Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан (стр. 4 )

-  Обеспечение доступности кредитных ресурсов для целей комплексной малоэтажной застройки (субсидирование процентной ставки по кредитам);

-  Государственная поддержка объединениям граждан – строительным кооперативам малоэтажного жилья (особый порядок проведения аукционов – участниками могут быть только соответствующие кооперативы, создание кооперативов по инициативе органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации, льготный режим налогообложения кооперативов);

-  Бесплатное предоставление типовых проектных и технологических решений кооперативам малоэтажного жилья.

С целью практической реализации указанных механизмов необходимо внести существенные изменения в существующую нормативно-правовую базу, в частности в земельное, градостроительное и налоговое законодательство, законодательство, регулирующее деятельность органов местного самоуправления, а также принять федеральный закон, регулирующий порядок создания и деятельности объединений граждан с целью комплексной малоэтажной застройки.

Еще одним важным направлением государственной поддержки малоэтажного строительства должно стать содействие увеличению объемов и снижению себестоимости малоэтажного жилищного строительства на основе внедрения новых технологий и материалов, включая развитие деревянного малоэтажного домостроения.

5.5.  Модернизация и капитальный ремонт, с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилому фонду и жилому фонду, требующему капитального ремонта

В настоящее время институт собственников жилья не получил широкого распространения (лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья) и не обеспечивает эффективного содержания и сохранности жилищного фонда. Доля аварийного жилья и жилья не соответствующего потребительским стандартам продолжает увеличиваться. Предотвращение ветшания жилищного фонда Российской Федерации только частично может быть решено путем сноса аварийных жилых домов. Необходимо существенно увеличить объем капитального ремонта и модернизации.

За годы будет ликвидирован аварийный жилищный фонд сложившийся на январь 2007 г. в объеме 11,2 млн. кв. метров за счет средств Фонда содействия реформированию жилищной сферы в размере 95 млрд. руб. Кроме того, за этот период за счет деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ должны быть созданы условия и механизмы участия собственников и их объединений в капитальном ремонте многоквартирных жилых домов. На эти цели в указанном фонде предусмотрено 145 млрд. руб. Сопоставимый объем средств будет направлен на решение указанных проблем за счет средств региональных и местных бюджетов в порядке софинансирования.

Приведенные меры позволят выполнить государственные обязательства имеющиеся на январь 2007 года по расселению граждан из аварийного жилого фонда, а также снять наиболее острые проблемы по капитальному ремонту жилищного фонда, требующего такого ремонта.

За счет созданных механизмов и условий за период реализации Стратегии должен быть почти полностью ликвидирован жилищный фонд, не соответствующий техническим и надежностным стандартам, а также внедрены механизмы замены жилищного фонда не соответствующего качественным параметрам комфортности проживания.

Стратегическими подходами к решению проблем модернизации и капитального ремонта будут:

создание системы регулярного технического аудита жилищного фонда с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилому фонду и жилому фонду, требующему капитального ремонта;

разработка нормативных актов по организации, планированию и финансированию капитального ремонта с использованием средств собственников помещений, с применением раздельного учета средств по каждому дому и их передачу при смене управляющей организации или изменении способа управления многоквартирным домом. Средства на капитальный ремонт необходимо накапливать на специальном банковском счете и использовать только по решению общего собрания собственников;

создание механизмов кредитования и рассрочки платежей по капитальному ремонту жилья для финансирования капитального ремонта и модернизации жилищного фонда;

расширение перечня и форм возможных видов обеспечения возвратности кредитов, предоставляемых объединениям собственников жилья (управляющим компаниям), в том числе с использованием в качестве залога платежей будущих периодов;

проведение комплексной работы в части социальной защиты малоимущих граждан и обеспечения возможности их участия в капитальном ремонте наравне с другими собственниками;

принятие субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления региональных программ модернизации многоквартирных и жилых домов с высокой степенью износа и ликвидации аварийного жилищного фонда на территории соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования

нормативное закрепление обязательства собственников проводить ремонты в сроки в соответствии с техническими требованиями по ремонту, а содержание – в соответствии с нормами принятыми муниципалитетами. В случае невыполнения этих обязанностей предусмотреть механизм понуждения, включающий административную ответственность и взыскание средств в счет компенсации предстоящих затрат по оплате ремонта и содержания жилья.

