«Экономические основы управления многоквартирным домом» (стр. 2 )

Кроме того, в жилых домах типовых серий не допускается:

1)  устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

2)  устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

3)  устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

К общему имуществу в многоквартирном доме, которое принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности, относятся:

-  помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

-  крыши;

-  ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

-  ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

-  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

-  земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

-  иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Описанию правового режима, особенностей формирования и использования общего имущества посвящены следующие разделы настоящей работы.

Понимание управления как деятельности собственников помещений или уполномоченных ими организаций по эксплуатации и улучшению многоквартирного дома является слишком узким и не дает представления о всем спектре услуг по управлению, который включает и стратегический менеджмент, финансовый менеджмент, управление отношениями с клиентами, обеспечение безопасности, др.

При построении системы управления многоквартирным домом необходимо определить объект управления и субъект управления. В нашем случае объектом управления выступает многоквартирный дом, субъектом управления – собственники жилых и нежилых помещений.

Многоквартирный дом как объект управления обладает рядом особенностей.

1.  Сложность объекта управления как объекта прав: разные составляющие многоквартирного дома могут находиться в различных формах собственности, иметь разный правовой режим и требования по управлению.

2.  Сложность имущественного комплекса: многоквартирный дом представляет собой совокупность самостоятельных объектов недвижимости, принадлежащих различным собственникам и имущества (помещений, строений, коммуникаций, устройств), принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Часть имущества уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима.

3.  Сложность объекта управления как технической системы: необходимость инженерного менеджмента, развития особой функции управления – управление эксплуатацией и ремонтом.

4.  Сложность объекта управления как социальной системы: среди собственников есть те, кто получил право собственности в результате приватизации, те, кто купил квартиру, вложив собственные средства, а также те, кто купил квартиру в инвестиционных целях. Кроме собственников, права на помещения в многоквартирном доме имеют наниматели, арендаторы, пользователи, др. Представители каждой группы ставят различные цели управления, поэтому необходимо развитие социального менеджмента, управления отношениями с клиентами.

Субъектом управления являются собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Именно собственники обладают всеми полномочиями по распоряжению своим имуществом и общим имуществом многоквартирного дома, они выбирают способ управления, ставят цели управления перед ТСЖ или управляющей организацией и оценивают эффективность управления (рисунок 2). Исключение составляет случай, когда собственники сами не выбрали способ управления домом: за них решения принимают органы местного самоуправления (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), в Москве – органы государственного управления. В этом случае проводится конкурс по выбору управляющей компании.

Рисунок 2 – Общая схема управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, что фиксируется в договоре управления. С учетом принципа пообъектного управления, собственники могут преследовать и другие цели: сохранение потребительских свойств жилых и нежилых помещений многоквартирного дома; рост рыночной стоимости недвижимости; рост доходов от недвижимого имущества; сокращение расходов на эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома; сохранение капитала от инфляции и др.

Особо отметим, что управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию другому лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Для собственника временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса. Для ТСЖ – это период существования самого ТСЖ, т. к. эти организации, по определению, создаются для реализации функций по управлению многоквартирным домом. Для управляющей компании эти рамки определяются сроком действия договора управления, который, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, составляет от 1 года до 5 лет. На период действия в Москве системы бюджетных субсидий на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома целесообразным представляется срок 1 год, что связано с организацией бюджетного процесса, т. к. ставки планово-нормативных расходов устанавливаются ежегодно одновременно с принятием закона о бюджете на очередной финансовый год. С переходом на среднесрочную перспективу бюджетного планирования этот срок может увеличиться до 3 лет. Вместе с тем, интересы стратегического управления требуют максимально возможного срока действия договора управления – 5 лет, т. к. за более короткий период невозможно реализовывать капиталоемкие инвестиционные проекты, связанные с реконструкцией, надстройкой или пристройкой, ресурсосбережением, в том числе тех проектов, которые требуют привлечения кредитных ресурсов.

2. СОСТАВ ОбщеГО имуществА в многоквартирном доме

Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат не только сами помещения, но и общее имущество. От определения его состава зависит решение большого числа вопросов: пределы ответственности за ущерб, вызванный его ненадлежащим содержанием, возможности извлечения дохода от его использования, величина расходов на содержание и др., поэтому при любом способе управления определение состава общего имущества, его описание, учет и регистрация являются ключевыми моментами построения системы управления многоквартирным домом. Более того, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома являются существенными условиями договора управления.

