В качестве объекта – аналога выбран идентичный оцениваемому по объёмно-планировочным параметрам объект, характеристики которого представлены в Таблице 7.
Характеристики объекта-аналога
Таблица 7
9- этажное офисно-административное здание | |
Адрес объекта – аналога: ЦАО, Переведеновский пер 17 | |
Характеристики объекта – аналога | |
Год постройки | ~1990 |
Функциональное назначение здания по БТИ | офисно-админ. |
Обременения по объекту | отсутствуют |
Общая площадь здания, кв. м. (по БТИ), в т. ч. | 8200 |
Надземная часть, кв. м. | 7288 |
Подземная часть, кв. м. | 911 |
Этажность | 9 |
Преимущественная высота этажей, м | 3 |
Толщина перекрытий, м | 0,5 |
Объём здания, куб. м. | 28696 |
Конструктивные элементы здания | |
Фундаменты | ленточный, железобетонный |
Стены, перегородки, перекрытия | Железобетонные плиты |
Кровля | мягкая рулонная |
Класс качества отделки | standart |
Принятый класс конструктивной системы, группы капитальности | КС-3 (КО-ИНВЕСТ) |
Площадь земельного участка под зданием, кв м | 911,0 |
Площадь земельного участка предоставляемого под застройку и обслуживание здания, кв м | 2 277,5 |
Право пользования земельным участком | аренда на 25 лет |
Расчёт восстановительная стоимость (Вса) объекта-аналога
Таблица 8
Элемент | Значение |
Характеристики расчётного налога по УПВС | |
Офисное здание 5-11 этажей, высота этажа до 3,5 м | |
Объём аналога, куб. м. | |
Фундаменты – ленточный, железобетонный. Стены, перегородки, перекрытия –железобетонные сборные плиты. Кровля рулонная. Класс качества отделки –standart. Отопление, водопровод, канализация, электросети – центральные от городских коммуникаций. | |
Стоимость замещения 1 куб. м. в уровне цен Московской области (без НДС) на 01.01.2005 г, руб | 8 653,3 |
Класс конструктивной системы, группы капитальности | КС-3 (КО-ИНВЕСТ) |
Коэффициент на различие группы капитальности (Общая часть к сб. УПВС) | 1,00 |
Коэффициент на различие объёма/площади | 1,00 |
Коффициент пересчёта стоимости из уровня цен М. О. в уровень цен Москвы в 2005 г. (для КС-3)(индексы КО-ИНВЕСТ, вып. 54, табл. 2.2.) | 1,203 |
Индекс цен на СМР по КС-3 на дек.05 по сравнению с 1984 г. (Ко-инвест №54, янв.06) | 57,343 |
Индекс цен на СМР по КС-3 на июнь.08 по сравнению с 1984 г. для Москвы (Ко-инвест №64) | 79,392 |
Коэффициент пересчета по КС-1 для г. Москвы на июнь.08 по сравнению с дек.05 | 1,385 |
Стоимость единицы. В уровне цен Москвы (без НДС) на июнь.08 г, руб/куб. м. | 14 413 |
Прогноз месячных темпов прироста цен на СМР (Ко-Инвест №61, окт.07) | Стоимость 1 куб. м. объекта |
июль 2008 1,95% | 14 694 |
август 2008 1,85% | 14 966 |
сентябрь 2008 1,75% | 15 227 |
октябрь 2008 1,75% | 15 494 |
Восстановительная стоимость единицы здания в уровне цен Москвы (без НДС) в октябре 2008 г, руб/куб м. по УПВС | 15 494р. |
Неучтённые затраты по УПВС (25%), руб/куб м | 3 873р. |
Восстановительная стоимость (Вса) объекта-аналога в уровне цен Москвы (без НДС) в ноябре 2008 г, руб | р. |
Расчёт коэффициента корректировки стоимости (Котл) представлен в Таблице 9:
Расчёт коэффициента корректировки стоимости (Котл)
Таблица 9
Расчёт коэффициента Котл- коэффициент корректировки стоимости | |||
Объект оценки | Объект-аналог | ||
1 | Площадь земельного участка кв. м., Суч | 2335 | 2 278 |
2 | Кадастровая стоимость 1 кв. м. земли, УД | 10604 | 18 948 |
3 | Кср. а. – коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет | 0,95 | 0,95 |
4 | Коп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м)). Коп = Р; если Р>1, если значение Р < 1; Коп = 1,0, где P – плотность застройки | 5,62 | 7,15 |
14 | Ку – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций | 1 | 1,0 |
15 | Кк = Суч х УД х Кср. а х Коп х Ку | ||
16 | Коэффициент корректировки стоимости Котл = Ккоо / Кка | 0,45 |
Расчёт стоимости права аренды на земельный участок объекта-аналога (Сза) представлен в таблице 10.
РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ОБЪЕКТА-АНАЛОГА (с применением методики, утвержденной правительством Москвы от 01.01.01 г. ) Таблица 10 | ||
1 | Площадь земельного участка кв. м., Суч | 2 277,5 |
3 | Кадастровый квартал | 4 |
4 | Назначение земельного участка | Земли под административно-управленческими и общественными объектами |
5 | Кадастровая стоимость 1 кв. м. земли, УД | 18 948р. |
6 | Кд – базовый удельный показатель стоимости для | 18 948р. |
7 | Кпр – безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности | 1,0 |
8 | Кц – безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц=1,0) | 1,0 |
9 | Кср. а. – коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет | 0,9 |
10 | Коп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м)). Коп = Р; если Р>1, если значение Р < 1; Коп = 1,0, где P – плотность застройки | 7,2 |
11 | Р = (Пон+Поп*0,5)/ Суч | 7,15 |
12 | Пон – общая площадь надземной части здания, кв. м. | 7 288,0 |
13 | Поп – общая площадь подземной части здания, кв. м. | 911,0 |
14 | Ку – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций | 1,0 |
15 | Стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с методикой, утвержденной правительством Москвы от 01.01.01 г. , С | р. |
16 | Стоимость права аренды 1 кв. м. земли объекта-аналога Сза | р. |
Шаг 3. Расчёт стоимости права аренды на земельный участок объекта оценки (Сз) представлен в Таблице 11.
РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (с применением методики, утвержденной правительством Москвы от 01.01.01 г. ) Таблица 11 | ||
1 | Площадь земельного участка кв. м., Суч | 2 335,0 |
3 | Кадастровый квартал | 1 |
4 | Назначение земельного участка | Земли под административно-управленческими и общественными объектами |
5 | Кадастровая стоимость 1 кв. м. земли, УД | 10 604р. |
6 | Кд – базовый удельный показатель стоимости для | 10 604р. |
7 | Кпр – безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности | 1,0 |
8 | Кц – безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц=1,0) | 1,0 |
9 | Кср. а. – коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет | 0,9 |
10 | Коп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м)). Коп = Р; если Р>1, если значение Р < 1; Коп = 1,0, где P – плотность застройки | 5,6 |
11 | Р = (Пон+Поп*0,5)/ Суч | 5,62 |
12 | Пон – общая площадь надземной части здания, кв. м. | 5 614,0 |
13 | Поп – общая площадь подземной части здания, кв. м. | 935,7 |
14 | Ку – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций | 1,0 |
15 | Стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с методикой, утвержденной правительством Москвы от 01.01.01 г. , Сз | р. |
16 | Стоимость права аренды 1 кв. м. земли объекта оценки Сз | 56 274р. |
Шаг 4 Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценки (шаг1+шаг2+шаг3).
Расчёт рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценки
Таблица 12
Восстановительная стоимость объекта оценки в уровне цен Москвы (без НДС) в ноябре 2008 г, руб | р. |
НДС | 18% |
Восстановительная стоимость объекта оценки в уровне цен Москвы (ВС)(с НДС) в ноябре 2008 г, руб | р. |
Поправка на рынок или влияние внешних факторов для объекта оценки (П вн.), руб | |
Стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (Сз), рубли | |
Общий накопленный износ | 0 |
Рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода оценки (стоимость строительства нового здания ) (ВС+Пвн+Сз) , руб. |
|
Рыночная стоимость 1 кв. м. объекта оценки 1 кв. м. , руб/кв. м.. |
Заключение.
В представленном материале мы не ставили цель опровержения существующих расчётов и алгоритмов, используемых в затратном подходе оценки. Постарались, с учётом накопленного опыта работы с недвижимостью, выделить основные составляющие, используемые в схеме расчёта затратным подходом оценки, попытались объяснить их логический смысл и возможность использования в том или ином случае, предложили свои варианты расчётов и определений. Надеемся, что наша статья принесёт пользу в понимании затронутого вопроса и станет поводом для новых дискуссий и разработки новых расчётных методик. Благодарим за проявленный интерес и терпение!
Автор статьи:
Нугуманов Олег
Ген. Директор анализ стоимости»
т. 8-
[1] «Оценка недвижимости» ред. под ред. , Москва изд. «Юнити», 2002 г.
[2] «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 , и распоряжением Минимущества РФ от 01.01.2001 при оценке рыночной стоимости земельных участков.
[3] , журнал «Вопросы оценки» №2, Москва, 2008 г.
[4] Харрисон «Оценка недвижимости», Москва, 1994 г. Российское общество оценщиков»
[5] Модель , в статье «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости», к. т.н. НЦЭС «БАЛТЭКСПЕРТИЗА».
[6] «Определение прибыли предпринимателя» Аналитическая статья официального клуба РОО www. *****, 2008 г.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
