Ещё раз к вопросу расчёта стоимости затратным подходом оценки и «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости (стр. 1 )

Ещё раз к вопросу расчёта стоимости затратным подходом оценки и «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости.

Объекты недвижимого имущества являются основной составляющей в стоимости активов предприятий и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Законодательством, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации и Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1),утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 01.01.01 г. N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. При этом, для расчёта стоимости рекомендовано применение трёх основных подходов оценки: - сравнительного, доходного и затратного.

Затратный подход (по ФСО-1) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство улучшений (или восстановительная стоимость улучшений), находящихся на земельном участке являются затраты, необходимые для создания точной копии улучшений с использованием применявшихся при строительстве улучшений материалов и технологий.

Затратами на замещение улучшений являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием современных материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Напомним схему[1] расчёта недвижимости затратным подходом оценки:

На практике применения затратного подхода в оценке стоимости объектов недвижимости основные трудности возникают при расчёте «прибыли предпринимателя» (инвестора) и стоимости земельного участка. Результат, полученный при применении затратного подхода во многом зависит от правильности и точности расчёта этих двух составляющих стоимости.

По определению стоимости земли разработано много методических рекомендаций и положений, позволяющих с допустимой степенью точности определить её рыночную стоимость[2].

Сложнее обстоит дело с коэффициентом, который мы называем «прибылью предпринимателя».

Заранее условимся, параметр под названием «прибыль предпринимателя», используемый в затратном подходе обозначать далее по тексту в кавычках, чтобы разделить его от предпринимательской прибыли в классическом понимании, используемой при анализе инвестиционных проектов.

До сих пор не сложилось одинаковое мнение у оценщиков о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки, его зависимости от влияния внешних факторов, методах расчёта, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков) методик, на которые можно бы было опираться в этом вопросе.

По этой причине, часто расчёт стоимости в результате использования затратного подхода оценки недвижимости даёт искажённое значение результата и сильно зависит от субъективного мнения и опыта оценщика.

Тем не менее, использование затратного подхода необходимо, особенно в случаях массовой оценки объектов недвижимости, как основных средств предприятий. Здесь для расчёта стоимости в большинстве случаев возможно только использование методов затратного подхода, поскольку сравнительный и доходный подходы не применимы из-за отсутствия либо базы для сравнения в случае применения методов сравнительного подхода, либо возможности определить доходность объекта в силу его специфики назначения при использовании доходного подхода.

Попробуем разобраться с истинным смыслом параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и возможными вариантами расчёта этого коэффициента.

На сегодняшний день существует достаточно много мнений и попыток представить методики расчёта «прибыли предпринимателя».

Все они одинаково трактуют понятие «прибыли предпринимателя» (инвестора, девелопера), как вознаграждения, которое инвестор рассчитывает получить от вложения своего капитала с учётом всех возникающих при этом рисков.[3] Заметим, что данное определение больше соответствует классическому пониманию прибыли предпринимателя, используемому при оценке инвестиционных проектов, где одним из показателей эффективности проекта как раз и является прибыль предпринимателя (инвестора, девелопера).

Вернёмся к истокам теории оценочной деятельности. Харрисон в своём учебном пособии «Оценка недвижимости»[4] даёт очень аккуратное определение параметра «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Он не называет его прямо «Прибыль предпринимателя», а говорит, что это «некоторые суммы, которые следует прибавлять к прямым и косвенным издержкам, чтобы отразить предпринимательскую прибыль». И далее, не совсем уверенно и не утверждая, пишет, что «этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика», не приводя при этом никаких схем и методов расчёта этого параметра.

Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно считать, как разность всех затрат и полученных доходов[5].

Основой для расчёта «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула:

где:

РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;

ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;

Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);

t - текущее время осуществления проекта.

Это формула больше напоминает расчёт накопленного дисконтированного денежного потока (NPV) при оценке инвестиционных проектов, или чистая текущей стоимости доходов (ЧТСД), ЧТСД= (ПД-ПР), где:

ПД – приведённая (дисконтированная) сумма доходов по проекту;

ПР - приведённая (дисконтированная) сумма расходов по проекту.

