«Экономические основы управления многоквартирным домом» (стр. 1 )

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ»

Методические материалы

мастер-класса на тему

«Экономические основы

управления многоквартирным домом»

Москва – 2011

содержание

введение. 4

1. Основы управления Многоквартирным домом.. 5

2. состав общего имущества в многоквартирном доме. 19

3. Отношения собственности в системе управления многоквартирными домами.. 48

4. Способы управления многоквартирными домами.. 63

рекомендуемая литература.. 72

введение

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники жилых помещений должны осуществлять в своих интересах управление эксплуатацией жилых домов при минимальном вмешательстве органов власти. Вовлечение собственников в управление своей недвижимостью призвано повысить их ответственность за её состояние. Такой взгляд на проблему определяет объективную необходимость разработки и практического применения инновационного механизма управления многоквартирным домом, предусматривающего коренные изменения организационных схем и экономических отношений между органами исполнительной власти, ресурсоснабжающими, подрядными, управляющими организациями и собственниками жилых и нежилых помещений. Реализация основных положений Жилищного кодекса Российской Федерации требует разработки скоординированной системы мероприятий, направленных на формирование мотивации деятельности участников жилищных отношений на достижение целей реформирования.

Настоящие методические указания разработаны в целях методического обеспечения функционирования системы управления многоквартирным домом, адекватной задачам реформирования жилищно-коммунального хозяйства применительно к условиям рыночной экономики

1. Основы управления Многоквартирным домом

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в России особое место занимает реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Проводимые реформы обеспечили переход от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Если до 1990 года многоквартирные дома являлись неделимыми объектами недвижимости, а собственником многоквартирного дома выступало только одно лицо – государство либо юридическое лицо, которые выстраивали систему управления не конкретным домом, а подведомственным им жилищным фондом в целом, то в настоящее время неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере стали такие базовые понятия как право собственности на жилье, а также рынок жилой недвижимости.

С введением Закона Российской Федерации от 01.01.2001 года № 000-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственный и муниципальный жилищный фонд в части многоквартирных домов перестал находиться в собственности одного лица. Данный закон предоставил право гражданам Российской Федерации на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. В соответствии с этим законом граждане становились не только собственниками квартиры, но и совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования. Постепенно менялась и система управления: были разделены функции заказчика и подрядчика (исполнителя) жилищно-коммунальных услуг, обособилась функция управления жилой недвижимостью, на рынке появились частные организации – сначала подрядные, потом управляющие, вместо системы дотирования жилищно-коммунальных предприятий была введена система жилищных субсидий низкодоходным семьям для оплаты жилищных и коммунальных услуг, введены субсчета по каждому многоквартирному дому для перечисления на эти счета платежей граждан и иных средств на оплату жилья и коммунальных услуг, что позволяет собственникам и управляющим компаниям принимать обоснованные решения о составе и объемах работ по ремонту и содержанию многоквартирного дома, в т. ч. по капитальному ремонту.

Введение в действие Жилищного кодекса РФ, по сути, создало предпосылки для перехода от управления жилищным фондом в целом к пообъектному управлению жилой недвижимостью. В своем классическом понимании принцип пообъектного управления включает:

-  пообъектное формирование объектов недвижимого имущества;

-  пообъектную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-  пообъектную оценку недвижимости;

-  учет локальных особенностей управления объектами недвижимости;

-  координацию общегородской политики в сфере недвижимости единым городским органом.

В соответствии с этим принципом, основным объектом управления является отдельный объект недвижимости – юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из одного земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов и (или) частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Такой тип управления подразумевает возможность индивидуального подхода к разработке способов управления конкретным имущественным объектом, в нашем случае – многоквартирным домом (рисунок 1).

Обратимся к действующему законодательству. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Это же определение содержится в Законе города Москвы от 27 января 2010 года №2 «Основы жилищной политики города Москвы». Отличительной чертой многоквартирного дома является то, что

Рисунок 1 – Структура многоквартирного дома

многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме.

Конструктивно многоквартирный дом состоит из совокупности помещений, выделенных в натуре, имеющих титульных собственников, и помещений, входящих в состав общего имущества. Помещения, выделенные в натуре, разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения.

Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Подробная характеристика жилых помещений дается в статье 11 Закона города Москвы от 01.01.01 года №2 «Основы жилищной политики города Москвы». Так, к жилым помещениям в городе Москве относятся:

1) жилой дом, т. е. индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, а также часть жилого дома;

2) квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, а также часть квартиры.

Особым жилым помещением признана коммунальная квартира - квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты);

3) комната – часть жилого дома или квартиры, в том числе коммунальной, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

К помещениям общего пользования в квартире отнесены помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения. Порядок использования помещений общего пользования в коммунальной квартире устанавливается соглашением граждан, проживающих в данной квартире, а при недостижении согласия - судом.

Несмотря на то что жилые помещения, по определению, предназначены для проживания граждан, в отдельных случаях допускается их использование для осуществления индивидуальной предпринимательской, профессиональной деятельности проживающими в них гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения.

