Ещё раз к вопросу расчёта стоимости затратным подходом оценки и «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости (стр. 3 )

Тогда опять возникает вопрос, что же за параметр, который всё это время мы называем «прибыль предпринимателя» (инвестора), нужно использовать в затратном подходе оценки?

Если следовать логике проведённого выше анализа фактического значения прибыли инвестора, то для первичного рынка, когда инвестиционный проект рассматривается инвестором с точки зрения его коммерческой привлекательности, прибыль инвестора только частично связана рыночной стоимостью объекта.

Параметр прибыль предпринимателя в классическом понимании смысла и назначения этого параметра более применим к оценке эффективности инвестиционных проектов для обоснования выгодности вложений собственных средств предпринимателя (инвестора) в инвестиционный проект, но при этом никак не может быть применим для расчёта рыночной стоимости объекта оценки в затратном подходе оценки.

Таким образом, можно сделать вывод, что в затратном подходе оценки «прибыль предпринимателя», это скорее коэффициент поправки на рынок, зависящий даже не от месторасположения объекта и его коммерческой привлекательности (влияние этих факторов отражено в стоимости земельного участка), а от экономической ситуации на рынке – уровня инфляции, ставок рефинансирования, политики местной администрации, т. е. влияния внешних факторов.

И гораздо правильней расчёт данного коэффициента производить с использованием данных рынка по стоимости аналогичных объектов и прав на землю (стоимости земли), имея надёжную и доступную информацию о продажах или сдаче в аренду аналогичных по назначению объектов. В данном случае, расчёт можно производить с использованием сравнительного или доходного подходов оценки, рассчитав стоимость земли, на которых расположены объекты-аналоги, выделить именно тот коэффициент, который мы называем «прибылью предпринимателя» (инвестора), используя технику остатка или выделения. Только назвать этот коэффициент наиболее правильно поправкой на рынок или на влияние внешних факторов.

Таким образом, схема расчёта рыночной стоимости затратным подходом будет выглядеть следующим образом:

Отличие данной модели определения рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода оценки от традиционно используемой состоит в том, что введено новое название и логический смысл параметра, ранее именуемого «прибыль предпринимателя», приведена схема его расчёта, которая выглядит следующим образом:

П вн. = ВС* [(Ста – ВСа – СЗа) / ВСа *100% * Котл], где:

П вн. – Поправка на рынок или влияние внешних факторов,

ВС – восстановительная стоимость объекта оценки,

Ста – рыночная стоимость объекта-аналога, определяется сравнительным или доходным подходами оценки,

ВСа – восстановительная стоимость объекта-аналога,

СЗа – стоимость земельного участка или права аренды на землю объекта-аналога,

Котл- коэффициент корректировки стоимости показывает отличие коммерческой ценности объекта оценки от объекта-аналога, определяется по формуле:

Котл = Ккоо / Кка, где:

Ккоо –коэффициент, характеризующий коммерческую ценность объекта оценки,

Кка – коэффициент, характеризующий коммерческую ценность объекта – аналога.

В свою очередь, коэффициенты характеризующий коммерческую ценность объекта – оценки и объекта – аналога определяются по формуле:

Кк = Суч х УД х Кср. а х Коп х Ку, где:

Суч – площадь земельного участка (в кв. м);

УД – удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./кв. м), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 01.01.2001 N356-ПП или местной администрацией городов, районов);

Кср. а - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (таблица 2);

Коп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м)). Коп = Р, если значение Р < 1 : Коп = 1.0, где P – плотность застройки

Значение Р определяется по следующей формуле:

Р = (Пон + Поп х 0.5)/ Суч

где Пон – общая площадь наземной части здания или сооружения (кв. м);

Поп - общая площадь подземной части здания или сооружения (кв. м);

Суч – площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв. м).

Ку – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (таблица 3).

Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного

участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Кср. а)

Таблица 2

| Срок аренды	Значение коэффициента Кср. а.
Краткосрочная аренда	До 6 мес. включительно	0,054
	От 6 мес. до 12 мес. вкл.	0,108
	От 12 мес. до 18 мес. вкл.	0,153
	От 18 мес. до 24 мес. вкл.	0,204
	От 24 мес. до 30 мес. вкл.	0,241
	От 30 мес. до 36 мес. вкл.	0,289
	От 36 мес. до 42 мес. вкл.	0,320
	От 42 мес. до 48 мес. вкл.	0,366
	От 42 мес. до 54 мес. вкл.	0,391
	От 54 мес. до 60 мес. вкл.	0,434
Долгосрочная аренда	От 5 лет. До 15 лет. Вкл.	0,820
От 15 лет. До 25 лет. Вкл.	0,945
Свыше 25 лет	1

Значения коэффициента корректировки стоимости в зависимости от

удаленности земельного участка от границ природного комплекса,

магистралей общегородского значения, станций метро или

железнодорожных станций (Ку)

Таблица 3

Месторасположение земельного участка	Значение коэффициента (Ку)
При выходе границ земельного участка предназначенного под строительство на лесопарковую или парковую зоны, согласно утвержденному администрацией перечню территорий природного комплекса	1,1
При удалении земельного участка от ж/д станций вокзала или станций наземного вестибюля метрополитена в радиусе до 100 метров включительно	1,1
При примыкании границ земельного участка предназначенного под строительство к основным магистралям города	1,2
В других случаях	1

Рассмотрим применение вышеприведённой методики при расчёте рыночной стоимости затратным подходом на примере.

