Методические рекомендации (стр. 2 )

1.  определения видов работ (услуг) по проведению капитальных ремонтов,

2.  установления типовых требований к проведению таких ремонтов,

3.  оценки затрат на проведение таких капитальных ремонтов,

4.  оценки необходимости проведения ремонта на основе объективных показателей,

5.  определения межремонтных сроков объектов общего имущества,

6.  определения логистики проведения капитальных ремонтов, в том числе для определения их очередности и взаимосвязи при проведении работ (услуг).

Разбивка объектов общего имущества на элементы позволяет более точно определить работы или услуги по капитальному ремонту, применимые к тем или иным объектам общего имущества, а также определить измеримые показатели, которые могут быть использованы в расчетах[16] региональной программы.

Спецификация объектов общего имущества включает в себя:

1.  определение перечня основных элементов каждого объекта общего имущества с указанием типа элемента (если применимо),

2.  указание признака обязательности ремонта для каждого элемента для соответствия нормативным требованиям,

3.  единицы измерения,

4.  степень износа и/или год проведения последнего капитального ремонта (если применимо).

Глубина спецификации объектов общего имущества не должна спускаться до уровня сметных показателей, так как это только усложнит расчеты при планировании региональной программы, однако, при спецификации должно учитываться состояние данных (информации) по жилищному фонду в муниципальных образованиях и требования для расчетов на основе сметно-аналитических показателей[17].

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса в программу капитальных ремонтов подлежат обязательному включению работы (услуги) по капитальному ремонту, в том числе установке:

1)  коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг,

2)  узлов управления и регулирования потребления ресурсов тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа.

Требования по работам в части иных элементам нормативно не определены и, соответственно, такие элементы должны быть определены и детализированы субъектом Российской Федерации на этапе разработки программы.

В целях определения очередности проведения капитальных ремонтов конструктивных элементов учитываются:

1)  нормативно установленные межремонтные сроки по таким конструктивным элементам и, соответственно, максимальное возможное превышение сроков их эксплуатации над нормативно установленными;

2)  степень их износа на дату принятия решений при формировании программы,

3)  аварийноемкость (безопасность продолжения эксплуатации) таких конструктивных элементов,

4)  возможность продления межремонтных сроков их эксплуатации с учетом пунктов 1 - 3 выше.

4.3.  Нормативные сроки эффективной эксплуатации технологических и конструктивных элементов многоквартирного дома (межремонтные сроки) и требования по оценке их состояния

Нормативный срок эффективной эксплуатации технологических и конструктивных элементов многоквартирного дома (далее, межремонтный срок) определяется для каждого технологического и конструктивного элемента объекта общего имущества многоквартирного дома на основе примерных показателей средних сроков службы таких элементов, утвержденных Министерством регионального развития Российской Федерации[18] с учетом особенностей (климатических и других) субъекта Российской Федерации.

При разработке программы следует учитывать, что примерные (средние) сроки службы объектов общего имущества многоквартирных домов и межремонтных периодов не являются директивными, и, само по себе, истечение указанных сроков не является основанием для проведения капитального ремонта (замены) конструкций и элементов таких объектов общего имущества. Плановый межремонтный срок (нормативный срок межремонтной эксплуатации) без оценки фактического состояния технологического/конструктивного элемента позволяет определить только примерный год планового проведения капитального ремонта объекта общего имущества.

На основе межремонтных сроков элементов, в целях формирования программы, определяется плановый межремонтный срок для каждого из объектов общего имущества, включенного в региональную программу:

1)  агрегированно по элементам - плановый срок капитального ремонта определяется по объекту общего имущества в целом. Так, например, на капитальный ремонт системы холодного водоснабжения может быть установлен срок в 30 лет. При этом предполагается, что локальный ремонт или замена, к примеру, запоров и кранов, осуществляется в рамках текущего ремонта.

2)  по наиважнейшему элементу - срок ремонта выставляется по одному элементу объекта, который определен субъектом Российской Федерации как наиболее важный или приоритетный. Например, для крыш таким элементом может быть покрытие кровли, соответственно, в расчетах программы используется срок службы покрытия, даже если срок службы иных элементов значительно дольше.

3)  по каждому элементу - для определенных сложных конструктивных объектов срок капитального ремонта может быть установлен для каждого элемента в отдельности. Например, для лифтового оборудования срок замены каждого из элементов лифтового оборудования может быть установлен по отдельности.

