Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в Российской Федерации (стр. 3 )

В этой связи, необходимо стимулировать развитие такого финансового института как (паевые) инвестиционные фонды, а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих кредиты, путём предоставления долгосрочных ресурсов с финансовых рынков.

Одновременно необходимо принять меры по легализации сектора наёмного жилья, сдаваемого индивидуальными наймодателями, что требует совершенствования законодательной базы, в первую очередь, в направлении создания стимулирующего налогового регулирования.

Важнейшим направлением должны стать меры государственной поддержки для определенных категорий граждан – нанимателей жилья. (например учителей, врачей, молодых специалистов, вынужденным снимать жильё). Таким гражданам должны предоставляться субсидии, покрывающие часть оплаты за наем жилья.

4.2. Ипотечное жилищное кредитование

Значительную роль в обеспечении стабильного спроса на жилье играет ипотечное жилищное кредитование, которое в последние годы активно развивается в нашей стране.

В основу стратегии развития российского института ипотеки была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка (Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 28).

Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов (займов), а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих населению эти кредиты (займы) за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг (механизмы секьюритизации).

В целях обеспечения развития системы ипотечного жилищного кредитования Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 был создан государственный институт развития – по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК).

Его цели и задачи были определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 28 и уточнены одобренной на заседании Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Для обеспечения деятельности АИЖК по формированию первичного ипотечного рынка Правительство Российской Федерации предоставило государственные гарантии Российской Федерации по его заимствованиям (Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000). Общий объем государственных гарантий Российской Федерации в гг. составит 138 млрд. рублей.

В настоящее время можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования, в целом успешно завершен, благодаря стимулирующей роли АИЖК, а также усилиям других участников рынка.

Дальнейшее увеличение количества ипотечных жилищных кредитов уже не требует существенной государственной поддержки. В целом, профессиональные участники рынка в состоянии обеспечить высокую динамику первичного ипотечного рынка без активного участия АИЖК.

В стимулировании нуждаются лишь некоторые наименее развитые с точки зрения ипотечного кредитования регионы России, например, ряд субъектов Северо-Западного, Южного и Дальневосточного Федеральных округов.

В то же время, решение задачи перехода к массовой ипотеке существенно зависит от темпов развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Всего на 1 июля 2007 года совершено 7 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов общим объемом не более 30 млрд. рублей.

Исходя из этого, стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

В этой связи потребуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации (Федеральный закон «О дополнениях и изменениях в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»», Федеральный закон «О секьюритизации» и ряд других).

Действующее российское законодательство, как правило, императивно указывает эмитенту условия выпуска, обращения и погашения ценных бумаг и не дает ему возможность конструировать условия ценной бумаги исходя из интересов инвесторов. Преимущество законодательства США и стран Западной Европы состоит в том, что оно позволяет эмитентам и инвесторам самостоятельно формулировать условия ценных бумаг, одновременно концентрируя государственный контроль на вопросах раскрытия информации для инвесторов.

Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.

Необходим также ряд изменений и дополнений в нормативные акты Банка России, касающихся совершенствования требований по обязательным нормативам и резервированию.

Одновременно требуется предпринять усилия по организации рынка ипотечного жилищного кредитования, нуждающегося в создании организованной площадки – ипотечной биржи для торговли пулами закладных. Уже сегодня наблюдается активизация торговли пулами закладных, однако из-за её отсутствия объем таких сделок крайне невелик.

Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных) существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие и/или мезонинные транши таких бумаг.

Также требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования.

Средства государственного пенсионного фонда (доходность которого в последние годы составляла всего 2% в рублях), вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

4.2.1. Программы социальной ипотеки

Одним из приоритетов социальной жилищной политики должно стать развитие социальной ипотеки - самостоятельных адресных программ ипотечного кредитования отдельных категорий граждан, имеющих право на государственную поддержку (военнослужащих в рамках накопительно - ипотечной системы, молодых семей, бюджетников, граждан, использующих средства материнского (семейного) капитала и т. д.).

