Управление многоквартирным домом (стр. 3 )

При управлении ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов, правил и нормативов, установленных Правительством Российской Федерации. При заключении договора управления МКД с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.

При управлении управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов, правил и норм, установленных Правительством Российской Федерации.

ГЛАВА 4.

СОБСТВЕННИК И УПРАВЛЯЮ­ЩАЯ КОМПАНИЯ.

Вопрос 41. Мне многое не нравится в дея­тельности компании, управляющей нашим домом, мои предложения реализовывать не хотят или вообще не рассматривают. Расскажите, пожалуйста, кому подчиняется управляю­щая компания?

Управляющая компания - самостоятельное хозяйствующее юридическое лицо и административного подчинения в виде вышестоящей организации у нее, как правило, нет. Контроль за деятельность компании в рамках норм действующего зако­нодательства осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления. А по исполнению условий договора управления МКД контроль осуществля­ют собственники помещений такого дома. Если управляющая компания входит в состав саморегулируемой организации (СРО), то СРО может проверить исполнение договорных обязательств такой компании по заявлению собственника МКД посредством проведения внеплановой выездной документарной проверки, по результатам проведенной проверки принимаются меры по устранению нарушений, если таковые имелись, впоследствии, заявителю выдается аргументированный письменный ответ.

Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Вопрос 42. Мы стоим перед выбором управ­ляющей компании. Какими критериями нам воспользоваться при выборе управляющую организацию?

Можно назвать несколько основных критериев выбора управляющей компании, которые позволят значительно застраховаться от ошибок. Необходимо:

1) Тщательно изучить проект договора управления и предоставления жилищно-коммунальных услуг и сравнить с предложениями других управляющих организаций.

2) Выяснить, является ли управляющая организация членом Саморегулируемой организации, каков компенсационный фонд этой организации, и какие стандарты и правила действуют в ней.

3) Выяснить: наличие круглосуточной аварийно-диспетчерской службы, материально - технической базы.

4) Ознакомиться с отзывами об организации других собственников.

5) Выяснить, застрахована ли деятельность организации.

6) Выяснить, с какими подрядными организациями у нее есть догово­ры и профессиональный уровень таких подрядных организаций.

7) Запросить документы, подтверждающие наличие в ее штате специалистов, получивших подготовку в сфере управ­ления недвижимостью, имеющих соответствующие дипломы и сертификаты.

8) Узнать ее финансовое состояние (отсутствие или нали­чие задолженности по договорам ресурсоснабжения для тех МКД, которыми управляет организация), отсутствие задолженности по налогам и сборам и требований по уплате долгов.

9) Получить информацию об организации охраны труда и сертификации рабочих мест.

Важно помнить, нельзя покупаться на популистские деше­вые обещания.

Вопрос 43. В какой срок управляющая организация обязана приступить к исполнению усло­вий договора?

Управляющая организация приступает к ис­полнению своих обязательств в срок, уста­новленный в договоре управления. Если срок не установлен в договоре, управляю­щая организация обязана приступить к вы­полнению такого договора не позднее, чем через тридцать дней со дня его подписания (п.7.ст.162 ЖК РФ).

Вопрос 44. Существует ли единая форма договора управ­ления многоквартирным домом?

Единой формы договора управления многоквартирным до­мом нет. Предлагаемые формы договоров управления носят лишь рекомендательный информационный характер. Но в любом договоре должны быть определены существенные условия. Согласно п.3. ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие су­щественные условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту обще­го имущества в многоквартирном доме, порядок изменения та­кого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управле­ния.

Без данных условий договор может быть признан не заключенным. Условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД. По общему правилу договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Вопрос 45. В какой момент считается, что договор управления МКД уже заключен?

При выборе способа управления домом управляющей организацией у собственников возникает обязанность заключить договор управления с управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников помещений МКД, проведенном в соответствии со ст. ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. При заключении договора управления МКД уже с од­ним собственником помещения в доме управляющая организа­ция приобретает права и обязанности по договору. Таким образом, договор управления МКД следует считать заключенным с момента подписания его управляющей организацией и первым из собственников помещений в МКД на условиях, утвержден­ных решением общего собрания.