В течение срока реализации региональной программы нормативный межремонтный срок конкретного элемента может быть изменен в результате проведения работ по капитальному ремонту. Это может быть связано с тем, что установленные региональной программой требования по проведению таких работ могут включать замену элементов и их модернизацию с более длительным межремонтным сроком, например, замену металлических труб на металлопласт. Такое изменение сроков важно учитывать при ежегодной актуализации программы.

Следует учитывать, что ряд конструктивных элементов, имеющих небольшой нормативный межремонтный срок, играют значительную роль в обеспечении долговечности объектов общего имущества (например, герметизация мест примыкания). В основном, ремонт таких элементов осуществляется в порядке обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства РФ № 000 от 3 апреля 2013 г.

Фактические межремонтные сроки зависят от многих факторов и могут значительно отличаться от нормативных, например, от правомерности использования конструктивных материалов в тех или иных условиях, выполнения требований изготовителя при производстве работ, условий эксплуатации. Для более точного планирования программы капитальных ремонтов желательно определить начальное состояние объектов общего имущества, подлежащего капитальному ремонту.

Полноценная оценка технического состояния домов возможна после проведения инвентаризации и мониторинга жилищного фонда. Вместе с тем, на первоначальном этапе планирования региональной программы, когда данных по инвентаризации фонда нет, муниципальными образованиями может даваться субъективная оценка технического состояния дома на основе доступного анализа и нормативно-правовых положений. При последующем проведении мониторинга и инвентаризации уточненная информация должна добавляться в региональную программу при ее актуализации.

4.4.  Определение видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих проведению в рамках региональной программы

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, которые будут включены в региональную программу, определяются субъектом Российской Федерации с учетом положений части 1 статьи 166 Жилищного кодекса. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонт делится на:

1.  перечень работ (услуг), установленный статьей 166 Жилищного кодекса;

2.  перечень, устанавливаемый субъектом Российской Федерации, финансирование которого производится за счет фондов капитальных ремонтов;

3.  перечень, устанавливаемый субъектом Российской Федерации, на финансирование которого будут выделены субсидии региона.

Таким образом, субъект Российской Федерации вправе определить перечень работ, в объеме не меньшем, чем установлен статьей 166 Жилищного кодекса. Кроме того, могут быть выделены отдельные виды работ, финансирование которых будет осуществляться за счет государственных субсидий.

Капитальный ремонт общего имущества проводится при наступлении межремонтного срока для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модернизации зданий. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный. Выборочный капитальный ремонт проводится исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путём их полной или частичной замены.

В целях разработки программы следует разграничивать работы по капитальному и текущему ремонту, поскольку работы по текущему ремонту не являются работами, направленными на ликвидацию или снижение уровня физического износа.

Определение видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих проведению в рамках региональной программы, включает в себя непосредственно выбор таких работ (услуг) и определение приоритетности по каждому из видов работ (услуг) применительно к каждому объекту общего имущества с учетом его технических и конструктивных элементов.

Следует учитывать, что выбор видов работ (услуг) по капитальному ремонту влияет на величину обязательств по капитальным ремонтам, принимаемым в рамках программы и, при этом, может приводить к улучшению или ухудшению эксплуатационных характеристик объектов общего имущества, увеличению или уменьшению межремонтных сроков, что должно быть учтено при определении времени капитальных ремонтов для формирования очередности в последующие периоды. В целях определения видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих проведению в рамках региональной программы, необходимо рассматривать такие услуги в рамках следующих классификаций:

1)  восстановительные работы,

2)  замена,

3)  модернизация (замена с улучшением эксплуатационных характеристик)[19],

4)  установка дополнительных конструктивов и технологических элементов.

В целях оптимизации объемов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в рамках региональной программы капитального ремонта субъекту Российской Федерации рекомендуется включить в устанавливаемый нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, такие работы по капитальному ремонту отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, одноразовое выполнение которых в течение срока региональной программы капитального ремонта за счет увеличения нормативного межремонтного срока может заменить неоднократно выполняемые однотипные работы по капитальному ремонту таких отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома при условии сопоставимой стоимости такой одноразовой работы и неоднократно выполняемых однотипных работ по капитальному ремонту.

Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса устанавливает, что в обязательном порядке подлежат включению в региональную программу работы (услуги) по:

1)  замене лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации,

2)  переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,

3)  устройству выходов на кровлю,

4)  установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

Применительно к другим объектам, подлежащим к обязательному включению в программу (внутридомовым инженерным системам, лифтовым шахтам, крышам, подвальным помещениям, фасадам и фундаментам) перечень работ (услуг) по капитальному ремонту не установлен[20]. Минимальный набор работ (услуг) применительно к данным объектам общего имущества должен включать в себя работы (услуги), направленные на обеспечение безопасности и повышение эффективности их эксплуатации.

С учетом того, что работы могут быть включены/исключены из общего списка работ при сценарном моделировании, а также того, что важность проведения работ может служить критерием очередности проведения капитальных ремонтов, необходимо определить приоритетность тех или иных работ. Приоритетность работ (услуг) по капитальному ремонту определяется с учетом:

1)  законодательных требований по обязательному включению в программу капитальных ремонтов,

2)  первоочередной необходимости для поддержания (восстановления) соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов,

3)  замены конструктивных и технологических элементов, не соответствующих установленным требованиям эксплуатационной безопасности.

К работам первоочередной необходимости для поддержания (восстановления) соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов, в частности, относятся:

1)  лифтовые системы – замена машинного оборудования и тросовых систем, обустройство диспетчерской связи;

2)  несущие конструкции с высокой степенью износа и нарушенными эксплуатационными характеристиками - укрепление внутренних и наружных несущих стен.

3)  ненесущие наружные конструкции – замена и укрепление балконных плит, замена и укрепление подкровельных, подъездных козырьков, утепление и гидроизоляция стен, утепление чердачных помещений.

К работам (услугам) имеющим приоритетный характер для обеспечения требований эксплуатационной безопасности относятся:

1)  газовые сети, не соответствующие требованиям, - ремонт, замена трубопроводов и оборудования, вынос сетей из подвалов;

2)  электрические сети, не соответствующие требованиям, – замена отрытой проводки на закрытую, установка контрольно-защитного оборудования;

3)  пожарное оборудование – установка и замена трубопроводов подачи воды и пожарных гидрантов в многоэтажных домах.

Дополнительно, предпочтительно чтобы региональная программа определяла как приоритетные работы по модернизации с полным инженерным обустройством домов с достаточным уровнем заложенных при строительстве прочностных и деформативных характеристиках основных несущих конструкций и со значительным остаточным сроком эксплуатации, в которых проектом строительства не было предусмотрено оборудование внутридомовыми системами отопления, водоснабжения и канализования.

Перечень работ (услуг) по капитальным ремонтам должен включать в себя обязательные требования по типовым и стандартным решениям, применяемым при выполнении таких работ (услуг) в части материалов и оборудования. Для определения перечня работ (услуг) по капитальным ремонтам рекомендуется использовать Приложение 1 «Описание типовых технологических процессов применительно к перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, включающих мероприятия по модернизации отдельных элементов общего имущества в многоквартирных домах различных периодов постройки» к Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

При определении перечня работ следует учитывать различия в необходимости проведения видов работ (услуг) по муниципальным образованиям субъекта Российской Федерации с учетом различий в технических характеристиках и состоянии их жилищного фонда, требований к эксплуатационным характеристикам объектов общего имущества и проведению капитального ремонта, например, в соответствии с климатическими условиями.

Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, стоимость проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома могут служить основанием для дифференциации минимального размера взноса на капитальный ремонт.

4.5.  Сметно-аналитические показатели затрат (укрупненные показатели стоимости работ) на проведение капитального ремонта

Сметно-аналитические показатели устанавливаются субъектом Российской Федерации для каждого вида работ (услуг) из перечня работ, предполагаемых к проведению в рамках региональной программы.

Сметно-аналитические показатели устанавливаются с учетом требований к работам (услугам) по капитальному ремонту, установленных в перечне работ (услуг), утвержденных субъектом Российской Федерации, но не менее чем для стандартного уровня внутреннего благоустройства (качества), включающего современные внутренние инженерные системы и определенный уровень качества внутренней отделки помещений. При стандартном классе качества отделочные материалы, конструкции полов, заполнение проемов, а также уровень инженерного оборудования соответствуют требованиям, предъявляемым к объектам «социального» жилья.

