Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан (стр. 2 )

3.1.  Сценарии развития рынка жилья

Наиболее вероятными сценариями развития рынка жилья в период годы являются инерционный и приоритетный, предполагающие разную степень активности государства по регулированию спроса и предложения, а также различные государственные приоритеты при оказании государственной поддержки отдельных категорий граждан.

Инерционный сценарий предполагает:

1.  Низкую государственную активность по влиянию на структуру спроса и предложения на рынке жилья;

2.  Государственное стимулирование приобретения жилья в собственность отдельными категориями граждан, путем субсидирования части стоимости жилья;

3.  Сохранение используемых в настоящее время форм и методов государственного стимулирования строительства жилья, предусмотренных федеральными целевыми программами.

Реализация этого сценария предполагает:

Инвестиционные ресурсы на рынке будут направляться преимущественно на строительство элитного жилья, а также жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредитования. Продолжится практика приобретения жилья высокодоходными группами населения в инвестиционных целях. В результате этого вероятно насыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темпов строительства при дальнейшем росте цен.

Государственная поддержка отдельных категорий граждан будет в значительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жильё. В результате доступность жилья будет снижаться.

Останется неразвитым и нелегализованным рынок наемного жилья, что не только ограничит доступность жилья для экономически активных категорий граждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов.

Приоритетный сценарий, предполагает:

1.  Стимулирование развития отдельных сегментов рынка жилья, обеспечивающее выравнивание темпов улучшения жилищных условий различных категорий граждан и адекватное перераспределение инвестиций;

2.  Государственное стимулирование приобретения жилья в собственность среднедоходными категориями граждан, сочетаемое со стимулированием найма жилья низкодоходными и малоимущими группами населения;

3.  Интенсификация государственного стимулирования предложения на рынке жилья за счет расширения форм и методов государственной поддержки развития строительного комплекса.

Важнейшим преимуществом этого сценария является долговременная устойчивость финансовых потоков и расширение числа граждан, способных приобретать и нанимать жилье на рынке.

Учитывая социальную значимость рынка жилья, стратегической задачей государственной политики является максимальное соответствие платежеспособного спроса и предложения потребностям граждан Российской Федерации в жилье.

Чтобы добиться соответствия баланса спроса и предложения имеющимся потребностям в жилье, необходимо переломить существующую ориентацию рынка жилья на удовлетворение платежеспособного спроса преимущественно высокодоходных групп населения, одновременно обеспечив постоянный рост предложения.

3.2.  Сегментирование рынка жилья

При сильном дисбалансе между спросом и предложением, вызванным малыми объемами строительства и значительной разницей в доходах разных категорий населения, государство должно обеспечить сегментирование рынка жилья с учетом платежеспособности всех категорий граждан, с применением особых механизмов регулирования, как спроса, так и предложения в каждом из сегментов.

Основным результатом государственной политики в этом вопросе должно стать достижение целевых показателей стратегии по уровню жилищной обеспеченности в каждом из сегментов рынка.

Должны быть сформированы следующие сегменты рынка жилья:

Таблица 1

Сегмент рынка жилья	Группы граждан по уровню доходов	Формы государственной поддержки граждан	Формы государственного регулирования сегмента рынка
Сегмент социального жилья (социальный сегмент)	Малоимущие граждане	·  Предоставление жилья на условиях социального найма. ·  Субсидирование части платы за наем, превышающей 10 процентов совокупного дохода семьи	·  Государственные и муниципальные инвестиции в массовое строительство и (или) приобретение жилья, предоставляемого гражданам в социальный наем; ·  Установление размера платы за наем жилья органами местного самоуправления
Сегмент наемного жилья (рыночный сегмент)	Доходы, позволяющие оплачивать наем жилья, но не позволяющие приобретать жилье в собственность, даже с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также механизмов государственной поддержки.	·  Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату найма жилья.	·  Освобождение застройщика от оплаты аукционной цены земельного участка, в случае строительства жилья, предоставляемого в наем по регулируемым расценкам; ·  Предоставление налоговых льгот для частных компаний, строящих жилье для сдачи в наем; ·  Создание условий для инвестирования средств пенсионных накоплений в массовое строительство жилья для предоставления в наем
Сегмент кооперативного и индивидуального жилья (рыночный сегмент)	Доходы позволяющие приобретать жилье в собственность с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также механизмов государственной поддержки, но недостаточные для приобретения жилья без использования таких механизмов.	·  Предоставление субсидий для приобретения жилья ·  Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату приобретения жилья в собственность или строительство жилья.	·  государственная поддержка некоммерческих объединений граждан и индивидуальных застройщиков ·  Стимулирование развития некоммерческих объединений граждан для строительства и приобретения жилья; ·  Предоставление преимущественного права приобретения земельных участков в целях жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан в форме ограничения участия иных видов застройщиков в аукционах, инициированных объединениями граждан;
Нестимулируемый сегмент рынка жилья (рыночный сегмент)	Доходы позволяющие приобретать жилье без использования механизмов государственной поддержки.	·  Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату приобретения жилья в собственность.	·  Создание условий для развития конкуренции и снижения административных барьеров на рынке жилья

