«Экономические основы управления многоквартирным домом» (стр. 3 )

Если соглашение сторон не достигнуто, закон устанавливает границу эксплуатационной ответственности:

-  при наличии общедомового счетчика - по месту его соединения с внешней сетью;

-  при отсутствии общедомового счетчика - по границе балансовой принадлежности, то есть по внешней стене многоквартирного дома.

В этом случае ресурсоснабжающая организация не вправе настаивать на иных условиях, например на определении границ эксплуатационной ответственности по границам земельного участка, включенного в состав общего имущества. Суды не принимают доводы ресурсоснабжающей организации о том, что сети, расположенные на придомовой территории, не учитываются у нее на балансе (являются бесхозными) и расходы на их содержание не учтены при установлении тарифов. Потери в этих сетях нельзя возлагать на управляющую организацию или ТСЖ. Аналогичным образом решается вопрос и с определением зон ответственности управляющей организации для целей привлечения управляющей организации к административной ответственности по статьи 7.23 КоАП за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений. Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах. Элементы озеленения – это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.). Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудование площадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст.16 Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон ):

1)  если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, до введения в действие ЖК РФ сформирован, т. е. определены и утверждены его границы, и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. На территории Москвы таких участков немного: всего на кадастровый учет поставлено 337 земельных участков, из них на 11 участках право общей долевой собственности зарегистрировано. Несмотря на то что право долевой собственности на такие участки возникает автоматически с 1 марта 2005 г. в силу закона, представитель собственников вправе обратиться в федеральные органы исполнительной власти для оформления права собственности на землю. Вначале необходимо заказать и получить в Управлении Роснедвижимости по городу Москве кадастровый паспорт земельного участка, а затем обратиться в Управление Росрегистрации по городу Москве для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок;

2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В данном случае формирование земельного участка и включение его в состав общего имущества многоквартирного дома влечет за собой возникновение права общей долевой собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета;

3) многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;

4) не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ.

Здесь необходимо дать некоторые пояснения, которые касаются порядка передачи земельного участка в общую долевую собственность и определения его размера.

Само по себе изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Так, в Москве земельные участки, которые не отнесены к общему имуществу, находятся в государственной собственности города Москвы, и, будучи собственником, город несет все затраты, связанные с содержанием таких участков, а собственники помещений не имеют обязанности по выплате земельного налога.

Кроме того, положения ст. 16 Федерального закона N189-ФЗ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений. На основании ст. ст. 28 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. В случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (в частности, ст. 16 Федерального закона N189-ФЗ) и законами субъектов Российской Федерации, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно, что и применяется в современной практике управления многоквартирными домами.

Жилищным кодексом предусмотрено, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления, которые обязаны обеспечить образование земельного участка под многоквартирным домом, в том числе его государственный кадастровый учет. В Москве эти функции выполняют не органы местного самоуправления, а уполномоченный орган государственной власти – Департамент земельных ресурсов города Москвы.

Общий порядок действий, обеспечивающих реализацию решений собраний собственников о включении земельного участка в состав общего имущества, установлен Постановлением Правительства Москвы от 01.01.2001 N 569-ПП (последняя редакция от 01.01.2001) и Постановлением Правительства Москвы от 01.01.01 г. N333-ПП. Документы, перечень которых определен указанными постановлениями, подаются в службу «одного окна» префектуры и далее направляются в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Комиссия рассматривает представленные документы и делает заключение о соответствии (несоответствии) законодательству принятого общим собранием собственников помещений решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для предоставления этого земельного участка в общедолевую собственность. Выписки из протокола заседания комиссии выдаются гражданам на безвозмездной основе, срок рассмотрения заявления и выдачи выписки составляет не более 30 рабочих дней.

При положительном заключении дальнейшие действия по формированию земельного участка будут проводиться Департаментом земельных ресурсов города Москвы, его территориальными органами. Получив заключение Комиссии, заявитель обращается в службу «одного окна» Департамента земельных ресурсов города Москвы или в его территориальные органы. Форма заявления о формировании земельного участка приведена в приложении к постановлению Правительства Москвы от 3 июля 2007 года . В соответствии с постановлением Правительства Москвы -ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год» для рассмотрения вопроса о передаче земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений заявитель предоставляет в Департамент следующие документы:

-  заявление лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет;

-  документы, удостоверяющие личность уполномоченного представителя (копия при предъявлении подлинника);

-  решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

-  выписку из протокола Комиссии префектуры соответствующего административного округа города Москвы по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах;

-  проект межевания квартала (при наличии).

