Управление многоквартирным домом (стр. 1 )

Саморегулируемая организация

Некоммерческое партнерство

жилищно-коммунальных организаций и предприятий жизнеобеспечения

«Содействие развитию жилищно-коммунального комплекса»

УПРАВЛЕНИЕ

многоквартирным домом

в вопросах и ответах

Омск – 2013

Управление многоквартирным домом. В вопросах и ответах. Омск,

Саморегулируемая организация Некоммерческое партнерство жилищно-коммунальных организаций и предприятий жизнеобеспечения «Содействие развитию жилищно-коммунального комплекса», 2013 г. – 80 с.

Составители брошюры:

Вячеслав Викторович Двораковский – Мэр города Омска.

Владимир Дмитриевич Потапов - Председатель Правления СРО НП «Содействие развитию ЖКК».

Александр Васильевич Бочкарев - Генеральный директор СРО НП «Содействие развитию ЖКК».

Денис Владимирович Лебедев – Исполнительный директор СРО НП «Содействие развитию ЖКК.

Вячеслав Станиславович Журавлев – Директор Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Омской области.

Рецензенты:

– Первый заместитель Мэра города Омска.

- Секретарь Общественной палаты Омской области, Секретарь ЦК, Председатель Омской областной Организации Общероссийского профсоюза работников жизнеобеспечения.

- Председатель Совета Омского областного общества защиты прав потребителей, Председатель Омского регионального отделения Всероссийской лиги защитников прав потребителей, член общественной коалиции Омской области.

Выпуск данной брошюры осуществлен на средства субсидии, предоставленной Администрацией города Омска в рамках ежегодного конкурса среди некоммерческих организаций по разработке и выполнению общественно полезных проектов на территории города Омска в номинации «Правовое просвещение населения, защита прав и свобод человека и гражданина».

Проект

«Правовое просвещение населения, защита прав и свобод человека

и гражданина»

ОГЛАВЛЕНИЕ

ГЛАВА 6.................................................................................................................................... 46

САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ И ПРЕДПРИЯТИЙ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧНИЯ «СОДЕЙСТВИЕ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА»........................................................................................................................ 46

ГЛАВА 7.......................................................................................................................................... 51

СОБСТВЕННИК И РЕСУРСОСНАБЖЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИ.......................................... 51

ГЛАВА 8.......................................................................................................................................... 52

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ 52

При перепечатке ссылка на данное издание «Управление многоквартирным домом. В вопросах и ответах» обязательна.

Сокращения, используемые в брошюре:

Жилищный кодекс Российской Федерации – Жилищный кодекс РФ, ЖК РФ;

Гражданский кодекс Российской Федерации – ГК РФ;

Многоквартирный дом - МКД;

Совет многоквартирного дома – совет МКД;

Уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ – УОИВС;

Орган местного самоуправления – ОМСУ;

Уполномоченные органы местного самоуправления – УОМСУ;

Государственная жилищная инспекция – ГЖИ;

СРО НП «Содействие развитию ЖКК» - СРО;

Товарищество собственников жилья – ТСЖ;

Жилищно-строительный кооператив – ЖСК;

Жилищный кооператив – ЖК;

Капитальный ремонт – КР;

Региональная система капитального ремонта многоквартирных домов - РСКР МКД;

Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Омской области, являющийся региональным оператором РСКР МКД - Региональный фонд/РФКР МКД;

ВВЕДЕНИЕ

Уважаемый читатель!

Действующее законодательство Российской Федерации наделило собственников жилья правами владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, и позволило в полной мере реализовать их. Процесс не стоит на месте, и в нормативные акты постоянно вносят­ся изменения в целях их совершенствования.

В последнее время в Жилищный кодекс РФ внесены существенные изменения, касающиеся создания Совета МКД, процедуры капитального ремонта МКД: принятие решений собственниками жилья и многие другие существенные вопросы.

Для того, чтобы собственнику лучше ориентироваться в этих и других изменениях жилищного законодательства в целом, пред­лагается для изучения настоящая брошюра «Управление многоквартирным домом. В вопросах и ответах». Возможно, кому-то вопросы покажутся простыми и очевидными, но, тем не менее, как показывает практика многих организаций жилищно-коммунального комплекса, ответив на самые простые вопросы, можно избежать очень многих инцидентов.