Вопрос 46. Мы хотим расторгнуть договор со своей управляющей компанией, так как она не исполняет своих обязательств по догово­ру управления и обслуживания дома. Договор заключен сроком на 5 лет. Но в договоре управления есть пункт, в котором сказано, что собственники не имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор в течение пяти лет. Как нам быть?

Ничего страшного в том нет, что в вашем договоре есть та­кой «кабальный» пункт. Ст. 450 ГК РФ предусматривает следую­щие основания расторжения договора:

1) по соглашению сто­рон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором;

2) по решению суда;

3) по условиям, предусмотренным самим договором.

Если управляющая организация не выполняет условия договора управления МКД (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), что подтверждено соответствующими актами, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников МКД.

Вопрос 47. Что включается в оплату за со­держание и ремонт общего имущества для жильцов по найму?

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей конкретно опреде­лена ст. 154 ЖК РФ:

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Капитальный ремонт общего имущества в МКД проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Вопрос 48. Есть ли требования к управляю­щим организациям по срокам устранения аварий­ных ситуаций?

Да, есть. Предельные сроки устранения недостатков содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определены в Правилах и нормах технической экс­плуатации жилищного фонда утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Вопрос 49. Мы в доме сделали капитальный ремонт, и, наконец, перестали рваться трубы и плавиться провода, но управляющая компания настаивает на размере платы за обслуживание принятой му­ниципалитетом. Могут ли органы местного самоуправления устанавливать единый раз­мер платы на содержание и текущий ремонт дома для всех домов с одинаковой степенью благоустройства?

Такие решения неправомерны, поскольку техническое состояние домов всегда отличается, если они даже типовые и построены в одно и тоже время. Желания и возможности собственни­ков никогда не совпадают. Поэтому и количество, и стоимость работ и услуг на каждом конкретном доме будет всегда раз­ная. Одинаковый размер платы - это верный признак того, что в таких домах не определен состав общего имущества и его техническое состояние, не определен перечень работ и услуг, периодичность их выполнения и исполнения, не определена стоимость за единицу измерения работ и услуг, а, значит, не определена общая стоимость работ в год и в месяц в перерас­чете на один квадратный метр жилой площади.

Вопрос 50. Как собственники дома могут осуществлять контроль за выполнением управляю­щей организацией ее обязательств по догово­ру управления и обслуживания МКД?

Такой контроль осуществляется через совет многоквартирного дома. Функции совета определяются Жилищным кодексом РФ и решением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Порядок контроля указывается в договоре управления. Другой вопрос, что часто в таких договорах этот порядок не прописывается. Но и в таком случае управляющая организация обязана предоставлять информацию о своей деятельности по исполнению договора, в объеме, установленном законодательством. Кроме того, ч. 2 ст. 165 ЖК РФ обязывает управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

Вопрос 51. Мы подписали договор с управляющей организацией в прошлом году на срок три года. Можем ли мы изменить способ управления?

Способ управления можно изменить в любое время. В вашем случае выбрать либо непосредственное управление, либо создать ТСЖ. Такое решение зависит только от самих собственников.

Дополнительно отмечаем, что изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном жилищным законодательством РФ. Собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

ГЛАВА 5.

СОБСТВЕННИК И ТСЖ, ЖСК.

Вопрос 52.Наши соседи агитируют нас объединиться и создать ТСЖ, включив в него три близко стоящих многоквартирных дома. Законно ли такое объединение?

ТСЖ может быть создано: собственниками помещений в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Вопрос 53.Можно ли создать ТСЖ в еще не сданном, строящемся доме?

Такая возможность теперь исключена. Выбирать способ управления во вновь построенном доме можно только после сдачи дома.

Вопрос 54.Прочитал, что после внесения изменений в Жилищный кодекс, ТСЖ будет обязано передавать списки членов в контролирующие органы. Куда и в какие сроки следует предоставлять эту информацию?