Поскольку основной причиной недоступности жилья и ипотеки для российских граждан являются, не высокие процентные ставки, а недоступно высокие цены на жильё, основным механизмом поддержки участников программ социальной ипотеки должны стать единовременные адресные жилищные субсидии, направляемые на погашение части стоимости приобретаемого жилья (первоначальный взнос), наряду с механизмами стимулирования застройщиков и прямыми бюджетными вложениями в инженерное обустройство площадок под жилищную застройку.

Такая компенсация части расходов этих граждан по приобретению или строительству жилья позволит избежать негативного влияния на остальные сегменты рынка ипотечного кредитования и строительства.

В свою очередь, направление адресных жилищных субсидий на снижение ставок по кредитам ввиду долгосрочного характера ипотечных кредитов, увеличивает риски в системе ипотечного жилищного кредитования.

Такое снижение ставок было бы возможно только при условии обособления ипотечных активов, появляющихся в процессе реализации программ социальной ипотеки, использующей льготирование ставок по ипотечным кредитам. При этом такие ипотечные кредиты не могут быть рефинансированы рыночными институтами.

Такой вывод напрашивается исходя из анализа кризиса американской системы ипотечного кредитования, вызванного в первую очередь бесконтрольным повышением привлекательности и доступности ипотечных программ для необеспеченных слоев населения. Способами повышения привлекательности являлось занижение месячных (аннуитетных) платежей, что фактически эквивалентно нерыночному снижению процентной ставки по кредитам, так называемые субстандартные (suprime) кредиты. Банки - ипотечные кредиторы практически не несли долгосрочных рисков по таким кредитам, т. к. выданные кредиты рефинансировались (продавались) в первый же месяц после выдачи.

Такая политика на фоне постоянного роста цен на недвижимость создавала иллюзию благополучия ситуации на ипотечном рынке.

При снижении цен на жилье для многих заемщиков терялись экономические стимулы для дальнейшего исполнения своих обязательств по взятым ипотечным кредитам. Результатом этого стало возросшее количество невозвратов и досрочного погашения ипотечных кредитов.

Возникший в США кризис демонстрирует опасность искусственного снижения стандартов выдачи ипотечных кредитов, в том числе с помощью использования нерыночных процентных ставок.

К тому же такое снижение процентных ставок без соответствующего повышения качества заемщиков и стандартов кредитных продуктов приведет к трудностям с рефинансированием российских ипотечных кредитов и невозможностью размещения ценных бумаг, обеспеченных такими кредитами, что может привести к весьма негативным последствиям для всей системы ипотечного кредитования.

Уже сегодня предложение пулов ипотечных кредитов превышает спрос. АИЖК неоднократно сигнализировало рынку о нехватке средств на рефинансирование системы. В последнее время мы наблюдаем приостановку сделок по трансграничной секьюритизации.

Нерыночное снижение ставок по ипотечным кредитам для всех заемщиков является мерой эконономически нецелесообразной, поскольку это приведет к искусственному завышению спроса на жилье, несбалансированное с ростом его предложений. Результатом таких действий станет повышение стоимости жилья, а значит – снижение доступности жилья для других граждан.

Дополнительное стабилизирующее воздействие на рынок ипотечного кредитования могло бы оказать частно-государственное партнерство со страховыми компаниями в направлении развития системы ипотечного страхования, повышающей качество кредитных продуктов и направленной на снижение требований банков к размеру первичного взноса при предоставлении ипотечных кредитов и, тем самым, способствующая повышению доступности ипотеки.

4.3. Адресные жилищные субсидии

Основной формой социальной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в настоящее время является предоставление адресных жилищных субсидий на приобретение жилья в собственность.

По категориям граждан, по которым государство приняло на себя обязательства по обеспечению жильём (на сегодняшний день это военнослужащие, уволенные в запас; граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера; участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф и т. п.), средства на предоставление субсидий в форме государственных жилищных сертификатов, обеспечиваются за счет федерального бюджета.