Предлагаемая форма сегментации рынка жилья предполагает выделение двух групп сегментов:

социальный сегмент (жилье, предоставляемое в социальный наем);

рыночные сегменты (сегмент наемного жилья, сегмент кооперативного и индивидуального жилья, нестимулируемый сегмент).

Спрос в социальном сегменте будет определяться с одной стороны потребностью малоимущих граждан в жилье, с другой – финансовыми возможностями государства и муниципалитетов по обеспечению жильем этих групп граждан. Спрос в рыночных сегментах будет определяться доходами граждан.

3.2.1. Сегмент социального жилья

Обязательства по предоставлению жилья малоимущим гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, будут исполняться путем предоставления жилья в социальный наем, с оказанием государственной поддержки в форме частичного субсидирования расходов на наем жилого помещения.

Предельная доля расходов на наем должна составлять не более 10 процентов совокупного дохода семьи. При этом субсидирование найма жилья для малоимущих должно осуществляться исходя из социальной нормы предоставления жилья, устанавливаемого органами местного самоуправления. При этом минимальная норма предоставления жилья должна составлять 18 кв. метров на человека (33 кв. м. для одиноко проживающих граждан, 42 кв. м. для семьи из двух человек, 54 кв. м. для семьи из 3 человек).

Для этого будет сформирован жилищный фонд социального найма для предоставления по минимальным ценам гражданам, имеющим низкие доходы.

Главными характеристиками жилья социального найма являются:

1.  Соответствие минимальным социальным стандартам по площади и комфортности;

2.  Государственное регулирование платы за наем;

3.  Государственная поддержка нанимателей жилья в форме субсидирования части платы за наем.

Источником финансирования строительства муниципального жилого фонда, предоставляемого в социальный наем должны стать доходы от платы за наем имеющегося муниципального жилищного фонда, доходы по единому налогу на недвижимое имущество физических лиц (устанавливаемому в соответствии с Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на годы), средства Фонда содействия реформированию ЖКХ (в части граждан расселяемых из аварийного муниципального жилищного фонда) и иные источники, а также кредитные средства.

Основными мерами по развитию фонда жилья, предоставляемого в социальный наем являются:

1.  Ограничение срока бесплатной приватизации муниципального жилья 2010 годом.

2.  Установление экономически обоснованной платы за наем жилья (в том числе и существующего муниципального жилищного фонда), который должен определяться муниципалитетом и учитывать:

- нормативную себестоимость строительства жилья;

- зонирование внутри поселения в зависимости от комфортности места расположения жилья;

- степень комфортности жилого помещения;

- расходы на содержание жилья (включая капитальный ремонт).

3.  Учет рыночной стоимости жилья при определении налогооблагаемой базы налога на недвижимое имущество физических лиц.

4.  Развитие механизмов долгосрочного (до 50 лет) кредитования муниципальных образований на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земель.

5.  Стимулирование развития институтов рефинансирования кредитов, полученных муниципалитетами на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда.

6.  Создание эффективных форм управления муниципальным жилищным фондом.

7.  Установление принципа срочности договоров социального найма.

8.  Стимулирование принятия органами местного самоуправления муниципальных программ по формированию муниципального жилищного фонда социального найма.

3.2.2. Сегмент наемного жилья

В структуре жилищного фонда Российской Федерации особое место должно занять жилье, предоставляемое в наем на рыночных условиях.

Наем жилья является одной из важных форм предоставления жилья населению, обеспечивающей мобильность рабочей силы, а также позволяющей гибко реагировать на изменение демографической структуры, изменения доходов населения.

Рынок наемного жилья – один из перспективных рынков, обладающий высокой потенциальной финансовой емкостью.

Основным принципом развития найма жилья является экономическая обоснованность платы за наем. Вне зависимости от формы собственности на жилье, предоставляемого в наем, его предоставление должно быть платным и покрывать затраты собственника на содержание и замещение жилья.

Важным условием решения проблемы доступности жилья для всех категорий граждан является развитие института найма жилья, предоставляемого гражданам предприятиями, организациями различных форм собственности и частными лицами. Ключевой задачей для развития этого рынка является легализация и обеспечение прозрачности существующего рынка найма жилья.