Да, действительно, Законом уточнены и дополнены права и обязанности ТСЖ. В том числе ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала направлять копию такого реестра в Государственную жилищную инспекцию Омской области. Соответственно, и член ТСЖ обязан предоставить правлению ТСЖ достоверные сведения для ведения такого реестра. В данный реестр вносятся сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

Вопрос 55. Инициативная группа собствен­ников нашего дома и я в их числе решили орга­низовать ТСЖ. С чего начинать при создании в доме товарищества собственников жилья?

Необходимо определиться с целями создания ТСЖ и с последовательностью шагов своих действий. Собрать инициативную группу, которой необходимо прослушать краткий курс о деятельности ТСЖ. Составить Устав ТСЖ и планы предпола­гаемой деятельности. Провести разъяснительную работу со всеми собственниками в доме. Тщательно подготовить прове­дение собрания. Правильно сформулировать все вопросы, вы­носимые на голосование: решение о создании товарищества; об утверждении устава товарищества; об избрании правления товарищества; о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц; об избрании председателя правления товарищества в соответствии с нормами устава товарищества. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

После принятия решения собственни­ками о создании ТСЖ пройти процедуру регистрации, открытия счета в банке, принятия дома в управление, заключения до­говоров.

Внимание! Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Важно помнить, что работы и услуги управления, содержа­ния общего имущества требуют знаний специалистов около со­рока профессий. Поэтому первое время начинающим столь важное дело будет хлопотно.

Вопрос 56. Я приобрел квартиру в новом доме, в нем организовано ТСЖ еще застройщиком. Председателем ТСЖ является работник застрой­щика, не являющийся собственником помещений в нашем доме. Я думаю, это неправильно. Прав я или нет? Разъясните, пожалуйста.

Да, Вы правы: нет, не может. ТСЖ создается из числа собственников помещений конкретного МКД. В случае продажи своего помещения в ука­занном доме, бывший собственник помещения в таком доме, который был членом ТСЖ или правления, или его председателем, теряет право быть членом ТСЖ и, значит, теряет право быть членом правления и его председателем.

Вопрос 57.Собираю сведения для составления реестра членов ТСЖ в многоквартирном доме. Многие жители отказываются предоставить информацию о долях в праве общей собственности, об именах собственников. Имеют ли право?

Если этот собственник не является членом ТСЖ он вправе не предоставлять такую информацию. Но член ТСЖ обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения для ведения реестра и своевременно информировать правление товарищества об их изменении. Реестр членов ТСЖ должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

Вопрос 58. Мы собрались создавать ТСЖ, а нас пугают, что Водоканал не заключит с нами договор. Могут ли организации, поставляющие ресурсы (водо-, тепло, - энергоснабжение и др.), отказать в заключении договора с ТСЖ?

Такое исключено. Подобные организации ресурс поставляют всем на одинаковых условиях через присоединенные сети (коммуникации).

Вопрос 59. Многие дома требуют капиталь­ного ремонта. Есть ли особые требования к ТСЖ для участия в Федеральной программе по капитальному ремонту?

Федеральным законом от 01.01.2001 N 271-ФЗ в Жилищный Кодекс РФ введен новый раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», которым установлены:

- порядок финансирования капитального ремонта,

- порядок формирования фонда капитального ремонта на специальном счете;

- формирование фондов капитального ремонта региональным оператором;

- организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Указанный нормативный акт не устанавливает каких-либо особых требований в части проведения капитального ремонта многоквартирных домов, в которых создано ТСЖ, за исключением порядка формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.

Так в соответствии со ст.175 ЖК РФ владельцем специального счета, на который перечисляются денежные средства собственников в целях проведения капитального ремонта, может быть:

- ТСЖ, созданное в одном или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать (если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и сети инженерно-технического обеспечения);

- жилищный кооператив (иной специализированный потребительский кооператив), осуществляющий управление многоквартирным домом.