Оказание государственной поддержки гражданам, определенным федеральным законодательством, в форме государственных жилищных сертификатов планируется осуществлять до 2015 года. За этот период жильем будут обеспечены около 531,8 тыс. семей.

Это наиболее эффективно действующая форма социальной поддержки, поскольку правила, заложенные в федеральной целевой программе «Жилище» на годы, принципиально исключают нецелевое использование выделяемых бюджетных средств, как со стороны граждан, так и со стороны государственных операторов этой программы.

Субсидии могут предоставляться из различных бюджетами уровней в зависимости от категории граждан (например, из федерального бюджета – гражданам, обязательства по обеспечению жильем которых определены федеральным законодательством, из региональных бюджетов – работникам бюджетной сферы, из местных бюджетов – очередникам на улучшение жилищных условий). Эффективной формой субсидирования является предоставление субсидий на условиях софинансирования. из различных бюджетов.

При этом для граждан, определенных федеральными законами, которым в настоящее время государство оказывает помощь в улучшении жилищных условий, должен быть установлен принцип обязательности исполнения ранее принятых обязательств. Основной формой субсидирования граждан на приобретение жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов, должно стать предоставление субсидий на оплату первого взноса при получении ипотечного кредита.

В качестве приоритетных направлений оказания адресной поддержки при приобретении жилья должна быть сохранена поддержка молодых семей, особенно в первые годы брака, что позволит стимулировать рождаемость, а также поддержка молодых специалистов, в том числе молодых ученых, призванная сохранять и развивать кадровый потенциал в стране.

Для совершенствования механизмов оказания адресной поддержки населения необходимо:

1.  Пересмотреть порядок определения размера субсидии с учетом реальной рыночной стоимости жилья, поскольку из-за установленного неоправданно низкого уровня цен, граждане – участники подпрограммы зачастую вынуждены искать обходные пути для реализации своих жилищных прав или приобретать жилье на вторичном рынке.

2. Предоставить право использования средств, заложенных в государственных жилищных сертификатах, выделяемых в виде государственной поддержки отдельных категорий граждан, на долевое участие в строительстве жилья, на этапе строительства, поскольку существующий механизм не учитывает имеющегося дефицита нового жилья.

3. Обеспечить широкое распространение на региональном и муниципальном уровне механизма адресных жилищных субсидий, в том числе, в рамках специальных программ социальной ипотеки. При этом основным критерием оказания адресной поддержки должен быть уровень доходов семьи.

4. Помимо предоставления государственной поддержки в форме денежных средств, необходимо развивать такую форму поддержки как бесплатное или на льготных условиях предоставление земельного участка под жилищную застройку.

Наиболее оптимальным механизмом управления программами адресных жилищных субсидий должна стать Федеральная жилищная корпорация.

4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов

приобретения жилья

Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья является важной задачей, решение которой позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в увеличении объемов строительства жилья и повышении условий доступности приобретения жилья гражданами.

На государственном уровне должна найти поддержку жилищная кооперация.

Она выражается в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

Прежде всего, необходимо совершенствовать законодательство, выделив, так называемые, прямую и непрямую формы собственности.

Прямая форма собственности означает, что между человеком, проживающим в жилом помещении, и правом его собственности на это жилое помещение отсутствует какое-либо юридическое лицо.

При непрямой форме собственности «формальным» собственником недвижимости является юридическое лицо – жилищный кооператив. Члены кооператива имеют долю в кооперативе и право постоянного проживания в одном из жилых помещений дома, но не имеют права собственности на это жилое помещение.

Разграничение между прямой и непрямой формами собственности имеет решающее значение для развития кооперации, когда речь заходит о необходимости поиска финансирования и выполнения других совместных действий. Кооператив может использовать недвижимость как залоговый актив при получении ипотечных кредитов на строительство новых объектов жилой недвижимости, на реконструкцию или ремонт существующих, для строительства и ремонта инженерных коммуникаций, для строительства объектов социально-культурного назначения.

