Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в Российской Федерации (стр. 2 )

В результате превышения роста цен на жилье над ростом доходов населения ухудшилось значение коэффициента доступности жилья, который увеличился с 4,2 лет в 2005 году до 4,7 лет в 2006 году.

Преимущественное стимулирование платежеспособного спроса, путем социальной поддержки отдельных категорий граждан в форме адресных жилищных субсидий и финансовой бюджетной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования без адекватного увеличения предложения на рынке жилья усилили негативную динамику цен на жилье.

При сильном дисбалансе между спросом и предложением, вызванным недостаточными объемами строительства и значительной разницей в доходах отдельных категорий населения, реакция неразвитого рынка неминуемо проявляется в чрезмерных темпах роста цен, вымыванием дешевого жилья, снижении его ценовой доступности и, как следствие, снижении и доступности ипотеки.

Тем не менее, развитие ипотечного кредитования и появление на рынке новых кредитных продуктов позволили увеличить долю семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и заемных средств с 9% в 2004 году до 19% в 2006 году. Что касается семей со средним уровнем доходов - приобретение ими стандартного жилья с помощью ипотечных кредитов пока еще недоступно.

В этой связи чрезвычайно важным становится определение критериев доступности жилья.

Меры, предусмотренные настоящей Концепцией, призваны активизировать преобразования, инициированные приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Они направлены на обеспечение устойчивого развития рыночных институтов и отношений, а также усиление социальных аспектов в жилищной сфере путем развития форм и механизмов государственной поддержки во всех сегментах рынка жилья.

 

РАЗДЕЛ 2. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЦЕЛИ, ПРИНЦИПЫ и

задачи ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья

При определении стратегии формирования жилищной политики и выбора оптимального сценария развития рынка жилья, необходимо принимать во внимание специфику жилищной сферы, которая заключается в следующем:

1) эта сфера является важнейшим сегментом экономики, в которой на основе рыночных механизмов взаимодействуют государство, частный бизнес и население, а по объему рынок недвижимости составляет значимую часть ВВП страны;

2) строительство жилья оказывает непосредственное и существенное влияние на развитие сопряжённых с ним производственных отраслей (строительство объектов жилищно-коммунального сектора, объектов инженерной инфраструктуры, производство строительных материалов, мебели и других отраслей), обеспечивающих кратное увеличение промышленного производства по мере роста производства в области жилищного строительства;

3) данная сфера непосредственно связана с решением приоритетной социальной проблемы.

До начала 90-х годов жилищная сфера развивалась в рамках административно-командной системы управления преимущественно за счет бюджетных средств без активного участия населения – потребителя строительных и жилищно-коммунальных услуг. Определение целей, задач, сценария развития и его ресурсное обеспечение находилось в руках государства.

Неэффективность такой системы управления в долгосрочном плане требовала существенного изменения подходов к развитию жилищной сферы.

Однако законодательно обеспечив существование жилищного рынка государство в 90-х годах практически полностью прекратило финансирование строительства жилья, предоставив гражданам самостоятельно взаимодействовать с приватизированными и созданными частными строительными компаниями. Оно также передало значительную часть своих социальных обязательств на уровень муниципалитетов.

Такой резкий уход государства из жилищной сферы не мог не привести к деформациям рынка, ввиду недостаточной сформированности его финансовой (недостаточной капитализации банковской системы) и строительной (отсутствие института девелопмента) инфраструктуры, а также слабостью местного самоуправления и существенно повлиять на объемы вводимого жилья, которые сократились с 76 млн. кв. метров в 1987 году до 32 млн. кв. метров в 2000 году.

Это послужило питательной средой для возникающих повсеместно административных барьеров, имеющих зачастую коррупционный характер, в отношении земельных площадок под жилищную застройку и сроков оформления исходно-разрешительной документации на строительство.

Отношения между гражданами и застройщиками стали строиться на основе долевых схем, которые во многих случаях являлись финансовыми пирамидами на строительном рынке, постепенно переросшими в проблему «обманутых дольщиков».

