ПРАВИЛАМ ПУНКТА 1 СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ОБХОД УСТАНОВЛЕННОГО ЗАКОНОМ ПОРЯДКА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА.

Поскольку нарушение императивных норм законодательства является самостоятельным основанием для признания конкурса недействительным, суды должны были учесть факт нарушения этих норм независимо от того, заявлял об этом истец или нет.

Кроме того, условия конкурса не содержат определенных критериев, на основании которых был бы возможен выбор лучших предложений его участников.

При таких обстоятельствах не исключен произвольный выбор победителя конкурса, в связи с чем позиция судов трех инстанций, согласно которой арбитражный суд не может рассматривать вопрос о том, правильно ли определен победитель конкурса, не соответствует закону и нарушает единообразие судебной практики.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 14140/06

(Извлечение)

Закрытое акционерное общество "Монаб" (далее - ЗАО "Монаб", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к правительству Москвы, Комитету города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов (далее - комитет) и обществу с ограниченной ответственностью "СТ Девелопмент" о признании недействительными торгов-конкурса по выбору девелопера-инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", проведенного комитетом 29.11.2004, а также о применении последствий недействительности данного конкурса.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.01.2001 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 решение суда оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 01.01.2001 названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора ЗАО "Монаб" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, и, не передавая дела на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, применить последствия недействительности оспариваемого конкурса, повлекшей недействительность договора с победителем конкурса, инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка, подлежащих согласно конкурсной документации заключению с ООО "СТ Девелопмент".

В отзывах на заявление правительство Москвы, комитет и ООО "СТ Девелопмент" просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты в части признания недействительными торгов-конкурса по выбору девелопера-инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", проведенного комитетом 29.11.2004, подлежат отмене, исковое заявление ЗАО "Монаб" в этой части подлежит удовлетворению, а в части применения последствий недействительности конкурса дело подлежит передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Иск заявлен о признании недействительными торгов-конкурса по выбору девелопера-инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", проведенного 29.11.2004 комитетом, и применении последствий недействительности данного конкурса.

Суды отказали в иске, ошибочно полагая, что конкурс и определение победителя проведены с соблюдением законодательства Российской Федерации, сославшись при этом на преюдициальное значение обстоятельств проведения конкурса с соблюдением законодательства Российской Федерации, установленных вступившими в силу судебными актами, принятыми по делу N А40-8725/ Арбитражного суда города Москвы по иску ЗАО "Монаб" к правительству Москвы, комитету и ООО "СТ Девелопмент".

Между тем Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 16916/05 судебные акты, принятые по делу N А40-8725/, отменены, решение конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", оформленное протоколом заседаний от 01.01.2001 и от 01.01.2001, а также распоряжение правительства Москвы от 01.01.2001 N 2453-РП "Об итогах конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия" признаны недействительными.

Иски по делу N А40-8725/ и настоящему делу, заявленные по разным правовым основаниям, связаны общим предметом доказывания в части правомерности проведения самих торгов.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из того, что проведение конкурса в отношении объекта, имеющего нескольких собственников, без соответствующего волеизъявления всех собственников спорного объекта незаконно и обязанность урегулирования имущественных отношений со всеми заинтересованными лицами возложена на победителя конкурса необоснованно, поскольку последний в каких-либо правоотношениях с этими лицами не состоит.

Предусмотренное инвестиционным проектом и конкурсной документацией перераспределение права собственности на вновь созданный объект между городом Москвой и девелопером-инвестором в пропорции 49:51 нарушает права и законные интересы других собственников и титульных владельцев данного объекта, которые этими документами не учитываются.

Кроме того, на момент проведения торгов организатором не урегулированы в установленном законом порядке вопросы предоставления земельного участка для строительства нового многофункционального комплекса зданий.

Поскольку по результатам проведенного конкурса здание гостиницы "Россия" подлежит сносу, подлежащий застройке земельный участок переходит в категорию незастроенных.

Условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства регламентируются статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье участки предоставляются в собственность (пункт 2) или в аренду (подпункт 3 пункта 4) на основании результатов торгов (конкурсов, аукционов). Причем по общему правилу необходимо провести торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В НАРУШЕНИЕ ДАННЫХ НОРМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА УСЛОВИЯМИ КОНКУРСА НЕ ПРЕДУСМОТРЕНЫ ТОРГИ ПО ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО НОВОГО МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ЗДАНИЙ В СОБСТВЕННОСТЬ ИЛИ ПО ПРОДАЖЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ЭТО СОЗДАЕТ УСЛОВИЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРОМ-ИНВЕСТОРОМ ЗАСТРОЕННОГО НА УСЛОВИЯХ КОНКУРСА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОБСТВЕННОСТЬ ИЛИ В АРЕНДУ ПО ПРАВИЛАМ ПУНКТА 1 СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ОБХОД УСТАНОВЛЕННОГО ЗАКОНОМ ПОРЯДКА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА.

При разрешении спора суды не применили названных норм земельного законодательства, нарушение же их является основанием для признания конкурса недействительным.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание конкурса недействительным влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка, предусмотренных конкурсной документацией.