Обратимся к истории. После того как жилые дома в городах России, построенные до революции, были национализированы, потребности в законодательном регулировании отношений собственности на общее имущество и самостоятельные помещения в многоквартирных домах не было. Различия между общим имуществом, обслуживающим только одну квартиру, и общим имуществом, обслуживающим все помещения в доме, не проводилось. В частности, в Постановлении ЦИК СССР № 000, СНК СССР № 000 от 01.01.01 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» к местам общего пользования отнесены кухни, ванны, коридоры, уборные, лифты, а отопление, освещение, кухни, лестницы, уборные, газ, ванны, лифт и пр. рассматривались как места общего пользования в квартирах.

В 1959 г. на уровне РСФСР было принято Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, в соответствии с которым у каждого застройщика возникало право личной собственности на одну квартиру, а фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, обслуживающие все квартиры, составляли общую собственность участников коллектива. Названные части многоквартирного дома содержались и ремонтировались на средства участников коллектива соответственно доле каждого.

Позднее появилось понятие «места общего пользования домов», которое включало в себя элементы дома, обслуживающие все квартиры в доме. К местам общего пользования относились в том числе подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки. Однако придомовая территория и инженерное оборудование домов и жилых помещений не относились к местам общего пользования домов. В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 01.01.01 г. № 000, местами общего пользования жилых домов среди прочего являлись подъезды, вестибюли, тамбуры, лестничные клетки, кабины лифтов, а также кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения в коммунальной квартире.

В связи с законодательным закреплением возможности приватизации жилых помещений возникла необходимость более четкого определения состава общего имущества, поскольку существование нескольких форм собственности на жилые помещения в многоквартирном доме объективно предполагает разграничение ответственности за эксплуатацию и техническое обслуживание различных частей многоквартирного дома. С учетом этого в Законе РФ от 4 июля 1991 г. № 000-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» было предусмотрено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ч. 2 ст. 3).

Впервые более или менее развернутое определение перечня элементов многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности домовладельцев, было дано в Законе РФ от 01.01.01 г. № 000-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В соответствии с ч. 2 ст. 8 данного Закона в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории, находящиеся за пределами или внутри помещений и предназначенные для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. С этим определением общего имущества почти полностью совпадало и определение, закрепленное Федеральным законом от 01.01.01 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Все вышеперечисленные документы утратили силу, однако в действующем законодательстве сохранились общие подходы к определению состава общего имущества. Для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков: (1) помещение не должно являться частью квартиры, а также частью нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику (это означает, что квартира или нежилое помещение и общее имущество в МКД юридически разграничены и не могут совпадать); (2) помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме. Этот признак является  главным качественным, обязательным (квалифицирующим) признаком общего имущества в МКД, однако он не всегда может быть установлен для всех элементов общего имущества в МКД, прямо перечисленных в части 1 статьи 36 ЖК РФ. Устанавливать наличие или отсутствие этого оценочного признака необходимо исходя из конструктивных и технических особенностей МКД.

Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, общим имуществом собственников в многоквартирном доме (МКД) признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (рисунок 11).

Рисунок 11 – Состав общего имущества в многоквартирном доме

Практика показывает, что действующие нормы не всегда позволяют однозначно определить принадлежность к общему имуществу любого объекта, в том числе и объекта, который прямо не назван законом как общее имущество. В любом случае необходимо руководствоваться следующими соображениями. Состав и границы общего имущества определяются п. 1 ст. 290 ГК, п. 1 ст. 36 ЖК и наиболее подробно - п.1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В состав общего имущества включаются:

1) помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

2) крыши;

3) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

4) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

6) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

7) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Общее имущество может находиться как в МКД – за пределами или внутри помещений, так и вне МКД. Например, стояк внутридомовой инженерной системы, расположен в квартире, тепловой пункт на один МКД, земельный участок расположены вне МКД. Расположение общего имущества не имеет решающего юридического значения.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности.

1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома - несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы. Крыша – это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции. Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:

- конструкции обслуживают более одного помещения;

- конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции – строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т. п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т. п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

- ограждающие несущие конструкции;

- ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции – конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками. Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире. В этом случае пользователи и/или собственники жилых помещений совместно используют вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования. Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения - комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка, например, одним собственником без согласия других не допускается.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, - полом, т. е., во-первых, оно ограждает квартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 01.01.01 г. № 000.

Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир - подъезды, входы (в т. ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Подъезд – часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой.

Тамбур – помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года.

Вестибюль – помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям.

Коридор – помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций.

Лестницы – конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями.

Лифты – современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме.

Технические этажи – вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах.

Чердак – нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.

Лоджия также может являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом? Площадь лоджии в соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества – обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.

В то же время лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.

Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности. Если предпринимательская деятельность осуществляется в местах общего пользования (например, в подвале), необходимо проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения – является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. Технические этажи и технические подвалы, по определению, относятся к общему имуществу, и пользование такими помещениями возможно только при принятии соответствующего решения общим собранием собственников помещений.