Безусловно, потенциал рыночных механизмов и отношений по привлечению и эффективному использованию инвестиционных ресурсов на рынке жилья несопоставим с возможностями государственных (и, тем более, муниципальных) финансов, однако в настоящее время открывающимися возможностями может воспользоваться лишь весьма незначительное число граждан России.

Все это требует выбора оптимального сценария развития рынка жилья и оптимальной системы государственного управления.

В его рамках преимущества рыночной экономики, основанные на максимальном развитии конкурентных отношений, должны сочетаться с активным участием государства в тех сегментах, которые остаются непривлекательными или пока еще не привлекательными для частного бизнеса, ориентированного на извлечение максимальной прибыли.

В основу государственной жилищной политики в рамках этого сценария должен быть положен принцип разделения задач государственного регулирования в жилищной сфере и профессионального участия государства в рыночной деятельности. При этом государство, ограничивая свои функции в качестве профессионального участника повышает эффективность государственного регулирования рынка жилья, направляя его на повышение качества обслуживания и снижение общественных затрат, связанных с деятельностью по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья.

Таким образом, оптимальная стратегия государства на рынке жилья состоит в создании и стимулировании максимально благоприятных условий жизни для социально и экономически активных слоев населения, содействии в формировании среднего класса, с одновременной поддержкой социально незащищенных слоев населения, т. е. уменьшением бедности.

Эта стратегия, ввиду масштабности и комплексности стоящих задач, требует создания федерального органа исполнительной власти - министерства.

Оно должно быть ответственным за разработку и реализацию государственной политики по развитию строительного комплекса, градостроительной деятельности, жилищной и жилищно-коммунальной сфер, способных обеспечить достижение целевых установок государственной стратегии.

Данная политика реализуется путем осуществления нормативно-правового регулирования, разработки программ, а также мониторинга эффективности применяемых мер государственной поддержки.

В условиях, когда практически все предприятия находятся в частных руках данному органу государственной власти необходимо выработать новые эффективные способы управления, основанные на принципах четкого анализа ситуации на рынке, частно-государственного партнёрства и взаимодействия с профессиональными объединениями участников рынка.

2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели

государства на рынке жилья.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации стратегической целью государственной жилищной политики, является реализация права на жилище всеми категориями граждан, независимо от их доходов.

Стратегия государства направлена на реализацию этого права как путем стимулирования развития рыночных отношений в жилищной сфере, так и с помощью мер государственной поддержки тех категорий граждан, которые не могут самостоятельно решить жилищную проблему.

Речь идет об обеспечении доступности собственного и наемного комфортного (отдельного) жилья для семей, относящихся ко всем социальным группам населения, включая обеспечение доступности расходов на содержание и обслуживание жилья.

На основе именно такой государственной жилищной политики должна быть выстроена Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан.

В ее основе должны лежать потребности гармоничного социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и стабильного развития страны в целом, обеспечение рационального размещения производственных мощностей и мобильности трудовых ресурсов (включая иммиграционные потоки).

Успешность государственной жилищной политики существенным образом зависит от того, как граждане воспринимают ее цели и задачи, ощущают ли они, что она направлена на повышение уровня жизни всех, а не только наиболее обеспеченных слоев общества, насколько снижаются имущественные диспропорции, которые в сегодняшней России достигли критического уровня.

При этом важнейшей составной частью государственной жилищной политики является социальная жилищная политика, содержащая механизмы реализации права на жилище граждан, нуждающихся в помощи со стороны государства.

Социальная жилищная политика должна содержать меры государственной поддержки, дифференцированные в зависимости от социально-экономического положения граждан, которые условно в зависимости от уровня доходов могут быть разделены на две категории:

- нуждающиеся в социальной защите, к которым относятся малообеспеченные граждане (с устойчиво низкими доходами), которые не могут самостоятельно приобрести жильё в собственность или по договору найма и нести расходы по его содержанию. Такие граждане должны обеспечиваться жильем по договору социального найма;

- нуждающиеся в социальной поддержке, к которым относятся граждане, способные осуществить строительство или покупку жилья с использованием собственных доходов, накоплений и кредитов при определенной поддержке со стороны государства – таким государство должно оказывать помощь в приобретении жилья.