Но ведь в классическом понимании, при анализе инвестиционных проектов, где этот показатель и применяется, прибыль предпринимателя не является накопленным дисконтированным денежным потоком (NPV)!

В других моделях, «прибыль предпринимателя» сравнивается по определению со ставкой дисконтирования и расчёт производится по аналогичным формулам для определения ставки дисконтирования методом кумулятивного суммирования[6], исходя из принципа, чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R безриск,

где:

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка). 

Наиболее близко к пониманию настоящего смысла параметра «прибыль предпринимателя» и его расчёту в затратном подходе оценки, на наш взгляд, подошли авторы статьи3., предлагающие трактовать «прибыль предпринимателя», как разность между рыночной стоимостью объекта недвижимости в новом состоянии (непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию) и затрат, понесённых при приобретении земельного участка и возведении основного улучшения, используя технику остатка и расчётную формулу:

Кпп = (Рпр – Сзу)/(Ссс + Сэс), где:

Кпп – коэффициент прибыли предпринимателя,

Рпр – цена предложения,

Сзу – рыночная стоимость прав на земельный участок,

Ссс – затраты на строительство объекта,

Сэс – затраты на технологическое присоединение к сетям.

Расчёт прибыли предпринимателя оцениваемого объекта в предлагаемой методике производится по расчёту прибыли предпринимателя сходного по назначению аналога или нескольких аналогов с корректировкой по соотношению рыночной стоимости объекта-аналога, стоимости земли и прибыли предпринимателя объекта оценки и объекта аналога:

Кпп1 = Кпп2 (Iцп(1-dзу1)/( Iсс(1-dзу2), где:

Кпп1 – коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 1,

Кпп2 – коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2,

Iцп – отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2,

Iсс – соттношение в стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2,

dзу1, dзу2 – вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно

На наш взгляд, достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоёмкий механизм расчёта объектов недвижимости затратным подходом.

На основе анализа вышеприведённых методик, мы видим, что смысл понятия прибыли предпринимателя по классическому определению у всех авторов одинаков, но нет понимания места параметра под названием «прибыль предпринимателя» в расчётной схеме затратного подхода оценки. Всем ясно, что должен быть какой-то дополнительный параметр, «дотягивающий» стоимость воспроизводства и стоимость земельного участка до уровня рыночной стоимости.

Но как его найти, от чего он действительно должен зависеть, как его правильно назвать? Эта задача и создаёт неопределённость и разницу во мнениях оценщиков.

Опыт нашей работы в сфере строительства и реализации инвестиционных проектов в Москве и Московской области позволил более детально разобрать составляющие восстановительной и рыночной стоимости объекта недвижимости при расчёте затратным подходом оценки и определить настоящий смысл и значение параметра, который в затратном подходе мы называем «прибылью предпринимателя».

В таблице 1 приведены составляющие затратной части действующего проекта строительства жилого многофункционального комплекса в г. Москве по ул. Говорова. Все приведённые данные взяты из существующих договоров и расценок на проектирование, строительство, согласование, отчислений доли города (либо затрат на строительство инфраструктуры в счёт отчислений доли города). Практически, это расчёт восстановительной стоимости количественным методом, путём составления укрупнённой сметы. Как правило, такие расчёты выполняют на начальной, прединвестиционной стадии в виде составления финансовой модели которая даёт возможность инвестору увидеть экономику проекта и оценить его с точки зрения инвестиционной привлекательности по основным параметрам: сроку окупаемости, внутренней ставки доходности (IRR), чистой текущей стоимости доходов (NPV), сумме необходимых инвестиционных средств, их рентабельности, сумме привлечённых кредитных средств, инвестиционной стоимости проекта и т. д.

Финансовая модель включает в себя затратную и доходную часть проекта,

В итоге формируется разница в виде суммирования всех доходов и всех затрат по проекту в виде денежного потока, Разница доходной и затратной части проекта формирует денежный поток, показывающий недостаток или избыток средств и необходимость дополнительных инвестиций. С учётом временного фактора и использования техники дисконтирования данный денежный поток преобразуется в дисконтированный денежный поток и, далее, определяются все интересующие инвестора и характеризующие проект показатели, в том числе и прибыль инвестора.