Что касается других нежилых помещений, расположенных в подвалах или на чердаках, которые не являются техническими помещениями, то при решении вопроса об их отнесении к общему имуществу следует руководствоваться следующими соображениями. Во-первых, большая часть нежилых помещений уже принадлежат определенному собственнику, в т. ч. городу Москве, во-вторых, эти помещения не обслуживают какое-либо иное помещение. В судебной практике также наметилась тенденция, выраженная в следующем толковании жилищных норм: не всякий подвал можно отнести к техническому, на который распространяется режим общего имущества многоквартирного дома. Так, если помещение может иметь самостоятельное назначение отличное от технического, то данное помещение не может быть отнесено с общей собственности жильцов. Более того, наличие в данном помещении каких-либо технических узлов, само по себе, не влечет признания его общим имуществом. Для решения вопроса, является ли помещение техническим подвалом или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект, т. е. быть недвижимой вещью, являющейся самостоятельным объектом гражданских прав (помещение выделено в натуре, возможно его отчуждение, право собственности на это помещение зарегистрировано). Если да, то такие помещения в состав общего имущества многоквартирного дома не включаются, и их правовой режим отличается от правового режима общего имущества.

3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака - они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.

К данной категории общего имущества можно отнести:

1) внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;

2) сеть газопровода со всеми устройствами;

3) систему отопления со всеми устройствами;

4) внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;

5) сеть канализации со всеми устройствами;

6) внутренние телефонные и сигнализационные сети;

7) вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

8) подъемники.

Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, входящие в состав общего имущества, состоят из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Внутридомовая система отопления, включенная в состав общего имущества включается, состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Внутридомовая система электроснабжения в составе общего имущества состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, водо-, газо - и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру.

Радиаторы отопления включаются в состав общего имущества, однако, если система теплоснабжения является полностью автономной, такое имущество может находиться в частной собственности и не включаться в состав общего имущества.

Четко разграничить инженерные сети, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, от сетей, которые принадлежат им на праве частной собственности, а также от сетей, которые находятся в ведении ресурсоснабжающих организаций, важно для распределения бремени несения расходов на их содержание и ремонт, определения границ ответственности (административной, гражданско-правовой) управляющей организации и ТСЖ за содержание общего имущества, оплаты потерь коммунальных ресурсов.

Внутренняя граница внутридомовых сетей. Порядок определения внутренней границы внутридомовых систем установлен в п. п. 5 и 7 Правил содержания общего имущества. Так, в состав общего имущества включаются инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, а также из самих отключающих устройств и первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков.

Все сети и оборудование, находящиеся после указанных устройств и кранов, не входят в зону ответственности управляющей организации и ТСЖ. Внутридомовая система электроснабжения, состоящая в том числе из сетей (кабелей), заканчивается на индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета электрической энергии.

В п. 6 Правил содержания общего имущества нет указаний на внутреннюю границу системы отопления: она состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. В то же время в силу п. 1 статьи 36 ЖК общим имуществом является оборудование, обслуживающее более одного помещения. В связи с этим немало споров возникает по поводу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу.

В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион России, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество.

В силу пп. 1 п. 3 статьи 162 ЖК существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию.

Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений, и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.

Граница эксплуатационной ответственности. Не менее важным вопросом является определение внешней границы инженерных сетей. Согласно п. 9 Правил содержания общего имущества внешняя граница сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, определена императивно - ею является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью. Граница остальных сетей (электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения), если иное не установлено законодательством РФ, - внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил содержания общего имущества).

Однако в разграничении ответственности за содержание сетей между управляющей компанией (ТСЖ) и ресурсоснабжающей организацией важна так называемая граница эксплуатационной ответственности. Согласно п. 1 статьи 543 ГК абонент по договору энергоснабжения (а также по договорам снабжения через присоединенную сеть газом, водой) обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования.

В частности, согласно п. п. 13 и 14 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ в договоре на отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод устанавливаются в том числе границы эксплуатационной ответственности сторон (абонента и предприятия водопроводно-канализационного хозяйства) по сетям водоснабжения и канализации. Под такой границей понимается линия раздела систем водоснабжения и канализации по признаку обязанностей по эксплуатации элементов этих систем, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии соглашения рассматриваемая граница устанавливается по границе балансовой принадлежности (линия раздела систем между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Правила определения границы эксплуатационной ответственности применительно к снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного дома изложены в п. 8 Правил содержания общего имущества. Так, при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Таким образом, граница эксплуатационной ответственности может быть, в первую очередь, определена в договоре по соглашению сторон, в том числе в месте соединения общедомового счетчика с сетью ресурсоснабжающей организации либо по внешней стене многоквартирного дома.