Для удобства читателей все вопросы распределены на соответствующие главы, в которых представлена информация в виде «ВОПРОС-ОТВЕТ», а также информация в свободной форме. Таким образом, когда у вас, уважаемые читатели, возникнут вопросы о ЖКХ, вы, открыв нужную главу, сможете узнать, как лучше поступить в той или иной ситуации. Толь­ко самостоятельный, грамотный и активный собственник может сделать свое жилье комфортным и безопасным для проживания.

Уважаемые жители города Омска!

Сегодня вопросы жилищно-коммунальной сферы интересуют каждого жителя города Омска. Если проявить инициативу в решении вопросов ЖКХ, выражая свою точку зрения, которая основана, прежде всего, на законе, что в свою очередь приведет к повышению уровня нашей правовой грамотности – именно это и будет способствовать благополучию, процветанию и устойчивому развитию миллионного города Омска.

Мое видение развития Омска положено в программу «Город в надежные руки», в которой изложены мои действия как Мэра города Омска. Основные направления дальнейшей работы: город с открытой властью и эффективным управлением; город свободных магистралей, ровных и безопасных дорог; город доступных услуг ЖКХ; город современного образования; город с доступной городской средой; зеленый город; город разнообразного и умного досуга.

Омск имеет все возможности для быстрого роста экономики, значительного повышения уровня жизни и благосостояния горожан. У нас есть уникальные производства, высококвалифицированные кадры, выгодное географическое расположение, качественное образование, множество культурных центров.

Главное предназначение Мэра и городской администрации – делать Омск удобным для горожан. Я хочу, чтобы Омск был городом по-настоящему современным, удобным, дружественным человеку. Хочу, чтобы Омичи гордились родным городом, а гости хотели приехать сюда еще раз. Это цель, которую я вижу перед собой, став Мэром.

Вашему вниманию представлена работа специалистов Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство жилищно-коммунальных организаций и предприятий жизнеобеспечения «Содействие развитию жилищно-коммунального комплекса» - брошюра «Управление многоквартирным домом. В вопросах и ответах».

В этом издании Вас знакомят с изменениями в жилищном законодательстве РФ по вопросам оплаты за коммунальные услуги, выборе способа управления домом, пользования и распоряжения общим имуществом, выборов Совета многоквартирного дома и его функций и многим другим.

Сегодня коммунальный комплекс является важнейшим структурным элементом жизнеобеспечения города Омска. От грамотного и эффективного управления отраслью ЖКХ зависит уровень жизни омичей.

Нам нужно безотлагательно решать проблемы, связанные с ремонтом жилого фонда, повышением качества услуг ЖКХ, прозрачностью тарифов для горожан. Содержание жилья – колоссальный вопрос, который лег на плечи жителей города и управляющих организаций. Ни у тех, ни у других нет ресурсов для его решения. Город не должен оставаться в стороне от проблем жителей.

Для развития жилищно-коммунального хозяйства необходимо:

·  Привлечение средств на осуществление капитального ремонта жилого фонда из бюджета разных уровней.

·  Модернизация городской инженерной системы и коммуникаций. Разово эту проблему не решить, однако мы уже наметили четкие планы и сроки.

·  Обеспечение прозрачности тарифов жилищных и коммунальных услуг.

·  Действенный контроль над деятельностью управляющих организаций.

·  Создание условий для внедрения передовых систем управления в сфере ЖКХ.

·  Газификация многоэтажной застройки и частного сектора.

Все эти вопросы решаемы, для этого мы призваны Вами к действиям для их скорейшего выполнения. С Вашей помощью, через Ваше понимание и поддержку мы всего добьемся.

В завершении мне бы хотелось пожелать всем продолжения динамичного развития коммунального комплекса, роста эффективности взаимодействия с населением и другими потребителями коммунальных услуг, ведь именно такой подход сможет гарантировать достойные результаты труда и высокое доверие жителей.

Мы обязаны вернуть нашему городу авторитет, былую славу, возможность спокойно жить и уверенно трудиться. Как Мэр города даю вам слово: я приложу все силы, чтобы следующие поколения Омичей гордились нами и по-настоящему любили наш город.

Мэр города Омска

Уважаемые собственники!