Также собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Таким образом, лишь ТСЖ, созданные в многоквартирных домах, количество квартир в которых не более тридцати, имеют отличия по сравнению с другими участниками правоотношений при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Вопрос 60. Может ли ТСЖ, ЖСК передать функции управления по договору управляющей организации? Не будет ли это считаться в таком слу­чае двойным способом управления?

Не может. Если ТСЖ передаст функции управления управляющей организации, в таком случае, действительно, будет два способа управления, а это противоречит Жилищному кодексу РФ. Если собственники создали ТСЖ, они могут заключить с управляющей организацией договор только на обслуживание МКД. И это законно, ведь самое главное в управлении МКД - его надлежащее содержание и своевременный ремонт. И та­кую работу могут сделать только специалисты. А вот выпол­нять функции «хозяйского ока», то есть контроля, объективно выполнить могут только собственники. Поэтому многие собственники правильно делают, когда создают ТСЖ и заключают договор обслуживания МКД с управляющей организацией. При этом управляющая компания становится для ТСЖ не управляющей, а только лишь обслуживающей организацией.

При этом ТСЖ оставляют за собой право распоряжаться денежными средствами, право кон­троля за надлежащим исполнением работ и предоставлением соответствующих услуг. В таком случае ТСЖ не только вправе заключать подобные до­говоры, но это является самым эффективным и стабильным способом обслуживания МКД.

Вопрос 61. Какие денежные средства, кроме средств, собираемых с жильцов дома есть у ТСЖ?

ТСЖ не является коммерческой организацией, поэтому, как правило, дополнительных средств, кроме собираемых взносов на содержание общего имущества, у него нет. Однако в ТСЖ поступают средства от рекламы, размещенной на стенах, в лифтах МКД, в соответствии с заключенными договорами между собственником нежилого помещения и ТСЖ. Доходы от использования общего иму­щества являются доходами всех собственников в доме. Полученные средства не делятся между собственниками, нона основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, и полученные средства будут расходоваться на предусмотренные уставом цели.

Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Возможно получение субсидий из бюджета на ка­питальный ремонт и кредитование.

Вопрос 62. Как жильцы, живущие в доме, где создано ТСЖ, ЖСК могут экономить на воде, тепле, электроэнергии?

Способы экономии одинаковы для всех. Начинаются мероприятия по сбережению ресурсов с уста­новки общедомовых и индивидуальных приборов учета и, в первую очередь, учета тепла. Следующий шаг - это уменьшить потери тепла, для чего необходимо утеплить свой дом (заделать швы, заменить окна в подъездах и т. п.). Для выявления точных мест потери тепла используют прибор тепловизор. С помощью такого прибора составляется карта основных мест, через которые теряется наибольшее количе­ство тепла.

Вопрос 63. Какие налоги оплачивает ТСЖ, ЖСК?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) вправе выбрать одну из систем налогообложения: общую либо упрощенную.

ТСЖ, ЖСК, находящиеся на общей системе налогообложения, являются налогоплательщиками налога на прибыль, налога на добавленную стоимость (НДС), и других налогов и сборов в случае наличия налогооблагаемой базы (налога на имущества, транспортного налога, налога на землю). Также ТСЖ (ЖСК) обязаны удерживать налог с доходов физических лиц и перечислять его в бюджет. Указанные налоги уплачиваются ТСЖ И ЖСК на общих основаниях с исключениями, предусмотренными Налоговым Кодексом Российской Федерации (НК РФ).

Так, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость следующие операции ТСЖ (ЖСК):

- реализация коммунальных услуг товариществом населению при условии приобретения коммунальных услуг товариществом у ресурсоснабжающих организаций (п.29 ч.3 ст.149 НК РФ);

- реализация товариществом работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме товариществом у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (п.30 ч.3 ст.149 НК РФ).

Также в налоговую базу по НДС не включаются денежные средства, полученные ТСЖ/ЖСК, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (п.1 ч.3 ст.162 НК РФ).

При определении налоговой базы по налогу на прибыль ТСЖ/ЖСК не учитывают следующие доходы:

- средства бюджетов, выделяемые осуществляющим управление многоквартирными домами ТСЖ/ЖСК на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, а также в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (п.14 ч.1 ст.251 НК РФ);

- взносы, пожертвования, безвозмездно полученные работы (услуги), отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищно-строительному кооперативу их членами (п.1 ч.2 ст.251 НК РФ).