Остальные граждане реализуют право на жилище самостоятельно приобретая его в собственность или нанимая на рыночных условиях.

2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке жилья.

Реализация стратегических целей и принципов государственной жилищной политики невозможна без формирования целостной эффективно функционирующей системы жилищного финансирования, обеспечивающей ввод, реализацию (продажу и найм) и эксплуатацию жилья.

Она должна быть направлена на решение следующих задач:

·  обеспечение реального повышения доступности жилья адекватно оборудованным жильем приемлемого размера и нормального качества для всех категорий граждан, независимо от их доходов, с учетом всех принятых на себя обязательств государства;

·  развитие рыночных механизмов в жилищной сфере.

Механизмы, составляющие основу такой системы и сочетающие использование государственных (муниципальных) финансов с частными инвестициями, должны быть ориентированы на привлечение финансовых ресурсов в объемах и по срокам, необходимых как для решения задач социальной жилищной политики, так и для обеспечения динамичного сбалансированного увеличения предложений на рынке жилья и платежеспособного спроса на него.

Жилищное финансирование опирается, преимущественно, на средства частных инвесторов, включая средства населения.

Государственные и муниципальные финансы служат лишь катализатором рыночных процессов, стимулирующим их ускоренное развитие.

Они также направляются в качестве соинвестиций, в том числе, в форме частно-государственного партнерства, на социальную защиту и социальную поддержку тех категорий граждан, которые не в состоянии решить свои жилищные проблемы самостоятельно.

Спектр механизмов жилищного финансирования должен позволять каждой категории граждан решать жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватными им сформированными потребностями, не выходя при этом за рамки экономически обоснованных возможностей федерального, региональных и муниципальных бюджетов.

В условиях дефицитной экономики и сложившихся реалий, сложности и, самое главное, длительности процесса рыночных преобразований, приобретают особую важность вопросы достижения сбалансированности развития рыночных механизмов с решением задач социальной жилищной политики.

При этом достижение социальных целей не может быть реализовано без развития рынка жилья.

На современном этапе социально-экономического развития страны система жилищного финансирования должна содержать механизмы:

·  создания и содержания фонда социального жилья;

·  переселения граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда;

·  создания сектора арендного (по договору найма) жилья;

·  ипотечного жилищного кредитования;

·  социальной поддержки граждан в форме адресных жилищных субсидий;

·  накопления гражданами средств на цели строительства и приобретения жилья;

·  создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;

·  финансирования жилищного строительства;

·  развития базы стройиндустрии

2.4. Задачи государственной жилищной политики

Основными задачами государственной жилищной политики являются:

- обеспечение соответствия объемов жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации;

- привлечение во все компоненты жилищной сферы внебюджетных финансовых ресурсов;

- создание набора механизмов жилищного финансирования, позволяющего каждой категории граждан решать свои жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватно им сформированными потребностями;

- обеспечение массового строительства жилья на уровне 1 кв. м на человека в год путём:

a) устранения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;

б) развития кадрового потенциала строительной отрасли;

в) организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики, обеспечивающей сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий путем обеспечения строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры,

г) внедрения инноваций на рынке жилья, наиболее эффективных технологий строительства и обслуживания жилья,

д) контроля соблюдения правил конкуренции и условий недискриминационного доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам;

e)  эффективной тарифно-ценовой политики в жилищной сфере;

- создание условий для приобретения собственного жилья широкими слоями населения (применяя различные способы снижения стоимости, либо субсидирования приобретения жилья для отдельных категорий граждан);

- развитие сектора социального жилья;

- создание сектора наёмного жилья;

- повышение комфортности проживания населения в жилищном фонде;

- обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;

- расширение сферы частно-государственного партнерства в жилищной сфере;

- внедрение механизмов саморегулирования строительной деятельности и управления жилищным фондом;

- развитие механизмов страхования в жилищной сфере;

- совершенствование правовых основ деятельности по строительству, предоставлению и эксплуатации жилья;

- повышение эффективности системы контроля и надзора в строительном и жилищно-коммунальном комплексе путём совершенствования правовых основ функционирования системы контроля установление требований к жилью, строительным материалам;

- развитие системы жилищного кредитования.