При прямой форме собственности кредитору (банку) приходится иметь дело с множеством мелких собственников, что существенно осложняет процесс кредитования или делает его вообще невозможным.

Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что создаст условия к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы.

Современные строительные сберегательные кассы должны стать серьезным институтом инвестирования жилищной сферы. Основой механизма его функционирования является принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей формирует сбережения путем взносов в единый финансовый фонд.

Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (этап накопления, который обычно составляет пять–шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства или ремонта) жилья с использованием ссуды (ипотечного кредита), получаемой в фонде в размере, необходимом для оплаты полной стоимости приобретаемого объекта (этап кредитования). Следует подчеркнуть, что процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком, чем на открытом рынке кредитов, так как устанавливается фондом неизменной для этапа накопления и кредитования. Строительные сберегательные кассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов.

Система строительных сберегательных касс, по крайней мере, на начальных этапах своего развития может функционировать только при условии финансовой поддержки со стороны государства членам строительных сберегательных касс, начисления им премий, рассчитываемых исходя из суммы собственных сбережений вкладчика, которая суммируется со средствами граждан на этапе накопления.

Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинстве европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с ипотечной системой и не является конкурентом последней, так как практически эти системы адресуют свои услуги различным группам населения в зависимости от их финансового и социального положения.

Более того, система ипотечного жилищного кредитования и система депозитно-кредитного жилищного финансирования органично дополняют друг друга.

Несомненно, что различные накопительные схемы приобретения жилья, в первую очередь, система строительно-сберегательных касс, должны развиваться, однако степень государственного участия в их развитии должна определяться, в первую очередь, экономической целесообразностью и потребительской привлекательностью.

РАЗДЕЛ 5. МЕРЫ СТИМУЛИРОВАНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА

РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной)

инфраструктуры

Механизмы создания коммунальной (инженерной и социальной) инфраструктуры являются ключевыми при переходе к массовому строительству жилья на уровне не менее 1 кв. метра на человека в год. Данные объемы жилищного строительства возможны лишь при переходе от точечной застройки площадок к комплексному развитию территорий.

При такой постановке задачи особенно важно определение объема вводимого жилья и выбор территорий, предполагаемых к освоению, увязывать с прогнозами социально-экономического развития регионов и муниципальных образований, с состоянием жилищного фонда в субъектах Российской Федерации, наличием и прогнозируемым количеством рабочих мест и т. п.

Следует также учитывать существенно больший объем требуемых первоначальных инвестиционных ресурсов на создание инфраструктуры, которая будет включать значительную транспортную составляющую. При этом возврат этих вложений будет осуществляться постепенно, и может потребовать значительного времени.

Поэтому необходимо финансовое участие бюджетов всех уровней в реализации инфраструктурных проектах.

Критериями участия федерального бюджета в проектах комплексного развития территорий должны быть, прежде всего, их социальная и/или экономическая значимость для региона, а не объем жилищного строительства. Государство должно оказывать поддержку не только сильным регионам, но и стимулировать слабые, иначе имеющиеся диспропорции в развитии различных районов страны будут продолжать усиливаться и способствовать дальнейшей концентрации населения вблизи мегаполисов.

Заслуживает распространения подход, реализуемый в настоящее время в рамках Государственной программы создания технопарков в Российской Федерации, которая реализуется в 8 регионах страны на условиях частно-государственного партнерства: субъект Российской Федерации (муниципальное образование) вносит землю, федеральный бюджет финансирует инфраструктуру, частные инвесторы-застройщики осуществляют строительство. Возврат средств осуществляется частично за счет продажи жилой недвижимости, частично за счет эксплуатации построенной недвижимости. Отдельного рассмотрения в этом случае заслуживает вопрос возможности возврата привлекаемых средств путём учёта дополнительных налоговых сборов, формируемых в результате реализации указанных проектов.