Помещения, предназначенные для постоянного проживания, должны быть благоустроены применительно к условиям города Москвы, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального и городского законодательства. Благоустроенность жилого помещения определяется наличием коммунальных удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка).

Граждане и юридические лица должны соблюдать правила пользования жилыми помещениями, выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством города Москвы, и выполнять свои обязанности по использованию и сохранности жилых помещений.

В многоквартирных домах могут находиться не только жилые, но и нежилые помещения, которые не предназначены для проживания граждан и не могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Это помещения, предназначенные для размещения дошкольных учреждений, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, досугового назначения, управления, проектирования, информации, связи и коммунального хозяйства, предприятий торговли, питания, бытового обслуживания и иных нужд непромышленного характера, размещение которых допускается в многоквартирных домах. Как и в случае с жилыми помещениями, пользование этими помещениями осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в данных домах граждан, санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований.

Собственник нежилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения нежилого помещения и о переводе его в жилое. Рассмотрение этих вопросов, подготовка протоколов о переводе нежилого помещения в жилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. Решение комиссии утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы - Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Для перевода нежилых помещений в жилые существует два ограничения. Перевод невозможен, если, во-первых, право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т. п.); во-вторых, если нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или нельзя обеспечить его соответствие этим требованиям.

Законодательство допускает и перевод жилого помещения в нежилое. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться в службу «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с заявлением об изменении целевого назначения жилого помещения и о переводе его в нежилое. Рассмотрение этих вопросов, подготовка протоколов о переводе жилого помещения в нежилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. Решение комиссии утверждается Департаментом.

В отдельных случаях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Выявление таких помещений, независимо от их формы собственности, является обязанностью уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы. С заявлением о признании помещения непригодным для проживания могут обращаться не только собственники, но и граждане, не являющиеся собственниками, постоянно проживающие в таком помещении. Рассмотрение вопросов, подготовка актов, заключений о признании жилых помещений непригодными для проживания осуществляются межведомственными комиссиями административных округов города Москвы. Решение комиссии утверждается Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Признанные непригодными для проживания жилые помещения переводятся в нежилые либо подлежат капитальному ремонту, реконструкции.

Вопросы переустройства и (или) перепланировки также регламентируются на федеральном и городском уровне. Действующее законодательство не допускает переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению внешнего вида фасадов, повреждению или порче противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения также не допускаются. Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет ответственность, предусмотренную федеральным законодательством и законодательством города Москвы. Не только собственники, но и граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, которые самовольно произвели переустройство и (или) перепланировку, обязаны привести его в прежнее состояние. Жилое помещение, самовольно переустроенное и (или) перепланированное, может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью. Споры, возникающие в связи с переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения, разрешаются в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Функции уполномоченного органа по приему и рассмотрению в режиме "одного окна" заявок от граждан и юридических лиц с последующей выдачей им разрешения (или обоснованного отказа в разрешении) на переустройство помещений в жилых домах и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ выполняет Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Перечень работ по переустройству и перепланировке установлен Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. №73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (таблица 1).

Этим же постановлением установлены ограничения на проведение соответствующих работ. Так, не допускается переустройство помещений, при котором:

1)  ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

2)  переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;

3)  предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения функционального назначения последних;

4)  затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;

5)  нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

6)  устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

7)  предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

Таблица 1 – Состав работ по переустройству и перепланировке помещений

№ п/п	Мероприятия (работы)	Выполняются
Мероприятия (работы) по перепланировке
1	Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные)	по эскизу
2	Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)	по эскизу
3	Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали)		по проекту
4	Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали)		по проекту
5	Устройство внутренних лестниц		по проекту
6	Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах	по эскизу
7	Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия	по эскизу
8	Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен		по проекту
9	Замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию)	по эскизу
10	Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок)		по проекту
Мероприятия (работы) по переоборудованию
11	Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения)		по проекту
12	Устройство туалетов, ванных комнат, кухонь		по проекту
13	Перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы)		по проекту
14	Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов		по проекту
15	Замена и (или) установка дополнительно го инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от обще домовых систем водоснабжения и отопления)		по проекту
16	Демонтаж инженерного оборудования и|(или) подводящих сетей при условии со хранения существующих стояков холодного горячего водоснабжения и канализации	по эскизу
Реконструктивные работы
17	Изменение формы оконных и наружных дверных проемов		по проекту
18	Ликвидация оконных и наружных дверных проемов		по проекту
19	Устройство оконных и наружных дверных проемов		по проекту
20	Изменение входов в здание		по проекту
21	Устройство входов в здание		по проекту
22	Пристройка тамбуров входов		по проекту
23	Ликвидация балконов, тамбуров, козырьков		по проекту
24	Изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков		по проекту
25	Остекление лоджий и балконов		по проекту
26	Замена столярных элементов фасада		по проекту
27	Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т. п.)		по проекту
28	Изменение материалов и пластики внешних конструкций		по проекту
29	Объединение лоджий (балконов) с внут ренними помещениями		по проекту и при наличии разрешения Москомархитектуры

8)  увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.