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания жилых кварталов, разрабатываемых Москомархитектурой за счет средств городского бюджета. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации и, соответственно, не могут войти в состав формируемого для многоквартирного дома земельного участка территории общего пользования, занятые улицами, проездами, проходами и скверами. В центральных районах города, для которых характерна плотная застройка, отсутствуют возможности формирования земельных участков с прилегающими (придомовыми) территориями. При этом характер застройки не позволяет включать в границы земельных участков для многоквартирных домов территории проходных дворов. В отношении подарочных пространств в данном случае, необходимо устанавливать обременения - право прохода и проезда.

Формирование земельных участков в «спальных» районах города также имеет определенные особенности, связанные с наличием существующих проездов и проходов, относящихся к землям общего пользования, в том числе, в случаях, когда такие проезды и проходы не обозначены красными линиями, а также территорий зеленых насаждений общего пользования.

После проведения межевания земельного участка под многоквартирным домом Департамент земельных ресурсов города Москвы обращается с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельного участка в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по городу Москве. После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет Департамент передает заявителю кадастровый паспорт. По сути, это выписка из Государственного кадастра недвижимости, содержащая основные характеристики земельного участка.

Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Москве.

На практике при формировании земельных участков возникает ряд проблем.

Во-первых, сроки исполнения обязательства по формированию земельных участков законом не установлены, что приводит к существенной задержке реализации решений собственников.

Во-вторых, Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N12-П признано неконституционным положение Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым обращаться с заявлением о формировании земельного участка может только уполномоченное общим собранием лицо, так как это не позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме самостоятельно (т. е. без решения на то общего собрания собственников помещений) обратиться с указанным заявлением. С учетом этого обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме (в т. ч. не уполномоченного на то общим собранием собственников) в органы власти с соответствующим заявлением должно рассматриваться как основание для формирования участка под домом и проведения его кадастрового учета. До внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В-третьих, в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 N221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», кадастровую деятельность могут вести кадастровые инженеры – юридические лица и индивидуальные предприниматели. Кадастровая деятельность не лицензируется, но все кадастровые инженеры должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат. Сведения о кадастровых инженерах доступны на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Вместе с тем, необходимо понимать, что кадастровая деятельность и кадастровый учет – это не одно и то же. Кадастровые работы обеспечивают подготовку документов, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет или снятии с учета объекта недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости, а именно: межевого плана, технического плана, акта обследования. Кадастровый учет подразумевает ряд действий, которые производит специально уполномоченный орган для внесения сведений об объекте в государственный кадастр. В Москве таким уполномоченным органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по городу Москве.

Как уже упоминалось выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства. В общем случае границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка границы устанавливаются на местности, формируется и утверждается соответствующая землеустроительная документация, и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

В конце 2009 г. утратило силу Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N223 – практически единственный документ, на который можно было ссылаться в случае возникновения спорных ситуаций. Некоторые разъяснения по этому вопросу содержатся в письме Министерства экономического развития РФ от 01.01.01 г. NД23-4267. В письме указано, что подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 01.01.2001 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 01.01.2001 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, определяются в проектах планировки территорий и проектов межевания территорий. Согласно ч. 1 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

В соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ в порядке, определенном Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 N412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 01.01.2001 N191 ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'', если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий. Согласно ч. 1 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. Кроме того, в Градостроительном кодексе отсутствуют нормы, запрещающие осуществлять подготовку проектов межевания территорий применительно к территории, на которой расположен один многоквартирный дом.

Даже если межевание не проводилось, примерные сведения о земельных участках могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости как сведения о ранее учтенных земельных участках и впоследствии сведения о границах земельных участков могут быть уточнены (ст. 45 Федерального закона от 01.01.2001 N221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'').