В то же время предложенный в настоящее время в ФЦП «Жилище», механизм, основанный на гарантиях, предоставляемых на паритетных началах субъектами Российской Федерации и Российской Федерацией застройщикам инфраструктуры, трудно реализуем на практике.

Кроме того, существующий порядок обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой является причиной увеличения стоимости жилья, так как компенсация произведённых затрат предусматривается за счет продажи прав на освоение земельных участков и, как следствие, включается в стоимость строящегося жилья.

Для исключения такого положения дел и, как следствие, повышения доступности жилья необходимо предусмотреть порядок, когда возврат средств, затраченных на создание инфраструктуры, осуществляется за счет инвестиционной составляющей тарифов на коммунальные услуги, а собственник построенного жилья оплачивает лишь внутриплощадочные сети.

В любом случае, следует прекратить практику оплаты естественным монополиям не прозрачных, так называемых, тарифов на подключение, а также практику, когда созданные на средства застройщиков новые энергетические мощности бесплатно передаются РАО ЕЭС.

По мере развития сферы жилищно-коммунального хозяйства, принятия Федерального закона «О финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ», а также внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «О концессиях», бюджетные ресурсы могут частично замещаться долгосрочными вложениями. Эти средства привлекаются с финансовых рынков посредством выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных коммунальными платежами, ипотекой земель и залогом прав по концессионным соглашениям, в рамках механизма секьюритизации.

5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства

При переходе к массовому строительству жилья важнейшее значение приобретает необходимость совершенствования механизмов финансирования жилищного строительства. Основными финансовыми источниками в жилищном строительстве являются:

·  средства граждан, желающих приобрести жилье – долевых участников строительства;

·  кредитные средства банков;

·  средства, привлекаемые, в том числе, с финансовых рынков посредством выпуска долговых обязательств застройщиком.

При выборе источников финансирования жилищного строительства застройщики оценивают стоимость привлекаемых средств и их доступность.

На сегодняшний день первое место в общем объеме финансирования строительства жилья занимают средства граждан – участников долевого строительства (более 80 процентов). Причиной массового распространения, по своей сути, весьма рискованных для потребителей и непрозрачных финансовых схем долевого строительства стало резкое сокращение с начала 90-х годов государственных капитальных вложений. Неразвитость банковской системы и отсутствие инфраструктуры финансовых рынков, а также высокие ставки по кредитам обусловили необходимость подрядным строительным организациям взять на себя несвойственные им функции финансовых компаний и непосредственно привлекать бесплатные деньги граждан, желающих приобрести жилье. Это в конечном итоге и породило весьма болезненную проблему «обманутых дольщиков».

Сравнительно легкий доступ к бесплатным финансам не создавал экономически обоснованных стимулов для профессиональных участников строительного рынка повышать юридическую и финансовую прозрачность своей деятельности, не способствовал массовому появлению специализированных инвестиционно-строительных (девелоперских) компаний.

Принятие Федерального закона от 01.01.01 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» стало определенным шагом по нормализации ситуации на рынке жилищного строительства. Однако поспешность его введения, не учитывающее многолетние сложившиеся реалия, а также качество его отдельных статей не позволили ему стать действенным инструментом регулирования отношений на рынке.

До сих пор на рынке жилья зарегистрировано менее 5 процентов сделок в соответствии с этим законом. В остальных случаях застройщики используют альтернативные схемы, которые, как правило, являются высокорискованными для граждан, вкладывающих свои средства в строительство.

Требуется дальнейшее совершенствование нормативного правового регулирования инвестиционно-строительной деятельности.

В этом плане основными направлениями должны стать:

A.  Формирование института девелопмента в строительстве. Девелоперские компании выполняют функции специализированной финансовой компании, привлекающей финансовые ресурсы в строительство, и действуют как профессиональный участник строительного рынка (инвестор-заказчик-застройщик). Они выступают в качестве организатора инвестиционно-строительного процесса. Подрядные строительные компании на основе договора генерального подряда и на средства девелопера осуществляют строительство объектов.