РАЗДЕЛ 3. СОциальная жилищная политика и

социальное жилье

3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья

Жилищная обеспеченность как критерий развития жилищной сферы России отражает общий масштаб развития жилищного фонда. Поэтому целесообразно применение показателя удельной жилищной обеспеченности в качестве ориентира, отражающего приоритеты жилищной и градостроительной политики, наряду с критерием обеспеченности домохозяйств отдельным жилищем.

В качестве ориентира жилищной обеспеченности должен быть установлен уровень не менее 40 кв. метров общей площади на человека. При этом жилищная обеспеченность населения Российской Федерации должна определяться исходя из наличия у каждого домохозяйства отдельного жилища (на правах собственности, найма или социального найма). Для этого необходимо обеспечить ввод не менее млрд. кв. м. жилья.

При этом необходимо обеспечить достижение ежегодного ввода не менее 1 кв. м. жилья на человека.

В качестве важнейшего индикатора реализации жилищной политики должен использоваться показатель количества граждан, получивших жилье и площадь жилья в квадратных метрах. Это даст возможность лучше понять, сколько граждан, в какие квартиры или индивидуальные дома вселилось. Помимо величины спроса на тот или иной вид квартир и его удовлетворение можно будет косвенно оценивать диспропорции в доступности жилья.

Эти ориентиры должны быть использованы для оценки и планирования доступности жилья и коммунальных услуг, среднесрочной тарифной политики как в стране в целом, так и в каждом регионе и муниципальном образовании.

Основным результатом государственной жилищной политики должно стать достижение целевых показателей стратегии по уровню жилищной обеспеченности в каждом из сегментов рынка.

Основным критерием доступности жилья является время, в течение которого гражданин в состоянии улучшить свои жилищные условия.

Этот временной параметр (коэффициент доступности жилья) зависит от уровней доходов населения и цен на рынке жилья ( и рынке потребительских кредитов), а также количества бюджетных средств, которые государство способно и готово, исходя из выбранных приоритетов социально-экономического развития страны, направлять на поддержку граждан.

Его величина выделяет ту часть населения, которая по своим доходам, накоплениям и иным активам способна самостоятельно обеспечить себя жильем, путем приобретения его в собственность (в том числе, посредством ипотечных кредитов) или рыночного найма. Для этих категорий граждан следует говорить о рыночной доступности жилья.

Для определения доступности ипотечных кредитов следует установить предельную долю доходов, которые граждане могут направлять на погашение кредитов. Размер месячных платежей по кредитам (ануитетных платежей) не должен превышать определенную на федеральном уровне долю совокупного бюджета домохозяйства (семьи).

Для граждан, нуждающихся в той или иной форме помощи со стороны государства в реализации права на жильё, следует использовать параметр социальной доступности жилья.

Основным критерием является время, в течение которого гражданин может реализовать своё право на жилище, получив на условиях социального найма или приобретая в собственность посредством участия в социальных жилищных программах жильё, соответствующее приемлемым современным представлениям о комфортности. При этом расходы за проживание в нем должны составлять разумную долю их семейного дохода.

Этот критерий определяет уровень государственного (и муниципального) участия в социальной защите малоимущих и социальной поддержке иных малообеспеченных групп населения.

В качестве ориентира необходимо установить коэффициент социальной доступности жилья не превышающий 3 года.

На федеральном уровне должны быть утверждены минимальные социальные жилищные стандарты (далее федеральные жилищные стандарты), в соответствии с которыми определяется уровень государственного участия. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования вправе разрабатывать региональные или муниципальные жилищные стандарты, улучшающие положение граждан по сравнению с федеральными стандартами.