При этом, ТСЖ/ЖСК, получившие указанные целевые средства, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Кроме того в соответствии с Федеральным Законом от 01.01.2001 ТСЖ (ЖСК) обязаны уплачивать страховые взносы:

- в Пенсионный фонд Российской Федерации на обязательное пенсионное страхование,

- Фонд социального страхования Российской Федерации на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством,

- Федеральный фонд обязательного медицинского страхования на обязательное медицинское страхование

Вопрос 64. Можно ли ликвидировать ТСЖ, когда количество членов ТСЖ стало меньше установленного Жилищным кодексом РФ минимума (50 % голосов собственников поме­щений в МКД)?

Да, можно. Более того, общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п.2 ст. 141 ЖК РФ).

Вопрос 65. Я являюсь членом ТСЖ «Солнечный» и работаю в нем паспортистом. На общем собрании членов ТСЖ меня избрали в правление. Могу ли я быть членом правления и продолжать работу по трудовому договору в нашем товариществе?

Нет, не можете. Вам надо определиться. Либо быть членом правления, либо работать в ТСЖ по трудовому договору. Так как с учетом внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений, член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Членом правления ТСЖ не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления МКД. Также в состав правления ТСЖ не может входить член ревизионной комиссии (ревизор).

Вопрос 66. В моей собственности находится нежилое помещение в МКД. В доме избран способ управления - ТСЖ. Меня в товарищество не принимают. Могу ли я обжаловать в суде решение общего собрания товарищества?

Да, Вы можете обжаловать в судебном порядке решения общего собрания и правления наравне с членами ТСЖ.

Вопрос 67. Моя семья владеет квартирой в многоэтажном доме, где создано ТСЖ. Собрание установило новый более высокий размер платы за содержание дома. На собрании я не присутствовал, обратился к председателю правления, чтобы ознакомиться с протоколом собрания. Он отказывает, мотивируя тем, что мы не являемся членами товарищества. Прав ли он?

Нет, не прав. Такой вопрос задают часто. До 18 июня 2011 года в Жилищном кодексе РФ права собственников – не членов ТСЖ никак не были прописаны. После 18 июня 2011 года Жилищный кодекс РФ дополнен статьей 143.1. В ней определены, в том числе и права собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ. Вы имеете право получать от правления ТСЖ информацию о деятельности товарищества в порядке и объеме, которые установлены Жилищным кодексом РФ и Уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения общих собраний и решения правления ТСЖ. Вы вправе предъявлять требования к товариществу относительно качества выполняемых работ, ознакомиться с уставом ТСЖ, свидетельством о государственной регистрации, реестром членов товарищества, бухгалтерской (финансовой) отчетностью, сметами доходов и расходов на год, отчетами об их исполнении, аудиторскими заключениями, заключениями ревизионной комиссии ТСЖ, документами, подтверждающими права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе, протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества, документами, подтверждающими итоги голосования, технической документацией на МКД и иными связанными с управлением данным домом документами.

ГЛАВА 6.

САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ И ПРЕДПРИЯТИЙ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧНИЯ «СОДЕЙСТВИЕ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА».

Вопрос 68. Сейчас обсуждается процесс саморегулирования в отрасли ЖКХ. Есть ли в нашем городе саморегулируемая организация в данной сфере?

В нашем регионе создана Саморегулируемая организация Некоммерческое партнерство жилищно-коммунальных организаций и предприятий жизнеобеспечения «Содействие развитию жилищно-коммунального комплекса» (далее - СРО НП «Содействие развитию ЖКК», СРО). СРО НП «Содействие развитию ЖКК» 2 марта 2010 года включена в реестр саморегулируемых организаций Российской Федерации под номером 39. СРО НП «Содействие развитию ЖКК» объединяет в своем составе управляющие организации города Омска и Омской области.