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования в случае установления частного или публичного сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки, эксплуатации и ремонта линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, проведения дренажных работ, а также других нужд собственников соседних земельных участков. Основанием для установления частного или публичного сервитута являются положения статьи 274 Гражданского кодекса РФ, статьи 23 Земельного кодекса РФ, статьи 44 Градостроительного кодекса РФ и части 5 статьи 36 ЖК РФ. Сведения о сервитутах должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Существенным последствием включения земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является обязанность собственников по уплате земельного налога (глава 31 НК РФ), а в перспективе - налога на недвижимость. Согласно ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Обязанность по уплате земельного налога возникает с момента возникновения права общей долевой собственности на данный земельный участок. Размер земельного налога - от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в год для каждого собственника помещений в многоквартирном доме - зависит от размера доли в общей долевой собственности на общее имущество, от размера и местоположения участка, которые определяют кадастровую стоимость недвижимости. На собственников также ложатся расходы на содержание этого земельного участка и объектов благоустройства (песочниц, детских площадок, цветников и др.).

Практика показывает, что проблемы обеспечения многоквартирных домов участками, необходимыми для их эксплуатации, должны решаться комплексно. Так, Постановлением Правительства Москвы от 22 июня 2010 г. «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2009 году и о городской целевой программе "Развитие земельной реформы в городе Москве на гг.", к наиболее важным направлениям работ отнесены такие как кадастровые работы на земельных участках, государственная кадастровая оценка земель, разработка проектов разделения (межевания) земель застроенных территорий города, в том числе занимаемых многоквартирными домами. Этим же постановлением предусмотрено, что проекты межевания территорий жилых кварталов должны предусматривать исключение из границ образуемых земельных участков многоквартирных домов территорий общего пользования, внутриквартальных проездов.

В перспективе планируется предоставление земельных участков, прилегающих к земельным участкам многоквартирных домов, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора собственникам и нанимателям помещений в многоквартирном доме в соответствии с проектом межевания территории и использование кадастровой стоимости земельных участков для исчисления земельных платежей, а также штрафов и неустоек по заключаемым договорам аренды земельных участков. Будет отрабатываться процедура предоставления земельных участков гражданам, в том числе земельных участков, ранее предоставленных в аренду государственным унитарным предприятиям "Дирекция единого заказчика" и предназначенных для временного размещения на парковках личных автомобилей жителей прилегающих многоквартирных домов.

5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке - дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т. п. Не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет. Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в состав общего имущества. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка, например, к детским и спортивным площадкам, которые находятся в собственности города Москвы и переданы в безвозмездное пользование органам местного самоуправления.

Важным моментом является и то, что в существующей застройке в общедолевую собственность передаются земельные участки, на которых находится не только сам многоквартирный дом, но и указанные сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, письмо Минэкономразвития РФ от 01.01.01 г. NД23-3410).

Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, который должен объединить данные Государственного земельного кадастра о земельных участках и данные технического учета БТИ о жилых и нежилых помещениях.

Доказательством отнесения того или иного имущества к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме могут являться и другие документы:

1)  постановления государственных органов, органов местного самоуправления о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости. Например, на основании указанных документов можно сделать вывод, во-первых, о том, существовало ли спорное помещение на момент принятия приемочной комиссией дома в эксплуатацию, либо оно было пристроено (встроено-пристроено) после этого. Во-вторых, о том, является ли спорное помещение самостоятельным объектом недвижимости или предназначено для обслуживания более одного помещения в доме;

2)  проектная и строительная документация. На основании такой документации можно сделать вывод о наличии в спорном помещении коммуникаций или иного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме;

3)  материалы организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию. Такая документация позволит определить назначение помещение, а также возможность самостоятельного использования такого помещения.

Документальная фиксация состава общего имущества необходима, во-первых, для того, чтобы в гражданском обороте была определенность относительно правового режима того или иного элемента — третьи лица должны иметь возможность получать достоверную информацию о том, относится ли элемент к общему имуществу, что особенно важно применительно к элементам общего имущества, находящимся за пределами многоквартирного дома. Кроме того, учет общего имущества позволяет четко разграничить обязанности и ответственность собственников и третьих лиц по эксплуатации и содержанию соответствующих объектов.

В заключение отметим, что собственники нежилых помещений многоквартирного дома имеют равные права с собственниками жилых помещений в отношении общего имущества МКД и несут равную ответственность за его содержание, при этом многие эксперты считают возможным распространение режима общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на иные виды имущества, в том числе на нежилые здания.

3. отношения собственности в системе управления многоквартирными домами

Субъектами прав на имущество в многоквартирных домах могут быть как граждане и юридические лица, так и публично-правовые образования – муниципальные образования и государство. Большинство помещений в многоквартирных домах имеют своим целевым назначением проживание граждан, а потому преимущественно граждане выступают субъектами прав на объекты в многоквартирных домах. Граждане могут быть как собственниками, так и нанимателями, арендаторами жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Причем помещение может находиться как в индивидуальной собственности гражданина, так и в общей с другими лицами совместной или долевой собственности.