Основными мерами по развитию рынка найма жилья являются:

1.  Установление налогового вычета из сумм доходов, подлежащих налогообложению налогом на доходы физических лиц, сумм, уплаченных в качестве платы за наем жилого помещения. Указанная мера повысит объемы жилья легально сдаваемого в наем, а также позволит стимулировать граждан на наем жилья;

2.  Развитие механизмов долгосрочного (до 50 лет) кредитования строительства и приобретения жилья, предоставляемого в наем, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земель;

3.  Субсидирование процентной ставки по кредитам, полученным на строительство и приобретение жилья, предоставляемого в наем, за счет средств федерального и региональных бюджетов;

4.  Освобождение застройщика от уплаты аукционной цены земельного участка приобретаемого в целях строительства, в случае если жилье строится в целях предоставления в наем по регулируемой муниципалитетом цене;

5.  Создание условий для инвестирования средств пенсионных накоплений в строительство и приобретение жилья для предоставления в наем;

6.  Стимулирование развития системы рефинансирования кредитов, полученных муниципалитетами и юридическими лицами на создание жилищного фонда, предоставляемого в наем;

7.  Предоставление налоговых льгот для юридических лиц, предоставляющих жилье в наем.

3.2.3. Сегмент кооперативного и индивидуального жилья

Формирование сегмента кооперативного и индивидуального жилья необходимо для обеспечения доступности жилья в первую очередь для категорий граждан, доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также различных форм государственной поддержки.

Основной характеристикой экономических отношений в указанном сегменте является то, что застройщик (индивидуальный застройщик или объединение граждан) не преследует цели извлечения прибыли, что позволяет снизить стоимость жилья.

Государственное стимулирование развития этого сегмента должно осуществляться в формировании комплекса преимуществ для некоммерческих объединений граждан для строительства и приобретения жилья в форме жилищно-строительных кооперативов и иных формах, а также в государственном стимулировании индивидуального жилищного строительства.

Основными мерами по развитию сегмента кооперативного и индивидуального жилья являются:

1.  Стимулирование развития и правовое регулирование деятельности некоммерческих объединений граждан для осуществления строительства жилья (жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы, стройсберкассы);

2.  Предоставление преимущественного права приобретения земельных участков в целях жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан, путем ограничения участия застройщиков с иными организационно-правовыми формами в аукционах, инициированных объединениями граждан;

3.  Предоставление рассрочки или отсрочки выплаты стоимости земельного участка, предоставляемого в целях жилищного строительства объединениям граждан;

4.  Развитие механизмов кредитования объединений граждан в целях жилищного строительства.

3.2.4. Нестимулируемый сегмент рынка жилья

В большей мере развитие жилищного строительства будет осуществляться в нестимулируемом сегменте рынка жилья. Государственная политика в данном сегменте заключается в обеспечении необходимых условий для развития конкуренции и недискриминационного доступа участников рынка к земельным, финансовым и энергетическим ресурсам.

3.3.  Прогноз роста предложения на рынке жилья

Одной из ключевых причин сегодняшнего дисбаланса спроса и предложения является недостаточность объемов вновь строящегося жилья. Для обеспечения роста объемов предложения государственная политика должна быть направлена на массовое строительство жилья для разных сегментов рынка.

Наиболее вероятными являются два варианта развития предложения на рынке жилья, предполагающие разные темпы роста объемов вводимого жилья в зависимости от эффективности государственного стимулирования массового строительства жилья.

Согласно прогнозу инерционного роста объемов строительства:

Темпы роста объемов вводимого жилья в период с 2008 по 2010 сохранятся на прежнем уровне (не менее 12 процентов) за счет набранной в предыдущие годы динамики роста в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», однако уже в 2011 году произойдет снижение темпов роста до уровня, прогнозируемого инерционным сценарием Минэкономразвития Россия для промышленности в целом.

При этом:

Ввод жилья в период с 2008 по 2025 годы составит – 1691,5 млн. кв. м,

а ежегодный объем ввода:

в 2010 году – 80 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения - 23,5 кв. м);

в 2015 году – 90,5 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения - 26,7 кв. м);

в 2025 году – 117,4 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения – 34,2 кв. м)

Согласно прогнозу интенсивного роста объемов строительства:

Темпы роста объемов вводимого жилья в период с 2008 по 2010 сохранятся на прежнем уровне (не менее 12 процентов) за счет набранной в предыдущие годы динамики роста в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

За счет эффективных мер государственного стимулирования развития строительного комплекса и благоприятной экономической конъюнктуры, с 2011 года будут обеспечены темпы роста на уровне, прогнозируемом инновационным сценарием Минэкономразвития Россия для промышленности в целом.