Такие договоры связаны общей целью и подлежат заключению с победителем конкурса по одному и тому же правовому основанию: по итогам данного конкурса.

Вместе с тем судами не установлено, какие еще сделки заключены по итогам конкурса с его победителем и не определены их юридические последствия. Поэтому для рассмотрения по существу заявленного требования в части применения последствий недействительности конкурса дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо также исследовать вопрос о действительности заключенных по итогам конкурса сделок, в том числе установить, не является ли сделка с победителем конкурса притворной, прикрывающей иную незаконную сделку по передаче девелоперу-инвестору прав на спорный объект недвижимости, минуя установленный законом порядок.

139. В том случае, если земельный участок ранее был передан лицу для использования по одному назначению, следует ли применять порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный ст. 30 ЗК, при предоставлении тому лицу этого же участка, но по другому назначению?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 2479/05.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.01.2001 N 2479/05

(Извлечение)

Прокурор Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области в интересах муниципального образования "Город Воронеж" 13.08.2003 N 1837 "О разрешении закрытому акционерному обществу "СП ВИПЛАСТ" проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса, включающего в себя 5 - 7-зальный кинотеатр, по ул. Кирова, 6".

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов Российской Федерации по Воронежской области и ЗАО "СП ВИПЛАСТ" (далее - общество).

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 в удовлетворении требования отказано.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлением от 01.01.2001 решение отменил, дело передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением от 01.01.2001 в удовлетворении требования отказал.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлением от 01.01.2001 решение от 01.01.2001 оставил без изменения.

В представлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции Арбитражного суда Воронежской области от 01.01.2001 и Постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.01.2001 Генеральная прокуратура Российской Федерации просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального права и нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в представлении и выступлении присутствующего в заседании представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения по следующим основаниям.

Распоряжением главы города Воронежа от 01.01.2001 N 536-р "О предоставлении в целевую аренду имущества (основные средства) парка, расположенного между домами N 4 и N 8 по ул. Кирова" обществу предоставлено в целевую аренду с постановкой на баланс имущество (основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организации досуга жителей города сроком на 10 лет.

Во исполнение указанного распоряжения администрация города Воронежа (далее - администрация) и общество заключили договор аренды основных средств от 01.01.2001 N сроком до 12.05.2004. Согласно приложению к договору обществу в аренду передано следующее имущество парка: 793,3 кв. метра дорожек из железобетонных плит на песчаном основании, 2306,7 кв. метра дорожек асфальтовых на щебеночном основании, 1050 кв. метров бортовых камней бетонных, а также зеленые насаждения.

В соответствии с Постановлением администрации от 01.01.2001 N 1392 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "СП ВИПЛАСТ" земельного участка, занимаемого арендуемым имуществом парка, по ул. Кирова, 6" администрация и общество заключили договор от 01.01.2001 N /мз аренды земельного участка из земель поселений площадью 9035 кв. метров, расположенного по указанному адресу, сроком до 12.05.2004.

Впоследствии между теми же лицами заключены договор аренды основных средств от 01.01.2001 N (со ссылкой на распоряжение от 01.01.2001 N 536-р) и дополнительное соглашение от 01.01.2001 N 1 к договору аренды основных средств от 01.01.2001 с изменением пункта 1.1 этого договора.

Администрацией вынесено Постановление от 01.01.2001 N 1837 о разрешении обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного торгового комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке.

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в иске о признании недействительным Постановления от 01.01.2001 N 1837, исходили из того, что оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов муниципального образования, поскольку земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды от 01.01.2001 N /мз, а оспариваемое постановление предусматривает строительство объекта после согласования проекта на строительство и продления срока названного договора аренды.

Эти выводы являются неправомерными.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

Как установлено судом первой инстанции, генерального плана застройки города Воронежа и плана застройки спорного земельного участка не имеется, поэтому предоставление этого участка под строительство объекта могло быть произведено в соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, о чем принимается соответствующее решение.

В материалах дела документов, свидетельствующих о принятии администрацией города Воронежа решения о проведении предварительного согласования места размещения объекта строительства - культурно-развлекательного и торгового комплекса, нет.

СУД ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ ПРИ ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЯ НЕ УЧЕЛ, ЧТО ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО, УСТАНОВЛЕННЫЙ СТАТЬЕЙ 30 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА, ПРИМЕНЯЕТСЯ И В ТЕХ СЛУЧАЯХ, КОГДА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК РАНЕЕ БЫЛ ПРЕДОСТАВЛЕН ТОМУ ЖЕ ЛИЦУ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПО ДРУГОМУ НАЗНАЧЕНИЮ.

СОГЛАСНО ПУНКТУ 3 СТАТЬИ 31 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА И СТАТЬЕ 18 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА ОРГАНЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ ДОЛЖНЫ ИНФОРМИРОВАТЬ МЕСТНОЕ НАСЕЛЕНИЕ О ПРЕДСТОЯЩЕМ ИЛИ ВОЗМОЖНОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА.