Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан (стр. 3 )

4.3.  Развитие строительного комплекса

Стратегической задачей государства является стимулирование интенсивного развития строительного комплекса, темпами, превышающими средний промышленный рост в период с 2008 по 2015 год (не менее 12 процентов в год).

Для обеспечения интенсивного развития строительного комплекса должны быть решены следующие основные проблемы: дефицита производственных мощностей, низкой конкурентоспособности ряда отечественных строительных материалов, недостаточного уровня внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицита квалифицированных кадров на всех уровнях.

Для этого государственная поддержка и государственное регулирование будут осуществляться по следующим ключевым направлениям.

4.3.1. Реализация мер по стимулированию роста объемов производства

-  эффективная градостроительная политика и территориальное планирование, дающие возможность участникам рынка прогнозировать объемы строительства, потребность в тех или иных строительных материалах, а также планировать развитие предприятий и вложение капиталов;

-  обеспечение сбалансированности интересов недропользователей и землепользователей на законодательном уровне;

-  совершенствование законодательства по стимулированию вовлечения в производство строительных материалов отходов и попутных продуктов других отраслей промышленности;

-  совершенствование механизма возврата экологических платежей для целевого финансирования предприятиями природоохранных мероприятий;

-  совершенствование системы стандартизации сертификации строительных материалов, изделий и конструкций;

-  обеспечение правовой и налоговой формы легализации строительного рынка.

4.3.2. Содействие развитию исследований и разработок инновационных технологий

-  эффективное использование сырьевых ресурсов на базе фундаментальных и прикладных научных исследований с использованием приоритетных технических решений, достижений в области машиностроения, химии, нано - и биотехнологий, лазерных и информационных технологий;

-  создание конкурентоспособных по качеству и цене типов зданий, материалов и изделий с учетом требований безопасности, энергоэффективности, ресурсосбережения эргономики, гигиены и т. д.;

-  повышение степени использования местного сырья в производстве строительных материалов;

-  расширение утилизации и использования в производстве строительных материалов техногенных отходов.

Для обеспечения выполнения исследований и разработки инновационных технологий в строительном комплексе будет оказываться государственная поддержка развития опытно-конструкторской и экспериментальной базы производства строительных материалов и изделий.

4.3.3. Содействие модернизации производства и внедрению инноваций

-  осуществление эффективной внешнеторговой политики, в том числе снижение ставок ввозных таможенных пошлин на технологическое оборудование, сырьевые компоненты и запасные части, не производимые в Российской Федерации, при соответствующем обосновании;

-  предоставление предприятиям государственных гарантий и субсидирование процентной ставки по кредитам, направляемым на модернизацию, реконструкцию и развитие производств строительных материалов и изделий в соответствии с государственными приоритетами по развитию территорий;

-  создание специализированной государственной лизинговой компании для обеспечения строительства новых и технического перевооружения существующих производств строительных материалов, а также машиностроительных производств, необходимых для стройиндустрии;

-  развитие механизмов субсидирования лизинговых платежей;

-  введение налоговых преференций для предприятий, использующих новейшие научно-технические достижения в области производства строительных материалов, в том числе ресурсосберегающих технологий.

4.3.4. Содействие кадровому обеспечению строительного комплекса

-  разработка и внедрение современных программ обучения;

-  формирование государственного заказа на подготовку необходимых специалистов;

-  разработка и корректировка образовательных стандартов, учебных планов и новых учебных курсов, подготовки современных учебно-методической литературы и обучающего оборудования;

-  восстановление и развитие учебных центров по подготовке, на новой технической основе высококвалифицированных рабочих строительных специальностей и младшего звена технического персонала;

-  развитие подготовки инженерных кадров по конструированию и проектированию оборудования, оснастки и инструментов для строительной индустрии;

-  создание легитимной системы привлечения на контрактной основе квалифицированных рабочих из ближнего и дальнего зарубежья;

-  расширение привлечения на конкурсной основе иностранных строительных организаций для строительства жилья их специалистами, технологиями и техническими средствами.