При реализации этого прогноза:

Всего ввод жилья составит – 2010,3 млн. кв. м,

а ежегодный объем ввода:

в 2010 году – 80 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения - 23,5 кв. м);

в 2015 году – 101,2 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения – 26,9 кв. м);

в 2025 году – 163,1 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения - 36,5 кв. м).

3.4.  Тенденции развития рынка жилья в 2годах

Исходя из прогноза роста доходов граждан Российской Федерации на период годы можно прогнозировать следующие тенденции на жилищном рынке в годах в рамках реализации приоритетного сценария развития рынка жилья и обеспечении интенсивного роста объемов строительства:

1.  По состоянию на 2007 год потребность граждан в жилье оценивается в 2,19 млрд. кв. метров (с учетом замещения сносимого аварийного жилья), в том числе:

Потребность в жилье, предоставляемом в социальный наем – 204,9 млн. кв. м.;

Потенциальный спрос на жилье, предоставляемого в наем – 957,6 млн. кв. м.;

Потенциальный спрос на жилье в сегменте кооперативного и индивидуального жилья – 848 млн. кв. м;

Спрос на жилье в сегменте нестимулируемого рынка – 220 млн. кв. м.

2.  Прогнозируется, что имеющаяся на сегодняшний день потребность в жилье в социальном сегменте может быть удовлетворена к 2025 году. Одновременно, с ростом платежеспособности граждан будет сокращаться бремя государственных затрат на субсидирование социального найма.

3.  По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) и потребности (в социальном сегменте), а также роста доходов граждан будет наблюдаться существенный переток спроса из сегмента в сегмент. Как следствие, будет обеспечен постоянный рост спроса в рыночных сегментах.

4.  По мере роста доходов населения спрос на наемное жилье будет сокращаться и составит около 285,7 млн. кв. метров в 2025 году (без учета жилья, предоставляемого в наем введенного за период год).

5.  По мере роста доходов населения спрос на кооперативное и индивидуальное жилье будет увеличиваться и составит около 1648,5 млн. кв. метров в 2025 году (без учета жилья, введенного в этом сегменте за период год).

6.  По мере роста доходов населения спрос на жилье в сегменте нестимулируемого рынка будет увеличиваться и составит около 907,8 млн. кв. метров в 2025 году (без учета жилья, введенного в этом сегменте за период годы).

7.  При прогнозируемых темпах строительства за период с 2008 по 2025 год, с учетом увеличивающегося спроса, будет введено 2,01 млрд. кв. метров жилья. Таким образом, в 2025 году спрос на жилье сложившийся по состоянию на 2007 год будет удовлетворен, а средняя обеспеченность жильем составит около 36,5 кв. метров на человека.

8.  Прогнозируется, что к 2025 возросшие финансовые возможности граждан позволят им приобрести как минимум еще 400 млн. кв. метров жилья в рыночных сегментах в среднесрочной перспективе, помимо построенного в период 2годы. Именно эта растущая финансовая возможность (платежеспособность) граждан будет определять экономическое развитие строительной отрасли в последующие периоды.

Таким образом, учитывая тенденции на рынке жилья, оптимальным является обеспечение ввода следующих объемов жилья по сегментам в период с 2008 по 2025 год:

Всего жилья – 2,01 млрд. кв. м., в том числе:

Жилье, предоставляемое в социальный наем – 204,9 млн. кв. метров

Жилье, предоставляемое в наем – 170,7 млн. кв. метров

Жилье в сегменте кооперативного и индивидуального жилья – 1059,4 млн. кв. м.

Жилье на нестимулируемом сегменте рынка жилья – 575,4 млн. кв. м.

С учетом оптимального прогноза ввода к 2025 году жилищный фонд будет иметь следующую структуру:

Объем жилищного фонда – 5,04 млрд. кв. метров.

Объем жилья, предоставляемого в наем – 981,6 млн. кв. метров, в том числе жилье, доставляемое в социальный наем 386,7 млн. кв. метров.

Объем жилья в частной собственности граждан (для целей личного проживания) – 4058 млн. кв. метров.

Ресурсное обеспечение строительства жилья:

Для финансового обеспечения массового строительства жилья в период с 2008 по 2025 годы в прогнозируемых объемах необходимый объем финансирования составит – 75448,6 млрд. рублей (в ценах 2007 года), в том числе:

1. Средства бюджетов всех уровней – 4603,5 млрд. рублей, из них:

- средства федерального бюджета (направляемые в рамках выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством – 669,8 млрд. руб., а также средства Фонда содействия реформированию ЖКХ - 95 млрд. руб., в части финансирования расселения граждан из аварийного жилья) в размере – 764,8 млрд. рублей, что составляет 1 % от необходимого объема финансирования;

- средства региональных бюджетов (в рамках софинансирования мероприятий по расселению граждан из аварийного жилья) в размере – 95 млрд. руб.