Особо отметим, что в соответствии с Федеральным законом (ст. 20), граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях. Такое решение может быть связано со слишком высокими расходами на содержание общего имущества и необходимостью участия в расходах на капитальный ремонт, нести которые в полном объеме обязаны собственники помещений, с высокими налоговыми платежами, которые будут рассчитываться по рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Наниматели эти расходы нести не будут.

Собственниками жилых помещений в Москве могут быть и отдельные юридические лица, которые приобретают квартиры для своих сотрудников, в т. ч. для их временного проживания. Особо отметим, что при проведении приватизации так называемый ведомственный жилищный фонд не включался в состав приватизируемого имущества и переходил в муниципальную или государственную собственность. В дальнейшем такие квартиры могли быть приватизированы на общих условиях.

Значительный массив жилой недвижимости остается в собственности города Москвы (таблица 2). Кроме того, в жилых строениях города Москвы имеются нежилые встроенно-пристроенные помещения площадью 22111,9 тыс. кв. м.

Таблица 2 – Основные показатели по жилым строениям города Москвы на 1 января 2009 года

Жилые строения	Единица измерения	Всего по Москве
Количество	строение	39 619
Общая площадь	тыс. кв. м	,9
Жилая площадь	тыс. кв. м	,7
Жилых помещений	помещение	3
Комнат	комнат	8

Интересы города в многоквартирных домах в отношении жилых помещений, находящихся в собственности города, в том числе занимаемых гражданами на основании договоров социального найма и ордеров, представляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Управление департамента в административном округе). В отношении нежилых помещений эти функции выполняет Департамент имущества города Москвы (Территориальное агентство департамента в административном округе). На основании распоряжения Правительства Москвы от 01.01.01 г. N1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах» функции по представлению интересов города как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах переданы районным ГУ ИС.

ГУ ИС районов вправе инициировать проведение общих собраний собственником помещений в многоквартирных домах, в которых имеются жилые и нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы. До созыва таких собраний ГУ ИС районов направляет в Управление Департамента, Территориальное агентство и управу района уведомление с повесткой дня собрания с приложением пакета документов. Управление Департамента, Территориальное агентство в 7-дневный срок после получения уведомления обязаны направить письменное заключение о согласовании либо обоснованное возражение против инициирования собрания. При необходимости представители Управления Департамента, территориального агентства и управы районов вправе присутствовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если инициаторами собрания являются собственники жилых и нежилых помещений – граждане или юридические лица, они обязаны уведомить о проведении общего собрания ГУ ИС района.

Собственниками нежилых помещений, не отнесенных к общему имуществу многоквартирного дома, могут быть любые юридические и физические лица, которые имеют всю широту правомочий собственника при условии, что они не нарушают прав собственников жилых помещений, санитарных и технических норм, а также используют находящееся в собственности нежилое помещение в соответствии с его целевым назначением и не нарушают установленного запрета на размещение в жилых домах промышленных производств (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Что касается жилых помещений, то на юридических лицах лежит обязанность использовать такие помещения по их целевому назначению, т. е. для проживания граждан, в связи с чем у юридических лиц имеется только один способ реализации своего права собственности на жилое помещение, а именно - коммерческий наем. В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора жилого помещения, оно может передать такое жилое помещение в пользование гражданину на основании договора субаренды.

В соответствии с п. 1 ст. 60 ЖК РФ выступать наймодателем по договору социального найма вправе только публичный собственник - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель).

Весьма значительная доля помещений как жилого, так и нежилого назначения в многоквартирных домах все еще находится в государственной или муниципальной собственности. Эта доля складывается из не приватизированных до настоящего времени жилых помещений, кроме них в нее входят помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям или государству как инвесторам (в том числе инфраструктурным), когда они выступают в качестве единых заказчиков при строительстве многоквартирных домов. Предоставляя частным инвесторам для строительства земельный участок из состава городских земель, а также возможность присоединения к городским коммуникациям (водопроводу, канализации, газопроводу, линиям электропередачи и т. п.), публичный собственник (субъект Федерации или муниципальное образование) приобретал в качестве компенсации право собственности на часть возведенных площадей.