На сегодняшний день состояние жилищно-коммунального хозяйства города Омска является одной из главных составляющих жизнеобеспечения. Очень сложно найти компромисс в столкновении рыночных и административных подходов, между экономической целесообразностью и социальной необходимостью. Начавшееся в 2005 году кардинальное реформирование в этой области пока не приносит удовлетворительных результатов потребителям услуг – простым гражданам. Да и у тех, кто трудится в жилищно-коммунальной отрасли больше вопросов, чем ответов. Именно поэтому внимание власти к системе ЖКХ столь пристально и постоянно создаются новые рычаги влияния.

Министерством регионального развития России разработана «Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на годы».

Среди насущных проблем в сфере ЖКХ стоит выделить: слабое развитие коммунальных систем и неравномерное распределение мощностей, неэффективное использование ресурсов, слабость системы управления в ЖКХ, износ систем, задолженности по платежам со стороны граждан, несвоевременность капремонтов и нехватка средств для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья.

В первую очередь, нужно продумать, как создать эффективные инструменты финансирования капремонтов многоквартирных домов и усилить государственно-частное партнерство в сфере ЖКХ. Нужно сделать сферу ЖКХ инвестиционно привлекательной.

Для этого, во-первых, необходимо разработать систему привлечения субсидирования и долгосрочных кредитов под государственные гарантии для модернизации коммунальной инфраструктуры. Необходимо поправить и систему нормативно-правового регулирования в ЖКХ – устранить ненужные административные барьеры, которые делают отрасль невыгодной. Риски кредитования коммунальных организаций должны быть минимизированы.

Наша главная задача не столько латать дыры в существующей системе ЖКХ, сколько способствовать выстраиванию новой полноценной системы. В первую очередь, речь идет о том, чтобы отследить конкретные проблемы. Наравне с комплексными проблемами, требующими вмешательства на федеральном уровне, существуют и конкретные, наши - местные трудности. Ведь на каждом уровне: участке, округе, регионе ситуация разная, что зависит от финансовых и административных возможностей. Все это требует мониторинга и оценки.

Вот почему в этих условиях важно вести постоянную информационно-разъяснительную работу с населением.

В данном издании мы познакомим Вас с изменениями в жилищном законодательстве РФ по вопросам оплаты за коммунальные услуги, выбора способа управления домом, пользования и распоряжения общим имуществом и многом другом.

Информация представлена в форме ответов на часто задаваемые вопросы, что жизненно необходимо для грамотной и действенной работы совета собственников многоквартирного дома, порядка проведения выборов Совета дома, для каждого жителя нашей города. Надеюсь, что опубликованные материалы будут своевременными и важными для понимания и активной деятельности собственников помещений в решении вопросов, касающихся использования общих площадей помещений дома, ремонта, контроля за деятельностью управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК.

Уверен, что сложившаяся за многие годы крепкая дисциплина, высокая ответственность и растущая квалификация коллективов, специалистов жилищно-коммунального хозяйства позволит нам преодолеть трудности и впредь добиваться наивысших результатов в области ЖКХ Сибирского федерального округа и России в целом.

Председатель Правления

СРО НП «Содействие развитию ЖКК»

Саморегулирование в сфере ЖКХ.

Саморегулируемая организация Некоммерческое партнерство жилищно-коммунальных организаций и предприятий жизнеобеспечения «Содействие развитию жилищно-коммунального комплекса» (далее СРО) осуществляет свою деятельность на рынке жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ) с марта 2010 года. Нами накоплен определенный опыт работы в системе саморегулирования.

О том, как улучшить работу управляющих компаний (далее УК), качество предоставляемых собственникам жилья услуг, какие изменения нужны в существующем законодательстве мы хотим изложить в данной информации «О саморегулировании в сфере ЖКХ».

Действующее в настоящее время законодательство, определяющее работу отрасли управления многоквартирными домами, подвергается критическим оценкам со стороны экспертов и игроков этого рынка. Чаще всего оно называется неполным и не до конца проработанным, неопределенным и зачастую противоречивым. Переход к обязательному саморегулированию в ЖКХ призван поправить сложившуюся ситуацию за счет усилий самих управляющих компаний. При этом важность государственного присутствия в регулировании отраслью ЖКХ не оспаривается. Напротив чаще всего говорится о необходимости совместной работы власти и СРО для достижения наиболее высоких результатов.