B.  Широкое использование механизмов страхования и создание института саморегулирования в строительстве, в целях защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих свои средства на цели строительства жилья.

C.  Совершенствование законодательства, касающегося регулирования в области недвижимости, на основе Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (2003 г.), в том числе, в части объектов незавершенного строительства;

D.  Внедрение механизмов, использующих в качестве инвестиционного инструмента жилищные облигации и иные инструменты фондового рынка.

E.  Активное подключение банков к участию в долевых схемах финансирования жилищного строительства путем осуществления расчетов между девелоперами и дольщиками с использованием эскроу-счетов, кредитования граждан на этапе строительства с последующим преобразованием строительных кредитов в ипотечные (конвертируемые ипотечные кредиты), а также в качестве гарантирующего института.

Основным финансовым источником в жилищном строительстве должны стать банковские кредиты.

В настоящее время доля банков в финансировании жилищного строительства по самым оптимистичным оценкам не превышает 20-25 процентов, которые, в основном, предоставляют застройщикам, так называемые, ломбардные кредиты.

По мере снижения существующих высоких рисков кредитования жилищного строительства приоритетом должно стать банковское кредитование под залог формируемых имущественных прав (проектное финансирование).

Этому будет способствовать:

·  повышение прозрачности в их финансово-хозяйственной деятельности;

·  накопление собственных активов и опыта деятельности на строительном рынке;

·  повышение уровня и качества управления строительными проектами;

·  повышение прозрачности процедур предоставления земельных участков под застройку и получения исходно-разрешительной документации на строительство,

Заслуживает поддержки использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для инвестирования в недвижимость, и в частности в жилищное строительство. Конструкция ЗПИФ привлекательна для инвестора за счёт абсолютной «прозрачности» их деятельности, отлаженных механизмов жёсткого контроля целевого использования средств, а также возможностью осуществлять вложения в размерах меньших, чем стоимость приобретаемых (строящихся) объектов недвижимости. Кроме того, паи фонда могут легко оборачиваться на рынке.

В настоящее время в России осуществляют деятельность 99 ЗПИФ недвижимости, суммарные чистые активы которых, по данным Национальной лиги управляющих на 26 сентября 2006 г., составляют около 43 млрд. руб.

5.3. Комплексное развитие территорий и программа

«Малоэтажная Россия».

Существующая «точечная» застройка полностью исчерпала свой ресурс в плане масштабного наращивания объемов жилищного строительства. В этой связи требуется реализация проектов по комплексному развитию территорий.

Основой для реализации данных проектов должна послужить выработка новой градостроительной политики, которая обеспечивала бы предоставление земельных участков для жилищного строительства в необходимых объемах, включая совершенствование процедур расширения при необходимости границ городских и сельских поселений, формирования новых поселений на территориях массового жилищного строительства.

В целях обеспечения условий для массового жилищного строительства необходимо осуществить мероприятия по следующим направлениям:

-  совместное территориальное планирование и совместную реализацию документов территориального планирования органами местного самоуправления и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при организационно-методическом содействии Российской Федерации;

-  подготовку органами местного самоуправления правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов, которые должны определять правовой режим текущего и будущего использования земельных участков, в том числе для жилищного строительства, а также на содействие этому процессу со стороны субъектов Российской Федерации и федерального центра;

-  подготовку документации по планировке территорий, в том числе для целей массового жилищного строительства и обеспечения эффективного процесса проведения аукционов по предоставлению застройщикам прав на большие по площади земельные участки в границах кварталов, микрорайонов.

Планы развития территорий массового жилищного строительства, в том числе вне границ современных населенных пунктов, должны быть адаптированы как к условиям развития мегаполисов, так и малых городов, увязаны с планами ускоренного развития социальной, транспортной и коммунальной инфраструктур, прогнозами по размещению новых производств и созданию новых рабочих мест.