Сметно-аналитические показатели включают полную величину прямых затрат на выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ по капитальному ремонту, выполняемого в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами, включая подготовительные работы и благоустройство, а также предусмотренные действующим законодательством расходы по разработке проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, накладные расходы и непредвиденные затраты, сметную прибыль. Сметно-аналитические показатели должны включать налог на добавленную стоимость.

Для определения стоимости работ применяются утвержденные Государственные элементные сметные нормы, Федеральные единичные расценки по каждому виду операций, формирующие состав работ по капитальному ремонту, а, в случае если на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования установлены территориальные единичные расценки на данные виды работ, применяются последние. В тоже время, сметно-аналитические показатели должны устанавливаться с учетом фактической доступности данных (информации) по жилищному фонду в муниципальных образованиях:

1)  на основе федеральных единичных расценок на отдельные виды работ (услуг) по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, утвержденными Министерством регионального развития Российской Федерации или на основе оценочных смет[21], разрабатываемых исполнительными органами власти субъекта Российской Федерации (сметный метод);

2)  на основе анализа данных о фактических затратах на пообъектный капитальный ремонт многоквартирных жилых домов типовых серий (домов-представителей) субъекта Российской Федерации в прошедшие периоды, приведенных к единице (ам) объема соответствующего объекта общего имущества[22] (пообъектный метод);

3)  на основе укрупненных показателей стоимости капитального ремонта - нормативов стоимости капитального ремонта, приведенных на 1 м2 общей площади квартир жилищного дома в зависимости от его конструктивного решения и этажности с учетом установленного перечня работ (услуг) по капитальному ремонту, включаемых в программу капитального ремонта (метод укрупненных показателей).

Рекомендуется применение единого подхода к применению сметно-аналитических показателей для расчета финансовых обязательств по капитальному ремонту жилищного фонда всех муниципальных образований, вне зависимости от степени доступности и качества данных, полученных в рамках сбора данных от муниципальных образований. В тоже время, для проведения расчетов финансовых обязательств возможно использование комбинированного подхода с применением методов 1-3 выше и использованием метода 4 в качестве контрольного.

Применение того или иного метода оказывает существенное влияние на качество планирования региональной программы не только в части оценки общей потребности в финансировании капитальных ремонтов, но и в определении сроков проведения капитальных ремонтов, приоритетности работ (услуг) по капитальному ремонту, предельной стоимости ремонта и оценки финансовых обязательств программы на ежегодной основе:

	сметный метод	пообъектный метод	метод укрупненных показателей
Технические характеристики	Детальные данные по всем конструктивным элементам объектов общего имущества дома	Данные по одному - двум конструктивным элементам объектов общего имущества дома (например, тип и площадь для кровли), позволяющие получить достаточно точные объемные показатели капитального ремонта этого объекта	Данные по конструктивным элементам объектов общего имущества отсутствуют
Стоимостные характеристики	Данные смет / единичные расценки	Стоимость, приведенная на единицу измеримого объема объекта общего имущества (например, 1 кв. м. кровли)	Стоимость, приведенная на 1 кв. м. общей площади (жилой пл.) дома
Межремонтные сроки	Детальные данные по конструктивным элементам	Одно значение показателя срока эксплуатации для каждого объекта общего имущества определенное по - агрегированному объекту, - по наиважнейшему элементу, - по элементу с наименьшим сроком.	На основе экспертных данных периодами с распределением всех объектов общего имущества по таким периодам
Группировка домов	Любой детализации	По конструктивным элементам	Группировка возможна только по общим техническим характеристикам дома
Необходимый взнос	Наиболее точно отражает весь список работ	Усредненные расчеты	Наименее точно отражает список работ, входящих в перечень
Предельная стоимость	Равна сумме фактических стоимостей выполнения услуг/работ, включенных в программу.	Рассчитывается укрупненный показатель на единицу измеримого объема элемента	Рассчитывается укрупненный показатель на единицу общей (жилой) площади.
Очередность	Выстраивание очереди по сроку службы элемента / по приоритетности работ по элементу. Ремонт одного объекта может попасть в очередь несколько раз, в зависимости от разного срока ремонта входящих в него элементов.	Выстраивание очереди по сроку службы объекта / по приоритетности работ по объекту.	Выстраивание очереди по общим техническим / иным (социальным, экспертным) характеристикам
Ограничения расчетов	Детальная информации по всем домам в настоящее времени практически недоступна		Отсутствие данных о технических характеристиках дома не дает представление о том, сколько ремонтов того или иного элемента должно быть проведено за срок региональной программы.

При разработке программы следует учитывать, что применение укрупненных (обобщенных) сметно-аналитических показателей не позволит провести качественное планирование программы. С учетом доступности данных по жилищному фонду для планирования региональной программы рекомендуется использовать пообъектный метод, а при планировании краткосрочной программы – сметный метод.

Сметно-аналитические показатели устанавливаются с учетом поправок на территориально-экономические коэффициенты, в том числе по муниципальным образованиям, учитывающие региональные различия стоимости единицы, используемых в строительстве трудовых и материальных ресурсов.

4.6.  Установление размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту

В соответствии с частью 4 статьи 190 Жилищного кодекса нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должен быть определен размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Размер предельной стоимости услуги и (или) работы по капитальному ремонту устанавливается на основе сметно-аналитической стоимости такой услуги и (или) работы, с применением повышающих коэффициентов и индексов-дефляторов в расчете на единицу измерения, соответствующую количественным характеристикам объектов общего имущества, дифференцированно по муниципальным образованиям, в случае если оценочная стоимость капитального ремонта многоквартирных домов по муниципальным образованиям различается более чем на 10 процентов.

Предельная стоимость услуг устанавливается отдельно для каждого вида работ (услуг), в расчете на единицу измерения, соответствующей количественной (объемной) характеристики объекта общего имущества[23].

4.7.  Критерии очередности

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по региональной программе капитального ремонта определяется исходя из критериев, установленных законом субъекта Российской Федерации (далее – критерии очередности).

Критерии очередности могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.

В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта:

1)  общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось[24] проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта («критерий непроведения капремонта на дату приватизации»);

2)  многоквартирных домов, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации[25].

Требования к критериям очередности и критериям дифференциации очередности по муниципальным образованиям федеральным законодательством не установлены, соответственно, субъект Российской Федерации самостоятельно принимает решение по таким критериям.

Критерии очередности подразделяются на критерии общего характера, применимые к определению необходимости включения многоквартирного дома в программу капитальных ремонтов на определенный период без определения вида работы (услуги) по капитальному ремонту, и специальные критерии, определяющие очередность проведения конкретного вида работ (услуг) по капитальному ремонту.

Рекомендуется установить критерии очередности как общего характера так и специального. Применение только критериев очередности общего характера не позволит сформировать очередность проведения работ, т. е. может быть применимо только в том случае, если все капитальные ремонты в рамках региональной программы будут носить комплексный характер без учета нормативных требований по межремонтным срокам инженерных и технологических элементов общего имущества, их состоянию и эксплуатационным характеристикам. Применение критериев только специального характера не учитывает социальный аспект региональной программы капитальных ремонтов и требует детальной инвентаризации жилищного фонда.

Критерии могут быть связаны с техническими характеристиками и состоянием объектов общего имущества, основываться на приоритетах проведениях капитальных ремонтов в соответствии с планируемой программой и состоянием жилищного фонда, носить социальный характер, или устанавливаться исходя из иных предпосылок.

1.  Пример критериев, основанных на техническом состоянии объектов общего имущества:

1.1.  степень износа, пригодность к эксплуатации основных несущих конструкций и инженерных сетей многоквартирного дома,

1.2.  необходимость проведения работ в связи с опасностью нарушения установленных предельных характеристик надежности и безопасности,

1.3.  размер превышения межремонтных сроков по основным (ключевым) объектам общего имущества,

1.4.  срок эксплуатации многоквартирного дома по году его постройки с учетом сроков, прошедших с даты проведения последнего капитального ремонта.

2.  Пример критериев, основанных на приоритетности необходимых работ по капитальному ремонту:

2.1.  необходимость проведения работ в соответствии с требованиями эксплуатационной безопасности,

2.2.  работы, относящиеся к приоритетным по решению субъекта Российской Федерации.

3.  Пример критериев, носящих социальный характер:

3.1.  дата последнего проведения капитального ремонта многоквартирного дома,

3.2.  количество жителей / плотность проживающих в многоквартирном доме.