Разработка и принятие законодательных актов по развитию саморегулируемых организаций в ЖКХ, в которых на основании обязательного членства будут объединены управляющие компании, позволит создать систему совместного регулирования данной отрасли государством и профессиональным сообществом. Перед СРО управляющих компаний в данном случае стоит ответственная задача по принятию соответствующих стандартов и правил, которые будут обязательными для каждого из членов СРО. Это позволит эффективно решить задачу разработки унифицированной системы управления в системе ЖКХ, а так же создать наиболее эффективные механизмы взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, собственниками жилья, органами местного самоуправления и федеральной власти.

Создание объединяющих управляющие компании СРО – это введение в работу одного из самых действенных механизмов контроля. Он позволяет определить правила игры, прежде всего, профессионалам рынка ЖКХ и снижения влияния чиновничьих инициатив. Необходимость обязательного вступления УК в саморегулируемую организацию и получение свидетельства СРО в качестве разрешительного документа оказания услуг в системе ЖКХ позволяет свести к минимуму риски появления в отрасли ЖКХ недобросовестных игроков. Теперь и собственники жилья при выборе УК обязательно должны требовать наличие свидетельства о членстве в СРО. При вступлении в СРО НП «Содействие развитию ЖКК», а в дальнейшем и другие СРО, каждый претендент проходит многоступенчатый отбор, в рамках которого необходимо подтвердить соответствие требованиям и стандартам в отношении:

- технической оснащенности;

- финансовой устойчивости;

- квалификации руководителей;

- уровня профессиональной подготовки сотрудников;

- качества безопасности оказываемых услуг;

- застрахованности профессиональной ответственности;

- наличие диспетчерской службы;

Предъявление подобных требований позволяет предотвратить попадание на рынок ЖКХ недобросовестных игроков и фирм «однодневок» еще на стадии вступления в саморегулируемую организацию. И еще одно из важных условий для членов СРО, они должны быть участниками только одной саморегулируемой организации. Нужно отметить, что рынок ЖКХ естественным образом очищается от недобросовестных участников, ведь за их ошибки установлена коллективная ответственность, которая ложиться, прежде всего, на добросовестные компании. Наличие компенсационного фонда у СРО снимает проблему финансовой ответственности управляющих компаний. Теперь любой вред, причиненный потребителями в случае предоставления некачественных услуг, компенсируется из этого фонда.

Установленная обязанность вступать в СРО ЖКХ управляющих компаний позволит упорядочить развитее этого рынка и создать для него прозрачные условия работы наиболее оптимальными в данном случае рыночным путем.

Деятельность компаний, получивших свидетельство – допуск СРО ЖКК, постоянно находится под контролем соответствующих структур СРО таких как Дисциплинарный комитет, Инспекционная комиссия, Правление СРО, так как некоммерческому партнерству нужно заботиться о своей профессиональной и деловой репутации.

В новом законодательстве нужно предусмотреть случаи, когда управляющая компания может быть исключена из состава СРО. Это может произойти по жалобе региональных или муниципальных властей, собственников жилья, за недобросовестное исполнение своих обязательств и неоднократное нарушение стандартов и правил, установленных в СРО. После исключения из членов СРО, УК – исключается из реестра управляющих организаций, оказывающих услуги и ей запрещается работать в системе ЖКХ.

Одно из главных преимуществ создания из управляющих компаний СРО – полная открытость таких профессиональных объединений.

В соответствии с законодательством РФ и стандартами и правилами СРО, обязанность публиковать на собственном сайте, печатных изданиях, СРО необходимую информацию, касающуюся:

- списочного состава членов СРО;

- стандартов и правил работы СРО;

- структуры и компетенции управляющих и специализированных органов СРО;

- решений, которые принимаются коллегиальным органом управления и общим собранием членов СРО;

- случаев привлечения к ответственности членов СРО за нарушения законов РФ, а так же стандартов и правил принятых в СРО;

- заявлений и исков, поданных СРО в любую из судебных инстанций;

- результатов проверок деятельности членов СРО и прочих вопросов;

Во многих регионах РФ деятельность коммунальных предприятий оценивается как неудовлетворительная. Причем в отдельных случаях ситуация складывается настолько серьезная, что проблема в отрасли ЖКХ начинает угрожать социальной стабильности. Все это вызывает беспокойство у власти, общественных организаций и обычных граждан. Обязательность саморегулирования в жилищно-коммунальном комплексе, обязательное членство в одной из СРО управляющих компаний допуск к работе на рынке ЖКХ только организаций со свидетельством – допуском СРО станут тем спасательным механизмом, которые позволят вывести отрасль ЖКХ на необходимый уровень качества предоставления услуг.