К числу федеральных жилищных стандартов относятся:

·  стандарты признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (исходя из критериев обеспеченности жильем и уровня доходов);

·  нормы предоставления жилых помещений по договорам социального найма (минимальная норма предоставления жилья, составлять 18 м² на человека (33 кв. м. для одиноко проживающих граждан, 42 кв. м. для семьи из двух человек, 54 кв. м. для семьи из 3 человек);

·  нормативы потребления коммунальных услуг;

·  стандарты помощи гражданам, нуждающимся в социальной поддержке в обеспечении жильем и в улучшении жилищных условий;

·  стандарты оказания помощи малоимущим гражданам при оплате жилищно-коммунальных услуг;

·  предельный размер доли совокупного бюджета домохозяйства, направляемого на оплату жилищного кредита;

·  предельный размер допустимой доли расходов домохозяйства на оплату найма жилья (коэффициент доступности социального найма);

·  предельный размер расходов домохозяйства на содержание жилья (коэффициент доступности коммунальных платежей),

и ряд других стандартов.

Отдельного внимания заслуживает вопрос оплаты содержания жилья малоимущими гражданами. Плата за наём и содержание социального жилья должна устанавливаться дифференцированно в зависимости от доходов населения из расчета социальной нормы предоставления жилья.

Доля совокупного дохода домохозяйства, оставшаяся после оплаты найма жилья и коммунальных услуг, должна соответствовать установленному законом прожиточному минимуму. Для домохозяйств, у которых в результате полной оплаты найма и коммунальных услуг эта доля меньше прожиточного минимума, размер оплаты за найм и коммунальные платежи снижается до нуля. Оставшаяся часть расходов компенсируется государством.

3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья

В мировой практике к социальному жилью относится жильё, соответствующее установленным государством федеральным жилищным стандартам, предоставляемое на условиях найма гражданам, признанным в установленном государством порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Это соответствует положениям статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которыми «малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жильём бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов».

Жилищный кодекс Российской Федерации использует термин «жилищный фонд социального использования», владельцами которого могут быть только государство и муниципалитеты. Жилые помещения из данного фонда предоставляются нуждающимся гражданам на основании бессрочного договора социального найма жилых помещений.

Таким образом, действующее жилищное законодательство узко трактует понятие социального жилья и делает задачу государства по обеспечению реализации гражданами своих жилищных прав практически невыполнимой.

Ответственность за решение жилищных проблем наиболее многочисленной категории граждан, нуждающихся в помощи со стороны государства - малоимущих граждан в настоящее время возложена исключительно на органы местного самоуправления, которые должны предоставлять жилье этим категориям граждан из муниципальных жилищных фондов, то есть муниципальных жилищных фондов социального использования.

Учитывая диспропорции в социально-экономическом развитии регионов, это правовое положение приводит к тому, что в экономически слабых регионах граждане десятки лет не могут реализовать свое право на жилище.

Исходя из этого, необходимо предусмотреть меры финансового участия государства в развитии этих фондов.

Муниципальные жилищные фонды социального использования должны формироваться за счет:

средств федерального и региональных бюджетов, предоставляемых на условиях софинансирования;

предоставления государственных гарантий и бюджетных кредитов;

прямого финансирования из средств местных бюджетов (за счёт доходов от платы за социальный наем, доходы по единому налогу на недвижимое имущество физических лиц, муниципальные заимствования и т. д.);

предоставления бесплатных или по сниженным ценам земельных участков, оснащенных коммунальной инфраструктурой, снижающих стоимость строительства;

внебюджетных источников финансирования программ строительства социального жилья.

Государство (муниципалитеты), выступая в качестве соинвесторов и заказчиков социального жилья вправе устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организаций снижения себестоимости жилья.

Такое регулирование будет не административным вмешательством в рыночные отношения, а экономическим рычагом, оказывающим позитивное влияние на поведение профессиональных участников, действующих в коммерческих сегментах рынка жилья.

Учитывая ограниченные возможности бюджетов всех уровней необходимо разработать максимально эффективные способы расходования этих средств и механизмы привлечения внебюджетных ресурсов, используя механизм частно-государственного партнёрства.

Механизм частно-государственного партнёрства требует создания более эффективной системы управления социальными жилищными программами по сравнению с системой управления органами публичной власти.