Основной задачей СРО является содействие в защите прав и законных интересов как собственников жилья, так и организаций – членов СРО НП «Содействие развитию ЖКК». Такое объединение сил и помощь всем гражданам способствует развитию и поддержке участников отношений в сфере жилищно-коммунального комплекса Омского региона.

Вопрос 69. Сколько организаций объединяет в себе СРО.

В настоящее время СРО объединяет в своем составе 103 организации – субъектов предпринимательской деятельности г. Омска и Омской области, из которых:

·  44 предприятия г. Омска;

·  58 предприятий Омской области;

·  1 предприятие г. Новосибирска.

Вопрос 70. Как СРО организовывает деятельность предприятий, входящих в ее состав?

Постоянно действующим коллегиальным органом СРО является Правление, которое осуществляет общее руководство деятельностью СРО НП «Содействие развитию ЖКК».

В СРО НП «Содействие развитию ЖКК» установлены Стандарты и правила осуществления деятельности управляющими организациями.

Стандарты и правила регламентируют порядок взаимодействия членов СРО, осуществляющих деятельность в жилищно-коммунальной сфере, с целью упорядоченности их взаимных интересов, а также для качественного обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Стандарты и правила направлены на недопущение конфликтов интересов членов СРО и урегулирование их при возникновении, обеспечивают реализацию членами СРО требований действующего законодательства о техническом регулировании и соблюдение иных норм и правил.

На основании данных Стандартов, Положения о членстве СРО, документы, которые представляются от организаций для вступления в члены СРО тщательно проверяются и анализируются специалистами, запрашиваются сведения в налоговые органы, чтобы более детально изучить деятельность и структуру предприятий. После проверки документов, они предоставляются Инспекционной комиссии, которая подготавливает соответствующее Заключение о принятии или об отказе в принятии в члены СРО. Далее на основании решения Правления СРО НП «Содействие развитию ЖКК» предприятие принимается в члены, и впоследствии выдается Свидетельство о членстве в СРО НП «Содействие развитию ЖКК». Вся процедура принятие организаций обеспечивает гарантию того, что организации – «однодневки» ни коем образом не вступят в члены СРО и не будут вводить в заблуждение граждан-собственников жилья.

В целях контроля за соблюдением членами СРО требований Стандартов и правил в области саморегулирования в СРО создан Дисциплинарный комитет, на заседаниях которого рассматриваются вопросы о применении мер дисциплинарной ответственности к членам, нарушивших Стандарты и правила.

Вопрос 71. Какие средства контроля имеются у СРО?

Специалисты инспекционной комиссии СРО участвуют в проверках, проводимых Государственной жилищной инспекцией Омской области, рассматривают обращения граждан-собственников жилья, впоследствии разрешается спорная ситуация по существу.

СРО НП «Содействие развитию ЖКК» осуществляет плановые и внеплановые выездные, документарные проверки организаций – членов СРО НП «Содействие развитию ЖКК». Целью и задачей проверок является выполнение обязательств по оказанию и предоставлению жилищно-коммунальных услуг, а также соблюдение Стандартов и правил, установленных в СРО.

Вопрос 72. Взаимодействует ли СРО с органами местного самоуправления? Как именно?

Для координации деятельности управляющих организаций, разработки предложений и рекомендаций, направленных на решение вопросов в развитии жилищно-коммунального комплекса г. Омска и Омской области в СРО создан Координационный Совет. Задачами Координационного Совета являются:

- разработка основных направлений, связанных с содействием членам СРО в развитии жилищно-коммунального комплекса, осуществляемой в целях улучшения условий проживания граждан, создания благоприятных условий для улучшения деятельности сферы жилищно-коммунального комплекса;

- совершенствования взаимодействия членов СРО НП «Содействие развитию ЖКК»;

- участие в разработке и реализации программ и проектов модернизации жилищно-коммунального комплекса г. Омска и Омской области;

- координация деятельности управляющих организаций, входящих в состав СРО НП «Содействие развитию ЖКК»;

- содействие формированию позитивного общественного мнения о деятельности управляющих организаций.