Ещё раз к вопросу расчёта стоимости затратным подходом оценки и «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости (стр. 2 )

№ п/п	Структура затрат по в у. е. (1 у. е. = 36 рублей)	Объем работ по договору	Доля в общих затратах, %
1.	затраты на проектирование, согласование, строительство, входящие в состав УПВС		63,76%
2.	затраты на проектирование, согласование, строительство, не входящие в состав УПВС	51	16,06%
3.	Отчисления городу за инфраструктуру (или работы, выполненные в счёт доли города)	64	20,18%
	ИТОГО промежуточные затраты по проекту, $		100,00%

Из анализа затратной части проекта следует, что восстановительная стоимость на практике складывается из трёх составляющих:

1.  затрат на проектирование, согласование, строительство, входящих в состав УПВС. (статьи затрат, не выделенные цветом).

2.  затрат на проектирование, согласование, строительство, не входящих в состав УПВС. (статьи затрат, выделенные тёмно-серым цветом)

3.  затрат по отчислению городу за инфраструктуру или работы, выполненные в счёт доли города (статьи затрат, выделенные светло-серым цветом)

Таким образом, если затраты на проектирование, согласование, строительство, входящие в состав УПВС принять за 100%, то затраты на проектирование, согласование, строительство, не входящих в состав УПВС составят от этой суммы 25,18%, а отчисления городу за инфраструктуру (или работы, выполненные в счёт доли города) – 31,65% и таблица примет вид:

№ п/п	Структура затрат по в у. е. (1 у. е. = 36 рублей)	Объем работ по договору	Доля в общих затратах, %
1.	Затраты на проектирование, согласование, строительство, входящие в состав УПВС		100,00%
2.	Затраты на проектирование, согласование, строительство, не входящие в состав УПВС	51	25,18%
3.	Отчисления городу за инфраструктуру (или работы, выполненные в счёт доли города)	64	31,65%

В оценочной практике для расчёта восстановительной стоимости объектов недвижимости в основном используют индексный метод расчёта, заключающийся в определении полной восстановительной стоимости путём умножения базовой стоимости, определённой с использованием Сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) на индексы пересчёта стоимости в уровень текущих цен. При этом часто используют сборники УПВС, утверждённые Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г или сборники УПВС, разработанные организацией «КО-ИНВЕСТ».

В данных справочниках в укрупнённых показателях восстановительной стоимости учтены:

1.  В сборниках УПВС ГКС – «В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительные стоимости включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.

Учтены также затраты, связанные с устройством внутренних трубопроводов и внутренних устройств водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции, пневмотранспорта, кондиционирования воздуха (кроме технологического назначения),. включены в стоимость 1 м3 здания.

В укрупненных показателях стоимости зданий предусмотрена наиболее типичная для данного вида зданий степень внутреннего благоустройства (санитарно-технические устройства, радиотрансляционная сеть электроосвещение и др.).

2.  В сборниках «КО-ИНВЕСТ» учтены:

·  Прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

·  Накладные расходы (по нормативам Госстроя России – в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

·  Прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

·  Средняя величина затрат, отражаемых в главах 1, 3-7 сводного расчета для условий точечной застройки объектов;

·  Усредненная величина доначислений к стоимости по главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

·  В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В то же время, в сборниках «КО-ИНВЕСТ» не учтён «ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:

Содержание временной связи; Затраты на первичную очистку от снега; Затраты на ремонт и восстановление автодорог; Затраты на командирование работников; Затраты связанные с подвижным характером работ; Затраты на автотранспорт; Затраты на перебазирование подрядных организаций; Дополнительные затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом; Затраты на оргнабор рабочих и др; Затраты за плату за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства; Затраты по возмещению собственникам, арендаторам земельных участков убытков, причинённых изъятием или ограничением прав собственности в результате занятия данных участков с целью строительства нового объекта. Использование привлечённых кредитных средств; Динамика изменения цен за период строительства; Затраты на те элементы благоустройства, расчёт которых может быть определён отдельно с применением соответствующего раздела сборника.

Во всех справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Вывод:

С учётом вышеизложенного, при определении восстановительной стоимости затратным подходом оценки, помимо затрат, учтённых в УПВС, значительную долю составляют затраты, не входящие в состав УПВС. Как правило, если оценщик обладает информацией о видах затрат, не входящих в состав УПВС, то он может выполнить расчёт с использованием соответствующих нормативных данных. Но часто, на практике у оценщика отсутствует информация о такого вида затратах, а выделенный ресурс времени и вознаграждения не позволяет ему проводить эту трудоёмкую и кропотливую работу.

Вывести обобщённый коэффициент не учтённых в составе УПВС затрат по анализу одного проекта достаточно сложно и не вполне объективно, поскольку для разных районов, условий строительства, сложности участка, он может различаться. Однако, в любом случае, он существует и его нужно учитывать. По нашему опыту и анализу инвестиционных проектов строительства жилых и офисных комплексов в Москве, он может быть в пределах 20-30%.