На практике, инвестора интересует как прибыль на вложенные им собственные средства, так и прибыль, по отношению к стоимости всех затраченных по проекту средств.

Для понимания составляющих восстановительной стоимости в затратном подходе оценки, проведём анализ структуры затратной части проекта строительства жилого комплекса по ул. Говорова:.

Структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова (Барвихинский Пассаж)

Таблица 1

Структура затрат по в у. е. (1 у. е. = 36 рублей)	Объем работ по договору	Доля в общих затратах, %
Работы прединвестиционной стадии проекта
Сбор исходных данных, условий присоединения, технических условий, экономических расчетов и прогнозов, бизнес-планов и сопутствующие услуги сторонних организаций		0,10%
Подготовка договорной документации, заключение договоров. Разработка схем размещения и инженерного обеспечения проекта		0,06%
Нормативно-правовая база проекта в целом
Выпуск Рамочного распоряжения Правительства Москвы		0,11%
Организация работ по подготовке, согласованию и выпуску Итогового распоряжения Правительства Москвы		0,09%
Разработка, согласование, выпуск и регистрация инвестиционного контракта	97 764	0,03%
Денежная компенсация городу за существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру по инвестконтракту	1	0,48%
Подписание Акта резервирования и заключение договора аренды земельного участка		0,05%
Платежи по договору аренды земельного участка	1	0,38%
Предпроектные работы по проекту в целом
Получение геоподосновы строительной площадки	57 462	0,02%
Разработка градостроительного обоснования размещения жилого комплекса	46 438	0,01%
Подготовка документации для утверждения на регламентной комиссии Москомархитектуры	24 441	0,01%
Подготовка документации для утверждения на Общественном Совете Москомархитектуры	25 663	0,01%
Повторное согласование градостроительного обоснования и архитектурно-строительных решений с комитетом природоохраны города Москвы и экологической экспертизой	24 441	0,01%
Разработка архитектурно-строительных проработок		0,08%
Доработка градостроительного обоснования и архитектурно-строительных решений по замечаниям комитета природоохраны города Москвы и экологической экспертизы		0,03%
Получение технических условий на присоединение к инженерным сетям	36 661	0,01%
Подготовка Акта разрешенного использования (АРИ или ИРД)		0,11%
Инженерное обеспечение проекта
В счёт доли города. Строительная часть подземного коллектора для переноса ВЛЭП
Разработка ТЭО по переустройству ВЛЭП в подземный коллектор		0,04%
Проведение экспертизы ТЭО в Мосгорэкспертизе	6 110	0,00%
Разработка проектно-сметной документации (ПСД) на стадию "П" по переводу двух ВЛЭП-110 КВТ в подземные кабельные линии (строительная часть)	1	0,32%
Экспертиза и получение ордера на строительство подземного коллектора	26 885	0,01%
Разработка рабочей документации по переустройству ВЛЭП в подземный коллектор	1	0,47%
Строительство подземного коллектора (строительная часть) и сдача в эксплуатацию	24	7,65%
В счёт доли города. Электрическая часть подземного коллектора и строительство переходных пунктов для переноса ВЛЭП
Разработка ТЭО на электрическую часть подземного коллектора	90 348	0,03%
Разработка проектно-сметной документации на стадии "П" по переводу двух ВЛЭП-110 КВТ в подземные кабельные линии (электрическая часть и переходные пункты)		0,11%
Экспертиза проектно-сметной документации на стадии "П" по переводу двух ВЛЭП-110 КВТ в подземные кабельные линии (электрическая часть и переходные пункты)	36 661	0,01%
Получение ордера на производство работ (переходные пункты)	2 444	0,00%
Разработка рабочей документации по переводу двух ВЛЭП-110 КВТ в подземные кабельные линии (электрическая часть и переходные пункты)		0,27%