Более подробную информацию о работе СРО НП «Содействие развитию ЖКК» Вы найдете в VI главе настоящей брошюры.

Генеральный директор

СРО НП «Содействие развитию ЖКК»

Уважаемые собственники жилья!

26 декабря 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 01.01.01 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

В силу вступивших изменений в Жилищном Кодексе РФ определено основное преимущество Закона 271-ФЗ - это формирование единой долгосрочной системы, которая позволит своевременно проводить капитальный ремонт общего имущества всех многоквартирных домов. Омская область получит возможность устранить недоремонт многоквартирных домов, сохранить и улучшить жилищный фонд Омской области.

Распоряжением Правительства Омской области от 01.01.2001 года , для формирования долгосрочной системы капитального ремонта многоквартирных домов расположенных на территории Омской области, создана социально ориентированная некоммерческая организация Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов (далее Фонд).

Фонд является региональным оператором системы капитального ремонта многоквартирных домов Омской области и будет выполнять следующие функции:

1. Обеспечение взаимодействия между всеми участниками проведения КР МКД;

2. Создание единого информационного поля о МКД Омской области и деятельности Региональной системы КР МКД (далее РСКР МКД);

3. Приобретение и обеспечение работы учетной информационной системы для паспортизации МКД и построения графиков КР, обеспечение информационной открытости работы РСКР МКД, ведение учета средств собственников помещений МКД;

4. Подготовка предложений по созданию и изменений нормативных правовых актов Омской области, регулирующих работу РСКР МКД;

5. Контроль хода выполнения работ, их качества и соответствия заявленной смете, подписание актов выполненных работ;

5. Осуществление накопления и управления денежными средствами, поступающими на его счета от собственников помещений МКД;

6. Открытие на свое имя специальных счетов и осуществление операций по ним, если собственники помещений МКД на общем собрании выбрали Фонд владельцем этого специального счета. Фонд не вправе отказать собственникам МКД в открытии такого счета;

7. Осуществление функций технического заказчика работ по КР в МКД;

8. Финансирование расходов на КР в МКД за счет накоплений Фонда, и средств, полученных из иных источников, если это необходимо;

9. Взаимодействие с органами государственной власти Омской области и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения КР.

Порядок выполнения Региональным оператором своих функций устанавливается законом Омской области.

Директор

Регионального фонда

капитального ремонта

многоквартирных домов

Омской области

ГЛАВА 1.

ОБЩИЕ ВОПРОСЫ О СОБСТВЕННОСТИ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.

Вопрос 1. Какие законы регулируют управление многоквартирным домом?

Вся система ЖКХ регулируется большим количеством документов: Конституцией РФ, Федеральными законами, Постанов­лениями Правительства РФ, нормативными актами и рекомендациями федеральных ведомств, нормативными актами региональных органов власти и ведомств субъектов РФ, решениями органов местного самоуправления.

Основным же законом в жилищной сфере является Жилищ­ный кодекс РФ, который был принят в 2004 году и без знания которого невозможно разобраться в вопросах управления многоквартирным домом, не найти от­веты на вопросы: кто и за что отвечает, кто вправе принимать решения по управлению домом, как определить состав общего имущества в доме, как выбрать способ управления и т. п.

Вопрос 2. Мне принадлежит квартира, а вот в чьей собственности дом? Помогите разобраться и ответьте на вопрос, кто может быть собственником многоквартирного дома?

Собственником многоквартирного дома являются собственники помещений в этом доме. Собственниками могут быть граждане, государство, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, индивидуальные предприниматели. Есть многоквартирные дома, принадлежащие полностью толь­ко одному собственнику, который сдает жилые и нежилые помещения в найм. В большей части в многоквартирных домах собственников много - это собственники жилых и нежилых помещений, которым принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Вопрос 3. В нашем доме есть нежилое по­мещение, на основании этого его хозяин от­казывается платить за содержание общего имущества. Распространяется ли действие Жилищного кодекса РФ на собственников нежилых помещений?

Собственники нежилых помещений многоквартирного дома в части управления, содержания, ремонта общего имущества и его использования должны действовать строго в рамках жилищ­ного законодательства и наравне с собственниками жилых помещений оплачивать расходы по содержанию и управлению домом. Иного толкования нет.

Вопрос 4. Какие существуют документы на многоквартирный дом? Где их можно взять?

Многоквартирный дом - сложное инженерно-техническое сооружение. И документов на него достаточно много. Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в п. п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 491.

К сожалению, редко бывает, чтобы в доме был в наличии весь комплект документов на МКД.

Как правило, документы хранятся в управляющей компании. Но там хранятся лишь те документы, которые ей передала предыдущая компания. Нередко из всех документов, в наличии есть только технический паспорт и картотека поквартирного паспортного учета жильцов дома. Часть документов можно найти в архивах, часть документов может сохраниться в строительной компании. Поэтому собственникам стоит провести ревизию и определиться, какие документы не­обходимо восстановить и обновить, и поручить управляющей организации составить реестр документов, сопровождать их и хранить. При этом необходимо помнить, что восстанавливать утерянные документы на дом собственникам придется за собственные дополнительные средства.

Вопрос 5. В нашем доме есть технические этажи, в которых можно провести перепланировку и оборудовать жилые помещения. Жильцы соседних с ними квартир предлагают их выкупить. Часть собственников готовы продать технические этажи. Имеет ли право собственник продать свою долю в общем имуществе дома?

Такого права у собственника нет. Согласно ч. 4 ст.37 ЖК РФ: «Собственник помещения в многоквартирном доме не впра­ве:

1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдель­но от права собственности на указанное помещение».

Дополнительно следует отметить, что уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). А по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.4 ст. 36 ЖК РФ).

Вопрос 6. Кто имеет право созывать общее собрание собственников в многоквартирном доме?

Таким правом обладают в первую очередь, конечно, собственники МКД. Органы местного самоуправления также наделены полномочиями созывать общее собрание собственников помещений, но только в случаях, определенных законом.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в МКД, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения (п. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Вопрос 7. Количество голосов на собрании определяется размером доли в общем имуще­стве. А как определяется доля собственника квартиры в общем имуществе дома?

В соответствии сп.1 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Расчет делается таким образом: берется общая площадь своего помещения (жилого либо нежилого), если помещение полностью принад­лежит только вам, то делится его площадь на общую пло­щадь жилого МКД и умножается на 100 %. (Например, общая площадь помещений МКД - 3500 кв. м. А общая площадь вашего помещения составляет 65 кв. м. Ваша доля в общем имуществе дома - 65:3500x100% = 1,86%).

Вопрос 8. После массовой приватизации квартир в доме состав собственников может быть самым разнообразным. Это и муниципалитет, и предприятия, предприниматели, граждане, в том числе и малолетние дети. Кто же будет решать, что в доме делать и как?

В ЖК РФ четко прописан порядок принятия решений по вопросам управления общим имуществом. Главным органом управления домом является общее собрание собственников квартир и нежилых помещений дома. Согласно ст.44 ЖК РФ только общее собра­ние собственников помещений вправе:

1) принимать решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

2) принимать решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

3) принимать решения о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

4) принимать решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

5) принимать решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

6) принимать решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

7) выбирать способа управления многоквартирным домом;

8) принимать решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

9) решать другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Вопрос 9. Подавляющим большинством собственников помещений в нашем доме принято ре­шение о продаже части земельного участка, а меньшинство «против» и собирается обращаться в суд. Можем ли мы продать участок - часть общего имуще­ства в многоквартирном доме?

Если часть земельного участка, о котором идет речь, входит в состав общедолевой собственности, то продать его невозможно.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4, ч. 1ст. 36 ЖК РФ).

Земельный участок, на котором расположен МКД, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в МКД. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством (ч. 5, ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).