Другой важный фактор, влияющий на стоимость объекта, связан с отчислениями городу за инфраструктуру (или работы, выполненные в счёт доли города), по нашим расчётам составил 31,65%.

В основном, этот параметр зависит от факторов, определяющих коммерческую ценность объекта:

Назначение объекта; месторасположения; удалённости от транспортных магистралей и станций метро, от центра города (в основном в крупных городах). и др.

В основном, данный параметр напрямую связан со стоимостью земельного участка, плата за который определяется администрацией города, района при проведении конкурса на застройку того или иного участка, и зависит от тех же параметров. Далее, эта стоимость может выглядеть в инвестиционном контракте либо в натуральной форме в виде обязательств инвестора провести улучшения инфраструктуры района застройки (дополнительное строительство школ, детсадов, наружных сетей и т. д., изъятия городам части построенных площадей), либо в денежном выражении (оплата в бюджет доли города).

Он также не относится к прибыли предпринимателя, а только влияет на её итоговое значение и является частью вынужденных затрат инвестора и, в конечном итоге, участвует в формировании рыночной стоимости объекта.

Таким образом, для приведённого примера следует, что затраты, определеные как доля города на развитие инфраструктуры (31,65%) и часть коммерческих площадей, изымаемых городом у инвестора в счёт доли города (3,5% всех площадей или 40% нежилых офисных площадей)) и являются платой за землю, которую мы в затратном подходе определяем как стоимость земли (права собственности или права аренды).

По анализу затратной и доходной части проекта опять-таки нельзя судить о прибыли инвестора (предпринимателя). Подтверждением этому является итоговые показатели эффективности рассматриваемого проекта при различных вариантах финансирования: - с использованием только собственных средств инвестора, с использованием в основном кредитных средств.

По анализу рассматриваемого нами проекта, с учётом цен, сложившихся на рынке и стратегии инвестора на продажу объекта, начиная со стадии строительства «0» цикла, показатели экономики будут выглядеть следующим образом:

1-й Вариант финансирования (без использования кредитных средств)

Ставка дисконтирования	15,90%
ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
Приведённая сумма расходов по проекту (ПР)		у. е.
Приведённая сумма доходов по проекту (ПД)		у. е.
Чистая текущая стоимость доходов ЧТСД= (ПД-ПР)		у. е.
Минимальная необходимая сумма инвестиционных средств ИЗ	72	у. е.
Приведённая стоимость инвестиционных средств СИ	67
Ставка доходности проекта ПД/ПР	1,7
Срок реализации проекта, года	3,0
Прибыль инвестора по проекту (ПИ)=ЧТСД/СИ	250,4%
Срок окупаемости проекта (возврата инвестиционных затрат ИЗ)	1,50	года
Внутренняя норма доходности проекта (IRR 15,9%)	46,00	%

2-й Вариант финансирования (с использованием кредитных средств)

Ставка дисконтирования	15,90%
ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
Приведённая сумма расходов по проекту (ПР)		у. е.
Приведённая сумма доходов по проекту (ПД)		у. е.
Чистая текущая стоимость доходов ЧТСД= (ПД-ПР)		у. е.
Сумма заёмных средств	55	у. е.
Сумма собственных средств (СИ)	5	у. е.
Ставка доходности проекта ПД/ПР	1,6
Срок реализации проекта	3 года
Прибыль инвестора по проекту (ПИ)= ЧТСД/СИ	3192,7%
Срок окупаемости проекта (возврата инвестиционных затрат ИЗ)	1,50	года
Внутренняя норма доходности проекта	48,33	%

2-й вариант финансирования более предпочтителен, поскольку инвестор получает по проекту практически всё, вкладывая лишь малую часть, необходимую на начальном этапе (до получения Акта разрешённого использования земли) и работая дальше до этапа рефинансирования на использовании дешёвых кредитных средств.

Таким образом, прибыль инвестора зависит в основном от условий предоставления инвестору земельного участка под реализацию проекта, влияющих на затратную часть из коммерческой привлекательности объекта, дающей доходную составляющую, из условий финансирования.

При этом, в классическом понимании, прибыль инвестора никаким образом не может быть инструментом расчёта рыночной стоимости в затратном подходе оценки, поскольку природа её появления иная, чем природа коэффициента под названием «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и её значении, как мы убедились зависит от влияния многих факторов. Подтверждением этому является 2-й вариант расчёта, где прибыль инвестора меняется при изменении только финансовой схемы. В этом варианте инвестор вкладывает собственные средства только на начальном этапе до получения Акта разрешённого использования земли, порядка 2% всех затрат, далее по классической схеме под 12% годовых привлекает кредитные средства. При этом экономика становится совсем иной, и прибыль инвестора на вложенные собственные средства увеличивается в десятки раз.