4.3.5. Стимулирование развития энергосбережения в строительном комплексе

В целом темпы роста объемов жилищного фонда соответствуют темпам роста производства тепловой и электрической энергии, заложенным в оптимистический сценарий Энергетической стратегии России на период до 2020 года.

Однако, необходимо учитывать, что тепло и энергопотребление вновь возводимого жилья уже сегодня существенно (до 30 процентов) ниже тепло - и энергопотребления в существующем жилищном фонде. Учитывая, что к 2015 году прогнозируется, что не менее четверти жилых домов в структуре жилищного фонда составят дома, возведенные в период с 2004 по 2015 год, тепло - и энергопотребление жилищного фонда будет соответствовать показателям Энергетической стратегии.

Тем не менее, для достижения соответствия темпов строительства жилья темпам роста производства тепловой и электрической энергии в период с 2010 по 2025 годы должен быть реализован комплекс мер по повышению энергоэффективности жилищного фонда, включающий:

- капитальный ремонт и модернизация существующего жилищного фонда с применением энергосберегающих технологий;

- предоставление преференций, в том числе налоговых, при применении энергосберегающих технологий при строительстве жилья;

- обеспечение надежности коммунальной инфраструктуры путем строительства и модернизации, исключающей потери энергии;

- развитие применения альтернативных источников энергоресурсов, прежде всего при малоэтажном домостроении;

- стимулирование строительства «энергопассивных» домов, обеспечивающих минимальное энергопотребление.

Рост энергопотребления строительного комплекса прогнозируется в соответствии с Энергетической стратегией РФ на период до 2020 года. При этом стратегической задачей является уменьшение энергоёмкости строительного комплекса от 45 до 55% за периода с 2008 по 2025 год, за счет модернизации строительного комплекса и технологических мер экономии энергии. При этом до половины прогнозируемого роста производства строительного комплекса сможет быть получено за счёт его модернизации без увеличения затрат энергии, еще 20% даст технологическое энергосбережение и около трети прироста объемов производства потребует увеличения расхода энергии.

Таким образом интенсификация технологического энергосбережения и модернизация производства позволят при росте объемов производства за двадцать лет от 2,5 до 3,3 раза ограничиться ростом потребления энергии в 1,3 - 1,4 раза и электроэнергии - в 1,35 - 1,5 раза.

Основными принципами сокращения энергопотребления в строительном комплексе являются:

-  приоритет эффективного использования энергетических ресурсов, в том числе на основе альтернативных и возобновляемых источников энергии;

-  осуществление государственного надзора и контроля за эффективным использованием энергетических ресурсов в строительном комплексе;

-  обязательность учета предприятиями стройкомплекса производимых или расходуемых ими энергетических ресурсов;

-  включение в национальные стандарты, стандарты организаций строительного комплекса и системы добровольной сертификации показателей энергоэффективности энергопотребляющей продукции;

-  применение добровольных систем сертификации топливо-, энергопотребляющей продукции, энергосберегающего и диагностического оборудования, приборов и систем учета, материалов, конструкций, транспортных средств, а также энергетических ресурсов в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании;

-  сочетание интересов потребителей, поставщиков и производителей энергетических ресурсов;

-  стимулирование заинтересованности предприятий строительного комплекса - потребителей энергетических ресурсов в эффективном использовании энергетических ресурсов;

-  взаимосвязь энергосбережения и охраны окружающей среды.

4.3.6. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья

Система формирования и контроля нормативных требований к объектам, материалам и технологиям в жилищном строительстве будет совершенствоваться на основе законодательства о техническом регулировании.

Техническое регулирование в строительстве должно способствовать решению стоящих перед строительством задач и, в соответствии с общими целями технического регулирования, обеспечить:

-  безопасность строительной продукции, процессов ее создания, эксплуатации и сноса для жизни и здоровья людей, имущества и окружающей среды;

-  соответствие строительной продукции своему назначению и создание благоприятных условий жизнедеятельности пользователей строительной продукции и иных лиц;

-  защиту строительной продукции и людей от неблагоприятных воздействий в расчетных условиях эксплуатации с учетом риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного, техногенного и антропогенного характера;

-  надежность и качество строительных конструкций и оснований, систем инженерного оборудования, зданий и сооружений;

-  защиту окружающей среды от неблагоприятных воздействий зданий и сооружений, рациональное использование природных, материальных, топливно-энергетических и трудовых ресурсов;

-  создание условий для научно-технического прогресса в области производства и эксплуатации продукции строительства;

-  повышение конкурентоспособности продукции, работ и услуг;

-  сопоставимость результатов исследований, испытаний и измерений;

-  взаимозаменяемость продукции;

-  взаимопонимание при осуществлении всех видов строительной деятельности и устранение технических барьеров в международном сотрудничестве.

Объектами технического регулирования в жилищном строительстве являются требования по безопасности, предъявляемые к:

-  продукции строительства - зданиям и сооружениям;

-  строительным материалам, конструкциям и изделиям, используемым при возведении зданий и сооружений;

-  процессам, работам и услугам в области градостроительной деятельности по освоению территорий, планировке и застройке городских и сельских поселений и обеспечению их устойчивого развития, а также в области создания и эксплуатации продукции строительства, включая инженерные изыскания, проектирование, строительство, эксплуатацию, реконструкцию и утилизацию.

На первом этапе реализации стратегии будет разработан основной комплект технических регламентов, содержащих общие требования по обеспечению безопасности объектов жилищного строительства, строительных материалов, а также процессов, работ и услуг по строительству и эксплуатации зданий и сооружений. Доказательной базой выполнения требований технических регламентов являются национальные стандарты, своды правил (СНИПы, СаНПиНы, ВСН, ТСК и т. д.).

Для упорядочения на базе единых организационно-методических принципов системы оценки соответствия жилых зданий, строительных материалов, а также процессов, работ и услуг по строительству и эксплуатации зданий и сооружений, установленным требованиям и повышение эффективности такого контроля, будет создана единая государственная служба надзора за производством строительных материалов, инженерными изысканиями, архитектурным проектированием, строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.3.7. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья

Создание и внедрение института саморегулирования в практику повысит управляемость строительного комплекса России и эффективность его деятельности. Государство получит ответственного партнера , проектировщиков, строителей и застройщиков.

В рамках реализации Стратегии будут внедрены и развиты механизмы саморегулирования в строительстве и на рынке жилья. Вместе с тем, лицензирование строительной сферы на первом этапе реализации Стратегии будет сохранено.

Система лицензирования в строительной деятельности будет постепенно заменена более прогрессивной системой, сочетающей государственного регулирования с саморегулированием субъектов экономической деятельности. Допуск на рынок фактически будут осуществлять сами профессиональные участники жилищного рынка, объединенные в саморегулируемые организации.

Для осуществления профессиональной деятельности участники строительного и жилищного рынков (застройщики, изыскатели, проектировщики, подрядчики, а также организации, управляющие недвижимостью) должны будут стать членами соответствующей саморегулируемой организации.

Саморегулируемые организации будут разрабатывать и устанавливать правила и стандарты профессиональной деятельности, а также осуществлять контроль над их соблюдением. Поскольку саморегулируемая организация несет репутационную ответственность, она заинтересована в проведении более тщательной (по сравнению с процедурой получения лицензий в государственных органах) проверкой компаний, претендующих на вступление в ее члены, тем самым устанавливая барьер для недобросовестных участников рынка.

Кроме того, саморегулируемые организации будут нести ответственность за деятельность своих членов посредством осуществления выплат из компенсационного фонда саморегулируемой организации, формируемого за счет взносов членов саморегулируемой организации, а также механизмов страхования членов саморегулируемой организации.

4.3.8. Развитие механизмов страхования на рынке жилья

Важным инфраструктурным элементом, обеспечивающим функционирование жилищного рынка, направленным на обеспечение защиты прав его участников, является механизм страхования.

Обязательное страхование гражданской ответственности профессиональных участников инвестиционно-строительной деятельности станет неотъемлемым элементом механизма саморегулирования, направленным на защиту потребителей услуг жилищного рынка.

Внедрение обязательного страхования гражданской ответственности позволит не только реально защитить имущественные интересы граждан и юридических лиц, но и будет экономически стимулировать меры по повышению уровня безопасности при производстве работ.

Важным элементом защиты участников жилищного рынка станет внедрение механизма страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Развитие добровольного страхования жилья его владельцами имеет важное значение, поскольку гарантирует компенсацию ущерба и позволяет снять с государства снять нагрузку с бюджета, направляемую на помощь гражданам. При этом, страхование муниципального жилья, предоставляемого в наем должно стать обязательным.

Другим важным элементом, обеспечивающим надежный механизм возмещения ущерба должно стать введение обязательного страхования гражданской ответственности владельцев недвижимости (ответственности по возмещению вреда, причиненного жизни, здоровью и/или имуществу других лиц (физических и/или юридических) в результате эксплуатации (пользования) жилья.

4.4.  Финансирование инвестиционно-строительной деятельности

Основными источниками финансирования инвестиционно-строительной деятельности при реализации настоящей Стратегии должны стать:

-  кредитные средства, в том числе привлекаемые под залог земельных участков, объектов незавершенного строительства;

-  средства участников фондового рынка;

-  средства граждан;

-  средства бюджетов всех уровней.

Основными направлениями развития финансирования инвестиционно-строительной деятельности должны стать:

1.  Совершенствование механизмов долевого участия граждан в строительстве жилья;

2.  Расширение финансовой базы жилищного строительства за счет кредитных ресурсов;

3.  Развитие механизмов финансирования строительства жилья за счет средств фондового рынка (облигационные займы, паевые инвестиционные фонды и др.);

4.  Совершенствование механизмов государственного участия в финансировании инвестиционно-строительной деятельности, прежде всего в части строительства инженерной и социальной инфраструктуры;

5.  Развитие системы рефинансирования кредитов предоставляемых на финансирование инвестиционно-строительной деятельности.

Дальнейшее развитие системы финансирования инвестиционо-строительной деятельности связано с реализацией ряда мер, а именно:

-  дальнейшим уточнением законодательства в целях обеспечения единообразного, низкозатратного решения вопросов регистрации ипотеки земли и объектов незавершенного строительства;

-  совершенствованием механизмов привлечения средств физических лиц в строительство, путем внесения соответствующих изменений в федеральный закон от 01.01.01 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

-  развитием и совершенствованием аукционной системы предоставления земельных участков для строительства;

-  обеспечением прозрачности затрат, связанных с получением пакета разрешительных документов для строительства;

-  повышением прозрачности финансирования строительной отрасли, в том числе путем ввода международной системы отчетности и аудита.

РАЗДЕЛ 5.  Основные Механизмы государственного стимулирования массового строительства жилья

5.1.  Комплексное освоение территорий

Ресурсы для интенсификации существующей городской застройки практически исчерпаны. Альтернативой "точечной" застройке должно стать строительство жилья на территориях комплексного освоения. Таким образом, возникает совершенно новый рынок со своими характеристиками, который в перспективе может стать основным для определения цены на недвижимость и, как следствие, определять доступность жилья в целом.

По предварительным подсчетам, только планируемые на сегодняшний день к реализации проекты комплексного освоения территорий дают объем ввода жилья до 90 млн. кв. м за период до 10 лет (7-9 лет), начиная с 2007 г. Таким образом, в перспективе за счет проектов комплексного освоения территорий будет обеспечиваться до 20-25% всего нового жилого строительства ежегодно, а в крупных городах, в которых возможности точечной застройки практически исчерпаны, именно проекты комплексного освоения территорий будут являться основным источником нового жилья, занимая до 50-60% от всего объема вводимого жилья.

Проекты комплексного освоения территории, подразумевают, что на достаточно обширной территории возводится не только большое количество жилья, но также независимая от основного города современная инфраструктура, позволяют обеспечивать население жильем в соответствии с современными требованиями по качеству, а также требованиям экологического и архитектурного характера.

Для того, чтобы создать благоприятные условия для реализации проектов комплексного освоения территории необходимо обеспечить внедрение мер институциональной, финансовой и организационной поддержки проектов комплексного освоения территории.

1.  Создание зон особого градостроительного регулирования, предполагающих особый порядок согласования градостроительной документации по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. В числе этих особенностей должна быть указана возможность принятия решения о комплексном освоении территорий на основе эскизного проекта застройки всей территории с приведением общих характеристик застройки.

2.  Урегулирование статуса основного застройщика (основного девелопера комплексного освоения территории) и его взаимоотношений с застройщиками отдельных участков.

Для этого необходимо:

§  признание девелопмента как предмета правового регулирования;

§  упорядочение отношений в этой сфере, гарантирование прав девелоперов во взаимоотношениях с органами власти (в части предоставления большей автономии от последних после принятия решений о реализации комплексного освоения территории);

§  расширение полномочий девелоперов во взаимоотношениях с застройщиками, приобретающими отдельные площадки под жилищное строительство в рамках проектов комплексного освоения территорий (в частности, более жесткий контроль девелопера за соблюдением, решений предусмотренных градостроительной документацией и единой архитектурной концепцией проекта).

3.  Формирование правовых механизмов консолидации необходимого для комплексного освоения территории крупного земельного участка, включая определение стоимости «последних» участков судом, с учетом всех обстоятельств, а не стоимости, произвольно установленной собственником.

4.  Применение специального регулирования вопросов организации и строительства новых городов, включающее нормативно-правовое закрепление критериев, позволяющих определять комплексное освоение территорий как строительство нового города, не имеющего на начальном этапе развития населения.

В этом случае будет происходить обязательная передача полномочий, требующихся для реализации проектов комплексного освоения территории, предусматривающих создание нового населенного пункта (выделение земельных участков, выдача разрешений на строительство и пр.) с муниципального на региональный и федеральный уровень.

5.  Введение специального порядка изменения границ муниципальных образований в связи с комплексным освоением территорий. Для этого в отраслевые нормативные документы будут внесены положения, предусматривающие порядок решения соответствующих вопросов с целью создания максимально благоприятных территориальных и вытекающих из этого управленческих условий для КОТ. Это будет касаться и процедур образования новых городов путем выделения территорий из существующих, и процедур изменение границ муниципальных образований с целью «переподчинения» территории КОТ.

6.  Установление специальных ограничений на развитие комплексно осваиваемой территории и окрестностей в виде, отличном от изначально запланированного, для защиты территорий от реализации на сопредельных территориях проектов, прежде всего производственных, которые могут ухудшить жилищную среду территории.

7.  Разработка методических рекомендаций по разработке документации, регламентирующей деятельность в сфере комплексного освоения территорий.

8.  Повышение мотивации для реализации проектов комплексного освоения территорий на муниципальном уровне и обеспечение возможности для выполнения муниципальными образованиями своих обязательств по развитию коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного освоения территории.

Для этого потребуется изменение налогового законодательства, регулирующего налоги на имущество физических лиц в части учета рыночной стоимости жилья при определении налогооблагаемой базы налога на недвижимое имущество физических лиц. При этом данный налог должен остаться местным, поступающим в местные бюджеты и регулируемым в определенных пределах актами органов местного самоуправления. В такой ситуации муниципальные образования будут заинтересованы в разворачивании на своей территории масштабного жилищного строительства качественного жилья, не только путем уменьшения (снятия) административных барьеров, но и путем финансирования за счет средств муниципальных бюджетов части расходов на комплексное освоение территорий. Новый порядок взимания данного налога обеспечит реализацию его не только фискальной, но и социально-экономической функции.

9.  Обеспечение разработки и принятия комплекса градостроительной документации всеми муниципальными образованиями в срок до 1 января 2010 года.

10.  Создание Федерального жилищного агентства в форме хозяйствующего субъекта с функциями органа, координирующего реализацию проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства.

5.2.  Обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой

Важным вопросом, возникающим при освоении территорий, является необходимость обеспечения земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой. Инфраструктурное обеспечение является одним из компонентов системы жизнеобеспечения населения, и именно муниципалитет должен планировать необходимый объем и ресурсы инфраструктурной обеспеченности.

Для стимулирования обеспечения земельных участков инфраструктурой необходимо:

1.  Формирование рынка инженерной подготовки земельных участков для строительства жилья. Формирование такого рынка позволит участникам рынка на основе конкурентных механизмов приобретать через аукционные процедуры необеспеченные инженерной инфраструктурой земельные участки с последующим обеспечением участков инженерной инфраструктурой и продажей подготовленных участков застройщикам.

Очевидно, что деятельность, направленная на подготовку земельных участков под комплексное освоение должна стать отдельным видом предпринимательской деятельности. Рынок профессиональных делевоперских услуг должен развиваться. На начальном этапе его становления важную роль должно сыграть специализированное агентство, созданное на федеральном уровне – Федеральное жилищное агентство, которое будет рефинансировать кредиты, выданные девелоперам на подготовку земель под строительство.

2.  Закрепление на законодательном уровне обязанности муниципалитета финансировать строительство инженерной и социальной инфраструктуры на осваиваемых участках, либо, по завершении строительства, выкупать построенные объекты.

С этой целью необходимо предусмотреть, что до проведения аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории, муниципалитетом должен быть подготовлено технико-экономическое обоснование инженерной и транспортной подготовки территории под строительство, дано обоснование стоимости строительства сетей и объектов социальной инфраструктуры.

Строительство объектов инфраструктуры должно осуществляться на основании договора, заключаемого муниципалитетом с застройщиком.

3.  Формирование механизмов, позволяющих муниципалитетам выкупать объекты инженерной и социальной инфраструктуры. Источником средств для оплаты муниципалитетами объектов инфраструктуры могут являться:

-  средства, вырученные от продажи земельных участков либо продажи права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах;

-  доходы от амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные услуги;

-  налоговые доходы местных бюджетов;

Оплата построенных объектов инфраструктуры может быть осуществлена зачетом встречных требований муниципалитета и застройщика – из стоимости земельного участка, приобретенного на аукционе, застройщик оплачивает цену за вычетом стоимости строительства инфраструктуры. По завершении строительства данных объектов они передаются муниципалитету в счет окончательной оплаты земельного участка, с одновременным прекращением обязательств муниципалитета по оплате договора, заключенного на строительство объектов инфраструктуры.

Также в качестве источника финансирования затрат муниципалитетов по строительству или приобретению объектов инфраструктуры должен рассматриваться механизм земельной ипотеки. Длительность рассрочки, обеспечиваемой ипотечным кредитованием, позволит во многом решить проблему текущего дефицита бюджетов муниципалитетов.

4.  Пересмотр норм законодательства, устанавливающих ограничения по долговым обязательствам муниципалитетов в связи с очевидной необходимостью привлечения муниципалитетами кредитных ресурсов. В частности, необходимо предоставление муниципалитетам возможности не включать в долговую книгу муниципалитета обязательств по кредитам на обеспечение земельных участков инфраструктурой, обеспеченным залогом земель, находящихся в муниципальной собственности.

5.  Изменение порядка тарифообразования таким образом, чтобы учитывалась рентабельность (справедливая норма возврата) на вложенный капитал при обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой.

6.  Стимулирование участия сетевых коммунальных организаций в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой путем развития системы рефинансирования кредитов, а также широкого применения амортизационной составляющей в тарифы на коммунальные услуги.

7.  Развитие института концессии путем совершенствования нормативной базы и снижения рисков реализации концессионных соглашений, возникающих вследствие: отсутствия зарегистрированных прав собственности на инфраструктурные объекты, отсутствия практики их использования, а также не до конца проработанной нормативной базы, регулирующей данный механизм.

5.3.  Развитие ранее застроенных территорий

Градостроительная практика развития населенных пунктов предусматривает развитие не только по экстенсивному пути, при котором осуществляется присоединение всё новых и новых свободных от застройки земель к территории города, но и по интенсивному пути в существующих границах поселения.

Градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров. Наиболее актуальным является вопрос развития территорий, застроенных жилыми домами, утратившими свою потребительскую привлекательность, а также развитие территорий, направленное на изменение их функционального назначения – в соответствии с вновь утвержденной градостроительной документацией.

Одним из направлений совершенствования механизма финансирования развития городских территорий становится обоснование инвестиционно-строительной привлекательности для инвесторов.

Поскольку муниципалитеты наделены полномочиями по распоряжению земельными участками, то в их задачи входит разработка альтернативных вариантов развития территорий и выбор из них того, что обеспечит наилучшее и наиболее эффективное использование. Таким способом должна проводиться политика рационального землепользования в городе.

До проведения аукциона муниципалитетом должно быть разработано технико-экономическое обоснование стоимости реконструкции объектов инфраструктуры. Состав затрат на инфраструктуру, которая по завершении проекта развития застроенной территории должна быть выкуплена муниципалитетом у застройщика, и общая стоимость вложений должны быть максимально подробно обоснованы.

Основной проблемой при развитии ранее застроенной территории является освобождение жилых домов, расположенных на ней от прав третьих лиц – то есть расселение. Застройщики лишены административных либо каких-то иных полномочий по переселению граждан из их собственного жилья, либо жилья, занимаемого по договорам социального найма. В настоящее время муниципалитеты, фактически получив стоимость расселения в составе цены, уплаченной застройщиком на аукционе, не предпринимают каких-либо активных действий по расселению граждан, в результате чего этот процесс может тянуться годами.

Решением данной проблемы должно стать закрепление обязанности муниципалитета до объявления аукциона провести необходимые предварительные мероприятия по расселению граждан – заключение новых договоров социального найма и заключение предварительных соглашений с собственниками жилых помещений в домах, подлежащих сносу или капитальному ремонту о предоставлении компенсации (в виде иного жилого помещения или согласованного денежного эквивалента).

При проведении подобных подготовительных мероприятий, результаты которых должны быть доступны потенциальным инвесторам наряду с технико-экономическим обоснованием затрат по инфраструктуре, освобождение земельного участка от прав третьих лиц будет занимать гораздо меньший промежуток времени. Возможно установление пресекательного срока для исполнения муниципалитетом обязанности по расселению – например, не более 6 месяцев с момента проведения аукциона.

Финансовые инструменты, обеспечивающие приобретение муниципалитетом построенных объектов инфраструктуры аналогичным тем, которые могут быть применены при комплексном освоении территорий – средства, вырученные от продажи земельных участков либо продажи права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах, транспортный налог, налог на недвижимое имущество, земельный налог и т. п.

5.4.  Развитие малоэтажного домостроения

В настоящее время и в России растет интерес к малоэтажному жилью, что подтверждается уверенным ростом объемов индивидуального жилищного строительства.

Мероприятия государственной поддержки малоэтажного строительства подразделяются на мероприятия по законодательному и нормативно - правовому обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства, по привлечению средств федерального, региональных, местных бюджетов и внебюджетных источников, по развитию жилищного кредитования и кредитования под залог земель, внедрению современных технологий малоэтажного строительства и снижению себестоимости строительства, содействию вводу новых производственных мощностей по малоэтажному строительству в регионах России.

В соответствии с видами малоэтажной застройки – комплексное или индивидуальное жилищное строительство будут предусмотрены следующие механизмы государственной поддержки:

1. Для индивидуальных застройщиков:

-  Государственная поддержка при приобретении земельных участков для целей индивидуального строительства (предоставление рассрочки при оплате, отсрочка оплаты до момента отчуждения земельного участка третьим лицам, установление на федеральном уровне единых стандартов сроков оформления межевых дел и стоимости подобных услуг);

-  Предоставление государственной поддержки при приобретении строительных материалов (предоставление рассрочки оплаты, предоставление леса на корню и т. п.);

-  Развитие кредитования индивидуального жилищного строительства;

-  Бесплатное предоставление типовых проектных и технологических решений индивидуальным застройщикам;

-  Налоговые льготы при уплате налога на недвижимое имущество (установление понижающего коэффициента к ставке налога для лиц, осуществивших строительство индивидуального жилого дома для целей последующего проживания).

2. При комплексном малоэтажном строительстве:

-  Государственная поддержка при строительстве инженерной, социально, транспортной инфраструктуры на участках, предназначенных для комплексной малоэтажной застройки (прямое государственное финансирование части целевых расходов, субсидирование расходов);