5.6.  Специализированные государственные институты, содействующие массовому строительству жилья

5.6.1. Федеральное жилищное агентство

Для формирования системы рефинансирования кредитов, средства которых направляются на строительство инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры; строительство муниципального жилищного фонда; строительства жилья для предоставления в наем; выкуп прав требования к муниципалитетам и эксплуатирующим организациям по договорам продажи объектов социальной, инженерной инфраструктуры необходимо создание специализированной рефинансирующей организации, которой должно стать Федеральное жилищное агентство, созданное в форме хозяйствующего субъекта.

Для создания указанного агентства целесообразно использовать средства, предусмотренные в федеральном бюджете на 2годы в форме субсидий на погашение процентной ставки по кредитам и предоставление государственных гарантий в размере 38 млрд. руб., субсидий – 17 млрд. руб.

Функции Федерального жилищного агентства:

1. Координация реализации проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства;

2. Рефинансирование кредитов, используемых в целях обеспечения инженерной подготовки территорий под строительство жилья как муниципалитетами, так и хозяйствующими субъектами (застройщиками, девелоперами и организациями коммунального комплекса);

3. Рефинансирование кредитов, используемых в целях строительства жилья как муниципалитетами, так и хозяйствующими субъектами (застройщиками, девелоперами);

4. Рефинансирование земельных закладных;

5. Рефинансирование прав требования к муниципалитетам и эксплуатирующим организациям по договорам продажи объектов социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, заключенных с применением механизма рассрочки платежа.

Важное значение в формировании механизма рефинансирования имеет стандартизация процедур выдачи, сопровождения и рефинансирования, включающая типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям). Стандарты должны быть разработаны агентством на основании анализа и обобщения зарубежного опыта кредитования и российского законодательства.

5.6.2. Государственная лизинговая компания в сфере промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства

Актуальность развития лизинга в России, включая формирование лизингового рынка, обусловлена, прежде всего, неблагоприятным состоянием парка оборудования: значителен удельный вес морально устаревшего оборудования, низка эффективность его использования, нет обеспеченности запасными частями и т. д.

Создание государственной лизинговой компании в сфере промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства даст возможность предприятиям этой отрасли одновременно с оптимизацией своих финансовых потоков обеспечить увеличение объемов производства и снижения эксплуатационных издержек.

Кроме того, деятельность Лизинговой компании целесообразно направить на поддержку отечественного производителя промышленного оборудования – то есть в первую очередь предлагать потенциальным лизингополучателем передовые разработки российской промышленности, в частности, направленных на ресурсо - и энергосбережение.

Уставной капитал Лизинговой компании необходимо на 100% сформировать за счет средств федерального бюджета. При этом в качестве государственной поддержки Лизинговой компании, возможно предусмотреть предоставление государственных гарантий по привлекаемым кредитам, субсидирование части процентной ставки по кредитам банков, участие государства в финансовом оздоровлении предприятий, участвующих в лизинговых проектах.

К основным видам деятельности Лизинговой компании целесообразно отнести:

-  оценку хозяйственной деятельности лизингополучателя, в том числе его платежеспособности;

-  анализ заявок на получение машин и оборудования в лизинг на их соответствие приоритетным задачам строительного комплекса по выполнению городского заказа;

-  финансовый и оперативный лизинг строительных и дорожных машин, механизмов, опалубки, оснастки, средств малой механизации, транспорта, а также оборудования и механизмов для предприятий промышленности строительных материалов;

-  сервисные услуги, связанные с эксплуатацией предмета лизинга;

-  информационные и консультационные услуги по подбору и использованию предмета лизинга.