- средства местных бюджетов, направляемые на строительство муниципального социального жилья в размере – 3743,7 млрд. рублей, что составляет 4,96 % от необходимого объема финансирования. Источником финансирования указанных обязательств являются дополнительные доходы от платы за найм существующего муниципального жилищного фонда и доходы от налога на недвижимое имущество физических лиц;

2. Кредитные ресурсы в размере – 45159,1 млрд. рублей, что составляет 59,9 % от необходимого объема финансирования;

3. Средства инвесторов – 6044,8 млрд. рублей, что составляет 8 % от необходимого объема финансирования;

4. Средства граждан для приобретения жилья в собственность в размере – 19641,2 млрд. рублей, что составляет 26 % от необходимого объема финансирования.

РАЗДЕЛ 4.  Основные направления государственного стимулирования массового строительства жилья

4.1.  Территориальное планирование и градостроительная политика

Ориентиром пространственного развития Российской Федерации должен стать принцип многополярного развития, заключающийся в выделении опорных территорий, интенсивное социально-экономическое развитие которых позволяет распространить процессы развития на другие территории. Для определения приоритетов территориального развития будет разработана и принята Схема территориального планирования Российской Федерации.

Развитие территорий внутри субъектов Российской Федерации должно также строиться исходя из приоритета опорных территорий.

Сформировавшаяся в предшествующие годы практика землепользования привела к тому, что земли поселений занимают менее 1 процентов земель.

С учетом необходимости исправления сложившихся перекосов в землепользовании России, градостроительная и земельная политика в период с 2008 года и до 2015 года и в последующие годы будет ориентирована на более интенсивное развитие жилой застройки в направлении свободных территорий. Этот процесс будет сопровождаться одновременно снижением плотности жилого фонда и плотности застройки во всех поселениях, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых крупнейших городов.

При подготовке документов территориального планирования и градостроительного зонирования в целях интенсивного развития индивидуального жилищного строительства в качестве целевого ориентира для резервирования территорий на период до 2015 года обозначается доведение ввода малоэтажного жилья в среднем до 60 процентов от общих объемов ввода жилья по стране.

Новая градостроительная и земельная политика должны стимулировать увеличение размеров поселений в среднем по стране на 25 процентов к 2025 году для размещения застройки с учетом необходимости размещения объемов нового жилищного строительства.

4.2.  Эффективное использование земельных ресурсов, формирование развитого рынка земли

Ключевым условием развития массового жилищного строительства является наличие развитого рынка земельных участков, необходимых для строительства жилья.

В настоящее время требуется реорганизация сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами.

Государственное управление земельными ресурсами должно обеспечивать эффективность процесса землеустройства, арендных отношений, инвестиционной деятельности на земельном рынке. При этом необходимо исключить ведомственное дублирование управленческих функций, неупорядоченность взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления.

Стратегическими подходами к развитию земельного рынка будут:

-  скорейшее завершение работ по постановке на кадастровый учет земель всех форм собственности;

-  рационализация структуры системы управления земельными ресурсами;

-  информатизация управленческого процесса и усиление кадрового потенциала системы управления земельными ресурсами;

-  развитие механизмов земельной ипотеки, с одновременным развитием системы земельных закладных;

-  повышение эффективности государственного земельного контроля эффективности использования земельных участков арендаторами и собственниками путем применения жестких санкций при неэффективном использовании земельного участка, вплоть его изъятия;

-  разработка методики оценки земель и ставок арендной платы, установление справедливых ставок земельного налога, объективно учитывающих различия в качественных характеристиках земельных ресурсов.

-  вовлечение в оборот неиспользуемых земель, прежде всего земель сельскохозяйственного назначения и неиспользуемых земель специального назначения. В частности, упрощение процедуры отказа от права постоянного (бессрочного) пользования, в том числе предоставление возможности оформления отказа от постоянного (бессрочного) пользования на основании имеющихся документов, без проведения межевания, а также возможности освобождения землепользователей подобных земельных участков от уплаты госпошлины. Кроме того, необходимо проведение инвентаризации земельных участков, находящихся в федеральной собственности в границах 20 километровых зон, прилегающих к городам с численностью более 200 тыс. человек, для чего предусмотреть средства из федерального бюджета.