Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (стр. 1 )

УТВЕРЖДАЮ

Руководитель Росземкадастра

___________

« 05 » июня 2002 г.

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

I. Общие положения

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее - Технические указания) являются практическим руководством по реализации Рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее Рекомендации) для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (приложение 2), даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» (далее ПК ГКОЗ СОД).

Рекомендации, Технические указания, ПК ГКОЗ СОД и Руководство пользователя ПК ГКОЗ СОД составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

II. Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации

1 Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации осуществляется по форме, приведенной в Таблице 1.

Таблица 1

Перечень садоводческих, огороднических и дачных объединений

№ п. п.	Наименование объединения	Фактический адрес объединения	Вид объединения
садоводческое, огородническое	дачное
01	02	03	04	05
1
2
...
n

2 Разделение объединений на виды осуществляется в столбцах 4 и 5. Вид объединения отмечается значком «х».

III. Определение перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации

3 Для определения перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек. В состав группы должны обязательно быть включены:

·  специалист Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

·  представитель территориального органа Минимущества России;

·  1-2 оценщика (лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности); рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет;

·  2-3 риэлтора; рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет;

В состав группы могут быть включены:

·  представители органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления;

·  специалисты в сфере экономики земельных отношений.

4 Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации объединений. Типовой перечень факторов кластеризации объединений приведен в Приложении 1 к Техническим указаниям.

При определении перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить типовой перечень факторов кластеризации объединений факторами, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, факторы.

5 В каждом определенном перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений - расстояние от столицы субъекта Российской Федерации).

6 Перечни факторов кластеризации для каждого из видов объединений, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость земель каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации, утверждаются протоколом заседания региональной межведомственной комиссии.

IV. Определение эталонного земельного участка

7 Эталонный земельный участок определяется для каждого объединения в субъекте Российской Федерации.

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим.

8 Эталонный земельный участок для каждого объединения определяется в разрезе факторов кластеризации по форме, представленной в Таблицах 2 и 3.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим.

Таблица 2

Наиболее вероятные характеристики садоводческих и огороднических объединений в разрезе факторов кластеризации

№ п. п.	Наименование садоводческого или огороднического объединения, для которого определяется эталонный земельный участок	Факторы кластеризации
1	2	3	4	…	n
01	02	03	04	05	06	…	0n
1
2
...
n

Таблица 3

Наиболее вероятные характеристики дачных объединений

в разрезе факторов кластеризации

№ п. п.	Наименование дачного объединения, для которого определяется эталонный земельный участок	Факторы кластеризации
1	2	3	4	…	n
01	02	03	04	05	06	…	0n
1
2
...
n

9 Факторы кластеризации, определяющие эталонные земельные участки объединений, вносятся в соответствующие графы столбцов 03-0n Таблиц 2 и 3 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.

V. Кластеризация эталонных земельных участков объединений

10 Кластеризация эталонных земельных участков объединений представляет собой группировку эталонных земельных участков объединений по общности признаков на основе кластерного анализа. Кластеризация проводится отдельно для:

·  садоводческих и огороднических объединений;

·  дачных объединений.

11 До проведения кластеризации проводится группировка эталонных земельных участков каждого из видов объединений по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений, установленному в соответствии с п. 2.3 Технических указаний. Диапазон (границы) изменения фактора в пределах каждой группы устанавливается группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 3 Технических указаний.

12 В рамках сформированных групп проводится кластеризация эталонных земельных участков объединений по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель вида объединений в кластеризации не участвует).

13 Количество кластеров определяется группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 3 Технических указаний, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.

14 Кластеризация эталонных земельных участков объединений осуществляется с применением ПК ГКОЗ СОД.

15 Результатом кластеризации эталонных земельных участков объединений является перечень объединений по кластерам.

VI. Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости

16 Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости

17 Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимается цена сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, а так же цены спроса и предложения на земельные участки и объекты недвижимости. При этом, в цены спроса и предложения вносятся поправки. Величина поправки устанавливается группой экспертов. Как правило, цена спроса повышается на 10%, цена предложения понижается на 10%.

18 Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимается «рыночная» арендная плата, т. е. во внимание не принимаются данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.

19 Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется начиная с 01.01.99, по форме, приведенной в Таблице  4. Каждый земельный участок или объект недвижимости, по которому имеется указанная информация описывается в разрезе факторов кластеризации.

Таблица  4

Сбор рыночной информации по садоводческим, огородническим и дачным объединениям

№ п. п.	Описание земельного участка или единого объекта недвижимости (кадастровый номер)	Вид информации	Факторы кластеризации
Рыночная цена земельного участка, руб./дата	Арендная плата за земельный участок, руб./дата	Рыночная цена единого объекта недвижимости, руб./дата	Арендная плата за единый объект недвижимости, руб./дата
1	2	3	…	n
01	02	03	04	05	06	07	08	09	…	0n
1		/	/	/	/
2		/	/	/	/
…
n

20 В случае использования в качестве рыночных цен на земельные участки или единые объекты недвижимости цен спроса или предложения на земельные участки или объекты недвижимости в соответствующие графы столбцов 03, 05 указанные цены вносятся с учетом поправок.