5.6.3. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства создан в форме государственной корпорации для целей оказания финансовой поддержки органам государственной власти субъектов Российской Федерации путем создания организации, осуществляющей функции по софинансированию проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда в целях создания безопасных и комфортных условий проживания граждан, повышения эффективности реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования действенных механизмов управления жилищным фондом, внедрения современных ресурсосберегающих технологий.

В своей деятельности Фонд будет осуществлять следующие функции:

-  рассмотрение представленных субъектами Российской Федерации заявок на софинансирование мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда (далее - заявка);

-  принятие решений о соответствии заявки требованиям, установленным настоящим Федеральным законом;

-  осуществление софинансирования реализации заявок;

-  оказание методологической поддержки при подготовке заявок;

-  осуществление мониторинга реализации предусмотренных в рамках заявок мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Имущество Фонда сформировано за счет имущественного взноса Российской Федерации в размере 240 млрд. рублей, а также за счет доходов, получаемых Фондом от размещения денежных средств и других законных поступлений.

Предусмотрено следующее распределение средств Фонда, полученных в виде имущественного взноса Российской Федерации:

95 млрд. рублей - на переселение граждан из аварийного жилищного фонда;

145 млрд. рублей - на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Обязательным условием оказания финансовой поддержки предусмотрено софинансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования.

Для контроля за эффективностью использования средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда предусмотрено осуществление Фондом мониторинга реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в отношении которых Фондом будет принято решение об оказании финансовой поддержки за счет средств Фонда.

Действие Фонда предусмотрено до 1 января 2012 года.

РАЗДЕЛ 6.  Обеспечение стабильного спроса на жилье

Финансовыми ресурсами для приобретения жилья населением являются собственные средства граждан, кредитные ресурсы и средства, предоставленные в виде различных форм государственной поддержки.

Стабильный спрос на жилье должен быть обеспечен механизмами, ориентированными на привлечение доступных финансовых ресурсов.

При этом средства, предоставляемые населению в виде государственных социальных выплат должны служить только катализатором рыночных процессов, стимулирующим стабильный спрос. Они направляются на социальную защиту и социальную поддержку тех категорий граждан, которые не в состоянии решить свои жилищные проблемы самостоятельно.

6.1.  Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья

Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья является важной задачей, решение которой позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в расширении объемов строительства жилья.

На государственном уровне должно стимулироваться и поощряться участие граждан в жилищных кооперативах: жилищно-накопительных, жилищно-строительных, кооперативах малоэтажного жилья.

Поддержка жилищной кооперации должна выражаться в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что приведет к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на этом рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы.

Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинстве европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с ипотечной системой и не является конкурентом последней, так как практически эти системы адресуют свои услуги различным группам населения в зависимости от их финансового и социального положения.

Более того, система ипотечного жилищного кредитования и система депозитно-кредитного жилищного финансирования органично дополняют друг друга.

6.2.  Совершенствование механизма ипотечного кредитования

Значительную роль в финансировании приобретения жилья населением играет механизм ипотечного кредитования, которое в последние годы активно развивается в нашей стране.

В настоящее время можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования, в целом успешно завершен, благодаря стимулирующей роли по ипотечному жилищному кредитованию», а также усилиям других участников рынка. Тем не менее, ипотечное кредитование по экспертным оценкам, в настоящее время доступно не более 10% населения России.

Стратегической задачей в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и оказание государственной поддержки при получении и погашении ипотечных кредитов (субсидии, средства материнского (семейного) капитала, участие государства в ипотечно-накопительной системе военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и иных категорий граждан).

Кроме того, необходимо, чтобы ипотека развивалась в тесной связи с рынком жилищного строительства. Для этого должны быть сформированы механизмы, позволяющие средства с рынка ипотечного кредитования направлять на рынок жилищного строительства, что позволило бы стимулировать не только спрос на жилую недвижимость, но и увеличение объемов ввода жилья. Таким механизмом должна стать секьюритизация кредитов, выданных на этапе строительства.

Также необходимо разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства, вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

Необходимо обеспечить широкое распространение на ипотечном рынке предложений по кредитованию индивидуального жилищного строительства, чему должно способствовать развитие земельной ипотеки.

6.2.1. по ипотечному жилищному кредитованию»

по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – ) является специально созданным Правительством Российской Федерации институтом развития ипотечного жилищного кредитования.

Задача как инфраструктурного института состоит в стандартизации рынка, развитии созданных каналов перетока финансовых ресурсов с финансового рынка в регионы, снижении транзакционных издержек всех участников ипотечного кредитования – как первичных кредиторов, так и рефинансирующих организаций.

Государственный капитал, вложенный в (уставный капитал и государственные гарантии), должен использоваться для обеспечения функционирования такой системы, снижения общего уровня рисков и транзакционных издержек. Часть предоставленных финансовых ресурсов должно использовать как оборотный капитал для формирования ипотечного покрытия в виде стандартных ипотечных кредитов (закладных) с целью последующего выпуска на внутреннем рынке ипотечных ценных бумаг.

В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории Российской Федерации. аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам Агентства ипотечные кредиты выдает 131 организация из 69 регионов России.

Деятельность Агентства в дальнейшем должна быть направлена на формирование организованного вторичного ипотечного рынка и обеспечение секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг.

Для этого потребуется:

1.  Принятие законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации;

2.  Создание организованной площадки для торговли закладными и пулами закладных. Уже сегодня наблюдается активизация торговли пулами закладных, однако из-за отсутствия такой площадки объем таких сделок крайне не велик.

Также должно способствовать стимулированию индивидуального и кооперативного жилищного строительства с помощью секьюритизации и ипотечного кредитования. В качестве основной задачи в данном направлении следует выделить формирование и внедрение стандартизированных процессов выдачи кредитов индивидуальным застройщикам и некоммерческим объединениям граждан с оформлением договора ипотеки в отношении земельного участка и возводимого на нем объекта (или прав на будущий объект). Необходимо также обеспечить рефинансирование вышеуказанных ипотечных кредитов, что позволит в конечном итоге снизить стоимость финансирования строительства жилья.

Для выполнения поставленных задач представляется целесообразным использование созданной системы региональных агентств по ипотечному жилищному кредитованию, охватывающей все регионы страны и успешно функционирующей на протяжении нескольких лет. Региональные ипотечные операторы должны стать основой для формирования специализированной финансовой инфраструктуры, в том числе при развитии земельной ипотеки и кооперации граждан при строительстве жилья. Кроме того, следует развивать и поддерживать перепрофилирование части региональных операторов в специализированные финансовые институты для застройщиков, осуществляющие инвестиции и управление девелоперскими проектами.

Важное значение в формировании механизма рефинансирования земельных закладных имеет стандартизация процедур выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов под залог земли, включающая типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям). Стандарты кредитования индивидуальных застройщиков и некоммерческих объединений граждан должны быть разработаны на основании анализа и обобщения зарубежного опыта ипотечного кредитования и российского законодательства.

На начальном этапе рефинансирование кредитов застройщиков - физических лиц, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов, и застройщиков - юридических лиц, в том числе объединений граждан, будет производиться преимущественно с целью последующей секъюритизации.

Учитывая социальную направленность деятельности Агентства, должна быть продолжена работа по участию в программах государственной поддержки отдельных категорий граждан. По мере развития и совершенствования ипотечно-накопительной системы военнослужащих, аналогичные механизмы обеспечения жильем на доступных условиях должны быть применены для сотрудников правоохранительных органов, государственных и муниципальных служащих.

В перпективе, при условии эффективной капитализации активов, доля участия Российской Федерации в уставном капитале может быть снижена путем продажи части акций.

6.3.  Развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей

Необходимо развивать и поддерживать практику предоставления поддержки при приобретении жилья за счет средств предприятий-работодателей. Многие предприятия и раньше, и в настоящее время улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5 – 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

Также более широкое распространение должно приобрести кредитование работников в банках под поручительство предприятия.

Кроме того, для стимулирования работодателей создавать фонд ведомственного жилья, предоставляемого работникам на период действия трудового договора, целесообразно исключить объекты ведомственного жилого фонда из перечня объектов налогообложения налогом на имущество организаций.

6.4.  Совершенствование механизмов адресной поддержки населения

При реализации Стратегии будет применяться принцип оказания государственной поддержки гражданам при улучшении жилищных условий, при котором основным критерием оказания адресной поддержки станет уровень доходов населения.

При этом для граждан, определенных федеральными законами, которым в настоящее время государство оказывает помощь в улучшении жилищных условий будет установлен принцип обязательности исполнения ранее принятых обязательств. Оказание государственной поддержки гражданам, определенным федеральным законодательством в форме государственных жилищных сертификатов планируется осуществлять до 2015 года. За этот период жильем будут обеспечены около 531,8 тыс. семей.

В качестве приоритетных направлений оказания адресной поддержки при приобретении жилья будет сохранена поддержка молодых семей, особенно в первые годы брака, что позволит стимулировать рождаемость, а также поддержка молодых специалистов, в том числе молодых ученых, призванная сохранять и развивать кадровый потенциал в стране.

Для совершенствования механизмов оказания адресной поддержки населения необходимо:

1.  Пересмотреть порядок определения размера субсидии с учетом реальной рыночной стоимости жилья.

2.  Предоставить право использования средств, выделяемых в виде государственной поддержки отдельных категорий граждан, на долевое участие в строительстве жилья.

3.  Обеспечить предложение альтернативных вариантов предоставления государственной поддержки семьям из каждой доходной группы. Это позволит максимально учесть потребности каждого участника программ государственной поддержки, позволит эффективно расходовать бюджетные средства, направляя их на действительно адекватное для конкретной семьи решение жилищной проблемы.

4.  Обеспечить широкое распространение на региональном и муниципальном уровнях механизмов социальной ипотеки. Специальные ипотечные программы должны быть направлены на определенные группы населения – молодые семьи, работников бюджетной сферы, многодетные семьи, молодых специалистов. Помимо предоставления государственной поддержки в форме денежных средств, новой перспективной формой адресной поддержки нуждающихся в жилье граждан должно стать бесплатное или на льготных условиях предоставление земельного участка под жилищную застройку.

5.  Гражданам, доходы которых не позволяют приобрести жилье в собственность, государство будет оказывать поддержку в виде социальных выплат по компенсации расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, оплату найма.

РАЗДЕЛ 7.  ЭТАПЫ, МЕХАНИЗМЫ И ЦЕЛЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЕАЛИЗАЦИИ ДОЛГОСРОЧНОЙ СТРАТЕГИИ

7.1.  Этапы реализации Стратегии

С целью создания устойчивой системы обеспечения граждан жильем, отвечающим по качеству уровню развития национальной экономики, государственная жилищная политика должна реализовываться в три этапа:

1 этап (2008 – 2010 годы)

В этот период будет завершена реализация ФЦП «Жилище» в действующей редакции. При этом, с целью правового обеспечения предусмотренных Стратегией механизмов, обеспечивающих массовое строительство жилья для всех категорий граждан, необходимо разработать и принять целый ряд нормативных правовых актов, направленных на совершенствование действующего законодательства. На первом этапе также необходимо провести организационные мероприятия по созданию Федерального жилищного агентства и Государственной лизинговой компании в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве.