Необходимо стимулировать создание при муниципалитетах жилищных корпораций (далее ЖК) в форме некоммерческих организаций, в качестве операторов муниципальных социальных жилищных программ. В органы управления ЖК должны входить представители общественности и заинтересованного бизнеса, а также органов местного самоуправления. ЖК передаются бюджетные средства и средства частных инвесторов. Причём средства федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации должны поступать в жилищную корпорацию напрямую.

ЖК осуществляют функции заказчика-инвестора социального жилья. Выступая в этом качестве, они на конкурсной основе осуществляют подбор застройщиков (девелоперов), организующих комплексное развитие территорий и жилищное строительство, которые, в свою очередь, нанимают подрядные строительные организации. Собственниками построенного социального жилья являются муниципалитеты, вместе с тем функции по его управлению должны передаваться жилищным корпорациям.

В качестве таких жилищных корпораций могут выступать региональные отделения Федеральной жилищной корпорации.

Весьма эффективным механизмом, способствующим активизации строительства социального жилья, является налоговое регулирование. Об этом свидетельствуeт опыт зарубежных стран, в частности опыт США, где широкое распространение получил механизм предоставления налоговых освобождений.

Налоговые освобождения будут выделяться из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации для последующего распределения их среди застройщиков (девелоперов), участвующих в программах строительства социального жилья. В свою очередь застройщики (девелоперы) вправе продать такие налоговые освобождения банкам, осуществляющим финансирование строительства. Этот механизм позволит государству стимулировать строительство социального доступного жилья без существенных денежных вложений из бюджета, а также переложить на банки, контроль выполнения социальных обязательств застройщиками.

По мере возрастания финансовых возможностей региональных и муниципальных бюджетов, доля прямых вложений средств федерального бюджета, направляемых на создание фонда социального жилья, будет уменьшаться.

По мере снятия остроты жилищной проблемы, имея сформированный и значительный по объёмам рынок социального жилья, должно стимулироваться расширение круга лиц, задействованных в создании и управлении социального жилья - частных коммерческих и некоммерческих организаций – социальных домовладельцев, создающих частный жилищный фонд социального использования, а также осуществляющих функции по его управлению и предоставлению нуждающимся гражданам в соответствии с установленными федеральными социальными жилищными стандартами.

Деятельность данных структур более эффективна в рыночных условиях. В частности, они могут привлекать частные инвестиции для новых схем финансирования строительства и содержания жилья, в то время как возможности органов государственной власти и местного самоуправления по привлечению средств ограничены действующими жесткими правилами.

Целесообразно постепенно осуществлять передачу социальным домовладельцам государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

В свою очередь формой государственной поддержки граждан, проживающих в социальном жильё, построенном частными компаниями, станет компенсация им части затрат за проживание.

Большую роль в решении жилищного вопроса может сыграть политика стимулирования строительства предприятиями жилья и предоставления его сотрудникам на условиях социального найма.

В предыдущий этап развития жилищной сферы в условиях экономического кризиса процесс передачи муниципалитетам ведомственного жилищного фонда предприятий сыграл свою положительную роль - позволил сделать предприятия более конкурентоспособными.

Однако в настоящее время социальные задачи, стоящие перед государством, в том числе, решение проблемы рационального размещения трудовых ресурсов и проведения сбалансированной миграционной политики требуют принятия мер, поощряющих строительство и содержание жилья социально-ответственным бизнесом.

Заинтересованность в строительстве и содержании такого жилья со стороны собственников диктуется, например, необходимостью привлечения трудовых ресурсов на предприятия, результаты деятельности которых являются для них основным источником прибыли, а со стороны государства стимулируется при помощи налоговых преференций для социально-ответственного бизнеса.

В определенных случаях для обеспечения социальным жильём нуждающихся граждан может использоваться жилищный фонд коммерческого использования. Это происходит в тех случаях, когда сложившиеся экономические условия делают не выгодным создание фондов социального жилья. При этом государство предоставляет нуждающимся гражданам субсидии, покрывающие часть оплаты за наем помещений в жилищном фонде коммерческого использования.

