«Экономические основы управления многоквартирным домом» (стр. 4 )

Еще одним специфическим участником отношений, связанных с эксплуатацией многоквартирных домов, является товарищество собственников жилья - некоммерческая организация со специальной правоспособностью: оно создается исключительно для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в пределах, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе заниматься лишь строго определенными видами хозяйственной деятельности. Во-первых, заключать в соответствии с законодательством договоры на управление многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Во-вторых, в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков. В-третьих, продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ; предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Закон требует, чтобы своей деятельностью ТСЖ не ущемляло права собственников помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в ТСЖ. В частности, ТСЖ не вправе лишать возможности пользоваться внутридомовой инфраструктурой (лифтами, лестницами, подземным гаражом) или не выдавать счет на оплату коммунальных услуг.

Представляется, что для более полной реализации прав собственников помещений - членов ТСЖ последнее должно не только осуществлять управленческие услуги и бюджетирование коммунальных и иных эксплуатационных расходов, а также деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, но и активно участвовать в девелопменте многоквартирного дома как имущественного комплекса, т. е. деятельности, направленной на расширение и улучшение имущественного комплекса.

Как и всякая некоммерческая организация, ТСЖ может иметь в собственности обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права и нести обязанности. Однако, в данном случае речь не идет об имуществе, которое относится к общему имуществу многоквартирного дома.

В предыдущих разделах уже говорилось, что собственникам помещений в многоквартирном доме общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности.

Для начала определим, что означает такое понятие, как «собственность», поскольку общая долевая собственность является его разновидностью. Итак, у собственника в отношении какого-либо имущества, вещи возникает право:

1) владения – возможность фактически обладать ею;

2) пользования – возможность извлекать полезные свойства вещи;

3) распоряжения – возможность определять судьбу вещи.

Собственник в отношении своего имущества, вещи обладает всеми тремя вышеперечисленными правомочиями одновременно. Рассмотрим, как осуществляют свои правомочия несколько собственников. В этом случае и возникает право общей собственности, т. е. право собственности множества собственников на один объект. Особенности общей собственности заключаются в следующем (рисунок 3):

1) по общему правилу владение, пользование и распоряжение осуществляется по соглашению всех собственников. Однако в отношении общего имущества в многоквартирных жилых домах от этого правила сделано небольшое отступление: распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению простого (более 50% голосов участников) или квалифицированного (две трети голосов участников) большинства. Единственный случай, когда требуется согласие всех собственников - это уменьшение размера общего имущества;

2) владение и пользование осуществляется без выдела своей доли в натуре, например, собственник не может выделить участок земли или лестничной клетки, соответствующий размеру доли, владеть и пользоваться

Рисунок 3 – Схема понятия «общая собственность»

им по своему усмотрению. Однако каждый собственник владеет и пользуется общим имуществом независимо от размера своей доли;

3) собственник не может распорядится своей долей отдельно от жилого помещения. Иначе говоря, продать свою долю можно только одновременно с продажей квартиры. Приобрести в доме право на общее имущество можно, только купив помещение в нем. Это очень важно понимать, когда речь идет о продаже земельного участка под домом третьему лицу, так как это невозможно, поскольку приобретение права собственности (общей долевой) на землю под домом возможно только через покупку помещения в доме. Все остальное также находится в рамках правила – изменение прав только по соглашению собственников помещений.

Соотношение квартиры как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Поэтому ст. 290 ГК РФ установлено правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше или отдельно, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Передача доли в общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение не допускается.

При этом следует правильно понимать разделение права собственности на доли. На доли делится не объект (общее имущество является неделимым), а право собственности, которое частями распределяется среди участников общей долевой собственности (рисунок 4).

Рисунок 4 – Схема понятия «долевая собственность»

Доля в праве общей долевой собственности возникает при приобретении помещения и теряется при прекращении права собственности на помещение в доме. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекра­щения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах од­новременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищном кодексом и гражданским законодательством Российской Федерации пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение долевой собствен­ностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников, так как иной правовой режим общей собственности на общее имущество не был установлен. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Ре­шение собственников помещений правомочно, если оно принимается большин­ством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений.

Доля в праве общей собственности определяется пропорционально размеру площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего собственнику. Жилищный кодекс РФ не допускает возможности изменения расчета размера доли. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме нового собственника соразмерна доле предшествующего собственника.

Размер доли собственника рассчитывается следующим образом:

S помещения собственника

Доля = ------ ,

S всех помещений в доме (кроме общего имущества)

где S - площадь, кв. м.

Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Рассмотрим особенности определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. При приобретении комнаты в коммунальной квартире возникает право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире аналогична судьбе комнаты (комнат) и не может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

В отличие от осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Итак, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Общее имущество не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданско-правовых договоров. Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо.

Право общей долевой собственности принципиально отличается от права совместной собственности. В совместной собственности находится имущество без определения долей. При этом режим совместной собственности должен быть прямо предусмотрен законом (Семейным кодексом, законодательством о крестьянском (фермерском) хозяйстве, о садоводческих объединениях граждан). В практике управления многоквартирными домами понятие совместной собственности не используется.

Собственники помещений как участники долевой собственности несут бремя обязательных расходов на содержание и сохранение общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и за земельный участок, на котором расположен этот дом.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей пло­щади указанного помещения. Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит обязательный характер. Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Сведения об общей площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения, содержатся в правоустанавливающих документах собственника и в паспорте на строение или помещение. Также эти сведения можно получить в установленном порядке в организации, осуществляющей технический учет недвижимости, или организации, осуществляю­щей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартир­ном доме содержатся в техническом паспорте на здание или паспорте домовладения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому доля в праве общей собственности не изменяется. Она также не подлежит выделению в натуре и отчуждению отдельно от права собственности на помещение. Определение количества голосов каждого собственника помещения на общем собрании производится в следующем порядке. Сначала устанавливается общее количество голосов собственников помещений. При незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается пропорциональным 100. При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается пропорциональным 1000. Составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме и рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество. В заключении рассчитывается количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме.

В настоящее время широко обсуждается вопрос необходимости регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Так, пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. К таким правам относится право собственности, другие вещные права (хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, сервитуты), а также обременения права собственности (аренда, залог, доверительное управление).

Как уже было сказано выше, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом какое-либо свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.01.2001 N29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Получается, что, с учетом положений ст. 23 Закона N122-ФЗ, ст. 16 Закона N189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

На практике документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения права собственности на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации, города Москвы, других юридических или физических лиц в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме соответствующее право на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.

Итак, право собственности на нежилые помещения, входящие в состав общего имущества, не подлежит отдельной государственной регистрации. Соответственно, право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Вместе с тем, во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, рекомендуется такую регистрацию проводить. Государственная регистрация права общей долевой собственности обязательна в случаях, когда объект общего имущества передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, в остальных случаях государственная регистрация права общей долевой собственности на недвижимое имущество, являющееся общим имуществом в многоквартирном доме, носит добровольный характер.

4. Способы управления многоквартирными домами

Управление многоквартирным домом (МКД) может осуществляться одним из трех предложенных ЖК РФ способов (рисунок 5):

1)  непосредственное управление собственниками;

2)  управление объединением собственников помещений;

3)  управление управляющей организацией.

Под управлением многоквартирным домом следует понимать вид предпринимательской деятельности, осуществляемой управляющими субъектами, к которым следует отнести собственников помещений при непосредственном управлении, ТСЖ, ЖСК, ЖК и управляющую организацию.

Рисунок 5 – Способы управления многоквартирным домом

Проведем сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом.

1. Непосредственное управление собственниками отражает полную ответственность для жильцов за состояние и эксплуатацию многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ, при выборе непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в управлении таким домом – лично (первый вариант) или через своего представителя (второй вариант).

При личном участии в управлении многоквартирным домом:

- все собственники помещений или их большинство на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (рисунок 6);

 

Рисунок 6 – Схема заключения договоров на жилищные услуги,
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

- каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, теплоснабжение. Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Данный способ исключает возможность веерного отключения потребителей при неоплате одним из них обязательных платежей. Кроме того, ресурсоснабжающие организации вправе не предоставлять коммунальные услуги конкретным потребителям, не производящим своевременную оплату потребленных услуг (рисунок 7).

 

Рисунок 7 – Схема заключения договоров на коммунальные услуги
с каждым собственником помещения в доме

Второй вариант (рисунок 8) предполагает, что от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать в качестве представителя один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

 

Рисунок 8 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,
действующим по доверенности

Данный способ управления можно внедрить только в небольших домах, независимых в эксплуатации и предоставлении коммунальных услуг.

На практике: для получения коммунальных услуг каждый собственник самостоятельно или через уполномоченное лицо (один из собственников помещений или иное лицо, действующий на основании доверенностей от всех собственников помещений) заключает договоры ресурсоснабжения с коммунальными предприятиями. На каждого собственника ресурсоснабжающие организации открывают лицевые счета абонента.

При решении вопросов по содержанию и ремонту многоквартирного дома (жилищным услугам) собственники могут:

1)  решать все текущие вопросы на общих собраниях;

2)  распределить обязанности по управлению домом между собой;

3)  выбрать уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников, которому выдается доверенность в письменной форме от каждого или большинства собственников).

2. Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом (ЖК), другими потребительскими кооперативами (ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством товарищества собственника жилья (ЖК, ПК):

1) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (жилищному кооперативу, другим потребительским кооперативам). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе товарищества собственников жилья (жилищного кооператива, других потребительских кооперативов), в договоре управления (рисунок 9).

 

Рисунок 9 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают непосредственно на счет управляющей организации. Органы управления ТСЖ самостоятельно определяют порядок оплаты обязательных платежей.

2) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг (рисунок 10).

 

Рисунок 10 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают управляющей организации непосредственно через счет ТСЖ.

Основные преимущества ТСЖ:

- собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего – физическое или юридическое лицо). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации;

- ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, кон­тролирует исполнение всех видов работ и услуг;

- любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

- ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т. д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

- в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки счетчиков учета и применения энергосберегающих технологий.

Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее: руководителя товарищества собственников жилья (ЖК, ПК) обычно выбирают среди собственников многоквартирного дома. Как правило, он является общественным лидером, не имеющим профессионального образования в области управления жилой недвижимостью.

3. Управляющей организацией может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель. По договору управления многоквартирным домом собственники помещений являются заказчиками соответствующих услуг и работ, а управляющая организация по сути является исполнителем или организатором этих услуг и работ.

Управляющая организация по договору управления обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в соответствующем многоквартирном доме и др. Поэтому управляющая организация теперь уже не обязана заключать договор с подрядной организацией, выполняющей услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, если в состоянии выполнить их своими силами.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В настоящее время перед управляющими организациями остро стоит вопрос, как правильно, экономически выгодно построить договорные отношения в свете нового жилищного законодательства.

Схематично система взаимоотношений по договору управления представлена на рисунке 11.

Преимущество управляющих организаций состоит в том, что они являются профессиональными управляющими, имеющими материально-техническую базу для содержания и эксплуатации жилищного фонда. Вторым положительным моментом является всеобъемлющий охват всех собственников многоквартирного дома.

 

Рисунок 11 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее:

- если данный способ управления выбран на общем собрании собственников помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора управления в обязательном порядке. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством;

- договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. Неподписанный договор считается незаключенным. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Для сравнения: при непосредственном способе управления необходимо согласие более половины собственников помещений;

- срок начала исполнения обязательств по договору управления, не реализуем, пока договор управления не подписан всеми собственниками помещений.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

рекомендуемая литература

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации.

2.  Жилищный кодекс Российской Федерации.

3.  Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

4.  Постановление Правительства Москвы -ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации».

5.  Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы «О методической поддержке собственников помещений в многоквартирных домах при создании и организации деятельности товариществ собственников жилья».

6.  Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 01.01.2001 №/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм».

7.  Власова права общей собственности в многоквартирном жилом доме. // «Нотариус». – 2008. – №4.

8.  , . Профессиональное управление многоквартирными домами». – М.: Фонд «Институт экономики города», 2008.

9.  , Управление многоквартирным домом. – М.: Гросс-Медиа, 2009.

10.  , , Шанталей собственников жилья. – М.: Юстиц-Информ, 2007.

11.  Методические рекомендации органам исполнительной власти и местного самоуправления по реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами. – М.: Прима-Пресс-М, 2006.

12.  Методические рекомендации для специалистов органов власти по взаимодействию с населением при создании условий развития самоуправления граждан в жилищной сфере при реализации реформы ЖКХ. – М. – 2008.

13.  , Чефранова дома: проблемы и решения. – М.: Статут, 2006.

14.  Управление общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме. // «Законность». – 2008. – №8.

15.  Стрембелев общим имуществом многоквартирного дома. – М.: Волтерс Клувер, 2010.

16.  . Потребитель и управление многоквартирным домом. – М.: Феникс, 2007.

17.  Эффективное управление жилым домом: практическое руководство./Под общ. ред. . – М.: Эксмо, 2008.