Пример:

Требуется определить рыночную стоимость нового 7- этажного офисно-административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Восточный административный округ, ул. Халтуринская, стр.2 с использованием затратного подхода оценки. Допущения: - общий накопленный износ здания равен «0». – при строительстве на строительные работы и материалы начисляется НДС 18%.

Характеристики объекта оценки представлены в Таблице 4.

Таблица 4

Характеристики объекта оценки
Год постройки	1987
Функциональное назначение здания по БТИ	офисно-административное
Обременения по объекту	отсутствуют
Общая площадь здания, кв. м. (по БТИ), в т. ч.	6550
Надземная часть, кв. м.	5614
Подземная часть, кв. м.	935,7
Этажность	7
Преимущественная высота этажей, м	2,92
Толщина перекрытий, м	0,5
Объём здания, куб. м.	22400
Конструктивные элементы здания
Фундамент	ленточный, железобетонный
Стены, перегородки, перекрытия	железобетонные плиты
Кровля	мягкая рулонная
Класс качества отделки	standart
Принятый класс конструктивной системы, группы капитальности	КС-3 (КО-ИНВЕСТ)
Площадь земельного участка под зданием, кв м	935,0
Площадь земельного участка предоставляемого под застройку и обслуживание здания, кв м	2 335,0
Право пользования земельным участком	аренда на 21 год
Общий накопленный износ	0%

В рамках затратного подхода оценки произведём расчёт с использованием индексного метода оценки с использованием УПВС, публикуемых в сборнике «Общественные здания» организации «КО-ИНВЕСТ».

Согласно вышеприведённой схеме, стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода складывается из трёх основных составляющих:

1.  Восстановительной стоимости нового строительства, (ВС),

2.  поправки на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки (П вн.),

3.  рыночной стоимости земли или платы за право на заключение договора аренды земельного участка (Сз), на котором расположен объект оценки.

Шаг 1. Расчёт восстановительной стоимости объекта оценки представлен в Таблице 5.

Таблица 5

Элемент	Значение
Характеристики аналога по УПВС
Офисное здание 5-11 этажей, высота этажа до 3,5 м
Объём аналога, куб. м.
Фундаменты – ленточный, железобетонный. Стены, перегородки, перекрытия –железобетонные сборные плиты. Кровля рулонная. Класс качества отделки –standart. Отопление, водопровод, канализация, электросети – центральные от городских коммуникаций.
Стоимость замещения 1 куб. м. в уровне цен Московской области (без НДС) на 01.01.2005 г, руб	8 653,3
Класс конструктивной системы, группы капитальности	КС-3 (КО-ИНВЕСТ)
Коэффициент на различие группы капитальности (Общая часть к сб. УПВС)	1,00
Коэффициент на различие объёма/площади	1,00
Коффициент пересчёта стоимости из уровня цен М. О. в уровень цен Москвы в 2005 г. (для КС-3)(индексы КО-ИНВЕСТ, вып. 54, табл. 2.2.)	1,203
Индекс цен на СМР по КС-3 на дек.05 по сравнению с 1984 г. (Ко-инвест №54, янв.06)	57,343
Индекс цен на СМР по КС-3 на июнь.08 по сравнению с 1984 г. для Москвы (Ко-инвест №64)	79,392
Коэффициент пересчета по КС-1 для г. Москвы на июнь.08 по сравнению с дек.05	1,385
Стоимость единицы. В уровне цен Москвы (без НДС) на июнь.08 г, руб/куб. м.	14 413
Прогноз месячных темпов прироста цен на СМР (Ко-Инвест №61, окт.07)	Стоимость 1 куб. м. объекта
июль 2008 1,95%	14 694
август 2008 1,85%	14 966
сентябрь 2008 1,75%	15 227
октябрь 2008 1,75%	15 494
Восстановительная стоимость единицы здания в уровне цен Москвы (без НДС) в октябре 2008 г, руб/куб м. по УПВС	15 494р.
Неучтённые затраты по УПВС (25%), руб/куб м	3 873р.
Общий накопленный износ	0 р
Восстановительная стоимость (ВС) объекта оценки в уровне цен Москвы (без НДС) в ноябре 2008 г, руб	р.

Поправку на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки (П вн.) находим по формуле:

П вн. = ВС* [(Ста – ВСа – СЗа) / ВСа *100% * Котл]

Шаг 2 Расчёт П вн. Представлен в таблице 6

Таблица 6

Расчёт Пвн. – поправка на рынок или влияние внешних факторов.
1	Рыночная стоимость объекта-аналога (Ста), рубли	1
2	Восстановительная стоимость объекта-аналога (Вса) , руб
3	Стоимость права на земельный участок аналога (Сза), рубли
4	Поправка на рынок или влияние внешних факторов для аналога (П вн ан) (1-2-3), руб
5	Поправка на рынок или влияние внешних факторов для аналога (П вн ан,%) = (П вн ан/Вса), % к восстановительной ст-ти	104,6%
6	Коэффициент корректировки стоимости Котл = Ккоо / Кка	0,45
7	Поправка на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки (П вн.%), %	47,1%
8	Восстановительная стоимость объекта оценки (Вс), руб
9	Поправка на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки (П вн.)(ВС*Вн рын.%), руб

Расчёт составляющих (Вса, , Котл, Сза) представлен в таблицах 8-10.