В целях более эффективного использования социального жилья необходимо установить дифференцированный порядок его предоставления. Социальное жильё, предоставляемое определенным категориям граждан, установленным в законе (например, инвалиды, граждане, страдающие тяжелыми заболеваниями и т. п.) должно предоставляться бессрочно. Малоимущим гражданам социальное жилье должно предоставляться на срок, в течение которого доходы граждан ниже законодательно установлено установленного уровня. Это будет стимулировать граждан к поиску иных способов решать свои жилищные проблемы, кроме неограниченного проживания в фондах социального жилья.

Данное положение будет распространяться на будущих участников правоотношений по договорам социального найма, с которыми договоры социального найма будут заключаться после внесения соответствующих изменений в законодательство.

3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный

ремонт существующего жилищного фонда

Основными финансовыми источниками в этой компоненте жилищной политики являются средства федерального бюджета, аккумулированные в Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), а также средства региональных и муниципальных бюджетов, выделяемые на условиях софинансирования.

Наиболее эффективным механизмом использования бюджетных средств, выделенных на программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, является финансирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку.

На освободившейся после сноса старого жилья площадке можно построить новое жилье, привлекая частных инвесторов-застройщиков в собственно строительство жилья.

Выступая соинвестором, государство реализует свою долю в виде вновь построенных квартир, куда переселяет граждан из ветхого и аварийного жилья (либо на условиях социального найма, либо предоставляя их в собственность). Остальные квартиры реализуются на свободном рынке.

Мультипликативный эффект очевиден – на каждый 1 вложенный рубль государство совместно с муниципалитетом привлекает соинвестора, который дополнительно вложит 4 - 5 рублей собственных средств и/или кредитных ресурсов банков, а на рынок для реализации поступит дополнительное жилье.

Важнейшей предпосылкой эффективного и качественного решения задач, связанных с проведением капитального ремонта, является привлечение профессиональных управляющих компаний, объединенных в соответствующие некоммерческие профессиональные саморегулируемые организации, способных обеспечить:

·  инвестирование и целевое использование средств под гарантии Фонда и с последующим возмещением Фондом (и собственниками многоквартирного дома) затрат на проведение обследования и капитального ремонта;

·  качество выполнения работ и ответственность подрядчиков по принимаемым на себя обязательствам;

·  защиту прав и законных интересов граждан.

Некоммерческие саморегулируемые организации профессиональных управляющих компаний будут понятным и ответственным партнером Фонда.

РАЗДЕЛ 4. МЕХАНИЗМЫ СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКИ И

СТИМУЛИРОВАНИЯ СПРОСА

4.1. Рынок наемного жилья

В настоящее время рынок жилищного найма развивается достаточно стихийно и полулегально. В роли наймодателей, как правило, выступают граждане – собственники жилья, которые сдают излишки жилой площади в наем.

Так по данным Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% семей снимали жилые помещения у других граждан. При этом, по экспертным оценкам, размер жилищного фонда, сдаваемого в наем, составляет около 10% от находящегося во владении граждан.

Этот сегмент имеет тенденцию к увеличению, в виде появления на рынке достаточно большого количества, так называемых «инвестиционных квартир», выступающих средством сохранения накоплений. Появление значительного количества таких квартир (по Москве в 2006 г. построено не менее 20 процентов от общего количества) стимулировало рост цен на жилую недвижимость, существенно опережающим не только среднюю инфляцию по стране, но и доходность по банковским вкладам и иным доступным для населения вложениям.

В то же время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем.

При этом рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою потребность в жилье сняв его на рынке. К примеру, в большинстве европейских стран рынок наёмного жилья составляет около 30% от всего жилищного рынка.

Меры государственной поддержки должны быть направлены на целевое формирование жилищного фонда наемного жилья. Данные меры должны быть дифференцированы в зависимости от участников отношений жилищного найма (лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью в сфере жилищного найма, индивидуальных наймодателей (граждан), граждан-нанимателей жилья).

Основной проблемой для развития предпринимательской деятельности в сфере жилищного найма является недостаток долгосрочных финансовых ресурсов, поскольку возврат вложенных в строительство доходных домов средств осуществляется в течение длительного периода времени за счет платежей за наём жилых помещений.