Строительство переходных пунктов		0,17%
Монтаж кабельных линий в подземном коллекторе и их подключение к ВЛЭП со задачей в эксплуатацию	9	3,06%
В счёт доли города. Тепловые сети
Разработка ПСД по переустройству тепловых сетей		0,14%
Экспертиза ПСД по переустройству тепловых сетей	18 331	0,01%
Получение ордера на переустройство тепловых сетей	2 444	0,00%
Перекладка тепловых сетей и сдача в эксплуатацию	3	1,15%
Доля города. Низковольтные кабельные сети
Разработка и согласование ПСД по перекладке низковольтных электрических кабелей и строительству БКТП -370 кВт (стадии "П" и "РД")	25 052	0,01%
Получение ордера на производство работ (вынос и перекладка низковольтных кабелей 10 КВт из зоны застройки, строительство РТП (высокая и низкая сторона) и БКТП (ИТМ в каждом корпусе))	2 444	0,00%
Вынос и перекладка низковольтных кабелей 10 КВт из зоны застройки, строительство РТП (высокая и низкая сторона) и БКТП (ИТМ в каждом корпусе). Сдача в эксплуатацию.		0,18%
Разработка ПСД и перекладка прочих общегородских магистральных инженерных сетей и коммуникаций (водопровод, канализация и т. д.). Сдача в эксплуатацию.	10	3,40%
В счёт доли города. Строительство гаража-стоянки
Строительство паркинга для переноса гаражей-ракушек, размещенных на автостоянке (ул. Говорова, вл. 1-7, 5-17, Решение городской комиссии от 21.01.98 № 2)	3	1,15%
Перенос существующих гаражей-ракушек, работа с населением		0,04%
Строительство жилищного комплекса
40-этажный жилой дом с подземным паркингом и торгово-развлекательным комплексом (корпус 4, 2-я очередь)
Разработка проектно-сметной документации (стадия "Проект") с выпуском архитектурно-строительной части корп. 4 (выпуск РД стадии нулевого цикла корпуса № 4 в сентябре 2006)	1	0,57%
Проведение экспертизы проектных решений по корп. 4	36 661	0,01%
Получение ордера на строительство корп. 4	6110	0,002%
Разработка рабочей документации корп. 4	2	0,63%
Строительно-монтажные работы (СМР) и сдача в эксплуатацию корп. 4	93	29,40%
Строительство внутриплощадочной инженерной инфраструктуры корп. 4	1	0,50%
Сдача корп. 4 в эксплуатацию государственной комиссии		0,15%
Три 23-этажных жилых дома с подземным паркингом и встроенными помещениями (корпуса 1-3, первая очередь)
Разработка проектно-сметной документации (стадия "Проект") с выпуском архитектурно-строительной части 1-й очереди, корп	1	0,43%
Проведение экспертизы проектных решений по корп	36 661	0,01%
Получение ордера на строительство корп	6 110	0,00%
Разработка рабочей документации корп, в том числе стадии нулевого цикла	2	0,63%
Строительно-монтажные работы (СМР) и сдача в эксплуатацию корп	82	25,96%
Строительство внутриплощадочной инженерной инфраструктуры корп	2	0,77%
Сдача корпв эксплуатацию государственной комиссии		0,23%
В счёт доли города. Блок начальных классов (БНК) и детское дошкольное учреждение (ДДУ)
Проектирование и строительство пристройки блока начальных классов (БНК) на 75 мест. Сдача в эксплуатацию	1	0,49%
Проектирование и строительство детского дошкольного учреждения на 125 мест. Сдача в эксплуатацию	3	1,18%
Прочие работы и услуги
Технологическое присоединение объекта к городским электрическим сетям	15	4,97%
Дополнительные работы (стенка в грунте, фасады и пр.)	13	4,21%
Выполнение функций Заказчика и технический надзор	8	2,75%
Страхование строительства (по нормативу)	1	0,53%
Охрана объекта (по нормативу)	1	0,53%
Административные расходы. Услуги ИГАСН, ОАТИ, пожарной инспекции.	2	0,76%
Авторский надзор		0,11%
Непредвиденные расходы	17 ,95	5,39%
ИТОГО промежуточные затраты по проекту, $		100,00%

Обобщённо Структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова (Барвихинский Пассаж) выглядит следующим образом: