IX. Проверка достаточности информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков в кластере
28 Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.
Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в 3 раза.
X. Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации
29 Уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется для каждого кластера с применением ПК ГКОЗ СОД.
XI. Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.
30 Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется исходя из критерия достаточности R2.
Связь считается достаточной при R2>=0,7
31 При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация, в одном и более кластере (R2<0,7) осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.
32 Критерий достаточности R2 рассчитывается с применением ПК ГКОЗ СОД.
XII. Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения
33 Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения, вошедшего в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется с применением ПК ГКОЗ СОД, путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж.
34 При использовании метода сравнения продаж кадастровая стоимость эталонных земельных участков определяется как рыночная стоимость земельного участка в соответствии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
XIII. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
35 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка.
Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 9.
Таблица 9
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
№ п. п. | Описание эталонного земельного участка (в состав какого объединения входит) | Кадастровая стоимость эталонного земельного участка, руб. | Площадь эталонного земельного участка, кв. м. | УПКСЗ объединения |
01 | 02 | 03 | 04 | 05 |
1 | ||||
2 | ||||
… | ||||
n |
XIV. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
36 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле:
, (4)
где
УПКСЗсо min - минимальное значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;
УПКС сред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;
УПКС сред2 - среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по административному району, где расположены объединения.
Результаты расчетов приводятся в Таблице 10.
Таблица 10
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией
о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
№ п/п | УПКСЗсо min | УПКС сред1 | УПКС сред2 | УПКСЗсо |
01 | 02 | 03 | 04 | 05 |
1 | ||||
2 | ||||
… | ||||
n |
XV. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
37 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле :
, (5)
где:
УПСКЗд min - минимальное значение УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;
УПКСЗп сред 1 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ;
УПКСЗп сред 2 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близких по местоположению к оцениваемым дачным объединениям.
Результаты расчетов приводятся в Таблице 11.
Таблица 11
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
№ п/п | УПКСЗд min | УПКСп сред1 | УПКСп сред2 | УПКСЗд |
01 | 02 | 03 | 04 | 05 |
1 | ||||
2 | ||||
… | ||||
n |
XVI. Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений
38 Кадастровая стоимость земельного участка объединения (КСзу) рассчитывается по формуле:
КСзу = УПКСЗэзу*Пзу, (6)
где:
УПКСЗэзу – удельный показатель кадастровой стоимости земель эталонного земельного участка в составе рассматриваемого объединения;
Пзу - площадь земельного участка.
39 В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.
Приложение 1
Перечень факторов кластеризации садоводческих,
огороднических и дачных объединений
№ п/п | Наименование фактора кластеризации | Единицы измерения |
1. | Расстояние до столицы субъекта Российской Федерации | км |
2. | Расстояние до районного центра | км |
3. | Расстояние до ближайшего населенного пункта | км |
4. | Расстояние до ближайшей остановки | км |
5. | Число рейсов в день | рейс/день |
6. | Расстояние до водоема | км |
7. | Расстояние до леса | км |
8. | Уровень преступности на 10000 человек в административном районе; | преступлений/ 10000 человек |
9. | Наличие электричества | есть/нет |
10. | Наличие водопровода | есть/нет |
11. | Наличие магистрального газоснабжения | есть/нет |
12. | Качественное состояние почв | балл бонитета |
13. | Удаленность от источника загрязнения химическими веществами | км |
14. | Продолжительность вегетационного периода | дней/год |
15. | Возможность летних заморозков | есть/нет |
16. | Возможность наступления ранних осенних заморозков; | есть/нет |
17. | Вид покрытия подъездной дороги | асфальт, грунт и т. п. |
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 |