Первоочередные задачи 1 этапа:

-  Увеличение объемов ввода жилья до 80 млн. кв. метров в год;

-  Разработка пилотных проектов комплексного развития территорий в отношении крупнейших агломераций страны;

-  Погашение задолженностей по капитальному ремонту жилого фонда и коммунальных сетей, снос аварийного жилого фонда, существующего по состоянию на 01.01.2007г.;

-  Совершенствование механизмов жилищного финансирования в рамках реализации механизмов, предусмотренных ФЦП «Жилище»;

-  Отработка организационно-правовых механизмов развития рынка жилья в рамках реализации экспериментальных и пилотных проектов;

-  Завершение разработки и принятия градостроительной документации;

-  Завершение этапа приватизации муниципального жилищного фонда;

-  Завершение паспортизации жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры с учетом его технического состояния;

-  Введение экономически-обоснованной платы за наем муниципального жилищного фонда и налога на недвижимое имущество;

-  Легализация рынка найма жилья;

-  Совершенствование нормативно-правовой базы необходимой для реализации Стратегии;

-  Создание Федерального жилищного агентства, государственной лизинговой компании в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве.

2 этап (2011 – 2015 годы)

На втором этапе реализации Стратегии необходимо, в первую очередь, обеспечить ввод жилья на уровне 1 кв. метр на человека в год. С учетом разработки и принятия градостроительной документации на 1 этапе реализации Стратегии, в период с 2011 по 2015 годы в полной мере должны заработать механизмы комплексного освоения территорий. Также на втором этапе необходимо обеспечить широкое применение и эффективную работу института найма жилья на рыночных условиях. Предусмотренные Стратегией механизмы адресной поддержки населения должны будут уточняться в связи с ростом доходов населения, увеличением объемов строительства, развитием ипотечного рынка.

На втором этапе необходимо обеспечить широкое применение механизма земельной ипотеки, чему должна способствовать эффективная деятельность Федерального жилищного агентства.

Первоочередные задачи 2 этапа:

-  Увеличение объемов вводимого жилья до 140 млн. кв. метров в год (при осуществлении интенсивного прогноза ввода жилья);

-  Комплексное освоение новых территорий, развитие застроенных территорий в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;

-  Развитие земельной ипотеки;

-  Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, совершенствование процедур секьюритизации;

-  Выполнение обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством;

-  Дальнейшее развитие муниципального жилищного фонда социального найма, в том числе за счет нового строительства, создание муниципального маневренного фонда;

-  Широкое применение коммерческого найма жилья;

-  Адресная поддержка населения при приобретении и содержании жилья, улучшении жилищных условий;

-  Обеспечение эффективного управления жилым фондом, как собственниками жилых помещений, так и профессиональными управляющими компаниями.

На втором этапе реализации Стратегии необходимо обеспечить внедрение нового подхода к капитальному ремонту жилищного фонда и его замене, при котором будут учитываться не только технические характеристики износа жилых домов, но и их потребительские качества.

3 этап (2016 – 2025 годы)

Основной задачей третьего этапа реализации Стратегии должно стать достижение баланса спроса и предложения на рынке жилья, обеспечивающего его стабильность.

Первоочередные задачи 3 этапа:

-  Стимулирование роста объемов платежеспособного спроса за счет государственной поддержки семей, а также дополнительного развития кредитных и накопительных механизмов;

-  Стимулирование снижения цен рынке жилья, за счет снижения затрат на строительство;

-  Снос аварийных жилых домов, капитальный ремонт, направленные на адекватную замену технически устаревших зданий, утративших потребительские свойства.

В соответствии с предложенной этапностью, целевыми индикаторами каждого этапа должны стать (при осуществлении интенсивного прогноза ввода жилья):

1 этап:

- Объем ввода жилья 80 млн. кв. метров в год;

- Уровень жилищной обеспеченности 23,7 кв. м. на человека.

2 этап:

- Объем ввода жилья 141 млн. кв. метров в год;

- Полное выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральными законами;

- Уровень жилищной обеспеченности 27,6 кв. м. на человека;

- На этом этапе будет введено в эксплуатацию 573,7 млн. кв. м жилья, в том числе:

Сегмент социального жилья – 46,4 млн. кв. м;

Сегмент наемного жилья – 55,4 млн. кв. м;

Сегмент кооперативного и индивидуального жилья – 302,2 млн. кв. м;

Нестимулиремый сегмент рынка жилья – 169,7 млн. кв. м.

3 этап:

- Объем ввода жилья  209,7 млн. кв. метров в год;

- Уровень жилищной обеспеченности 40,4 кв. м. на человека;

- На этом этапе будет введено 1763,7 млн. кв. м жилья, в том числе:

Сегмент социального жилья – 152,6 млн. кв. м;

Сегмент наемного жилья – 166,6 млн. кв. м;

Сегмент кооперативного и индивидуального жилья – 917,6 млн. кв. м;

Нестимулируемый сегмент рынка жилья – 526,9 млн. кв. м.

7.2.  Законодательное и нормативно-правовое обеспечение мероприятий Стратегии

Для реализации основных мероприятий Стратегии, с целью правового обеспечения основных механизмов, направленных на обеспечение доступности жилья для всех категорий населения, потребуется внести ряд изменений в действующее федеральное законодательство, принять ряд новых федеральных законов, постановлений Правительства Российской Федерации. На уровне субъектов Российской Федерации и местном уровне необходимо обеспечить принятие соответствующих региональных и муниципальных программ.

1.  Принятие новых федеральных законов:

-  «О строительных сберегательных кассах»;

-  «О девелоперской деятельности»;

-  «О секъюритизации».

Данными федеральными законами должны быть установлены правовые основы создания и деятельности принципиально новых институтов – строительных сберегательных касс, девелоперов, как профессиональных участников инвестиционно-строительной деятельности. В проекте федерального закона «О секьюритизации» необходимо предусмотреть нормы, связанные с механизмами секьюритизации кредитов, выданных на этапе строительства.

2.  Внесение изменение в действующее федеральное законодательство:

-  Гражданский кодекс Российской Федерации – в части положений, регулирующих основания возникновения права собственности (установление непрямой формы собственности), залога;

-  Бюджетный кодекс Российской Федерации – в части положений, регулирующих порядок ведения муниципальной долговой книги, с целью установления возможности для муниципалитетов не включать в муниципальную долговую книгу обязательства, обеспеченные залогом земель, находящихся в муниципальной собственности, что обеспечит эффективное внедрение механизмов земельной ипотеки;

-  Земельный кодекс Российской Федерации – в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, в части совершения процедур изъятия земельных участков, установления порядка отказа от права собственности на земельный участок (в части уточнения прав и обязанностей собственника земельного участка, полномочий органов государственной власти и местного самоуправления), в части дальнейшего совершенствования аукционных процедур (установление требований к документации, представляемой муниципалитетами участникам до проведения аукциона – технико-экономическое обоснование проекта, результаты предварительных мероприятий по освобождению земельного участка от прав третьих лиц, проект государственного контракта на строительство или реконструкцию объектов инфраструктуры, установление особого порядка проведения аукциона для объединений граждан – строительных кооперативов);

-  Градостроительный кодекс Российской Федерации – в части совершенствования процедур документального обеспечения градостроительной деятельности, установления особых зон градостроительного регулирования, развитие механизмов саморегулирования;

-  Жилищный кодекс Российской Федерации – в части положений, регулирующих порядок предоставления жилья в социальный наем, признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также порядка создания и деятельности некоммерческих объединений граждан (кооперативов малоэтажного жилья, товариществ индивидуальных застройщиков), а также совершенствования действующих норм, регулирующих деятельность жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов;

-  Налоговый кодекс Российской Федерации – в части предоставления налоговых льгот предприятиям стройиндустрии, строительным компаниям (при модернизации производства, приобретении новых основных средств, импортировании оборудования, техники, аналоги которых не производятся на территории Российской Федерации и т. д.), установление для физических лиц-налогоплательщиков возможности получения при уплате налога на доходы физических лиц налогового вычета в размере сумм, уплаченных за наем жилья; установлении нового налога – налога на недвижимое имущество физических лиц (налог на недвижимость);

-  Федеральный закон от 01.01.2001 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - в части совершенствования механизмов долевого участия в строительстве;

-  Федеральный закон от 01.01.2001 «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» - с целью совершенствования механизмов взаимодействия уровней власти в субъектах;

-  Федеральный закон от 01.01.2001 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и Федеральный закон от 01.01.2001 года «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации» - в части расширения и уточнения перечня вопросов местного значения, полномочий муниципальных органов власти;

-  Федеральный закон от 01.01.2001 года «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» - с целью расширения трактовки муниципального заказа;

-  Федеральный закон от 01.01.2001 года «О техническом регулировании» - в части дальнейшего совершенствования технического регулирования;

-  Федеральный закон от 01.01.2001 «Об ипотеке (залоге) недвижимости» - в части совершенствования залога земель, объектов незавершенного строительства;

-  Федеральный закон от 01.01.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - в части совершенствования процедур государственной регистрации залога прав и недвижимого имущества (в том числе объектов незавершенного строительства);

Реформирования потребуют также законодательные нормы, регулирующие деятельность энергосбытовых и сетевых компаний (в том числе в части установления законодательного запрета на взимание платы за присоединение).

3.  Внесение изменений в действующие постановления и принятие новых постановлений Правительства Российской Федерации

Для обеспечения реализации части механизмов, предусмотренных федеральной целевой программой «Жилище» на 2002 – 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000, указанная программа должна быть принята в новой редакции, с изменением порядка реализации ее отдельных механизмов и включения в ее состав новых подпрограмм. В связи с принятием ФЦП «Жилище» в новой редакции, принятия в новой редакции потребуют постановления Правительства Российской Федерации, регламентирующие порядок ее реализации.

Также необходимо принятие технических регламентов, федеральных стандартов благоустройства жилых помещений и среды проживания.

Потребуется принятие постановлений Правительства Российской Федерации, устанавливающих порядок оказания государственной поддержки отдельным категориям граждан при приобретении жилья, улучшении жилищных условий, оплате за наем жилья и коммунальных услуг.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в нормативно-правовую базу, регулирующую порядок разработки и утверждения градостроительной документации, при этом должен быть установлен пресекательный срок для утверждения необходимых документов – 01.01.2010 года, без возможности его пролонгации.

Пересмотра потребует Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 28, отдельные акты Центрального Банка Российской Федерации, Федеральной службы по финансовым рынкам – в части обеспечения эффективного применения механизмов секъюритизации, деятельности паевых инвестиционных фондов и т. п.

4.  Принятие региональных и муниципальных программ

Региональные и муниципальные программы, принятие которых должно быть осуществлено в 2008 году, позволят обеспечить развитие малоэтажного строительства, комплексное освоение территорий, обеспечение инженерной и коммунальной инфраструктурой, снос аварийного жилого фонда и капитальный ремонт жилых домов.

Мероприятия, предусмотренные подобными программами в обязательном порядке должны содержать обязательства по софинансированию за счет средств регионального и (или) местного бюджета.

Указанные мероприятия по совершенствованию законодательной и нормативно-правовой базы должны быть проведены в 2008 – 2009 годах. При этом первоочередной мерой совершенствования действующего законодательства должно стать принятие в новой редакции федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы.

В ходе дальнейшей реализации мероприятий Стратегии потребность совершенствования законодательных и нормативно-правовых актов подлежит уточнению.