В этой связи необходимо в качестве приоритета определить массовое малоэтажное жилищное строительство. Это будет способствовать более равномерному освоению всей территории страны. Дальнейшая концентрация населения внутри крупных городов снижает уровень комфортности проживания (об этом свидетельствуют результаты социологических опросов), становится социально-экономическим тормозом развития.

Имея в виду комплексный характер проблемы, а также ее масштабность, целесообразно разработать и принять Программу «Малоэтажная Россия» (далее Программа), целью которой станет развитие массовой малоэтажной жилищной застройки территорий.

В рамках реализации этой Программы необходимо:

·  провести анализ целесообразности сохранения или развития тех или иных поселений;

·  осуществить выбор технологий малоэтажного строительства, исходя из наличия природно-сырьевой региональной базы;

·  модернизировать существующие или создать новые производственные комплексы малоэтажного индустриального домостроения.

Основой для достижения поставленной цели должно стать формирование организационно-финансовых механизмов частно-государственного партнерства, обеспечивающих эффективное использование бюджетных средств, высокую доходность и гарантии возвратности привлекаемых инвестиционных ресурсов.

Участие государства и муниципалитетов в формировании региональных имущественных комплексов (производственные комплексы индустриального малоэтажного домостроения, земельные участки и объекты коммунальной инфраструктуры), в том числе, в форме паевых инвестиционных фондов.

В результате появится постоянный источник внебюджетного дохода за счет капитализации произведенных затрат, который может направляться на повышение доступности построенного жилья (исключение затрат на инженерное обеспечение из себестоимости жилищного строительства, адресные жилищные субсидии и т. п.).

5.4. Развитие строительного комплекса

Существующие производственные мощности строительной отрасли способны обеспечить прогнозируемый рост объемов жилищного строительства лишь в ближайшие 2-3 года, однако исходя из анализа текущего состояния производства и прогноза объемов потребления отдельных видов строительных материалов, можно предсказать, что именно промышленность строительных материалов станет одним из серьезных препятствий на пути достижения ежегодных объемов ввода жилья на уровне 1 кв. м. на человека. Строительную отрасль ждет дефицит практически по всем основным видам строительных материалов.

Поскольку производство большинства основных строительных материалов является капитало - и энергоемким, стратегической задачей государства является стимулирование интенсивного развития строительного комплекса.

Для обеспечения интенсивного развития строительного комплекса должны быть решены следующие основные проблемы: дефицита производственных мощностей, дефицита энергоснабжения, низкой конкурентоспособности ряда отечественных строительных материалов, недостаточного уровня внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицита квалифицированных кадров.

Государственная поддержка должна осуществляться на основе Комплекса мер в целях обеспечения роста объемов жилищного строительства, который должен быть разработан и принят Правительством в кратчайшие сроки.

Данный Комплекс мер должен быть увязан с социально-экономическим прогнозом развития страны и промышленной политикой Российской Федерации на средне - и долгосрочный периоды.

Основными мерами по стимулированию роста объемов производства стройматериалов являются:

-  эффективная градостроительная политика и территориальное планирование, дающие возможность участникам рынка прогнозировать объемы строительства, потребность в тех или иных строительных материалах, а также планировать развитие предприятий и вложение капиталов;

-  обеспечение сбалансированности интересов недро -, водо - и лесопользователей и землепользователей на законодательном уровне;

-  совершенствование законодательства по стимулированию вовлечения в производство строительных материалов отходов и попутных продуктов других отраслей промышленности;

-  совершенствование механизма возврата экологических платежей для целевого финансирования осуществления предприятиями природоохранных мероприятий;

-  совершенствование системы стандартизации сертификации строительных материалов, изделий и конструкций.

Одновременно необходимо предусмотреть меры, направленные на модернизацию производства и внедрение инноваций. Основные направления государственной политики в этой области:

-  осуществление эффективной внешнеторговой политики, в том числе снижение ставок ввозных таможенных пошлин на технологическое оборудование, сырьевые компоненты и запасные части, не производимые в Российской Федерации;